【正文】 目西側(cè)。建設(shè)中的京承高速路是進出北京的主要路口，位于項目的西南面50米位置，被定為北京的第二條機場高速路，其三環(huán)至四環(huán)聯(lián)絡(luò)線已于2004年9月底開通；n 地鐵10號線與13號線在本項目形成交叉。建設(shè)中的地鐵10號線南起宋家莊，沿東三環(huán)貫穿CBD后抵達該新區(qū)，之后向北經(jīng)過亞運村通往中關(guān)村，最后抵達藍靛廠，該線路將于2008年前進入運營。該線路將與13號線芍藥居站組成換乘站，站點位置距本項目北側(cè)僅100米。屆時，位于兩條快速軌道交通交叉點上的該項目必將擁有大量的商業(yè)人流；n 根據(jù)北京市規(guī)劃部門對該地區(qū)的交通規(guī)劃，區(qū)內(nèi)還將建設(shè)更多方便快捷的道路體系，其中城市主干路有新區(qū)大街（60米寬）、新區(qū)中路（45米寬）、城市支路有新區(qū)西路（25米寬）、新區(qū)一號路（20米寬）、新區(qū)二號路（20米寬）等。綜上所述，該項目區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)四通八達、分布合理、快捷方便，有望繼三元橋后成為第二國門，是該項目參與市場競爭的有力保證。 周邊自然環(huán)境“新區(qū)”是一個以“綠色生態(tài)” 為導(dǎo)向的國際化社區(qū)，規(guī)劃總占地面積298公頃，綠化用地占158公頃。新區(qū)將采取多種形式實現(xiàn)綠化產(chǎn)業(yè)，包括沿京承路設(shè)置林帶、建設(shè)體育公園及北部標準18洞的高爾夫球場用地，西部另辟的水上樂園以及水波旖旎的北京觀光河“壩河”。這些將與規(guī)劃中的奧林匹克公園及森林公園相呼應(yīng)，使“新區(qū)”成為串連都市商脈的綠色生態(tài)空間。新區(qū)已逐漸成為一個有水、有樹、有美景的休閑娛樂區(qū)。 人居文化環(huán)境市場的激烈競爭使得區(qū)域的配套設(shè)施成為決定市場表現(xiàn)的重要因素。新區(qū)周邊不僅集中了家樂福超市、燕莎購物中心兩大標志性商場，而且周邊擁有對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、金融學(xué)院、化工大學(xué)等高等學(xué)府，中日友好醫(yī)院、和平里醫(yī)院等知名醫(yī)院及不少以多元化為主題的休閑公園，文教衛(wèi)生、郵電儲蓄、公安消防、運動休閑、餐飲娛樂、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等齊全的配套服務(wù)設(shè)施及功能，滿足了新區(qū)運行各層次多方面的需求。14第3章 寫字樓研究第3章 寫字樓研究 寫字樓市場研究 北京總體市場研究 市場供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部八十年代中期，隨著中國改革進程的加快，越來越多的跨國公司進入中國市場，北京作為首都吸引了大量跨國企業(yè)在此設(shè)立辦事處和公司。當時北京還沒有純寫字樓，所以許多公司把辦公場所選擇在高檔酒店里。1985年國際大廈落成，成為北京第一座涉外高檔寫字樓。在此之后，一些高檔寫字樓陸續(xù)在北京建成，1989年隨著“中國國際貿(mào)易中心”和“京廣中心”的落成，使得北京甲級寫字樓的供應(yīng)量有了大幅度的提高，當年供應(yīng)量達到了14萬平方米。以后的幾年里，燕莎商圈、機場輔路等周邊區(qū)域陸續(xù)有一些甲級寫字樓投入市場。從1990年到2001年，隨著經(jīng)濟的騰飛，北京房地產(chǎn)市場的甲級寫字樓新供給量大幅度增加。在這一時期，寫字樓總供應(yīng)量增加了約十五倍，其中主要的增加發(fā)生在1996年之后。在19962001年間，平均年新增量為45萬平方米，1998年是供應(yīng)的高峰年，當年竣工量超過100萬平方米，2001年新增量為65萬平方米。截止2001年底，北京市甲級寫字樓總供應(yīng)量約274萬平方米。2001年網(wǎng)站泡沫爆破，世界經(jīng)濟疲軟，2002003年新增供應(yīng)量減少。