北京某別墅項(xiàng)目可行性研究報告1(doc20)-地產(chǎn)可研-wenkub.com
2025-07-31 01:54 本頁面
【正文】 ? 客戶購買門的主要有居住 (第一居所、第二居所 )、投資和商務(wù)公關(guān)。 ? 外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，外銷市場有升溫跡象。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 21 頁 周邊部分個案銷售情況分析 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 21 頁 市場調(diào)研結(jié)論 ? 湖景式設(shè)計(jì)風(fēng)格的別墅熱銷 ,平均入住率為 85%以上。高檔精品別墅的無可替代性就在于它的價值純粹。但是 ,隨著京城別墅市場的擴(kuò)容 ,別墅項(xiàng)目的大量涌入及多區(qū)域的供 應(yīng)局面，依據(jù)北京別墅市場勢必會有一場激烈的競爭大戰(zhàn)。比例結(jié)構(gòu)己由過去的境外占 70%,國內(nèi)占 30%,發(fā)展變化為目前的國內(nèi)占 80%左右 ,境外占 20%左右 ,將別墅作為第二居所的國內(nèi)購買群體大量增加 ,說明北京的別墅市場結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。 ? 別墅的內(nèi)裝修程度對別墅租金的影響較大。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 21 頁 本區(qū)域別墅價位因素分析 ? 市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減 ,東北部別墅價大多集中在１０００－ 3000美元之間 ,平均售價以城區(qū)為中心 ,由里向外遞減 ,東北四環(huán)附近平均售價在 2700美元 /平方米左右 ,首都機(jī)場附近約為 2020美元 /平方米 ,馬坡地區(qū)約為 1200美元 /平方米。 需求分析 : ? 本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺占 60%以上 ,包括駐華使館人員 ,國際知名公司高層主管人員 ,如香江花園和龍?jiān)穭e墅歐美人士占 75%以上。正是由于政府的這種投資改造 ,迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件 ,使得道路交通更加便利。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊 ,自動調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 21 頁 西北部在地理區(qū)位上與中關(guān)村科技園關(guān)系密切 ,隨著政府對 IT 產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟(jì)的傾力支持 ,地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 ,也造就了一批依靠知識技能快速積累財(cái)富的精英 ,這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場提供了巨大的市場需求 ,并且這種需求正在加速發(fā)展之中。然而 ,近幾年隨著政府的支持與開發(fā)政策的完善 ,加上別墅市場整體回暖，西北區(qū)域別墅市場開始升溫。以朝陽公園周邊為例 ,近兩年 ,從景園大廈到博雅園 ,再到棕櫚泉國際公寓 ,朝陽公園周邊地產(chǎn)正在不斷升級。 在位于京城東北部的京順路沿線的高科別墅業(yè)主中 ,70%是歐美人士 ,多數(shù)還是跨國公司的 CE0,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士在此置業(yè)的也不在少數(shù) ,這為東北區(qū)別墅帶來了相對穩(wěn)定的高利益回報。北京市最早的別墅大多建于該區(qū) ,別墅市場已經(jīng)具有明顯規(guī)模 ,很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍?jiān)穭e墅等都分布在此區(qū)。由于東北別墅區(qū)北通首都機(jī)場 ,南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū) ,距離東北三環(huán)只有十幾公里 ,辦公、購物十分方便 ,地理位置較為優(yōu)越。在京城別墅的聚集地一一東北和西北 (數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二 ),這場戰(zhàn)火已經(jīng)點(diǎn)燃 ,并呈蔓延之勢。 十年轉(zhuǎn)瞬過去 ,再看北京的房地產(chǎn) ,別墅已經(jīng)不再是什幺 罕見之物 。目前西北區(qū)域別墅價格也直追東北區(qū)別墅。除市區(qū)外 ,位于機(jī)場路順義地區(qū)的別墅售價也較高 ,均價在 1300美元 /平方米 ,約為人民幣 10790元 /平方米。 1997 年之前 ,70%的別墅購買者持國外護(hù)照 ,而其中的港澳臺客戶占很大比例 ,約占整 體購買者的 50%以上 :而近幾年別墅購買者以國內(nèi)人士居多 ,這一需求群體除了海外歸國人士外 ,主要是在第一輪商品房購買潮中消費(fèi)高端商品房的買家。其中 三線 和 四高 是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域 ,而 一山 和 二河 則后來居上 ,成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 21 頁 供量 : 5000 套以上新增別墅面市 到了 2020年中期 ,人們忽然發(fā)現(xiàn)周圍的 TOWNHOUSE都已經(jīng)悄悄升級，許多別墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項(xiàng)目迅速出現(xiàn)，并開始搶占市場。別墅市場由于長期兩極分化 ,外銷別墅價格較高 ,而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對較差 ,都不適合國內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶 ,總價 150 萬元左右 ,60008000 元 /平方米的中檔別墅市場出現(xiàn)空檔 ,T OW N H O U S E的出現(xiàn)正迎合了這部分客戶的需求。在別墅客戶中 ,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 21 頁 量和設(shè)計(jì)風(fēng)格最重視 :國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型 ,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外 ,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。 隨著市場發(fā)展 ,別墅客戶群體也在逐漸改變。 北京別墅市場在政府放開控制后于 1999 年開始逐漸復(fù)蘇 ,呈現(xiàn)供銷兩旺局面 ,一些高檔別墅項(xiàng)目價格出現(xiàn)較大提升。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會借帶動
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