【正文】 光盤 樓盤形象視聽(tīng)展示 ,應(yīng)用于售樓處及房展會(huì)，連續(xù)播放，強(qiáng)化形象宣傳。案旗也以項(xiàng)目ＬＯＧＯ為主，輔以項(xiàng)目概念詮釋的文字。工地現(xiàn)場(chǎng)包裝由圍墻粉飾、懸掛案旗、看房通道及部分綠化工程等組成。以上表面上看似與本案銷售無(wú)關(guān)，但是在銷售過(guò)程中對(duì)客戶心理的調(diào)節(jié)卻是相當(dāng)微妙的，當(dāng)然在其它方面也要注意室內(nèi)小環(huán)境氣氛的營(yíng)造。 網(wǎng)絡(luò)廣告投放 六、 銷售道具準(zhǔn)備 銷售中心包裝建議 售樓處是銷售活動(dòng)的中 心。 媒體投放原則 最優(yōu)化的投入與產(chǎn)出，以一個(gè)有效的推廣形式將信息送達(dá)最大量的目標(biāo)受眾群； 以主流媒體為主其它媒體為輔，按銷售進(jìn)度分階段進(jìn)行相應(yīng)媒體選擇和投放力度。 二 、包裝方案 案名建議 案名一 青園 小區(qū) 案名二 。 他們將構(gòu)成本案未來(lái)良好的人文環(huán)境，人文環(huán)境的形成，將進(jìn)一步促進(jìn)本案的銷售工作。 園林規(guī)劃 本案原為山體，綠化較好，接連林科大校區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，有較好的居住環(huán)境。 第第 八八 部部 分分 、 廣廣 告告 推推 廣廣 建建 議議 一 、廣告宣傳策略 （一）廣告定位 經(jīng)過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目的認(rèn)真 調(diào)查分析和對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的分析，根據(jù)本案的產(chǎn)品定位，我們認(rèn)為在本案的廣告宣傳定位上應(yīng)該實(shí)實(shí)在在從消費(fèi)者的心理出發(fā)，強(qiáng)調(diào)地域性概念，突出以人為本的理念， 定位為“ 南二環(huán) 以南， 省府以北，人文、生態(tài)居住 ”。 房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，俗話說(shuō)：“賣得貴不如賣得快。 但我們不會(huì)打無(wú)準(zhǔn)備之仗，也不會(huì)走機(jī)會(huì)主義、冒險(xiǎn)主義的路線。 我們已經(jīng)獲知開(kāi)發(fā)商的預(yù)期價(jià)位，所以在制訂價(jià)格策略這部分前，就已經(jīng)開(kāi)始向預(yù)期值努力。 銷售計(jì)劃 按照均價(jià) 7200 元 /平米計(jì)算。 方案說(shuō)明： ? “ 客戶答謝會(huì) ” 答謝不是目的，目的是讓客戶不知不覺(jué)中幫我們清盤。 D、持續(xù)期 目的 ：持續(xù)維持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取大批前階段未購(gòu)客戶成交 市場(chǎng)情形 ：此時(shí)，發(fā)展商已完成總銷售金額的 60%以上，已無(wú)太大銷售壓力，應(yīng)將廣告投放量繼續(xù)壓縮，將主要精力用于已購(gòu)客戶簽約及后期服務(wù)上，同時(shí)，力爭(zhēng)將前階段已有購(gòu)買意向但未下決心之客戶拉回下定。 C、強(qiáng)銷期 目的 ：利用主流媒體將產(chǎn)品自身賣點(diǎn)逐一向市場(chǎng)曝光，通過(guò)不同賣點(diǎn)的宣傳以 及靈活的促銷方式，吸引不同需求之買家，達(dá)到銷售之目的。 B、開(kāi)盤期 目的 ：項(xiàng)目全面向市場(chǎng)展現(xiàn)，主要通過(guò)主流媒體以強(qiáng)大的宣 傳攻勢(shì)，使其成為當(dāng)期市場(chǎng)階段的中心點(diǎn)，以最短的時(shí)間內(nèi)吸引盡可能多的買家成交，通常開(kāi)盤期的銷售狀況決定著此項(xiàng)目的成功與否。 市場(chǎng)情形 ：近年，住宅市場(chǎng)由于競(jìng)爭(zhēng)激烈、促銷方式繁多，各發(fā)展商一方面為了摸清市場(chǎng)情況，一方面為提前將 產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)，往往在各銷售前準(zhǔn)備工作未完全完成前便開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。在項(xiàng)目推出時(shí)，首先推出 北部西 側(cè) 的部分二 居 和北東部的 部分 物業(yè)進(jìn)行銷售。 ? 服務(wù)營(yíng)銷原則 概念營(yíng)銷逐漸被服務(wù)營(yíng)銷所替代，通過(guò)售前服務(wù)、售中服務(wù)、售后服務(wù)，充分為客戶提供各種方便的新?tīng)I(yíng)銷模式日益被消費(fèi)者認(rèn)可。 