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房地產(chǎn)-北京某地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)

2024-09-18 15:38 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 北京民望房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 北京時(shí)代金僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤類型 板樓、板式高層、 塔樓 板樓 板樓 ( 多層、小高層 ) 板塔結(jié)合 板樓、板式小高層 板樓 ,塔樓 開盤時(shí)間 2020 年 1 月至 9月 2020 年 2020 年 12 月至2020 年 2 月 2020 年 6 月至2020 年 2月 2020 年至 2020 年 2020年至 2020年 占地面積 117000 平方米 28000 平米 87000 平方米 82900 平方米 57600 平方米 100000 平方米 建筑面積 300000 平方米 70000 平米 115000 平方米 150000 平方米 109000 平方米 264000 平方米 樓層狀況 一期 720 套,二期15 棟 1174 套 四棟 705 套 一期 447 套, 14號(hào)板樓,二期 5 棟樓 1300 套 , 13 棟樓 892 套 , 一期 4 棟 ,二期 8棟,三期 7棟 1000 套, 11 棟樓 容積率 綠化率 36% 33% 41% % 30% 36% 主要戶型 50 至 120 平米的一居到三居 以小戶型為主。一居 4080 平米,兩居 8090 平米,三居 105120 平米 57平米一居, 96平米兩居,120140平米三居 50 平方米一居、80 平方米兩居、1 120 平方米三居 60 至 130 平米的一居到三居 60至 238 平方米(平層、錯(cuò)層、復(fù)式、躍層) 中國(guó)最大管理資源中心 13 項(xiàng)目名稱 時(shí)尚街區(qū) (園景花園二期 ) 11 station(薔泉家園) 花澗溪 (啟明星苑一期 ) 新城陽(yáng)光 站前巴黎(金僑時(shí) 代) 瑞都國(guó)際 目前新房?jī)r(jià)格 均價(jià) 6700 元 /平米 (上述價(jià)格為2020 年 9月份開盤均價(jià)) 5400 元 /平方米 ( 2020 年 6月價(jià)格) 小戶型 6300 元 /平 米 大戶型 4600 元 /平米 (上述價(jià)格為尾房?jī)r(jià)) 6300 元 /平米 (上述價(jià)格為2020 年 2月開盤均價(jià)) 6000 元 /平米 (上述價(jià)格為2020 年 9 月開盤均價(jià)) 5400 元 /平米 (上述價(jià)格為2020 年 9月開盤均價(jià)) 二手房?jī)r(jià)格 三居 6500 元 /平米 二居 6600 元 /平米 一居 7200 元 /平米 目前無(wú)房產(chǎn)證,暫無(wú)二手房上市 二居 6000 元 /平米 一居 6600 元 /平米 目前無(wú)房產(chǎn)證,暫無(wú)二手房上市 二居 5800 元 /平米 二居 6600 元 /平米 物業(yè)費(fèi) 高層 元 /平米多層 元 /平米 元 /平方米 高層 /平米多層 元 /平米 元 /平米 高層 元 /平米多層 元 /平米 元 /平米 物業(yè)管理公司 北京園景時(shí)尚物業(yè)管理有限公司 北京佳開原物業(yè)管理公司 興華物業(yè)管理 公司 北京悅豪物業(yè)管理有限公司 北京瑞景物業(yè)管理有限公司 中國(guó)最大管理資源中心 14 第四章 項(xiàng)目定位 一、 主力客戶群定位 主力客戶群定位 項(xiàng)目定位首先是選擇買家,確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。 下面將根據(jù)“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及分析,從而最終確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。 家庭生活周期階段與特點(diǎn) 消費(fèi)特點(diǎn) 消費(fèi)能力與戶型需求 單身階段: 年輕、單身 幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),新消費(fèi)觀念帶頭人。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基 礎(chǔ)。 貸還款能力強(qiáng),接受貸款購(gòu)物的方式。以小戶型為主。對(duì)公共交通、周邊配套設(shè)施有一定的要求。 新婚階段: 年輕夫妻,無(wú)子女 經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來(lái)要好。購(gòu)買力強(qiáng),對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。 經(jīng)濟(jì)處于上升階段,購(gòu)買力強(qiáng)。具有處于上升階段的貸還款能力。對(duì)中小型住宅購(gòu)買需求較為強(qiáng)勁。 滿巢階段(一): 年輕夫妻,有6 歲以下子女 家庭用品購(gòu)買的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況,注意儲(chǔ)蓄,購(gòu)買較多兒童用品。 開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力,開支劇增,具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。