【正文】 務(wù)求使得開(kāi)發(fā)資金能按期盡快回籠。 4. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目采用自有資金、銀行貸款、銷售回款籌集資金的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是資金供應(yīng)鏈的問(wèn)題。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 1. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 該風(fēng)險(xiǎn)的存在與建議在 中已闡述。 ? 可行性研究結(jié)論 此外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實(shí)力、工程經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 九、可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論意見(jiàn) ? 建設(shè)條件 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理之中，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目保本銷售價(jià)格及銷售率較易實(shí)現(xiàn)。 38 八、財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)分析 贏利能力分析 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為 113461 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，投資回收期為 年，利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為 %，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率 %。 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃、資金來(lái)源如下： 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 資金中自有資金 萬(wàn)元（開(kāi)發(fā)投資的 25%），銀行貸款 萬(wàn)元，其余為銷售回款。 ? 銷售稅金及附加估算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，東莞市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的 %），印花稅（銷售額的 %），合計(jì)為銷售額的 %，項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為 萬(wàn)元。 由附表 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表和附表 現(xiàn)金流量表可以看出，資金來(lái)源各渠道對(duì)于本項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行均有充分保障，其中各期的金額和比例安排合理，再加上開(kāi)發(fā)公司雄厚的資金實(shí)力，資金籌措方案可操作性較強(qiáng)。 ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述 2－ 5 項(xiàng)之和的 3% 計(jì)取較為合理。 ? 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前東莞市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 %。該項(xiàng)目 2020404 2020G017 號(hào)地塊開(kāi)發(fā) 其他費(fèi)用為 ： 萬(wàn)元。項(xiàng)目 2020404 2020G017 號(hào)地塊開(kāi)發(fā) 前期費(fèi)用為： 萬(wàn)元 。 地價(jià)款利息 共計(jì) 萬(wàn)元。 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 本項(xiàng)目總建筑面積 295919 平方米，容積率 ，按照擬規(guī)劃條件、公司的初步規(guī)劃策劃思路，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目各階段的進(jìn)度安排擬定如下： ? 設(shè)計(jì)、施工報(bào)建、施工準(zhǔn)備階段 2020 年 10月 — 2020年 10 月 ? 工程施工階段 2020 年 10 月 — 2020 年 12 月 其中：一期施工階段 2020 年 10 月 — 2020年 11 月 一期竣工入伙階段 2020 年 11 月 — 2020年 1 月 二期施工階段 2020 年 9 月 — 2020年 10 月 項(xiàng)目室內(nèi)外掃尾工程 2020 年 9 月 — 2020年 12 月 ? 竣工驗(yàn)收、入伙階段 2020 年 1 月 — 2020 年 2 月 其中施 工階段，項(xiàng)目計(jì)劃從 2020 年 10 月開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 26 個(gè)月，即項(xiàng)目可望于 2020 年 3 月竣工；銷售階段，根據(jù)施工進(jìn)度和策劃方案，項(xiàng)目住宅部分計(jì)劃從 2020 年 3 月開(kāi)始銷售，銷售周期預(yù)計(jì)為 24 個(gè)月，商業(yè)部分計(jì)劃從 2020 年 10 月開(kāi)始銷售，銷售 29 周期預(yù)計(jì)為 10 個(gè)月。