第第 七七 部部 分分 、 營(yíng)營(yíng) 銷銷 推推 廣廣 建建 議議 項(xiàng)目規(guī)模及開(kāi)發(fā)進(jìn)度 社區(qū)總占地面積 56300 平米，總建筑面積 198000 平米，容積 率 ，可銷售面積 153000 平米。 選擇菜單式裝修方案（舒適型，豪華型， 500 元和 800元兩種價(jià)位）。 ? 產(chǎn)品本身附加值： 園林，戶型特色、外立面，會(huì)所，房屋品質(zhì)。6800 元 /平米 (成本定價(jià)法定價(jià) ) 市場(chǎng)最易接受價(jià)位 165。6545 元 /平米 本項(xiàng)目含 18%的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)價(jià)位為： 165。 項(xiàng)目成本核算 項(xiàng)目名稱 全部項(xiàng)目合計(jì) 單位 建安標(biāo)準(zhǔn) 建安造價(jià) 占地面積 5． 63 公頃 建筑用地面積 平方米 總建筑面積 198000 平方米 地上建筑面積 153000 平方米 1800 32978 地下建筑面積 45000 平方米 3000 37500 容積率 項(xiàng)目名稱 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法 測(cè)算基數(shù) 單位 單價(jià) 金額（萬(wàn)元） 一、土地成本 33729 二、前期工程費(fèi) 4921 臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整費(fèi) 建安概算 *％ 264 可行性、方案咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 地上建面 5 元 /平米 5 92 測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 建安概算 *% 1761 執(zhí)照費(fèi) 建安概算 % 70 標(biāo)底編制費(fèi) 建安概算 % 211 預(yù)算審查費(fèi) 建安概算 % 70 招投標(biāo)費(fèi) 建安概算 % 49 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安概算 % 176 工程監(jiān)理費(fèi) 建安概算 2% 1904 粘土磚費(fèi) 地上建面 14 元 /平方米 14 256 1竣工圖費(fèi) 測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)70％ 10％ 58 1檔案保證金 10 萬(wàn)元 10 三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2652 紅線內(nèi) 建安概算 8％ 2638 紅線外 建安概算 8％ 0 環(huán)境設(shè)計(jì)與綠化 建筑面積 8元 /平方米 8 14 四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi) 建安工程費(fèi) +設(shè)備及裝修費(fèi) （一）建安工程費(fèi) 41516 地上建筑面積 住宅 146200 平方米 1800 26316 配套公建 6800 平方米 2500 1700 地下建筑面積 45000 平方米 3000 13500 （二）設(shè)備及裝修費(fèi)用 五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 一至四項(xiàng) 3％ 1082444589 1916 六、上交開(kāi)發(fā)辦的管理費(fèi) 一至五項(xiàng) % 1114917927 68 七、管理費(fèi) 一至五項(xiàng) % 1697 八、貸款利息 總建面 100 每 平米單價(jià) 100 1980 九、兩稅一費(fèi) 銷售收入 % 7548 十、銷售費(fèi)用 銷售收入 3% 4117 十一、開(kāi)發(fā)成本 一至十項(xiàng) 10． 0144E+09 平均成本 按總建筑面積 綜合成本 按可售地上面積 扣除地下造價(jià)后綜合成本 按可售地上面積 1250885013 十二、銷售收入 萬(wàn)平方米 +09 住宅： 銷售 7000 128248 地下車位 銷售 1152 萬(wàn)元 /個(gè) 80000 9216 十三、毛利潤(rùn) 37106 十四、所得稅 12245 十五、凈利潤(rùn) 24861 十六、投資收益率（靜態(tài)） % 方案二 : 方案二：價(jià)格定位 項(xiàng)目成本計(jì)算條件說(shuō)明： 社區(qū)總占地面積 56300 平米，總建筑面積 182680 平米，容積率 ，可銷售面積 137680 平米。用電話預(yù)約 送水上門。 ? 提供居室內(nèi)的清潔服務(wù)。 ? 消防管理 ? 會(huì)所的經(jīng)營(yíng)與管理 ? 物業(yè)檔案資料的管理 ? 節(jié)日期間裝飾社區(qū)的入口及外墻，包括燈光及其他飾物。 ? 熱帶雨林館及鳥語(yǔ)林的專人管理及維護(hù) ? 環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)。 