【正文】 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行 的工程技術(shù)措施和施 工方案，盡可能降低投資成本；在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，投資成本控制，是項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。 臨街商鋪銷(xiāo)售收入 +超市租金收益，此時(shí)進(jìn)入階段盈利期 臨街商鋪現(xiàn)房發(fā)售，住宅銷(xiāo)售，超市運(yùn)營(yíng) 個(gè)月 住宅部分結(jié)構(gòu)施工主體結(jié)構(gòu)完工 前期費(fèi)用的 40%計(jì) 萬(wàn)元，建安費(fèi)用的 90%計(jì) 萬(wàn)元，月支付其他費(fèi)用 萬(wàn)元= 萬(wàn)元，共計(jì) 萬(wàn)元 臨街商鋪銷(xiāo)售收入 +住宅銷(xiāo)售收入 +超市租金收益，此階段進(jìn)入最大盈利期 臨街商鋪、清盤(pán)發(fā)售，住宅準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，此時(shí)如超市運(yùn)營(yíng)良好可做商業(yè)產(chǎn)權(quán)出售 5個(gè)月 裝修施工 月支付其他費(fèi)用 萬(wàn)元 3= 萬(wàn)元，月等支付配套費(fèi)用 萬(wàn)元 5= 萬(wàn)元，共計(jì) 萬(wàn)元。 0 商業(yè)群樓 個(gè)月 基礎(chǔ)施工 土地費(fèi)用的 40%計(jì) 570 萬(wàn) 預(yù)售臨街商鋪 招商預(yù)售，準(zhǔn)備引入大型超市 元；月支付其他費(fèi)用 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元。按竣工前 5 個(gè)月均等支付 ,每月為 萬(wàn)元。支付時(shí)分兩次進(jìn)行，合同簽定后付 60%（ ），主體結(jié)構(gòu)竣工時(shí)支付 40%（ 萬(wàn)元）。 盈利能力分析 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 2 現(xiàn)金流出 成本投資 營(yíng)業(yè)稅及附加 3 稅前利潤(rùn)額 4 項(xiàng)目稅前利潤(rùn)率 % 5 稅后利潤(rùn)額 6 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率 % 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金流動(dòng)控制 項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備及開(kāi)竣工日期的假定： 假定本項(xiàng)目的前期拆遷及三通一平工作在三個(gè)月內(nèi)完成。另外臨街商鋪一直受到邯鄲市場(chǎng)青睞，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)幾 乎為零。 二、 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)定位 建筑面積及內(nèi)容： 以市場(chǎng)中最需求的產(chǎn)品類型為項(xiàng)目主要規(guī)劃產(chǎn)品，市場(chǎng)調(diào)研顯示住宅產(chǎn)品需求最大，本項(xiàng)目的住宅體量應(yīng)該占整體規(guī)劃面積的絕大部分，建議開(kāi)發(fā)住宅 35000—— 40000 平米。 大型商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪銷(xiāo)售明顯停滯 較 2020 年邯鄲市產(chǎn)權(quán)商鋪投資熱潮相比，今年上半年這種熱情明顯冷卻，北國(guó)商城、國(guó)貿(mào)名品、邯山步行街、稽山步行街等邯鄲主要商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售平均銷(xiāo)售率不到 40%，基 本處于停滯狀態(tài)。 數(shù)量15%15%9%6%42%13%電視報(bào)紙宣傳單頁(yè)廣播朋友介紹其他數(shù)量41%17%23%19%商場(chǎng)集市街邊小店其他 七、邯鄲市寫(xiě)字樓項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目名稱 國(guó)際商務(wù)中心 地理位置 中華大街與人民路交叉口 開(kāi)發(fā)商 邯鄲市金世紀(jì) 建筑商 江蘇蘇中建設(shè) 設(shè)計(jì)規(guī)劃 煤炭工業(yè)邯鄲設(shè)計(jì)院 建筑面積 40000 ㎡ 層數(shù) 17 層 開(kāi)工日期 入住 日期 自用比例 30% 投資比例 70% 銷(xiāo)售情況 50% 車(chē)位 地上 142 地下 196 總占地面積 9679． 