【正文】 銷售收入測算如下： 銷售收入測算表 序號 項目 單位 銷售收入（ RMB） 合計（ RMB） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 住宅銷售單價 RMB/m2 3, 3, 4, 4, 住宅銷售面積 m2 110, 110, 110, 101, 431, 1 住宅銷售收入 RMB 407,000, 429,000, 451,000, 435,835, 1,722,835, 商業(yè)街銷售單價 RMB/m2 6, 6, 7, 商業(yè)街銷售面積 m2 10, 10, 6, 26, 2 商業(yè)街銷售收入 RMB 65,000, 67,500, 48,097, 180,597, 沿街商業(yè)銷售單價 RMB/m2 9, 沿街商業(yè)銷售面積 m2 5, 5, 3 沿街商業(yè)銷售收入 RMB 45,000, 45,000, 車位銷售單價 RMB/個 70, 車位銷售個數(shù) 個 4 車位銷售收入 RMB 57,400, 57,400, 5 總銷售收入 RMB 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 2,005,832, 本項目建設投資估算如下表所示： 建設投資估算表 序號 項目 估算金額 估算指標 估算面積 （ RMB） （ RMB/m2，％） （ m2） 1 前期工程費 202,866, 前期規(guī)費 128,762, 525, 規(guī)劃設計費 58,337, 525, 其他前期費 15,766, 525, 2 建安工程費 629,735, 1, 住宅 582,332, 1, 431, 商業(yè)街 24,183, 26, 沿街商業(yè) 5,000, 1, 5, 地下車庫 18,219, 19, 3 公共配套設施費 43,154, 公建配套設施 43,154, 1, 43, 4 公共基礎設施費 151,938, 供電 37,058, 463, 供水 27,793, 463, 郵電 2,316, 463, 雨污水 9,264, 463, 智能化 15,286, 463, 室外工程費 60,219, 463, 5 后期成本 9,727, 物業(yè)維修基金 5,558, 463, 交接費用 1,389, 463, 交易手續(xù)費等雜費 2,779, 463, 建設成本合計 1,037,423, 2, 本項目現(xiàn)金流量估算如下： 現(xiàn)金流量表 序號 項目 估算指標 估算金額（ RMB） 2020 年中 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 一、 現(xiàn)金流入 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 銷售收入 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 二、 現(xiàn)金流出 192,738, 19,106, 325,717, 327,836, 327,864, 330,606, 1 總投資 192,738, 19,106, 294,151, 294,641, 294,693, 295,475, 土地出讓金 185,325, 契稅 % 7,413, 拆遷補償費 2,000, 其他 1,000, 建設成本 259,355, 259,355, 259,355, 259,355, 管理費用 % 9,248, 9,248, 9,248, 9,248, 銷售費用 % 9,440, 9,930, 9,981, 10,764, 財務費用 % 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 不可預見費 % 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 2 營業(yè)稅及附加 % 26,196, 27,555, 27,699, 29,872, 3 土地增值稅預征 1%～ 2% 5,370, 5,640, 5,471, 5,258, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 (192,738,) (19,106,) 146,282, 168,663, 171,232, 207,628, 所得稅 % 34,023, 56,506, 68,517, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 (192,738,) (19,106,) 146,282, 134,639, 114,725, 139,111, 五、 稅后凈現(xiàn)值 (192,738,) (15,167,) 107,522, 91,633, 72,296, 81,170, 新城南都項目可行性研究報告 新城房產(chǎn) 第 24 頁 由以上各表可知，本項目西區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤 億，稅后銷售利潤率 %，在 8％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為144,716,481 元，項目回籠資金的速度快，效益好。西區(qū) 預計將于 2020年底開始預售，預計于 2020 年建成，項目東區(qū)的開發(fā)周期為 3 年，西區(qū)為 4 年。 客戶定位 ? 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體； ? 武進區(qū)政府機關公務員； ? 武進區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士； ? 長期進行房地產(chǎn)投資的常州市人士； ? 武進區(qū)私營企業(yè)業(yè)主； ? 部分常州市區(qū)富有居民。本項目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。南都形象與品位的極大提升。 Weak ? 項目周邊的生活居住氛圍還未形成； ? 項目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足； ? 周邊的直通常州市區(qū)的公交線路不發(fā)達，和常州市區(qū)的聯(lián)系度低。但由于目標客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長，推案量不大 。武進區(qū)濃厚的文化氛圍，是新城 生態(tài)環(huán)境分析 常州南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風景旅游區(qū)，新城南都地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。 三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境分析 常州正面臨著劃時代的發(fā) 展機遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟圈，而上海、無錫、蘇州都在常州的南面，而武進是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展武進新區(qū)已是勢在必然。 圖 2. 13 商品房供需比1 . 1 21 . 0 81 . 2 11 . 0 60 . 9 51 . 0 01 . 0 51 . 1 01 . 1 51 . 2 01 . 2 52020 2020 2020 2020 令人樂觀的是，常州作為長三角一個崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐： ? 隨著常州市經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進入常州，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求； ? 城市基礎建設和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分； ? 常州市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強烈。相比較而言，對于其他幾個商圈的認同度大大降低，均不超過 5%。 常州新推出寫字樓個案主力價格在 4500～ 5500 元 /平方米左右，而高端市場其價格在 7500 元 /平方米左右，以目前的市場對產(chǎn)品的價格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。 2020 年，隨著國家宏觀條政策的影 響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為 萬平方米 ,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降 %。盡管 2020 年受宏觀調(diào)控政策影響，全社會固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達 %,達到 億元。 從以上常州市政府的經(jīng)濟分析可以看出，明年常州市經(jīng)濟將會繼續(xù)保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民對于改善居住、生活質量等的要求將進一步加強。 圖 2 . 7 常州市城鎮(zhèn)居民居住狀況分布圖3 0 6 0 平方米31%9 0 1 2 0 平方米12%1 2 0 平方米以上9%6 0 9 0 平方米46%3 0 平方米以下2% 圖 2 . 8 近年來常州市城鎮(zhèn)居民住宅面積增長情況 (m2)1 0 . 8121 7 . 32 7 . 1 2 7 . 60510152025302020 2020 2020 2020 2020 未來走勢 2020 年，是常州實現(xiàn) “十五 ”計劃目標，銜接 “十一五 ”發(fā)展的重要一年，也是常州 市力