【正文】 （ 6）本項目建設(shè)投資需 47276 萬元，龐大的資金需求將成為項目是否能如期進行的關(guān)鍵。因此，公司做好開發(fā)管理工作，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風(fēng)險，達到 項目的贏利目標(biāo)，并取得良好的社會效益。 （ 2）用地方所提出 15619 萬元的轉(zhuǎn)讓價格，其中 5000萬元的項目轉(zhuǎn)讓費及部分工程費用應(yīng)該還有下浮的空間，能夠 進一步增加項目的收益。同時，該項目的經(jīng)濟效益評價指標(biāo)顯 示，其具有高出基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。 為了促進物業(yè)的后期銷售，在制訂物業(yè)管理收費水平時，應(yīng)抱著管理費收入與支出應(yīng)大致平衡為原則，不宜太高。 對本項目的配套設(shè)施及服務(wù)的建議： （ 1）常規(guī)性的服務(wù)項目（此項目費用包括在管理費內(nèi)）： a、二十四小時保安值班，出入口有固定崗位守衛(wèi)，小區(qū)內(nèi)各分區(qū)有保安巡邏或安裝閉路監(jiān)控； b、有專業(yè)清潔隊 伍對樓宇內(nèi)小區(qū)公共區(qū)域進行日常保潔，垃圾清運； c、對物業(yè)內(nèi)的配套設(shè)備設(shè)施實行定期維修保養(yǎng)； d、綠化有專業(yè)的人員進行定期的養(yǎng)護； e、對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施包括停車場進行科學(xué)的維護保養(yǎng)。 本項目規(guī)模較大，作為高級別墅住宅項目，物業(yè)管理的水平宜定位在高檔，以配合本物業(yè)的檔次；物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì) 起點要求也應(yīng)較高，要求有大專以上文化、建筑相關(guān)專業(yè)畢業(yè)、有服務(wù)意識及有工作耐心，以保證物業(yè)管理質(zhì)量的持續(xù)發(fā)展。 （ 2）于廣州通往花都主干線上安排搶眼、清晰的統(tǒng)一廣告牌或交通指示路牌，以此引導(dǎo)買家實地考察，并吸引過往人流注意，以提高買家購買欲念，提高項目知名度 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 （ 3）各類媒介的立體宣傳： 于公開展銷會前后，連續(xù)于以下媒介展開項目的全方位宣傳攻勢： —— 《廣州日報》、《羊城晚報》 —— 省、市有線電視臺 廣告運作安排 以目前市場之競爭環(huán)境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地體現(xiàn)我們的銷售策略實施方面并將項目信息有效地傳播給買家。在項目全方位、立體化的大型宣傳攻勢出臺之時，我們會將首次公開發(fā)售單位限制在一定數(shù)額，以“輪籌法”進行銷售，以引起市場關(guān)注并形成熱點，從而可大大提高項目的第一批客戶。這些軟性宣傳令買家經(jīng)過多重潛移默化及咨訊轟炸的攻勢后，以達到蓄勢待發(fā)效果。 8．初步營銷設(shè)想 銷售范圍 主要銷售推廣地區(qū)：廣州、花都 以軟性廣告作項目宣傳鋪墊，然后以一系列推廣策略在廣州打響頭炮，展銷會后在報章上報以佳績。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 商品房銷售單價影響程度分析表 變動幅度 銷售收入（萬元） 公司利潤（萬元） 投資回報率 （ %） 回報率下降幅度 （ %） 5% 59550 3104 % 34% 10% 56415 1274 % 73% 15% 53281 557 由表中所示分析結(jié)果可看出，本項目投資利潤對此也相當(dāng)敏感。由此可見嚴(yán)密控制成本開支，推行責(zé)任成本制。 （ 1） 項目開發(fā)成本的敏感性分析 市場經(jīng)濟條件下，由于原材料價格、人工費及其他費用的波動，將會直接影響項目開發(fā)成本，從而引起項目經(jīng)濟效益的變化。 (平均銷售單價 單位變動成本 )=170307m178。) 平均銷售單價 =銷售收入247。 項目全投資的財務(wù)凈現(xiàn)值（ 1564）遠遠大于零，說明項目全投資滿足基準(zhǔn)收益率為 5%的要求，而且項目的全投資財務(wù)內(nèi)部收益率（ 9%）超過了基準(zhǔn)收益率 5%，其盈利能力已滿足并超過最低要求，所以項目方案具有可行性。 它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo) ,凈現(xiàn)值大于或等于零 ,項目的投資可行。 獨立別墅價格測算表 項 目 價格 地段 交通 配套 戶型 規(guī)劃及環(huán)境 知名度 項目相對基價 （元 / m2） 金碧御水山莊 3900 100 100 100 98 99 102 3941 雅寶新城 4000 101 101 102 99 97 101 3964 注：估價對象價格 =交易對象價格 *100/（） *100/（） *…… 運用市場比較法和加權(quán)平均法測定項目獨立別墅的市場平均銷售基價為 3953 元 /m2,建議 初步定價為 3900元 /m2。 