【正文】 株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，年平均氣溫 16176。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和 10 320 國道以及京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。 解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個(gè)小集鎮(zhèn)。114176。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。屆時(shí)門前廣場、大門、主路、中心花園、以及小品將成為本項(xiàng)目的景觀中軸線。因?yàn)?，在株洲這樣一個(gè)簡單的房地產(chǎn)環(huán)境中是否能夠把房子造起來是老百姓評判開發(fā)商的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)闆]見到房子他們不敢買。 污水處理設(shè)施 建議設(shè)置污水處理設(shè)備，集中排水。 管線設(shè)計(jì) （ 1）、建議小區(qū)所有管道及線路均暗裝 各類管線系統(tǒng)應(yīng)相對集中布置， 建議設(shè)立集中管井和水平管線區(qū)；室外電線采用埋地電纜線；電話線、電視線接收線均采用安裝入戶。 具體建議如下： （ 1）、三表出戶 實(shí)現(xiàn)三表（水、電、煤）出戶自動(dòng)計(jì)費(fèi)，已成為新型智能化住宅小區(qū)的特點(diǎn)之一。100110 的房型在少數(shù)項(xiàng)目有推出，銷售率都在 90%以上；同時(shí)，傳統(tǒng)的家庭觀念的遠(yuǎn)離，小家庭的不斷出現(xiàn)也呼喚經(jīng)濟(jì)面積住宅的出現(xiàn)。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶多為成功人士，對房型空間要求更為苛刻。完全作到歐式在實(shí)用性方面有一定的欠缺，因此整個(gè)項(xiàng)目將建筑分為景觀建筑與居住建筑兩塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，即 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部，并在兩端設(shè)輔助出入口。 設(shè)地上停車場，并在部分架空建筑底層設(shè)車庫和自行車 停車庫。這一點(diǎn)在株洲尤為重要。同時(shí)植物與水系很好的連通，澆灌時(shí)的水也有了雙重用途，既控制成本，又增添環(huán)境的觀賞性。本案的小品景觀應(yīng)當(dāng)有怎樣的唯一性？注重門前廣場、大門、中心花園這條中軸線的景觀資源，一方面要控制開發(fā)成本，一方面要追求新意，鑒于這兩方面考慮，充分利用景觀設(shè)計(jì)資源，可以邀請外籍園藝設(shè)計(jì)大師 ，為本案的小品景觀作設(shè)計(jì)規(guī)劃。 (1) 新實(shí)用主義的運(yùn)用 小區(qū)景觀小品， 與整個(gè) 萬平方米的空間來對比，實(shí)在微不足道。小區(qū)內(nèi)所有功能活動(dòng)區(qū)均由植物作自然分隔。 在實(shí)現(xiàn)一定綠化率指標(biāo)的基礎(chǔ)上，從平面綠化向立體綠化拓展，實(shí)現(xiàn)綠化的跳躍性，將綠化與建筑融合在一起，實(shí)現(xiàn)一體化，無邊界性。而株洲的房產(chǎn)開發(fā)卻仍基本保持著單純追求綠化率的現(xiàn)狀，為改變這一狀況，體現(xiàn)本案高品位的市場出發(fā)點(diǎn)，提出“泛環(huán)境”生活概念。 其實(shí)，株洲的二級房地產(chǎn)市場確實(shí)有很多問題，需要規(guī)范化的操作手法，表面上客戶享受著明明白白購房無上待遇，但實(shí)際上他們可能購買的將是未來的“十萬個(gè)為什么？” 二、本案設(shè)計(jì)理念 本案力求以差別化原則為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，結(jié)合市場情況在不同環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)規(guī)劃中求異求新。在她的嘴里感知到開發(fā)商的態(tài)度，智能化只是額外的，可選的?！? “還有其他安防系統(tǒng)嗎，周界報(bào)警、窗磁、門磁什么的？” “有啊！你想裝另外再交錢。 且看在“海創(chuàng)本案正對天元區(qū)政府，只有追求建筑風(fēng)格與的周邊建筑風(fēng)格相似，才能使建筑更為和諧。 (二 )、歐式、現(xiàn)代，誰更有生命力？ 時(shí)尚已經(jīng)成為簡約的時(shí)尚，后現(xiàn)代主義漸漸成為這個(gè)社會(huì)的主流。