【正文】 高層建筑消防電梯前室 設(shè)消火栓；頂層設(shè)試驗(yàn)及檢查用消火栓?；馂?zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)。本工程同一時(shí)間內(nèi) 的火災(zāi)次數(shù)為 1 次，一次滅火用水量為 101/S。 公寓 按防火規(guī)范要求設(shè)置防火分區(qū)。 四、 建筑疏散通道、安全出口及防火門設(shè)置 本工程地下室設(shè)有疏散樓梯寬度、疏散距離、疏散口寬度，均滿足現(xiàn)行防火規(guī)范及有關(guān)規(guī)范的要求。 二、 建筑分類和耐火等級(jí) 本工程 公寓 為一類高層，耐火等級(jí)為一級(jí)。 6 專篇設(shè)計(jì) 消防 總平面消防 一、 區(qū)域位置及概況 項(xiàng)目 位于 大東區(qū)傍江街東 側(cè)，園區(qū)地勢(shì)平坦、周邊道路寬敞通暢，交通便利，周圍街路和車行道的寬度均能滿足消防車通行及撲救的要求。 三、 公寓 本工程 公寓 用氣為每單元設(shè)一引入管；每戶設(shè)一塊煤氣表，采用外入戶方式，高層設(shè)減壓閥，經(jīng)計(jì)算 公寓 用氣量為 275m3/h。 三、 系統(tǒng)設(shè)置 高層 公寓 設(shè)置電話、寬帶網(wǎng)、有線電視、可視對(duì)講、家庭安全技術(shù)防范系統(tǒng)。 七、 電氣照明系統(tǒng) 網(wǎng)點(diǎn)照明： 300500LX 高效節(jié)能熒光燈 動(dòng)力機(jī)房： 100LX 工廠燈 變電所： 150LX 高效節(jié)能熒光燈 樓梯間 ： 50LX 白熾燈或節(jié)能熒光燈 電訊 一、 設(shè)計(jì)依據(jù) 沈陽(yáng)市規(guī)劃局《沈陽(yáng)住宅區(qū)控詳規(guī)劃條件》以及國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。低壓柜采用 GGD 型開(kāi)關(guān)柜、柜內(nèi)開(kāi)關(guān)采 用框架、朔殼系列斷路器。電源由該地區(qū)66KV市政變電所采用電力電纜埋地引入開(kāi)閉所。 設(shè)備用房機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)。 四、 地下車庫(kù) 地下車庫(kù)設(shè)置機(jī)械送風(fēng)（兼火災(zāi)補(bǔ)風(fēng)）系統(tǒng)；同時(shí)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)（兼火災(zāi)排煙）系統(tǒng)。 供熱 一、 編制依據(jù) 建設(shè)單位提供的控規(guī)指標(biāo)； 暖通專業(yè)提供的熱負(fù)荷； 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范。各建筑內(nèi)均設(shè)專用排水通氣管。 用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水量 公寓 ： 200L/人? d，小時(shí)變化系數(shù)： ； 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)： 15L/㎡?營(yíng)業(yè)面積，小時(shí)變化系數(shù)： 15； 綠化用水： ㎡，灑水時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)； 道路、廣場(chǎng)用水： 25L/㎡，灑水時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)； 未預(yù)見(jiàn)水量：按最高日用水量的 10%計(jì)； 給水系統(tǒng)均采用微機(jī)變頻調(diào)整供水。 三、 主要結(jié)構(gòu)材料選用 混凝土： C25～ C30 鋼筋： Ⅰ（φ）Ⅱ（φ）級(jí) HRB400Mpa 新Ⅲ級(jí)鋼 (推薦使用 )。 7） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)電算軟件采用三維建筑結(jié)構(gòu)分析程序， Satwe。 附樓地下一層為地下車庫(kù)，與主樓地下一層相同，設(shè)三個(gè)獨(dú)立入口，電梯直接可從地下一層直達(dá)頂層。主入口設(shè)在南面，臨航空街；地下停車場(chǎng)入口設(shè)于主樓東端。 二、 外立面色系 以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。 三、 樓道 /樓梯間 公共部分墻面為刷高級(jí)乳膠漆，吸音天花吊頂； 標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面； 樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料； 標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料； 車庫(kù)地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳 膠漆。 柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料）。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。 總體規(guī)劃 設(shè)計(jì) 一、 總體平面布局 做為一座 綜合 的商業(yè)項(xiàng)目，平面的布局顯得尤為重要。 三、 建筑群 組成 包括： 十四層的主體大廈、后四層的附樓、地下一層停車場(chǎng)、主建筑戶外停車場(chǎng)及院落。 盡量縮短工期 由于建筑工期尚未確定，建議盡量縮短工期，力爭(zhēng)在 2021 年 11 月進(jìn)行項(xiàng)目上市前的預(yù)熱， 2021 年 2 月進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期， 2021 年 3 月末正式開(kāi)盤，避開(kāi) 5 月住宅上市的黃金季。但認(rèn)購(gòu)初期如果賣出項(xiàng)目的最高價(jià)，會(huì)違背低開(kāi)高走的原則。建議入市起價(jià)以 5800 元 /平方米左右價(jià)格 起 面市，先期以開(kāi)盤均價(jià)在 60006200 元 /平方米控制，在銷售形勢(shì)看好、銷售速度保障的前提下，逐漸提升價(jià)格至 6500 元 /平方米； 4） 具體價(jià)格方案包括各種戶型價(jià)差、開(kāi)盤價(jià)格明細(xì)及銷控、后期價(jià)格調(diào)整，在戶型設(shè)計(jì)方案確定后再做定案。 五、 清潔衛(wèi)生管理 保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。 二、 駐廈業(yè)主的整體前臺(tái)服務(wù) “順天大廈”的前臺(tái)管理提供：基本的問(wèn)訊解答、引導(dǎo)服 務(wù)，報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)；出租汽車預(yù)約服務(wù)；提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；航空機(jī)票訂購(gòu)和確認(rèn)、酒店預(yù)定、餐飲預(yù)定、文化體育節(jié)目票務(wù)安排等服務(wù)；業(yè)主個(gè)性化文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)；提供公司、家庭“保姆”服務(wù)；設(shè)立方便業(yè)主的物業(yè)報(bào)修點(diǎn)。 