1 ㎡ 建筑面積 95812 ㎡ 建筑高度 138m 建筑層數(shù) 32 層 戶型面積 131 ㎡ 、 141 ㎡ 、 147 ㎡ 、 222 ㎡ 、 154 ㎡ 、 155 ㎡ 、 146 ㎡ 、 269 ㎡ 、 168 ㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 起價(jià) 4105 元 /㎡、最高價(jià) 4800 元 /㎡、均價(jià) 4500 元 /㎡ 備注 項(xiàng)目都位于市中心 , 交通都十分便利 商務(wù)中心、銀行、便利店、會(huì)議廳、展示廳、商務(wù)會(huì)所 項(xiàng)目名稱 國(guó)貿(mào)中心 地理位置 人民東路 208 號(hào) 開(kāi)發(fā)商 邯鄲大千房地產(chǎn) 建筑商 江蘇蘇中建設(shè) 設(shè)計(jì)規(guī)劃 東華建筑設(shè)計(jì)院 占地面積 7000 ㎡ 建筑面積 52900 ㎡ 建筑高度 108m 層數(shù) 30 層 銷(xiāo)售日期 入住日期 車(chē)位 地下 108 地上 80 自用比例 30% 投資比例 70% 銷(xiāo)售率 100% 入住率 80% 物業(yè)費(fèi) 元 /㎡ /月 戶型面積 298 ㎡ 、 249 ㎡ 、 178 ㎡ 、 158 ㎡ 、 348 ㎡ 銷(xiāo)售價(jià)格 起價(jià) 3600 元 /㎡、最高價(jià) 4300 元 /㎡、均價(jià) 3800 元 /㎡ 配套設(shè) 施 寬帶入戶 ,一梯 2 戶 ,自動(dòng)報(bào)警噴淋排煙 ,每戶可視可對(duì) 講 ,遙控大門(mén) ,通過(guò)對(duì)講可直接報(bào)警 . 交通 項(xiàng)目都位于市中心 , .交通都十分便利 裝修標(biāo)準(zhǔn) 大理石地面高級(jí)瓷磚墻面，石膏板天花刷高級(jí)乳膠漆，每戶標(biāo)準(zhǔn)郵箱。 —— 經(jīng)營(yíng)商戶認(rèn)為經(jīng)營(yíng)效果最好的場(chǎng)所 數(shù)量5%33%57%4%1%6%非常好比較好一般較差很差2241591266817 18 3 418128 0501001502002503005000元以下5001100001至3萬(wàn)元3至8萬(wàn)元8至10萬(wàn)元10至20萬(wàn)元20至30萬(wàn)元30萬(wàn)元以上不表態(tài)比例數(shù)量 有 %的經(jīng)營(yíng)商戶認(rèn)為，如果自己的商鋪在商場(chǎng)里會(huì)有最好的經(jīng)營(yíng)效果，選擇經(jīng)營(yíng)街邊小店商鋪的占 23%，選擇集市的占 17%，其他一項(xiàng)包含專業(yè)市場(chǎng)、臨街大型商鋪、交通好的地段?？傮w來(lái)看商戶經(jīng)營(yíng)狀況良好。 —— 商戶經(jīng)營(yíng)面積 現(xiàn)有的商鋪經(jīng)營(yíng)，主要集中在 10~30 平方米以及 80~100 平方米以上，本次調(diào)查過(guò)程中， 10~30 平方米的商鋪所占比重最大，達(dá)到 %。層數(shù)不能太多， 4 層以上肯定不好接受！ 問(wèn)：對(duì)新鮮事物的感知度（對(duì)新事物是否感冒？） 答：有一定的感知度，但是事物不能太超前，領(lǐng)先半步接受起來(lái)還是可以的！ 問(wèn)：主力購(gòu)買(mǎi)群體的年齡、地位、學(xué)歷？ 答：多數(shù)在 40 歲 50 歲的工薪階層，有一部分是給子女置業(yè)，學(xué)歷不定！ 五、邯鄲市重點(diǎn)商業(yè)（有產(chǎn)權(quán)出售）項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目名稱 國(guó)貿(mào)名品 項(xiàng)目位置 人民路東路 208號(hào) 開(kāi)發(fā)商 邯鄲市大千房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 產(chǎn)品定位 高檔名品商場(chǎng) 樓層分布 經(jīng)營(yíng)范圍 面積（㎡） 一層 男裝，男鞋，手表，珠寶手飾 3000 二層 玉器，女裝，女鞋，香水 3000 三層 女裝，箱包，飾品，床上用品 3000 四層 酒店客房、餐飲、娛樂(lè) 3000 銷(xiāo)售價(jià)格 788025000 元 /㎡、均價(jià) :13000 元 /㎡ 銷(xiāo)售率 30% 經(jīng)營(yíng)狀況 四層尚未營(yíng)業(yè) 