在這里有些小區(qū)只要花每個(gè)平方 10 元就可以完成整個(gè)環(huán)境，可以想象這樣的綠化的內(nèi)容。 (一 )、環(huán)境，何去何從？ “綠化 =環(huán)境、綠化 =綠化率” 目前的株洲房產(chǎn)，當(dāng)談及環(huán)境市，條件反射的就是綠化。這些突出的問題和現(xiàn)狀，直接影響到本案的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)定位。 第六、 創(chuàng)新性原則。明晰的空間層次格局，可以做到景觀資源利用的最大化，同時(shí)其本身也是一種空間上的景觀構(gòu)筑。外部的物質(zhì)構(gòu)造只是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的 形 ，而內(nèi)部文脈的延續(xù)與設(shè)計(jì)才是其 神 ，也是 居住城市所追求的 城市本源的東西。 第二、 融合性原則。因?yàn)?，以上因素將直接?dǎo)致消費(fèi)者對該項(xiàng)目的認(rèn)同度和信任度，對整個(gè)后期的資金回籠和項(xiàng)目的達(dá)到自有資金的滾動(dòng)開發(fā)有至關(guān)重要的因素。 基 準(zhǔn) 方 案 售價(jià)變動(dòng) 建安成本 變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% 凈現(xiàn)值 2713 1401 2057 3369 4025 2776 2744 2682 2650 凈現(xiàn)值升降幅 48% 24% 24% 48% % % % % 投資利潤率 26% % % % % % % % % 投資利潤率 升降幅 48% % 24% % % % % % 當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時(shí)如果再降價(jià)將會(huì)虧本；建安費(fèi)用上升 %，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時(shí)如果再增加成本投入將會(huì)虧本。假定本項(xiàng)目的總投資額不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)：銷售率為 70%的現(xiàn)金收入為11630 萬元，而項(xiàng)目的投資額為 10406 萬元，現(xiàn)金收入大于投資總額，因此該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)肯定小于 70%，證明項(xiàng)目是比較安全的。由于整個(gè)投入的資金量并不大，因此第一年所有資金來源“公司自籌資金 3200 萬元”，用于土地購置的第一筆款、勘測設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備及交納部分政府規(guī)費(fèi)等并啟動(dòng)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并減輕開發(fā)資金壓力；第二年資 金主要來源商品房預(yù)售收入，陸續(xù)回籠資金并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)。株洲方面提供成本僅為 10 元 /㎡，即十分簡單的綠化工程費(fèi)用，而其他費(fèi)用全部向消費(fèi)者另外收取。 項(xiàng)目 STOW 分析 優(yōu)勢： 城市房地產(chǎn)市場處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)市場競爭還不是十分激烈，同時(shí)，市民對房地產(chǎn)的發(fā)展有所認(rèn)識，市場的鋪墊不需太多的氣力和引導(dǎo)； 項(xiàng)目位于天元區(qū)政府對面，與新建的株洲市政府咫尺相臨，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢，未來的具有較大的升值潛力； 政府對于天元區(qū)建設(shè)的大力支持，使項(xiàng)目周邊的配套的日趨完善； 有當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑? 本公司的品牌優(yōu)勢和豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)； 劣勢： 項(xiàng)目前期拆遷的和規(guī)劃的不確定，可能會(huì)給項(xiàng)目帶來一定的抗性； 原有的工廠是否會(huì)影響地塊土質(zhì)不明確，可能對項(xiàng)目成本有一定的影響因素； 項(xiàng)目配套有欠缺，要成為成熟區(qū)域尚需時(shí)日，將對本項(xiàng)目有一定影響。