【正文】 表現(xiàn)的重要因素。14第3章 寫(xiě)字樓研究第3章 寫(xiě)字樓研究 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究 北京總體市場(chǎng)研究 市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部八十年代中期，隨著中國(guó)改革進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的跨國(guó)公司進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，北京作為首都吸引了大量跨國(guó)企業(yè)在此設(shè)立辦事處和公司。1985年國(guó)際大廈落成，成為北京第一座涉外高檔寫(xiě)字樓。以后的幾年里，燕莎商圈、機(jī)場(chǎng)輔路等周邊區(qū)域陸續(xù)有一些甲級(jí)寫(xiě)字樓投入市場(chǎng)。在這一時(shí)期，寫(xiě)字樓總供應(yīng)量增加了約十五倍，其中主要的增加發(fā)生在1996年之后。截止2001年底，北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓總供應(yīng)量約274萬(wàn)平方米。由于北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及奧運(yùn)、WTO等利好因素，2004年新增供應(yīng)量大幅度提高，約50萬(wàn)平方米，2004年供應(yīng)總量約313萬(wàn)平方米。2006一季度金融街地區(qū)的長(zhǎng)安興融中心和盈泰商務(wù)中心等新增寫(xiě)字樓供應(yīng)市場(chǎng)。北京2005—2007，三年甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量將超過(guò)300萬(wàn)平方米，包括國(guó)貿(mào)三期、財(cái)富中心、銀泰中心、LG大廈、通用時(shí)代等大型工程在內(nèi)的一系列甲級(jí)寫(xiě)字樓，其中59％位于東部地區(qū)（CBD和東二環(huán)），其它區(qū)域約100萬(wàn)。 市場(chǎng)吸納情況1993年至1994年間，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放，外商和外資開(kāi)始大量進(jìn)入北京市場(chǎng)，使北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了第一個(gè)高潮。強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求和高額的投資回報(bào)吸引了房地產(chǎn)投資商，一時(shí)間北京市內(nèi)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目遍地開(kāi)花，盲目開(kāi)發(fā)直接造成幾年后的高空置率。由于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的滑坡，2001年吸納量比2000年的頂峰時(shí)期下降了33％，2001年未的空置率有所回升。2002年，中國(guó)加入世界貿(mào)易組織和北京成功申辦2008奧運(yùn)會(huì)成為市場(chǎng)的利好消息，受之影響，市場(chǎng)吸納量有所提高，空置率逐漸下降。中國(guó)加入世界貿(mào)易組織、成功申辦2008奧運(yùn)會(huì)將吸引更多的跨國(guó)公司到中國(guó)。雖然上海發(fā)展迅速，具有吸引跨國(guó)公司的實(shí)力；但是，北京作為中國(guó)的政治文化中心和奧運(yùn)會(huì)主辦城市，對(duì)外商的吸引力不可低估。預(yù)計(jì)2006年的吸納量超過(guò)60萬(wàn)平方米。％，％，％，％，％。據(jù)戴德梁行發(fā)布的2006北京市一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓空置情況介紹，％，為近年來(lái)最高，而后續(xù)的空置率高企使得寫(xiě)字樓直面價(jià)格壓力。由于2006—2008年的大量集中供應(yīng)，空置率會(huì)有所上升。從過(guò)去10年租售指數(shù)可見(jiàn)，自1995年底至1999年，租金大幅下調(diào)，其間空置率明顯上升；2000年由于網(wǎng)站熱潮，空置率大幅下降，租金明顯上升；2001年網(wǎng)站泡沫爆破，空置率上升。國(guó)八條主要針對(duì)住宅，對(duì)純寫(xiě)字樓項(xiàng)目沒(méi)有直接影響，純寫(xiě)字樓項(xiàng)目的投資比例較小，主要受供需關(guān)系調(diào)控。2005年?yáng)|熱西冷，CBD、燕莎、東長(zhǎng)安街為主導(dǎo)，入住率節(jié)節(jié)上升，租金水漲船高。從表中可以看出，售價(jià)與租金指數(shù)大致同步上下，但售價(jià)指數(shù)波動(dòng)較少。 主要區(qū)域市場(chǎng)分析北京甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要分布在以CBD為代表的東部區(qū)域、金融街區(qū)域及中關(guān)村區(qū)域。 n CBD區(qū)域北京寫(xiě)字樓三大主力商圈中，尤以 CBD最為重要，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設(shè)施，奠定了CBD區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓在北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)上獨(dú)一無(wú)二的地位。 