這里例舉了以下與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目： 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目銷售價(jià)格情況 物業(yè)名稱 銷售均價(jià)（元 /㎡） 中信凱旋城 4000 27 陽(yáng)光奧園 3700 石竹新花園 3750 萬(wàn)科城市高爾夫 4000 金地格林小城 3500 御花苑 3600/6000 世紀(jì)城國(guó)際公館 4000/6000 江南世家 3400 景湖春天 3300 本項(xiàng)目地塊緊臨東莞大道、南外環(huán)路和高新區(qū)路路有較大的噪音面，西北側(cè)為生活住區(qū)，噪音面小，未 來(lái)社區(qū)屬于中度噪音狀態(tài)。 觀好的戶型，盡量安排轉(zhuǎn)角凸窗；部分朝中心園林單位，設(shè)計(jì)成大落地玻璃。本項(xiàng)目大戶型套數(shù)最多在 300 套左右。暫住人口中莞城城鎮(zhèn)居民 萬(wàn)人，東城城鎮(zhèn)居民 萬(wàn)人，南城城鎮(zhèn)居民 萬(wàn)人，萬(wàn)江城鎮(zhèn)居民 萬(wàn)人，厚街城鎮(zhèn)居民 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi) 27471 萬(wàn)元，農(nóng)村居民人均消費(fèi) 21299 萬(wàn)元。 基于對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)位特征解析、區(qū)域市場(chǎng)解析，鑒于對(duì)項(xiàng)目分析的認(rèn)識(shí)，在項(xiàng)目的屬性定位上，選擇以“中檔物業(yè)”為主導(dǎo)的“產(chǎn)品、形象”雙差異化路線將是比較穩(wěn)妥的選擇，將有助于品牌形象的積累、形成區(qū)域市場(chǎng)突破和制造熱點(diǎn)話 題。 23 T 威脅點(diǎn) ●其它區(qū)域熱點(diǎn)樓盤多且規(guī)模較大，瓜分市場(chǎng)份額，爭(zhēng)奪有效購(gòu)買力； ●住房貸款政策面臨繼續(xù)調(diào)整，置業(yè)門檻升高，購(gòu)房欲望將受到一定的制約； 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 通過(guò)上述分析，可以看出，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯，片區(qū)條件尚在逐步成熟中，客戶對(duì)片區(qū)居住的認(rèn)可程度 不高，存在一定的外在開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 W 劣勢(shì) ● 地處凹地，規(guī)劃難度大，工程造價(jià)高； ●項(xiàng)目臨近主要的交通干線，有較大的噪音； ●地塊規(guī)模大，但項(xiàng)目周邊自身配套缺乏，生活環(huán)境營(yíng)造相對(duì)困難； ● 地塊周邊的工業(yè)區(qū)和建材市場(chǎng)對(duì)后期營(yíng)銷有一定的影響。項(xiàng)目目前為毛地，東半部為宏圖賽車場(chǎng)較為平整，西半部為自然原始地貌尚未平整。 三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 本項(xiàng)目地塊位于東莞市南城區(qū)最南部，地處城區(qū)邊緣的南端，東鄰交通要道東莞大道，西南與城市花谷隔南外環(huán)路 對(duì)望；西北面為南城高新科技圓，東北面為東莞建控總承包工程公司待開(kāi)發(fā)的住宅用地。如金地格林小城，由于其在推廣方面注重大東莞的推廣戰(zhàn)略，由此吸引不少虎門、長(zhǎng)安、厚街等目標(biāo)客戶群體；作為南城“老大”的開(kāi)發(fā)商宏遠(yuǎn)集團(tuán)屬下所開(kāi)發(fā)的樓盤江南世家也相對(duì)以前所開(kāi)發(fā)樓盤的購(gòu)房群體來(lái)源比較廣泛，其它還有中信凱旋城等樓盤。 19 金地格林小城由于受自身地段、社區(qū)配套等消極因素影響，目前銷售率才 60%左右，也由此導(dǎo)致價(jià)格徘徊不前，只能通過(guò)各種折扣促銷手段來(lái)推動(dòng)銷售。 （ 2）低、中、高各檔次樓盤出現(xiàn)并存局面 在各樓盤的開(kāi)發(fā)思路和產(chǎn)品定位方面，各盤都有各自不同的開(kāi)發(fā) 18 模式，如以白領(lǐng)、投資客為目標(biāo)客戶群體的中小戶型樓盤 —— 中信新天地、精英名都；以本地 居民為主、私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)管理人員等上層富有階層為目標(biāo)客戶群體的高尚別墅社區(qū)樓盤 —— 江南世家、國(guó)際公館、御花園。 2)居住用地儲(chǔ)備第一 南城區(qū)居住用地儲(chǔ)備量為 261 萬(wàn)平方米，占城區(qū)居住用地儲(chǔ)備總量的 63%，東城區(qū)以 113 萬(wàn)平方米位居次席，莞城區(qū)由于開(kāi) 17 發(fā)建設(shè)較早，因此居住用地儲(chǔ)備量很小，僅為 5 萬(wàn)平米，不足總儲(chǔ)備量的 1%。 （ 2）路網(wǎng)規(guī)劃構(gòu)造城市骨架 南城區(qū)相當(dāng)重視市政道路的規(guī)劃建設(shè)，確立了“四縱十橫”的路網(wǎng)規(guī)劃，該路網(wǎng)骨架將托起南城現(xiàn)代化的 雛形。 （ 7）購(gòu)房省內(nèi)、省外、境外戶籍群體三分天下 從購(gòu)房者的來(lái)源看，廣東省戶籍、非廣東省戶籍及境外戶籍分別占了總銷量的 ％、 ％、 ％，比數(shù)約為 4： 3： 3。 