具體部分項(xiàng)目價(jià)格如下： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 41 頁 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 主力面積（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 備注 湘銀小區(qū) 多層 90120 1550 小高層 100130 1600 海創(chuàng) （二）、開發(fā)類型 天元區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn)就是多層、小高層、別墅混合開發(fā)的項(xiàng)目比較普遍，既使一些檔次比較低的樓盤也都出現(xiàn)多層與別墅混合開發(fā)的現(xiàn)象。其房地產(chǎn)的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。由 5 棟 916 層電梯高層、 2 棟 6 層多層及幼 兒園、老人活動(dòng)中入臨街商鋪組成 。建設(shè)用地 27784 ㎡， 總建筑面積 76011㎡， 綠化率 %， 容積率 ， 總戶數(shù) 400， 小區(qū)東臨珠江南路，西鄰長江西路，北至炎帝廣場，天臺(tái)公園 1000 米 ,南臨鑿石公園及湘江清風(fēng)碧波 ， 環(huán)境優(yōu)美 。西。 金橋商住區(qū)占地面積 14600 平方米，總建筑面積 26700 平方米，其中金橋五金電器燈飾大市場鋪面 2020 平方米，住宅 24000 平方米，地下車庫 1300 平方米。通過近三年多的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)建有商 住樓 20 棟，別墅 68 棟，居住人口 2600 多人。由于各種公司特別是類似律師事務(wù)所這些收入層比較高的單位，一般都租賃酒 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 41 頁 店、大廈的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓辦公，也推動(dòng)了該類房屋租賃價(jià)格的上漲。由于交易量上升的推動(dòng)，再加上今年推出的樓盤不論是地域、房型、面積以及配套設(shè)施和服務(wù)等方面都優(yōu)于去年，雖然房價(jià)還略有上升，但購房者仍絡(luò)繹不絕。今年株洲市舉行了兩次房地產(chǎn)交易展示會(huì)，規(guī)模之大，銷售成績之好為歷年所不及。由于多重因素的影響，土地價(jià)格上升已是必然。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步升溫，商業(yè)用房的價(jià)格將還會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)。 隨著國家各項(xiàng)改革措施的逐步出臺(tái)，人們的投資觀念日漸濃烈。也有不少實(shí)力雄厚的 人士 熱衷購買豪華型住宅如復(fù)式樓及超豪華型住宅如別墅等，這種消費(fèi)觀念的改變，使株洲市近半年來特別是一季度株洲市中高檔住宅銷售迅速增長。銷售轉(zhuǎn)旺，也帶動(dòng)了房價(jià)回升，據(jù)測算，株洲市一季度經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房價(jià)格較去年同期上升 ％。一套 60 平方米的住房只花 1 萬元左右，而且上市交易就可賣到23 萬元左右，若再補(bǔ)上 3 萬元左右，就可以住上寬敞明亮的新房。全省 “一點(diǎn)一線”和常德的七個(gè)重點(diǎn)城市完成投資 億元，株洲占%；金三角的長沙、株洲、湘潭三市完成投資 億元，增長 %，株洲占有 15%。從目前看，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)整體上仍在綠色景氣區(qū)內(nèi)進(jìn)行，發(fā)展前景 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 41 頁 比較樂觀?？罩妹娣e僅占全省 %。 2020年 2020年上半年 增長率 銷售均價(jià) 1035元 /㎡ 1077元 /㎡ 4% ? 在良好的銷售業(yè)績面前，銷售的價(jià)格比較平穩(wěn)。這些項(xiàng)目有力地支撐了株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 41 頁 第三部分 房地產(chǎn)市場 分析 一、房地產(chǎn)宏觀市場分析 投資總量、開發(fā)規(guī)模分析。 電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)等壟斷行業(yè)和新興的朝陽產(chǎn)業(yè)的職工收入在 全市在崗職工中占據(jù)領(lǐng)先地位，其在崗職工平均工資分別為 19091 元、 15821 元和 10792 元；而農(nóng)林牧漁業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資分別只有 2170 元和 1824 元。 