0506年CBD區(qū)域的新建寫(xiě)字樓將出現(xiàn)集中放量的局面，而相對(duì)于大量釋放的供給而言，需求的增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)，且其他區(qū)域亦有大量的高品質(zhì)項(xiàng)目投放市場(chǎng)，勢(shì)必對(duì)客戶(hù)產(chǎn)生分流作用。 CBD區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金在2527美金/月/平方米的區(qū)間。 2005年年租售情況樂(lè)觀(guān)，矛盾不突出，但是20062008年的放量集中，波動(dòng)比較大。 CBD區(qū)域主要寫(xiě)字樓情況（單位：萬(wàn)平方米、元）項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積寫(xiě)字樓面積銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售率租金北京財(cái)富中心2988095％36$/SOHO尚都171850090％只售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4825000未開(kāi)售銀泰中心351520000建外SOHO70102200095％25$/中環(huán)世貿(mào)2490095％40$/金地中心171017000只賣(mài)公寓通用國(guó)際中心16600只整層賣(mài)只售光華國(guó)際101826090％只售國(guó)際財(cái)源中心2424未開(kāi)售LG大廈151530％30$/富力雙子座111600090％合計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研成果n 中關(guān)村區(qū)域按總體規(guī)劃，中關(guān)村區(qū)域的寫(xiě)字樓總供應(yīng)量將達(dá)到500600萬(wàn)平方米，基本會(huì)在2007年之前全部建成。 中關(guān)村區(qū)域的甲級(jí)寫(xiě)字樓當(dāng)中，新建項(xiàng)目占了相當(dāng)比例，因此該區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)并不遜色于CBD及金融街商圈。區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金多在1820美金/平方米/月的區(qū)間。 中關(guān)村寫(xiě)字樓下半年還將有大量供應(yīng)，包括中關(guān)村科貿(mào)中心寫(xiě)字樓、中關(guān)村e(cuò)世界寫(xiě)字樓、新中關(guān)寫(xiě)字樓、第三極寫(xiě)字樓等。這幾個(gè)寫(xiě)字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)），不太可能有大單成交，而散戶(hù)銷(xiāo)售市場(chǎng)情況并不樂(lè)觀(guān)，因此整體銷(xiāo)售價(jià)格還會(huì)下降。西城區(qū)政府也為落戶(hù)金融街的金融企業(yè)提供了不少優(yōu)惠政策。包括了中國(guó)金融業(yè)最高監(jiān)管機(jī)構(gòu)：中國(guó)人民銀行總行、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，以及不少?lài)?guó)內(nèi)銀行：中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等。三座世界知名的五星級(jí)酒店：麗思卡爾頓、洲際、威斯汀也選址于此。甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)集中在2000美金的水平。按照計(jì)劃，所有建設(shè)項(xiàng)目將在2006年竣工，在2007年投入使用，因此2005年2007年是金融街寫(xiě)字樓供應(yīng)的高峰期。2005年金融街及其輻射區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目：長(zhǎng)安興融中心、西環(huán)廣場(chǎng)，英藍(lán)國(guó)際中心、新盛大廈等集中入市，對(duì)下半年的影響比較大，隨著未來(lái)三年新盤(pán)的集中放量，各項(xiàng)目將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，租金勢(shì)必有一番波動(dòng)。由于靠近機(jī)場(chǎng)路，商業(yè)氣氛好，配套齊全，這一區(qū)域?qū)τ诳鐕?guó)公司尤其是歐洲公司具有較強(qiáng)的吸引力。甲級(jí)寫(xiě)字樓成交租金在1820美金/月/平方米的水平。 以上提到的區(qū)域是北京發(fā)展得較為成熟的寫(xiě)字樓區(qū)域，它們或者占據(jù)位置優(yōu)勢(shì)、或者受到政府的大力支持，都有一批忠實(shí)的 境內(nèi)外客戶(hù)。 周邊及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)市場(chǎng)分析該項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)某新區(qū)，該地區(qū)已經(jīng)由為北京市區(qū)內(nèi)最后一處尚未改造的棚戶(hù)區(qū)逐漸發(fā)展為大型的高品質(zhì)居住區(qū)，但商業(yè)環(huán)境一般，在該地區(qū)目前沒(méi)有任何寫(xiě)字樓物業(yè)；無(wú)論是現(xiàn)在還是將來(lái)中期，該地區(qū)將不太可能超越燕莎商務(wù)區(qū)（本項(xiàng)目東南側(cè)）和中關(guān)村（本項(xiàng)目西側(cè)）而成為北京市的另一個(gè)核心商務(wù)區(qū)。 