【正文】 總之，本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。 第七章 項目融資 本項目總投資 萬元，啟動本項目需要支付土地費用 萬元。 當(dāng)銷售價格 7020 元 /平方米時，假設(shè)單位成本費用不變，銷售價格每降低 1%，則所得稅前利潤減少 萬元，所得稅前投資利 潤率由%降為 %，所得稅后投資利潤率由 %降為 %。 當(dāng)銷售價格為 7020 元 /平方米時，本項目盈虧平衡點為： 盈虧平衡點 =總建設(shè)成本 /（總銷售收入 營業(yè)稅） =（ ） =% 即當(dāng)銷售價格為 7020 元 /平方米時，本項目如果實現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項目投資成本全部回收。 產(chǎn)品類型 數(shù)量 銷售價格 （元 /平米） 銷售收入 (萬元 ) 總銷售收入 （萬元） 估算 1 住宅銷售收入 平米 7470 車位收入 900 個 70000 估算 2 住宅銷售收入 平米 7020 中國最大管理資源中心 25 車位收入 900 個 70000 第六章 財務(wù)評價與社會效益分析 一、 項目損益表 估算 1 （ 7470 元 /平米） 估算 2 （ 7020 元 /平米） 序號 項目名稱 金額（萬元） 金額（萬元） 1 總銷售收入 2 建設(shè)總成本 3 營業(yè)稅 按銷售率為 100%、營業(yè)稅為 5%計算 4 所得稅前利潤 5 所得稅前投資利潤率 % % 6 所得稅 按總銷售 收入的25%計算 7 所得稅 后利潤 8 所得稅后投資利潤率 % % 二、 盈虧平衡分析 本項目可銷售的暫按照總建筑面積計算，共 平方米。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)可得本項目的規(guī)劃建筑面積約為 平米，地下車庫建筑面積擬定為 萬平米，提供約 500 個車位（參考時尚街區(qū)車位配比為 2： 1）。但由于目前項目仍出于可行性研究階段，所以其投資只能以經(jīng)驗數(shù)據(jù)來估算。同時令景觀、戶型較好的住宅承擔(dān)更多的成本，從而使售價水平能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。根據(jù)上述推斷，園景花園項目 2020年均價約為 8300 元 /平方米，本項目以其價格的 9 折銷售（此折扣略低于薔泉家園小區(qū)與時尚街區(qū)的同期價格差距），均價約為 7470 元。 時間 均價 備注 2020 年 5 月 24 日 6500 元 /平方米 園景花園 二期尾房價格 2020 年 3 月 21 日 6500 元 /平方米 園景花園 二期尾房價格 2020 年 1 月 16 日 6300 元 /平方米 園景花園 二期尾房價格 2020 年 11 月 9 日 5800 元 /平方米 園景花園 二期尾房價格 2020 年 9 月 22 日 6700 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 7 月 24 日 5800 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 6 月 9 日 5500 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 4 月 27 日 5300 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 4 月 17 日 5000 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 3 月 27 日 4900 元 /平 方米 園景花園 二期價格 中國最大管理資源中心 19 時間 均價 備注 2020 年 2 月 15 日 4250 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 11 月 25 日 4300 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 10 月 12 日 4200 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 6 月 15 日 3900 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 5 月 12 日 3900 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 1 月 19 日 3800 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 11 月 19 日 3800 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 9 月 27 日 3500 元 /平方米 園景 花園 二期價格 2020 年 7 月 1 日 3500 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 5 月 18 日 3600 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 4 月 22 日 3500 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 3 月 1 日 3400 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 12 月 27 日 3300 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 8 月 14 日 2700 元 /平方米 園景花園 一期價格 2020 年 8 月 8 日 2600 元 /平方米 園景花園 一期價格 注：上表數(shù)據(jù)引用自搜房網(wǎng)（ ）對各樓盤歷史價格的 記錄。 在規(guī)劃許可的前提下，本項目除住宅外，還可以依托底商提供一些小 中國最大管理資源中心 18 型的、以服務(wù)本社區(qū)為目的的 商業(yè)服務(wù)業(yè)，如藥店、雜貨店、小型超市、洗衣店等。同屬梨園地區(qū)的時尚社區(qū)、啟明星苑、站前巴黎等競爭樓盤的戶型定位也基本滿足上述判斷（詳見“類比競爭樓盤調(diào)研表”）。在核心客戶中，單身人士由于個人需求和經(jīng)濟狀況的原因，多傾向選擇面積小、總價較低的一居住宅。 ? 區(qū)域來源：北京市區(qū)。 ? 置業(yè)目的：投資，二次置業(yè)或多次置 業(yè)。 ? 經(jīng)濟狀況：家庭年收入在 7 至 12 萬元（單身人士個人年收入在 4 萬元以上），有一定的購房積蓄（或可得到長輩的經(jīng)濟支持），對價格較敏感。 綜上所述，可以分析得出本項目的主力 客戶群 及其基本情況： （ 1）核心客戶 ? 基本描述：北京市工薪階層，收入穩(wěn)定，具有一定的投資意識。購買房屋多用于自住，傾向購買中大戶型的房屋，對房屋、社區(qū)的品質(zhì)、周邊的教育和生活設(shè)施有較高要求，并考慮資產(chǎn)的保值和增值。 由于暫時沒有很重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。購買力達(dá)到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達(dá)高峰。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品。 經(jīng)濟處于上升階段，購買力強。以小戶型為主。 下面將根據(jù)“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)進行劃分及分析，從而最終確定本項目的目標(biāo)客戶群體。居住人群素質(zhì)也在提升，對商業(yè)的訴求從基本滿足居住需求，向高品質(zhì)需求方向轉(zhuǎn)變。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020 年）》中確定了 “ 兩軸兩帶多中心 ”的發(fā)展格局，近兩年，北京通州作為京東 CBD 的輻射區(qū)，已成為重點發(fā)展新城，也是北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地。 三、 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 迄今為止，通州樓市的供應(yīng)品種十分豐富，包括別墅、公寓、花園洋房、小戶型民宅等多種物業(yè)類型，可以滿足不同需求人群的多種需要，支持通州房地產(chǎn)持續(xù)性發(fā)展的軟硬件設(shè)施越來越完善，通州在整個房地產(chǎn)市場中的優(yōu)勢也越來越明顯。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司我愛我家統(tǒng)計，目前通州主流二手房價格為 5500元至 6500 元 /平方米。在通州置業(yè)的 “ 新移民 ” 在短短幾年的 時間里增長多達(dá) 四十 萬人。而這里所提到的重點新城是指通州、順義和亦莊。通州最重要的文化產(chǎn)業(yè)之一，就是北京出版發(fā)行物流中心。 ” 其中，通州、順義、亦莊是新城建設(shè)的重點 。 中國最大管理資源中心 8 第二章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 一、 項目所在 地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 根據(jù)北京 “ 十一五 ” 規(guī)劃以及兩軸兩帶多中心的城市空間戰(zhàn)略，北京將建設(shè)通州、順義、亦莊三新城。這兩項配套商業(yè)的開設(shè)，將對周邊的商業(yè)及購物環(huán)境帶來極大的便利。自 **地塊車行至國貿(mào)大廈時間約為半小時。九棵樹東路向東經(jīng)土橋接 103 國道（ 至天津）、東六環(huán)，