項(xiàng)目 24 小時(shí)全天候的物業(yè)管理 物業(yè)管理應(yīng)對(duì)業(yè)主提供全方位 、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。 七、 支付能力 首付 1030 萬(wàn)元將會(huì)過(guò)半，其中以 20 余萬(wàn)者居多；月還款能力在 60001 萬(wàn)元為主。 五、 購(gòu)房情況 絕大多數(shù)為首次置業(yè)購(gòu)買商務(wù)樓， 60%以上將在一個(gè)月內(nèi)購(gòu)買本項(xiàng)目； 20%以上13 個(gè)月決定購(gòu)買。 二、 職業(yè)性 國(guó)有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營(yíng)、民營(yíng)、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。 經(jīng)分析，“順天大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。 三、 中小企業(yè)主 需要一定的面積，開(kāi)間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場(chǎng)成績(jī)，所以，資金的投入會(huì)集中在硬件（包括場(chǎng)地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。具有相當(dāng)?shù)奈?。新?jīng)營(yíng)思路（整合型商務(wù)樓）的引入更可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。 2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過(guò)效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，買家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。 “順天大廈”定位為“整合型商住樓”，提倡“資源共享，商住空間、 SOHO 一族”的理念。 4 營(yíng)銷 方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位 項(xiàng)目名稱理念 整體建筑群命名為“順天大廈。但從資金回籠的角度看， 則應(yīng)利用好優(yōu)勢(shì)，引入新的主題概念和賣點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。 威脅 （ threat） ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 略 （參間 ） 營(yíng)銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進(jìn)租售及資金回籠； 做好融資相關(guān)工作，保證項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行； 盡量提升使用價(jià)值； 為弱化不確定因素帶來(lái)的影響，按月進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算，不段修正項(xiàng)目管理的細(xì)部。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。 三、 缺乏商務(wù)氛圍 區(qū)域內(nèi)沒(méi)有商務(wù)氛圍， 寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒(méi)有集中商務(wù)廣場(chǎng)宇的優(yōu)勢(shì)。 四、 提出 “整合型商務(wù)樓”概念 隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國(guó)公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 機(jī)會(huì) 一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿? “順天大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 劣勢(shì) 一、 沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng) 項(xiàng)目建筑面積不足 2 萬(wàn)平方米，規(guī)模較小。 四、 市、區(qū)兩級(jí)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來(lái)城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽(yáng)市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽(yáng)市的又一個(gè)商業(yè)集散地。 該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游，“依繁華存在，享都市寧?kù)o”。 圖 SWOT分析步驟 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊正處于滂江街地鐵站南延長(zhǎng)線上。按照 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè) 項(xiàng)目 “能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。這類因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度和影響范圍最小，但對(duì)具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。 三、 交通條件 交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。影響商圈規(guī)模的因子有 ： 商圈范圍的大小、級(jí)別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。影響寫字樓需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有 ： 商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 六、 國(guó)際因素 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育與完善離不開(kāi)國(guó)際環(huán)境的影響。 四、 人口因素 人口因素是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。 二、 經(jīng)濟(jì)因素 房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不 直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。 項(xiàng)目 影響因素分析 由于寫字樓市場(chǎng)的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。 