根據(jù)測算，本項目在 D 區(qū)第一期工程 銷售前需投入 開發(fā)建設(shè)資金為 7900 萬元，結(jié)合開發(fā)建設(shè)進度，我司編排了項目銷售前的資金投放計劃，詳見附表二（銷售前資金投放表）、附表三（建設(shè)期資金流出表）。因此，在項目建設(shè)過程中，對工程建筑的成本控制尤為 重要。如果開發(fā)公司能夠提供出有所不同的個性裝修特色，既是市場發(fā)展的需要，又可創(chuàng)造一個閃亮的賣點。這反映出由于目前購房者以工作時間 緊張的企業(yè)人員為主，而裝修市場又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時間也沒足夠精力自行裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實狀況。從目前至長遠看，提倡和推行一次成型裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機結(jié)合已 勢在必行。 價格的構(gòu)成，除了建筑與環(huán)境，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是其中一個關(guān)鍵。 規(guī)劃設(shè)計原則： ? 突出的文化特征 ? 重視整體 效益 ? 提供豐富的交往空間 ? 注重與當(dāng)?shù)丨h(huán)境形態(tài)的協(xié)調(diào)，歷史傳統(tǒng)符號的保存，改造和創(chuàng)新 環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 本項目追求全新的休閑居住環(huán)境。 香港地區(qū)：以度假、休閑為主，享受清新健康的生活。 概念：休閑生活倡導(dǎo)者 核心要素：天然景觀、建筑特色、園林特點、社區(qū)氛圍 聯(lián)想 物：自然健康、溫馨舒適 休閑生活的發(fā)展指導(dǎo)思想是：先在大環(huán)境的建構(gòu)中與本項目周邊可利用資源相契合，并樹立起宏觀的秩序為無數(shù)塑造良好環(huán)境的小計劃提供契機，并在小環(huán)境的建構(gòu)中使人具體感受到大環(huán)境的可塑性和包容性，令人感到“區(qū)內(nèi)區(qū)外”渾然一體，一切都顯得自然優(yōu)美，充分洋溢 社區(qū) 的高貴和優(yōu)雅的氛圍。隨著高速公路的興建、私家車的增長以及人們對環(huán)境意識的提高，一些二次置業(yè)人士將居住的眼光放到數(shù)十近百公里外的遠郊鄉(xiāng)村，從而興起一種遠郊度假型住宅的置業(yè)居住時尚。 應(yīng)對措施：在區(qū)內(nèi)設(shè)置相應(yīng)的生活配套設(shè)施。 隨著區(qū)域建設(shè)的完善，花都區(qū)這幾年房地產(chǎn)健康快速的發(fā)展，區(qū)域的優(yōu)勢逐年顯現(xiàn)，加上區(qū)政府的支持，未來幾年將會迎上地產(chǎn)開發(fā)的高潮。 具有開發(fā)地產(chǎn)項目的 良好先天條件。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 4．項目發(fā)展定位研究 項目 SWOT分析 （ 1）項目優(yōu)勢 匯城東鏡村項目 坐落于 廣州白云區(qū)與花都 區(qū)交界處 ,距廣州中心城區(qū) 20 公里左右 。 隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。預(yù)計未來幾年將會有近 10 多萬的從業(yè)人員進入花都，其中高素質(zhì)的技術(shù)人才將會占有較大的比重，龐大的消費群將給花都樓市注入蓬勃的生機。近年 來花都皮革皮具業(yè)的快速發(fā)展帶動了一大批房地產(chǎn)企業(yè)的興旺，其中位于獅嶺及山前旅游大道一帶的樓盤如 南航碧花園 、 五溪御龍灣 、 雅堡新城 及位于花都新城區(qū)的 雅居樂 花樣巴黎 、 錦尚明苑 等已開發(fā)樓盤的購房客戶中，皮革皮具從業(yè)人員占有非常大的比例，隨著花都皮革皮具業(yè)的進一步發(fā)展，必將為花都的房地產(chǎn)企業(yè)帶來大量的購房客戶。目前，花都區(qū)獅嶺的皮革皮具生產(chǎn)企業(yè)多達 2700多家，皮革皮具從業(yè)人員近 10 萬人，年產(chǎn)皮具 4 億只，年產(chǎn)值超過 60 億元人民幣。目前世界四大快遞公司之一的 美國聯(lián)邦快遞公司亞太轉(zhuǎn)運中心落戶花都并已開工建設(shè)，同時祈福集團、富力地產(chǎn)在花都的大型物流項目也相繼開工建設(shè)中，眾多的大型星級酒店將云集新機場周圍。已在汽車城正式落戶的 世界 500 強企業(yè) 有 10 家。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會帶來大規(guī)模的城市建設(shè)，反過來，由于耕地的減少，促進更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對城市住宅需求上升。 在銷售策略上，一般先以低價入市，帶動起人氣，得到社會認(rèn)同，創(chuàng)造出項目品牌，然后再進行后期的開發(fā)。目前花都新開工的房地產(chǎn)項目總量達到 20 多個，已公開新項目的總建筑面積 約在600 萬平方米左右，一場地產(chǎn)開發(fā)熱潮將在北部掀起。