【文章內容簡介】 北京民望房地產開發(fā)有限責任公司 北京時代金僑房地產開發(fā)有限公司 北京瑞景房地產開發(fā)有限公司 樓盤類型 板樓、板式高層、 塔樓 板樓 板樓 （ 多層、小高層 ） 板塔結合 板樓、板式小高層 板樓 ,塔樓 開盤時間 2020 年 1 月至 9月 2020 年 2020 年 12 月至2020 年 2 月 2020 年 6 月至2020 年 2月 2020 年至 2020 年 2020年至 2020年 占地面積 117000 平方米 28000 平米 87000 平方米 82900 平方米 57600 平方米 100000 平方米 建筑面積 300000 平方米 70000 平米 115000 平方米 150000 平方米 109000 平方米 264000 平方米 樓層狀況 一期 720 套，二期15 棟 1174 套 四棟 705 套 一期 447 套， 14號板樓，二期 5 棟樓 1300 套 ， 13 棟樓 892 套 ， 一期 4 棟 ，二期 8棟，三期 7棟 1000 套， 11 棟樓 容積率 綠化率 36% 33% 41% % 30% 36% 主要戶型 50 至 120 平米的一居到三居 以小戶型為主。一居 4080 平米，兩居 8090 平米，三居 105120 平米 57平米一居， 96平米兩居，120140平米三居 50 平方米一居、80 平方米兩居、1 120 平方米三居 60 至 130 平米的一居到三居 60至 238 平方米（平層、錯層、復式、躍層） 中國最大管理資源中心 13 項目名稱 時尚街區(qū) (園景花園二期 ) 11 station（薔泉家園） 花澗溪 (啟明星苑一期 ) 新城陽光 站前巴黎（金僑時 代） 瑞都國際 目前新房價格 均價 6700 元 /平米 （上述價格為2020 年 9月份開盤均價） 5400 元 /平方米 （ 2020 年 6月價格） 小戶型 6300 元 /平 米 大戶型 4600 元 /平米 （上述價格為尾房價） 6300 元 /平米 （上述價格為2020 年 2月開盤均價） 6000 元 /平米 （上述價格為2020 年 9 月開盤均價） 5400 元 /平米 （上述價格為2020 年 9月開盤均價） 二手房價格 三居 6500 元 /平米 二居 6600 元 /平米 一居 7200 元 /平米 目前無房產證，暫無二手房上市 二居 6000 元 /平米 一居 6600 元 /平米 目前無房產證，暫無二手房上市 二居 5800 元 /平米 二居 6600 元 /平米 物業(yè)費 高層 元 /平米多層 元 /平米 元 /平方米 高層 /平米多層 元 /平米 元 /平米 高層 元 /平米多層 元 /平米 元 /平米 物業(yè)管理公司 北京園景時尚物業(yè)管理有限公司 北京佳開原物業(yè)管理公司 興華物業(yè)管理 公司 北京悅豪物業(yè)管理有限公司 北京瑞景物業(yè)管理有限公司 中國最大管理資源中心 14 第四章 項目定位 一、 主力客戶群定位 主力客戶群定位 項目定位首先是選擇買家，確定項目的目標購買者和目標使用者是哪一類人。 下面將根據“家庭生活的階段性”為標準進行劃分及分析，從而最終確定本項目的目標客戶群體。 家庭生活周期階段與特點 消費特點 消費能力與戶型需求 單身階段： 年輕、單身 幾乎沒有經濟負擔，新消費觀念帶頭人。但普遍沒有厚實的經濟基 礎。 貸還款能力強，接受貸款購物的方式。以小戶型為主。對公共交通、周邊配套設施有一定的要求。 新婚階段： 年輕夫妻，無子女 經濟條件比最近的將來要好。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。 經濟處于上升階段，購買力強。具有處于上升階段的貸還款能力。對中小型住宅購買需求較為強勁。 滿巢階段（一）： 年輕夫妻，有6 歲以下子女 家庭用品購買的高峰期。不滿足現有的經濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品。 開始承擔繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，具有較強的購買能力。注重二居或三居的住宅。 滿巢 階段（二）： 年輕夫妻，有6 歲以上子女 購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好的能力調整住房到更大、更高檔次。 經濟狀況較好。中大戶型，對房屋和社區(qū)的品質有較高要求。 滿巢階段（三）： 年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住 經濟狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。 擁有較強的經濟實力，對高質素度假生活的需求及消費能力正達到高峰。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。 中國最大管理資源中心 15 家庭生活周期階段與特點 消費特點 消費能力與戶型需求 滿巢階段： 年長夫婦，子女離家自立 前期收入較高。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對醫(yī)院等配套設施依賴性增強，退休后收入減少。 有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經濟實力實現高質素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退。 孤獨階段： 單身老人獨居 收入銳減。特別注重情感溝通、關注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。 從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標準劃分，一個項目的主要買家可以包括下列四部分： ? 經 濟欠富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻（無子女）或單身人士。 本階段的客戶雖然積蓄有限，但已經開始進入經濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。由于該階段的客戶多為第一次置業(yè)，因此傾向于購買中小戶型的房屋，對項目的交通狀況（特別是公共交通）、周邊配套的餐飲、娛樂設施有較高的要求。 由于暫時沒有很重的經濟負擔，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。 ? 成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群。 該階段的家庭擁在 經濟實力不斷加強的同時，消費態(tài)度也日趨理智。購買房屋多用于自住，傾向購買中大戶型的房屋，對房屋、社區(qū)的品質、周邊的教育和生活設施有較高要求，并考慮資產的保值和增值。 ? 財力雄厚者 中國最大管理資源中心 16 包括上表中階段 6 的人群 購買能力很強，購買房屋用于投資。傾向購買中小戶型，主要考慮資產的增值。 ? 單身老人 購買目的以養(yǎng)老為主。 綜上所述，可以分析得出本項目的主力 客戶群 及其基本情況： （ 1）核心客戶 ? 基本描述：北京市工薪階層，收入穩(wěn)定，具有一定的投資意識。 ? 區(qū)域來源：以北京市朝陽區(qū)、通州區(qū)為主，工作地點多為地鐵 /輕軌沿線。 ? 置業(yè) 目的：自?。骖櫷顿Y），多為初次置業(yè)或二次置業(yè)。 ? 職業(yè)類型：白領、技術人員、企業(yè)中低級別管理層、政府公務員等中等收入（或中低收入）人士。 ? 經濟狀況：家庭年收入在 7 至 12 萬元（單身人士個人年收入在 4 萬元以上），有一定的購房積蓄（或可得到長輩的經濟支持），對價格較敏感。 ? 家庭狀況：單身、年輕夫妻（無子女或有年幼子女）、年輕夫妻（有年幼子女，并與父母同?。? （ 2）重要客戶 ? 基本描述：國內富裕階層，具有很強的投資意識。 ? 區(qū)域來源：北京、河北、山西、東北、