注重二居或三居的住宅。 滿巢 階段(二): 年輕夫妻,有6 歲以上子女 購(gòu)買趨向理智,受廣告及其他營(yíng)銷刺激的影響減少,注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快,有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次。 經(jīng)濟(jì)狀況較好。中大戶型,對(duì)房屋和社區(qū)的品質(zhì)有較高要求。 滿巢階段(三): 年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住 經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作,注重儲(chǔ)蓄,購(gòu)買冷靜、理智,住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買力已達(dá)高峰。 擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,對(duì)高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智,并隨積蓄的不斷增多,對(duì)投資保值擁有越來(lái)越濃厚的興趣。 中國(guó)最大管理資源中心 15 家庭生活周期階段與特點(diǎn) 消費(fèi)特點(diǎn) 消費(fèi)能力與戶型需求 滿巢階段: 年長(zhǎng)夫婦,子女離家自立 前期收入較高。購(gòu)買力達(dá)到高峰期,住房購(gòu)買力釋放大部分,較多購(gòu)買老年人用品,如醫(yī)療保健品等。對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng),退休后收入減少。 有充足的時(shí)間和金錢計(jì)劃度假的生活,其中部分由于子女的支持,更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活,投資的興趣開始減退。 孤獨(dú)階段: 單身老人獨(dú)居 收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障,著重社區(qū)人事因素,怕孤獨(dú)和冷落。 從上表分析可知,以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分,一個(gè)項(xiàng)目的主要買家可以包括下列四部分: ? 經(jīng) 濟(jì)欠富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群:年輕夫妻(無(wú)子女)或單身人士。 本階段的客戶雖然積蓄有限,但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段,還貸能力較強(qiáng),而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。由于該階段的客戶多為第一次置業(yè),因此傾向于購(gòu)買中小戶型的房屋,對(duì)項(xiàng)目的交通狀況(特別是公共交通)、周邊配套的餐飲、娛樂(lè)設(shè)施有較高的要求。 由于暫時(shí)沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng),而且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的影響。同時(shí),彼此間的相互影響力也不容忽視。 ? 成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群。 該階段的家庭擁在 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí),消費(fèi)態(tài)度也日趨理智。購(gòu)買房屋多用于自住,傾向購(gòu)買中大戶型的房屋,對(duì)房屋、社區(qū)的品質(zhì)、周邊的教育和生活設(shè)施有較高要求,并考慮資產(chǎn)的保值和增值。 ? 財(cái)力雄厚者 中國(guó)最大管理資源中心 16 包括上表中階段 6 的人群 購(gòu)買能力很強(qiáng),購(gòu)買房屋用于投資。傾向購(gòu)買中小戶型,主要考慮資產(chǎn)的增值。 ? 單身老人 購(gòu)買目的以養(yǎng)老為主。 綜上所述,可以分析得出本項(xiàng)目的主力 客戶群 及其基本情況: ( 1)核心客戶 ? 基本描述:北京市工薪階層,收入穩(wěn)定,具有一定的投資意識(shí)。 ? 區(qū)域來(lái)源:以北京市朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)為主,工作地點(diǎn)多為地鐵 /輕軌沿線。 ? 置業(yè) 目的:自?。骖櫷顿Y),多為初次置業(yè)或二次置業(yè)。 ? 職業(yè)類型:白領(lǐng)、技術(shù)人員、企業(yè)中低級(jí)別管理層、政府公務(wù)員等中等收入(或中低收入)人士。 ? 經(jīng)濟(jì)狀況:家庭年收入在 7 至 12 萬(wàn)元(單身人士個(gè)人年收入在 4 萬(wàn)元以上),有一定的購(gòu)房積蓄(或可得到長(zhǎng)輩的經(jīng)濟(jì)支持),對(duì)價(jià)格較敏感。 ? 家庭狀況:?jiǎn)紊?、年輕夫妻(無(wú)子女或有年幼子女)、年輕夫妻(有年幼子女,并與父母同?。?。 ( 2)重要客戶 ? 基本描述:國(guó)內(nèi)富裕階層,具有很強(qiáng)的投資意識(shí)。 ? 區(qū)域來(lái)源:北京、河北、山西、東北、
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