由于北京經(jīng)濟的持續(xù)增長，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及奧運、WTO等利好因素，2004年新增供應(yīng)量大幅度提高，約50萬平方米，2004年供應(yīng)總量約313萬平方米。2005年新增供應(yīng)量達到高峰，約85萬，截止2005年底，北京市甲級寫字樓總供應(yīng)量約400萬平方米。2006一季度金融街地區(qū)的長安興融中心和盈泰商務(wù)中心等新增寫字樓供應(yīng)市場。預(yù)計2006年新增94萬，2007年超過50萬。北京2005—2007，三年甲級寫字樓的供應(yīng)量將超過300萬平方米，包括國貿(mào)三期、財富中心、銀泰中心、LG大廈、通用時代等大型工程在內(nèi)的一系列甲級寫字樓，其中59％位于東部地區(qū)（CBD和東二環(huán)），其它區(qū)域約100萬。20042007集中供應(yīng)，2008年之前，北京市甲級寫字樓的供應(yīng)非常巨大。 市場吸納情況1993年至1994年間，隨著中國經(jīng)濟改革開放，外商和外資開始大量進入北京市場，使北京寫字樓市場迎來了第一個高潮。由于當時寫字樓的供應(yīng)極為有限，以至于當時的一些寫字樓都賣出了天價，甲級寫字樓的租賃價格也水漲船高。強勁的市場需求和高額的投資回報吸引了房地產(chǎn)投資商，一時間北京市內(nèi)的寫字樓項目遍地開花，盲目開發(fā)直接造成幾年后的高空置率。1998及1999年，雖然中國尤其是北京的強勁內(nèi)需繼續(xù)拉動經(jīng)濟高速增長，但是東南亞金融危機還是給北京的經(jīng)濟發(fā)展帶來了一定程度上的負面影響，該兩年的外商直接投資的增長幅度有所減少；加之，大量新開發(fā)的寫字樓此時陸續(xù)進入市場，造成了北京寫字樓的甲級寫字樓吸納量趕不上新供應(yīng)量，致使甲級寫字樓的空置率不斷攀升，％。由于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的滑坡，2001年吸納量比2000年的頂峰時期下降了33％，2001年未的空置率有所回升。2000年甲級寫字樓的吸納量為70萬平方米，2001年才20萬平方米。2002年，中國加入世界貿(mào)易組織和北京成功申辦2008奧運會成為市場的利好消息，受之影響，市場吸納量有所提高，空置率逐漸下降。2002年四季度至2003年第三季度吸納量為21萬平方米（2003年一至三季度受非典的影響），；2005年增長70％，達到54萬平方米；，同比增長69％。中國加入世界貿(mào)易組織、成功申辦2008奧運會將吸引更多的跨國公司到中國。隨著金融業(yè)開放日期的臨近，越來越多的國際金融機構(gòu)的進入和設(shè)立將進一步推動寫字樓的市場需求。雖然上海發(fā)展迅速，具有吸引跨國公司的實力；但是，北京作為中國的政治文化中心和奧運會主辦城市，對外商的吸引力不可低估。同時，北京政府預(yù)測在未來的五年內(nèi)，平均國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率為9％，經(jīng)濟高速增長將進一步刺激境內(nèi)公司對高質(zhì)量寫字樓的需求，國內(nèi)企業(yè)對寫字樓的需求強勁，尤其使國字頭的企業(yè)更新辦公條件的需求巨大，購買或租賃高檔次寫字樓將可能成為國內(nèi)公司提高企業(yè)形象、增強競爭力的一種有效手段。預(yù)計2006年的吸納量超過60萬平方米。2007至2008年受中國加入WTO和申奧的積極影響，估計吸納量會有較大的增加。％，％，％，％，％。雖然市場需求穩(wěn)定，但是由于大量集中供應(yīng)投放市場，新增的供應(yīng)量無法完全被市場吸納，供應(yīng)過剩使北京甲級寫字樓平均空置率逐年上升，％，％，％。據(jù)戴德梁行發(fā)布的2006北京市一季度甲級寫字樓空置情況介紹，％，為近年來最高，而后續(xù)的空置率高企使得寫字樓直面價格壓力。2008年之前，除室內(nèi)裝修外，所有房地產(chǎn)項目不允許開工，以便為2008年奧運會營造一個良好的環(huán)境，開發(fā)商們將會爭取在此禁令實施前完成寫字樓項目，并推向市場。由于2006—2008年的大量集中供應(yīng)，空置率會有所上升。 