【正文】 大管理資源中心 6 線路 起訖站點 距本項目最近的車站名 步行至車站時間 938 支 5 北京站東 廊坊 梨園 4分鐘 938 空 香河總站 北京站東 梨園 4分鐘 372 通州北苑路口南 通州古玩城 云景東路 5分鐘 647 大北窯東 大馬莊 云景東路 5分鐘 976 支 北湖渠 大地村 云景 東路 5分鐘 924 土橋村 順義汽車站 云景里 7分鐘 938 支 7 大北窯南 土橋村 云景里 / 啟明星園 7 分鐘 / 3 分鐘 九棵樹東路（京塘公路）、云景南大街、云景東路等城市干道自 **地塊周邊通過。九棵樹東路為雙向四車道瀝青路面道路，距離 **地塊直線距離僅 15 米，目前已有一條寬 9 米，長約 30 米的道路連接 **地塊和九棵樹東路。九棵樹東路向東經(jīng)土橋接 103 國道（ 至天津）、東六環(huán)，向西接長安街延長線。云景南大街、云景東路皆為梨園地區(qū)重要干道，距離 **地塊直線距離均不到 100 米。目前通州區(qū)已投入資金，正在翻修、拓寬云景東路。 **地塊可通過其東側(cè)道路直接到達云景南大街，但目前沒有能夠直接連接 **地塊和云景東路的道路。自 **地塊車行至國貿(mào)大廈時間約為半小時。 五、 周邊市政配套設施調(diào)查 **地塊附近 2 公里范圍內(nèi)已有六個成型的商品房社區(qū)或單位宿舍小區(qū)，因此其周邊的市政配套設施較為齊全。 特別需要說明的是，時尚街區(qū)擬在云景東路路口的西南角開設一家 5層的華堂商場，總面積 35000 平米，計劃 08 年初開業(yè)。此外，時尚社區(qū) 中國最大管理資源中心 7 還將在云景東路路口的東南角開設一家沃爾瑪超市。這兩項配套商業(yè)的開設，將對周邊的商業(yè)及購物環(huán)境帶來極大的便利。 除上圖中標注的主要配套設施外，在云景豪庭、時尚社區(qū)、站前巴黎、薔泉家園等小區(qū)的底商均有一些小型的超市、洗衣、餐飲、房屋中介、服裝服飾等生活配套設施。在 **地塊東側(cè)，緊鄰九棵樹東路進城方向路邊有一座中國石化的加油站。 郵政局、梨園幼兒園、群芳園小學、梨園中學位于 **地塊西南方，步行時間約 10 至 20 分鐘，未在上圖中標出。 中國最大管理資源中心 8 第二章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 一、 項目所在 地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 根據(jù)北京 “ 十一五 ” 規(guī)劃以及兩軸兩帶多中心的城市空間戰(zhàn)略，北京將建設通州、順義、亦莊三新城。《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》提出了“ 兩軸 ― 兩帶 ― 多中心 ” 的城市空間新格局 ， 所謂 “ 兩軸 ” ，即完善傳統(tǒng)城市中軸線與長安街及其延長線，保障首都職能和文化職能的發(fā)揮；所謂“ 兩帶 ” ，即強化由懷柔、密云、順義、通州、亦莊組成的 “ 東部發(fā)展帶 ” ，疏導新北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，整合由延慶、昌平、沙河、門頭溝、良鄉(xiāng)、黃村組成的 “ 西部生態(tài)帶 ” ，創(chuàng)建宜居城市的生態(tài)屏障；所謂 “ 多中心 ” ，即構(gòu)筑以城市中心與副中心相 結(jié)合、市區(qū)與多個新城相聯(lián)系的新的城市形態(tài)。根據(jù)這樣的城市布局，《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》提出策略： “ 鼓勵和引導中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人口和其他城市職能向新城、新的產(chǎn)業(yè)帶轉(zhuǎn)移。今后新的重大項目選址應按照城市建設的重點發(fā)展方向優(yōu)先考慮布置在新城的產(chǎn)業(yè)帶上。 ” 其中，通州、順義、亦莊是新城建設的重點 。 其中，通州新城要建設成為連接京津冀的樞紐，服務設施完善、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達、具有承接行政、商務、會展及城區(qū)人口功能的現(xiàn)代化新城區(qū)和綜合服務中心。規(guī)劃綱要提出通州區(qū)的規(guī)劃和建設要有高起點、高標準，突出以北運河為紐帶的城市形象和文化內(nèi) 涵。這一系列的政策形勢任務大力加快了通州區(qū)的城市基礎設施建設力度，城市發(fā)展也呈現(xiàn)出日新月異的景象。通州最重要的文化產(chǎn)業(yè)之一，就是北京出版發(fā)行物流中心。在通州的區(qū)位規(guī)劃中， “ 文化產(chǎn)業(yè)基地 ” 成為通州的首要定位之一，具體解釋為 “ 主要發(fā)展 中國最大管理資源中心 9 以文化產(chǎn)業(yè)為主體的現(xiàn)代綜合服務業(yè)，引導發(fā)展商務、金融、會展等功能。 ” 新城的規(guī)劃將會為通州文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的契機。 