、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較差 備注 北側(cè)廣場(chǎng)面積 1200 ㎡， 樓梯 4 個(gè)，直梯 2個(gè)，貨梯 1 個(gè)，扶梯 1部 項(xiàng)目名稱 北國(guó)商城 項(xiàng)目地址 和平路與陵西南大街交口，處于商業(yè)中心 開(kāi)發(fā)商 石家莊金正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 產(chǎn)品定位 中高檔綜合百貨商場(chǎng) 樓層分布 經(jīng)營(yíng)范圍 面積（㎡） 負(fù)一層 北人電器，食品超市 5888 一層 化妝品，手飾，鞋，電器 5236 二層 黃金珠寶，玉石，手機(jī)，羊毛，羊絨 5236 三層 男士服裝，男裝精品，羽絨服 5236 四層 女裝，瓷器，健身用具，運(yùn)動(dòng)裝，童裝 5236 五層 精品女裝，淑女裝，皮衣，中老年服裝 5236 銷(xiāo)售價(jià)格 一層 10600 元 /㎡、二層 10400 元 /㎡、三層 9500 元 /㎡、四層 7600 元 /㎡ 銷(xiāo)售率 40% 經(jīng)營(yíng)狀況 整體正常，一、二、三層較好 備注 西側(cè)廣場(chǎng)面積約 800 ㎡、北側(cè)廣場(chǎng)面積約 700 ㎡； 樓梯 4個(gè)，直梯 3個(gè)，貨梯 1 個(gè)，扶梯每層 2個(gè)。 問(wèn)：商品住宅的空置情況？ 答：空置情況相對(duì)比較嚴(yán)重。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 防水乳膠漆外立面、步陽(yáng)防盜門(mén)、彩鋁外飄窗 配套設(shè)施 可視對(duì)講系統(tǒng)、地暖、 24小時(shí)熱水、 600 ㎡會(huì)所 周邊配套 生活配套很不成熟，距離較近的有第六醫(yī)院、三十一中 交通條件 21路、 17 路公交車(chē) 推廣主題 西班牙建筑藝術(shù)、陽(yáng)光畢加索 備注 深業(yè)物業(yè)（香港上市公司）馨佳物業(yè)管理 項(xiàng)目名稱 同仁小區(qū) 項(xiàng)目地址 和平路與黎明街交叉口 聯(lián)系電話 309446 3094966 開(kāi)發(fā)商 邯鄲市三胞房地產(chǎn) 承建商 邯鄲 123 建 規(guī)劃設(shè)計(jì) 邯鄲設(shè)計(jì)院 營(yíng)銷(xiāo)代理 合創(chuàng) 占地面積 75 畝 建筑面積 120200 ㎡ 容積率 2． 4 綠化率 35% 施工日期 2020 年初（首期開(kāi)工） 開(kāi)盤(pán)日期 2020 年 5月（三期） 交房日期 2020 年底 入住日期 2020 年底 建筑類型 多層、小高層住宅 建筑結(jié)構(gòu) 磚混、框剪 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 建筑層數(shù) 6 層、 12層 規(guī)劃布局 景觀環(huán)境 中心景觀，樓間綠化 戶型面積 70~256 ㎡ 4室 主力戶型 三室兩廳 150170 ㎡ 銷(xiāo)售均價(jià) 2900 元 /㎡ 最低價(jià) 2800 元 /㎡ 最高價(jià) 3100 元 /㎡ 銷(xiāo)售周期 8 個(gè)月 銷(xiāo)售率 60% 入住率 0 分期備注 項(xiàng)目分三期推出，一期多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格在 1350— 1750 元 /㎡之間，已經(jīng)售清；二期銷(xiāo)售價(jià)格 1917— 2800 元 /㎡，于 04 年 9 月 — 05年 5月銷(xiāo)售掉 95%；三期 3 棟高層住宅均價(jià) 2900 元 /㎡，與二期同時(shí)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)于 05 年 5 月正式開(kāi)盤(pán)，至今銷(xiāo)售 60%。商品住宅施工面積 ，增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 %。全市商品房施工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米。 居民住房： 2020 年，全市住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房竣工 萬(wàn)平方米。全市人口出生率為 ‰ ，比上年增加 個(gè)千分點(diǎn)；死亡率 ‰ ，比上年增加 個(gè)千分點(diǎn)。其中：城鎮(zhèn)市場(chǎng)零售額 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村市場(chǎng)零售額