從住宅銷售單價(jià)看， 2020 元／平方米以下的銷售比例最高，達(dá)4028 套，占 38％，其次是 2020 元／平方米 — 3000 以內(nèi)的住宅，銷量達(dá) 4077 套，占總量的 38％。上述數(shù)據(jù)表明今年外銷商品房的走勢(shì)已經(jīng)擺脫去年非典疫情的陰影，開(kāi)始有所反彈。今年第三季度住宅平均銷售單價(jià)達(dá) 2481 元／平方米，比上半年提高約 220 元／平 方米；其中別墅平均銷售單價(jià)為 4325 元／平方米，比上半年提高約 1242 元／平方米。而去年銷售（含預(yù)售）商品房面積為 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年將會(huì) 有望突破這個(gè)銷售面積。因此未來(lái)的住宅供應(yīng)量將明顯增大。 從產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析來(lái)看，作為高端別墅的供應(yīng)量占有 萬(wàn)平方米，占住宅總預(yù)售面積的 %。 另外，從顯著增長(zhǎng)的投資金額可以看出，東莞房地產(chǎn)投資并沒(méi)有太多受到“ ”大限的阻撓，開(kāi)發(fā)商自身雄厚的資本保證東莞房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，而國(guó)內(nèi) 貸款與利用外資的小量參與，也可以看出目前市場(chǎng)融資渠道的單一，還沒(méi)有做到最大范圍的實(shí)行資本流通。新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米；竣工面積 萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積 萬(wàn)平方米。 據(jù)建設(shè)局、統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，東莞今年上半年完成房地產(chǎn)投資 億元，與去年同期的 億元相比增長(zhǎng)率為 96％，增長(zhǎng)了近一倍。為此，東莞人民生活水平已經(jīng)進(jìn)入了比較寬裕的后小康階段。 8 分析： 東莞處于大廣州、泛深圳之間，在珠三角占有極其重要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位，有效與廣州、深圳互動(dòng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如以服裝產(chǎn)業(yè)而聞名海內(nèi)外的虎門、長(zhǎng)安，厚街的餐飲、娛樂(lè)及家具制造業(yè)，大朗的紡織業(yè)，長(zhǎng)安、清溪的電子通訊制造業(yè)，樟木頭的旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，常平的物流業(yè)，高步鎮(zhèn)的鞋業(yè)，塘廈鎮(zhèn)的玩具制造業(yè)等 。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 從人口區(qū)域分布來(lái)看，虎門、長(zhǎng)安、厚街及市區(qū)占有比較大的人口比重，平均大概都有 70 萬(wàn)左右的人口。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論： 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。 表 13 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 資金籌措表 序號(hào) 籌措資金來(lái)源 籌措資金數(shù)額 (萬(wàn)元 ) 籌措資金比例(%) 1 自有資金 25 2 銀行貸款 3 銷售回款 項(xiàng)目總投資 100 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目將 于 2020 年 10 月開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為 29 個(gè)月，即項(xiàng)目將于 2020 年 3 月竣工 。地塊號(hào)為 2020404 2020G017 號(hào)，權(quán)利人為深圳市金眾集團(tuán)有限公司，使用年期 70 年（ 2020 年 07 月 06 日－ 2074 年 07 月 05 日）。1 金眾東莞項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 南城宏圖項(xiàng)目 2020404 2020G017（地塊） 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 深圳市金眾集團(tuán)有限公司 承擔(dān)可行性研究工作的單位 深圳市同致行物業(yè)顧問(wèn)有限公司 研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2020]205 號(hào)） ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨 詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） ? 《東莞市建設(shè)工程價(jià)格信息》 ? 開(kāi)發(fā)公司提供的相關(guān)資料 2 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本項(xiàng)目位于東莞南城新中心南部，東北緊鄰交通要道東莞大道，與城市花谷隔路對(duì)望；西北面為高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北面為深圳建控總承包公司規(guī)劃建設(shè)的住宅區(qū)。 ? 結(jié)論 3 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)正在完備之