2） 從具體指標(biāo)來看， 娛樂、教育和文化支出 1113 元，增長 %，增長最大；居住支出只有 692 元，增長 %。 株洲市的家庭結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)為我們在戶型設(shè)計(jì)和主力面積的確定方面起到很好的參考作用。隨著老齡人口的不斷增多， 2020 年株洲有 65歲及以上老人戶 萬戶，比 1990 年增加 萬戶，增長 ％。從平均戶規(guī)?？?， 2020 年為 人，比 1990 年第四次人口普查 人減少 人。而穿衣、居住、出行等的消費(fèi)更是不甘人后。 4） 城市呼喚內(nèi)容 豐富的業(yè)余生活： 人們渴望豐富、形式健康的業(yè)余文化生活。 3） 城市的主要娛樂模式是餐飲和按摩： 由于缺乏豐富的娛樂、休閑場所，街邊的飲食排擋自然而然成為人們?nèi)胍购蟮闹饕卜绞?，由于價(jià)格低廉，排擋的生意十分紅火。另一方面，消費(fèi)品市場缺乏象 80 年代后期那樣集中度高、有共性、能上臺(tái)階的熱點(diǎn)商品 。該現(xiàn)象體現(xiàn)在普通日耗品上，尤為明顯。 將要崛起的天元區(qū)是株洲以后的 CBD（中心商務(wù)區(qū)）和主要的政府行政機(jī)構(gòu)，市政府以率先進(jìn)駐了該區(qū)辦公并且借此眾人表明他們對于新區(qū)的發(fā)展的信心，并帶動(dòng)整個(gè)城市向南發(fā)展。如大量的工業(yè)污染無疑阻礙和限制了城市向健康型方向的發(fā)展，給城市建設(shè)帶來了 許多弊端。其主要原因，一是株洲零售企業(yè)審時(shí)度勢，緊跟時(shí)代潮流，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，大膽嘗試新的營銷方式，各大商場都增設(shè)了超市 ，有的還增設(shè)了快餐、兒童游樂場等娛樂設(shè)施，集購物、娛樂、餐飲為一體，在迎合了廣大顧客消費(fèi)的同時(shí)，也贏得了市場。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活節(jié)奏加快和消費(fèi)觀念的改變，株洲居民在外就餐比例不 斷增大，加上外地游客和進(jìn)城務(wù)工人數(shù)的增加，促進(jìn)了餐飲業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 1－ 6月份，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，與上年同期相比，增長 %。近 幾年來隨著城市對外開發(fā)的不斷加大，利用外資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，進(jìn)出口貿(mào)易快速增長，全市成立了外資投資企業(yè) 235 家。 ? 交通狀況：隨著新區(qū)的發(fā)展建立起新的交通樞紐。 ? 交通狀況： 株洲重要的交通中心 ，與京珠高速公路相鄰。 ? 功能定位： 是 株洲市商業(yè)服務(wù)業(yè) 的中心，聚集了大量的商業(yè)百貨公司及大型的商業(yè)中心。由于株洲的中轉(zhuǎn)站型地理位置和日益繁忙的對外通商，為此相配套的服務(wù)性行業(yè)發(fā)展非常迅速。由于株洲特別的地理位置，現(xiàn)在的株洲在湖南省 物流中心的作用已經(jīng)明顯超過其省會(huì)城市 —— 長沙。李立三、左權(quán)、譚震林、耿飚、楊得志、宋時(shí)輪等近、現(xiàn)代的革命先驅(qū)和軍事將領(lǐng)就誕生在這塊熱土上。 人文主義氣息濃厚增加了城市的品味和檔次： 株洲有著悠久的歷史和光榮的革命傳統(tǒng)。黃花機(jī)場距市區(qū)不過 60 公里，有高速公 路相連。株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣 東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)?？偯娣e 11420 平方公里，其中市區(qū)面積 542 平方公里。 株洲 主要以發(fā)展工業(yè)為主，在整個(gè)湖南省的經(jīng)濟(jì)格局中處于重要地位。城市依托著貫穿我國南北鐵路大動(dòng)脈和湘江水域貿(mào)易的特殊地位和優(yōu)勢，帶動(dòng)了整個(gè)城市穩(wěn)步發(fā)展。全市總?cè)丝诩s 370 萬，市區(qū)人口 76 萬。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和 10 320 國道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國家將要