租售價分析數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部20世紀90年代中期，由于供應(yīng)極度缺乏，北京成為全球?qū)懽謽亲饨鸬谝桓叩某鞘小倪^去10年租售指數(shù)可見，自1995年底至1999年，租金大幅下調(diào)，其間空置率明顯上升；2000年由于網(wǎng)站熱潮，空置率大幅下降，租金明顯上升；2001年網(wǎng)站泡沫爆破，空置率上升。自2002年起，新增供應(yīng)減少、空置率維持于較穩(wěn)定水平，租金穩(wěn)步下降，；雖然自2004年起房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度不斷加大，整頓市場、平抑房價的核心是通過限制投資性商品房轉(zhuǎn)售、嚴格控制房貸來打擊投資和投機、擠壓房地產(chǎn)泡沫。國八條主要針對住宅，對純寫字樓項目沒有直接影響，純寫字樓項目的投資比例較小，主要受供需關(guān)系調(diào)控。2004年，甲級寫字樓市場逐步回暖，全年走勢相對穩(wěn)定，月平均出租價在每平方米25美元，較1995年平均出租價每平方52美元已下降不少，2004年平均售價2107美元。2005年東熱西冷，CBD、燕莎、東長安街為主導(dǎo)，入住率節(jié)節(jié)上升，租金水漲船高。2006年一季度220元/月/平方米（），售價19195元/平方米（2399美元/平方米），％。從表中可以看出，售價與租金指數(shù)大致同步上下，但售價指數(shù)波動較少。這一現(xiàn)象的原因是寫字樓用戶大多采取租賃方式，租賃需求穩(wěn)定，發(fā)展商在買賣市場不理想時，把物業(yè)出租，較少大幅減價出售。 主要區(qū)域市場分析北京甲級寫字樓項目主要分布在以CBD為代表的東部區(qū)域、金融街區(qū)域及中關(guān)村區(qū)域。以上三個區(qū)域集中了北京市90％以上的20042007年完工的甲級寫字樓，是否坐落于這三大傳統(tǒng)商圈現(xiàn)今仍然是衡量甲級寫字樓的重要標準之一。 n CBD區(qū)域北京寫字樓三大主力商圈中，尤以 CBD最為重要，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設(shè)施，奠定了CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓在北京高檔寫字樓市場上獨一無二的地位。北京各大商圈中，CBD寫字樓的售價及租金水平一直居前列，北京CBD總建筑規(guī)模將達到1000萬平方米，其中寫字樓約50％，公寓25％，其它25％左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。 0506年CBD區(qū)域的新建寫字樓將出現(xiàn)集中放量的局面，而相對于大量釋放的供給而言，需求的增長相對平穩(wěn)，且其他區(qū)域亦有大量的高品質(zhì)項目投放市場，勢必對客戶產(chǎn)生分流作用。但由于這些項目大多還未實現(xiàn)入住，因此目前CBD區(qū)域的平均入住率在90％以上。 CBD區(qū)域甲級寫字樓的平均租金在2527美金/月/平方米的區(qū)間。售價集中在18000元21000元/平方米的區(qū)間。 2005年年租售情況樂觀，矛盾不突出，但是20062008年的放量集中，波動比較大。金地中心、萬達廣場、華貿(mào)中心、萬通中心、銀泰中心的寫字樓將會集中入市，海量供應(yīng)將會沖擊租賃市場，CBD市場會逐漸升溫，在20062008年競爭將達到白熱化。 CBD區(qū)域主要寫字樓情況（單位：萬平方米、元）項目名稱總建筑面積寫字樓面積銷售價格銷售率租金北京財富中心2988095％36$/SOHO尚都171850090％只售萬達廣場4825000未開售銀泰中心351520000建外SOHO70102200095％25$/中環(huán)世貿(mào)2490095％40$/金地中心171017000只賣公寓通用國際中心16600只整層賣只售光華國際101826090％只售國際財源中心2424未開售LG大廈151530％30$/富力雙子座111600090％合計數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果n 中關(guān)村區(qū)域按總體規(guī)劃，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓總供應(yīng)量將達到500600萬平方米，基本會在2007年之前全部建成。