沈陽(yáng)市寫字樓市場(chǎng)分類研究 酒店連體項(xiàng)目 此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的 的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級(jí)酒店高登國(guó)際大酒 店的寫字樓項(xiàng)目，以及四星級(jí)酒店皇城酒店的寫字樓項(xiàng)目。實(shí)際上，在實(shí)地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。相應(yīng)的寫字樓物業(yè)管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。隨著對(duì)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會(huì)有越來(lái)越多的 外地資本進(jìn)入沈陽(yáng)的寫字樓市場(chǎng)，越來(lái)越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā) 展商會(huì)進(jìn)入沈陽(yáng)市場(chǎng)，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的寫字樓物業(yè)。當(dāng)然這是與沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。 也開(kāi)始出現(xiàn)了一些至少在價(jià)格上可以與發(fā)達(dá)城市高檔寫字樓物業(yè)相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，如總統(tǒng)大廈，方圓大廈等幾個(gè)沈陽(yáng)市場(chǎng)上的頂級(jí)寫字樓，年租金己達(dá)到1400 元 /平米。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、 雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)、使用經(jīng)營(yíng)需要。市內(nèi)平均降雨量為 毫米，最多年降水量 毫米（ 1953 年），最少為 445 毫米（ 1965 年），降水日數(shù)歷年平均是 天，日最大降水量為 毫米（ 1973 年 8 月 21 日），霜期開(kāi)始于 10 上旬，結(jié)束于 4 月下旬，平均 210 天左右，無(wú)霜期平均 155 天左右。在這里將建設(shè)義烏沈陽(yáng)國(guó)際商貿(mào)城，義烏的商品將通過(guò)這里發(fā)往東北各地。 即將建成 地鐵提高了項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展?jié)摿? 項(xiàng)目地塊處于滂江街地鐵站南延長(zhǎng)線上。 五、 人 才 資源 大東區(qū)的勞動(dòng)力資源極為豐富，勞動(dòng)人口近 40 萬(wàn)， 40 多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人 7000 多名 。 大東區(qū)是沈陽(yáng)民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過(guò)近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)械設(shè)備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機(jī)械制 造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)及生活用地可供開(kāi)發(fā)利用，房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 二、 基礎(chǔ)設(shè) 施 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。從沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)， 25 分鐘可抵桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 鐵路：沈陽(yáng)作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國(guó)首位。 圖 沈陽(yáng)市在遼寧省的位置 大東區(qū)概況 大東區(qū)位于沈陽(yáng)市東部， 是沈陽(yáng)市市內(nèi)五城區(qū)之一。距營(yíng)口港 200公里，距大連港 400 公里，可與世界 140 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的港口通航。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位?！叭Α敝?，在地鐵一號(hào)線津橋站、滂江站、黎明文化宮站站口的周邊，半徑 500~700 米的范圍內(nèi)，打造 3 個(gè)經(jīng)濟(jì)圈。 本項(xiàng)目處于地鐵 1 號(hào)線出口和內(nèi)環(huán)線交匯口，項(xiàng)目的實(shí)施實(shí)現(xiàn)了相關(guān)規(guī)劃的建設(shè)要求 協(xié)調(diào) 大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要 大東區(qū)是沈陽(yáng)民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過(guò)近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)械設(shè)計(jì)制造、生物制藥、儀器儀表和其他機(jī)械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是中國(guó)著名的航空發(fā)動(dòng)機(jī)制造基地、數(shù)控機(jī)床生產(chǎn)基地、輕型汽車生產(chǎn)基地。 目 錄 1 總 論 ........................................................................................................ 4 項(xiàng)目概況 ............................................................................................................... 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ............................................................................................... 4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ................................................................................... 5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 ........................................................................... 6