健身主題 包括有美容美發(fā) ，健身室、韻律教室、棋牌室、桌球室、壁球室、乒乓球、臺(tái)球等球類活動(dòng)室。并預(yù)留訪客車位，以區(qū)別于業(yè)主車位的管理。各類探頭檢測(cè)不同警報(bào)信息并傳給主機(jī)，主機(jī)再將其傳至小區(qū)的安防控制中心，在控制中心的主顯示屏的電子地圖上將顯示報(bào)警的方位和警報(bào)類型，從而采取相應(yīng)的處理措施。 智能系統(tǒng)： ? 周界防范：在小區(qū)的圍墻和出入口等地方，設(shè)置紅外線對(duì)射和電視監(jiān)控系統(tǒng)。 通訊系統(tǒng)： 每戶預(yù)留 IDD 直線電話 24條并于客廳及主臥室設(shè)插座預(yù)埋。 供暖系統(tǒng)： 整個(gè)項(xiàng)目熱源來(lái)自市政熱力系統(tǒng)， 。 智能化物業(yè)管理 該部分需由開(kāi)發(fā)商投資，包括安全、娛樂(lè)、管理等各方面的內(nèi)容和各項(xiàng)服務(wù)，稱為社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務(wù)內(nèi)容建議如下： 配置標(biāo)準(zhǔn) 供電系統(tǒng)： 社區(qū)設(shè)變配電站，雙回路供電，每戶設(shè)獨(dú)立電表 10（ 40） A15（ 60） A；每戶預(yù)留小型配電箱，各房間及廚房?jī)?nèi)設(shè)足夠的電源插座，房間內(nèi)還設(shè)有分體空調(diào) 機(jī)的電源插座。智能住宅的概念是：把各項(xiàng)已有的技術(shù)和產(chǎn)品整合為一套實(shí)用系統(tǒng)，以提高小區(qū)的生活品質(zhì)。轎廂 裝修高雅、平穩(wěn)快速， 24 小時(shí)服務(wù)。 七 、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)： 首層大堂裝修 ：?jiǎn)卧T入口建議設(shè)計(jì)成外接酒店式玻璃幕大堂，拼花磨光花崗巖地面，大理石及部分木飾面，懸掛 藝術(shù)掛畫、吊燈、 壁燈，還專設(shè)洽談、休息區(qū)，配有空調(diào)， 單元門高檔不銹鋼防盜門彰顯高檔品質(zhì)。） 六、 外立面： 生活在有山 有林的大自然的環(huán)境中，享受的是美與和諧的自然景觀，享受的是愜意與悠閑的生活狀態(tài)，享受的是精神和物質(zhì)的極致發(fā)揮外立面的色彩應(yīng)是柔和的，含蓄的，直觀的，靈動(dòng)的；以 仿歐洲古典式建筑設(shè)計(jì)的 建筑群風(fēng)格定位群體外立面的色彩，純凈的白、透亮的藍(lán)，莊重的咖啡為基調(diào)，建筑本身的硬朗與和諧的外立面相呼應(yīng)，渾然天成，恰到好處。與進(jìn)口沙地相鄰，設(shè)置滑滑梯、兒童城堡等兒童運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，） 休閑廊橋 （目標(biāo)對(duì)象：中老年。該長(zhǎng)廊將作為貫穿連接整個(gè)社區(qū)的南北步行道，可容三人并行，地面用天然材料，避免用水泥，并要考慮雨天的使用，上面全部以葡 萄藤覆蓋，可考慮不同葡萄品種的組合，以提高觀賞性，旁邊設(shè)置若干休憩長(zhǎng)椅，考慮到老人的體力水平，長(zhǎng)椅間距不宜大于 50米） 紫藤漫步道 （目標(biāo)對(duì)象：各組團(tuán)中的住戶?？稍O(shè)置部分運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，如蹺蹺板，秋千，吊床，雙杠，爬桿等等。類別：分散。） 園藝迷宮 （目標(biāo)對(duì)象：兒童。軸線上與三個(gè)豎向景觀軸線焦點(diǎn)設(shè)置景觀雕塑、中心廣場(chǎng)、與休閑親子空間，中間設(shè)置廊道。 二、 區(qū)內(nèi)交通規(guī)劃 小區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃采用人車分離的形式，盡量減少人行與車行的沖突點(diǎn)。 ? 戶型設(shè)計(jì) —— 二居、三居為主，布局合理，舒適精致，屬于到位型產(chǎn)品，為市場(chǎng)上的供不應(yīng)求產(chǎn)品。 ? “人文生態(tài)”則是以文化主題，使人與人之間能夠圍繞不同的特色文化主題進(jìn)行溝通、交往，家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。 “生態(tài)文化居住區(qū)” 的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場(chǎng)差異性明顯。 產(chǎn)品定位： 本案將導(dǎo)入 “ 生態(tài)文化居住 社 區(qū) ” 的概念。 而從另一方面講，成功的差異化是該區(qū)域樓盤市場(chǎng)成敗的致命關(guān)鍵。 項(xiàng)目定位 1）地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn) ? 目標(biāo)客戶區(qū)域指向明確：主要集中于城區(qū)一帶。