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓存量已達420萬平方米左右，2004年全年中關(guān)村區(qū)域的新增供應(yīng)量為80萬平方米左右，而在2005～2006年還將有將近100萬平方米的寫字樓推出。 中關(guān)村區(qū)域的甲級寫字樓當中，新建項目占了相當比例，因此該區(qū)域項目的品質(zhì)并不遜色于CBD及金融街商圈。然而，受供應(yīng)量、客群及商務(wù)環(huán)境的影響，中關(guān)村區(qū)域甲級寫字樓的租金水平及入住率在各大商圈中最低。區(qū)域甲級寫字樓的租金多在1820美金/平方米/月的區(qū)間。甲級寫字樓售價集中在1300017000元/平方米的區(qū)間。 中關(guān)村寫字樓下半年還將有大量供應(yīng)，包括中關(guān)村科貿(mào)中心寫字樓、中關(guān)村e世界寫字樓、新中關(guān)寫字樓、第三極寫字樓等。此外在中關(guān)村外圍還將陸續(xù)有寫字樓供應(yīng)。這幾個寫字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)），不太可能有大單成交，而散戶銷售市場情況并不樂觀，因此整體銷售價格還會下降。 中關(guān)村區(qū)域主要寫字樓情況（單位：萬平方米、元）項目名稱寫字樓面積銷售價格銷售率租金 （$/）中關(guān)村科貿(mào)中心1013000中關(guān)村E世界617000新中關(guān)第三極130001+1大廈12000—14000天創(chuàng)科技大廈13900理想國際大廈795％30$/威新大廈360％26$/融科咨詢中心（C座）1040％輝煌時代大廈1900060％6元/首創(chuàng)拓展大廈中國電子大廈理想中心630％2324$/清華科技大廈13500現(xiàn)代中芯大廈2鼎好電子大廈128004元/數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研成果n 金融街金融街是北京市政府特別打造的國際化金融商務(wù)區(qū)，由北京市政府的金融街控股公司投資、開發(fā)。西城區(qū)政府也為落戶金融街的金融企業(yè)提供了不少優(yōu)惠政策。很多內(nèi)地的金融企業(yè)和政府機構(gòu)均以金融街為總部。包括了中國金融業(yè)最高監(jiān)管機構(gòu)：中國人民銀行總行、中國證券監(jiān)督管理委員會、中國保險監(jiān)督管理委員會，以及不少國內(nèi)銀行：中國工商銀行、中國建設(shè)銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等。 金融街周邊設(shè)備完善，除了寫字樓外，還有商業(yè)、住宅和酒店等配套。三座世界知名的五星級酒店：麗思卡爾頓、洲際、威斯汀也選址于此。金融街區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)項目的平均租金為2426美金/月/平方米。甲級寫字樓售價集中在2000美金的水平。金融街在經(jīng)歷了2002和2003年的斷檔以后。按照計劃，所有建設(shè)項目將在2006年竣工，在2007年投入使用，因此2005年2007年是金融街寫字樓供應(yīng)的高峰期。 在此之前，金融街的供應(yīng)量和客戶需求一直比較穩(wěn)定，租金隨商務(wù)氛圍的成熟平緩上漲，一直達到目前的水平。2005年金融街及其輻射區(qū)內(nèi)的項目：長安興融中心、西環(huán)廣場，英藍國際中心、新盛大廈等集中入市，對下半年的影響比較大，隨著未來三年新盤的集中放量，各項目將面臨激烈的競爭，租金勢必有一番波動。 （單位：萬平方米、元）項目名稱總建筑面積寫字樓面積銷售價格銷售率租金凱晨廣場26394長安興融中心1421580只售不租英藍國際中心128只租不售35$/豐匯時代51500080％只售不租置地星座4