此外，北京市發(fā)改委公布《北京市 “ 十一五 ” 時期固定資產(chǎn)投資與重大項目規(guī)劃》（以下簡稱規(guī)劃），明確指出，未來 5 年，北京將調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)布局，引導開發(fā)重點向通州、順義、 大興、昌平等新城以及南城轉(zhuǎn)移，增量住宅主要建在重點新城、南城和邊緣集團。而這里所提到的重點新城是指通州、順義和亦莊。 二、 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 通州是 2020 年東部二手房熱點區(qū)域。京通快速、朝陽路、朝陽北路、八通輕軌線以及即將通車的兩廣路東延線等 5 條道路讓通州與北京市區(qū)緊密相連，這是吸引購房者來此置業(yè)的一大誘因。 據(jù)《京通核心商業(yè)地產(chǎn)白皮書》估計，從 2020 年到 2020 通州開發(fā)的住宅小區(qū)達到了 1000 萬平方米，尤其是 2020 年和 2020 年通州出現(xiàn) 了 集中入住的狀況。在通州置業(yè)的 “ 新移民 ” 在短短幾年的 時間里增長多達 四十 萬人。這些 “ 新移民 ” 年齡多在２５歲到４０歲之間， 大多為在 CBD 工作的年輕白領。 從 2020 年到 2020 通州開發(fā)的住宅小區(qū) 的價格也從 3000元增長到 6500 元。 近幾年通州新房數(shù)量較多，為該區(qū)域未來二手房市場提供了房源保證。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司我愛我家統(tǒng)計，目前通州主流二手房價格為 5500元至 6500 元 /平方米。而據(jù)中原三級市場部提供的數(shù)據(jù)顯示，八通線沿線因為交通十分方便，其租金價格仍有提升的空間，目前此地段次新房租金 中國最大管理資源中心 10 是：一居室 1300 元 /月至 1500 元 /月；二居室 1600 元 /月至 1800 元 /月；三居室為 2500 元左右。 另據(jù)中原三級市場部提供的數(shù)據(jù)顯示，隨著新建樓盤逐漸進入二手房市場， 2020 年九棵樹站周邊將成為通州二手房交易一新興熱點區(qū)域。加之該區(qū)域醫(yī)療和教育配套也比較健全，這些綜合因素也提升了區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)價值。 三、 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 迄今為止，通州樓市的供應品種十分豐富，包括別墅、公寓、花園洋房、小戶型民宅等多種物業(yè)類型，可以滿足不同需求人群的多種需要，支持通州房地產(chǎn)持續(xù)性發(fā)展的軟硬件設施越來越完善，通州在整個房地產(chǎn)市場中的優(yōu)勢也越來越明顯。隨著 CBD 核心區(qū)域的逐漸擴大，到通 州置業(yè)的 CBD 工作人群越來越多，尤其是在其房價比其他城區(qū)低許多的情況下，許多年輕白領把通州作為他們購買住宅的首選之地。隨著中央電視臺及北京電視臺的東遷，未來兩至三年內(nèi)，將會在通州區(qū)域產(chǎn)生更多的年輕群體。他們中包括金融、政府、媒體等機構(gòu)中的從業(yè)人員，他們的居住需求因 CBD房價過高而轉(zhuǎn)向周邊區(qū)域釋放。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020 年）》中確定了 “ 兩軸兩帶多中心 ”的發(fā)展格局，近兩年，北京通州作為京東 CBD 的輻射區(qū)，已成為重點發(fā)展新城，也是北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地。然而，據(jù)近日發(fā)布的《京通核心 商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示，隨著居住人群的逐漸增多，從 2020年到 2020 年，通州開發(fā)的住宅小區(qū)達到了 1000 萬平方米，尤其是 2020 中國最大管理資源中心 11 年和 2020 年通州將出現(xiàn)集中入住狀況。相對于一個城區(qū)面積達 40 平方公里有著龐大移民人群的大社區(qū)來說，目前，通州區(qū)大型商業(yè)設施分布相對局促，居民消費水平不高。同時，通州自去年以來不僅房價 “ 漲 ” 聲一片，從 3000 元左右直奔 5000 余元一平米，而且購房群體不斷增大。居住人群素質(zhì)也在提升，對商業(yè)的訴求從基本滿足居住需求，向高品質(zhì)需求方向轉(zhuǎn)變。通州區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)將在 2020 年突現(xiàn)出前所未有的 發(fā)展前景。 第三章 類比競爭樓盤調(diào)研（見下表） 中國最大管理資源中心 12 項目名稱 時尚街區(qū) (園景花園二期 ) 11 station（薔泉家園） 花澗溪 (啟明星苑一期 ) 新城陽光 站前巴黎（金僑時 代） 瑞都國際 開發(fā)商 景欣世紀 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京住總 北 京金五環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京市開原房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司