預(yù)計到 2020 年至 2020 年，花都新推樓盤及貨量都將會達到高峰。而規(guī)模較小、中低檔次、較偏遠、配套設(shè)施還未成熟的樓盤則銷售情況較差。成交面積為 萬平方米，同比增長 14%。 根據(jù) 花都 統(tǒng)計局公報， 2020 年花都區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，其中完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元，同比增長 %。 到 2020 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達 40 萬人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個功能區(qū)片。 有國家二類口岸花都港，可供千噸貨船直達香港、澳門，年吞吐量 100 萬噸，目前正在進行擴建，到 2020 底年吞吐量可達 300 萬噸。 中國三大樞紐機場之一的廣州新國際機場坐落在花都區(qū)花東鎮(zhèn)，首期工程年旅客輸送量為 2500 萬人次，貨運吞吐量為 100 萬噸，最大規(guī)?？蛇_每年 8000 萬人次客運和 300 萬噸貨運。實際利用外資 億美元，同比增長 %。經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達 %，同比提高 個百分點。 經(jīng)濟發(fā)展情況 改革開放以來，花都區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展保持較高的增長速度。 花都區(qū)總面積 960 平方公里 ,下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面和花僑十個鎮(zhèn)。 項目現(xiàn)狀 本項目用地手續(xù)齊全，包括立項批文、用地批文、國土使用許可證、建設(shè)用地許可證均己取得，土地征用、拆遷及相關(guān)費用己經(jīng)繳清，地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田和魚塘，無村舍等構(gòu)筑設(shè)施，目前項目己啟動總體規(guī)劃和設(shè)計及報規(guī)工作 ，計劃于本年度正式動土建設(shè)。正在建設(shè)的最高時速達 340 公里的京廣快速鐵路客運專線在花都設(shè)有車站。《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 花都匯城 東鏡村 項目 可 行 性 研 究 報 告 編制單位： 廣州匯城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制日期： 2020年 1月 2日 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 目 錄 1．項目概況 ......................................................... 3 項目背景 ..................................................... 3 項目現(xiàn)狀 ..................................................... 3 項目規(guī)模 ..................................................... 4 項目轉(zhuǎn)讓方式 ................................................. 4 2．區(qū)位分析 ......................................................... 5 花都概況 ..................................................... 5 地理環(huán)境 ............................................... 5 經(jīng)濟發(fā)展情況 ........................................... 5 人文社會環(huán)境 ........................................... 6 城市建設(shè)與交通區(qū)位分析 ....................................... 6 3．市場分析 ......................................................... 7 花 都房地產(chǎn)市場 ............................................... 7 基本概況及特點 ......................................... 7 市場走勢及前景的判斷 .................................. 11 4．項目發(fā)展定位研究 ................................................ 16 項目 SWOT 分析 ..............