東向：東直門(mén)外斜街/首都機(jī)場(chǎng)高速公路 西向：安定門(mén)外大街/安定路該項(xiàng)目周邊甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量十分缺乏，僅有靜安中心與該項(xiàng)目相鄰，而南銀大廈、佳程廣場(chǎng)距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，位于機(jī)場(chǎng)高速公路以西，三個(gè)甲級(jí)大廈共計(jì)約30萬(wàn)平方米；其余相鄰寫(xiě)字樓均為乙丙級(jí)，相對(duì)于甲級(jí)寫(xiě)字樓，乙丙級(jí)不具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，周?chē)冶?jí)寫(xiě)字樓約19萬(wàn)平方米。1997年后，該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量逐漸滑落，其原因主要在于東南亞金融危機(jī)的影響，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控和投資人對(duì)其它優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓地段的高度關(guān)注。關(guān)于該區(qū)域未來(lái)的新供應(yīng)量，據(jù)有關(guān)消息，改造完成后，該新區(qū)總建筑面積為220萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積150萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和賓館等配套設(shè)施共計(jì)70萬(wàn)平方米，其中，寫(xiě)字樓可能占整個(gè)配套面積的50％即35萬(wàn)平方米。據(jù)有關(guān)消息，在機(jī)場(chǎng)輔路沿線(xiàn)，華遠(yuǎn)集團(tuán)將投資新建大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中寫(xiě)字樓面積將達(dá)50萬(wàn)平方米。由于關(guān)于上述項(xiàng)目的公開(kāi)信息非常缺乏，加之，項(xiàng)目尚未獲得有關(guān)部門(mén)的最后批準(zhǔn)，因此這些未來(lái)項(xiàng)目存在有較大的不定因素。序號(hào)物業(yè)開(kāi)發(fā)商/持有人區(qū)域?qū)懽謽且?guī)模 （平方米）完工日期空置率備注1靜安中心北京靜安物業(yè)發(fā)展有限公司朝陽(yáng)區(qū)91,891199710％租2中旅大廈（1）中旅集團(tuán)朝陽(yáng)區(qū)10,00019933％租3國(guó)門(mén)大廈北京國(guó)門(mén)商務(wù)有限責(zé)任公司朝陽(yáng)區(qū)12,00819951％租4三元大廈匯鑫物業(yè)發(fā)展有限公司朝陽(yáng)區(qū)30,00019995％租5南銀大廈南銀發(fā)展公司朝陽(yáng)區(qū)70,00019967％租/售6安貞大廈三橋公司東城區(qū)12,000199910％租7中路大廈（2）中國(guó)路橋集團(tuán)東城區(qū)15,00019972％租8安華發(fā)展大廈安華發(fā)展大廈房地產(chǎn)公司朝陽(yáng)區(qū)25,50019983％租/售9長(zhǎng)新大廈長(zhǎng)新集團(tuán)朝陽(yáng)區(qū)38,900199815％租/售10第三置業(yè)恒陽(yáng)華隆房地產(chǎn)朝陽(yáng)區(qū)50000租/售11佳程廣場(chǎng)佳程房地產(chǎn)朝陽(yáng)區(qū)140000租合計(jì)495,299數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研成果說(shuō)明：（1）中旅集團(tuán)自用中旅大廈5,000平方米（2）中國(guó)路橋集團(tuán)自用中路大廈7,500平方米（3）個(gè)別項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)時(shí)曾經(jīng)出售，目前所有項(xiàng)目全部為出租狀態(tài)甲級(jí)靜安中心、南銀大廈、佳程廣場(chǎng)乙丙級(jí)安華發(fā)展大廈、長(zhǎng)新大廈、中旅大廈、國(guó)門(mén)大廈、三元大廈、安貞大廈、中路大廈、第三置業(yè)n 空置率由于該區(qū)域的交通環(huán)境良好，位于東北三環(huán)，同時(shí)臨近北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)，因此，一直以來(lái)，該處各種級(jí)別的寫(xiě)字樓都受到眾多國(guó)內(nèi)公司的偏好。與目前北京甲級(jí)寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)大約16％的空置率相比，顯然項(xiàng)目周邊的所有級(jí)別的寫(xiě)字樓均具有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)。北京市的甲級(jí)寫(xiě)字樓有相當(dāng)數(shù)量的仍未進(jìn)入穩(wěn)定期，它們的空置率較高；相反，項(xiàng)目周邊的寫(xiě)字樓全部在1999年前完工入住，已經(jīng)基本進(jìn)入穩(wěn)定期；因此，項(xiàng)目周邊的寫(xiě)字樓具有較高的入住率。南銀大廈、佳程廣場(chǎng)位于機(jī)場(chǎng)輔路以東、北京主要商務(wù)區(qū)燕莎商務(wù)區(qū)中，并且是由機(jī)場(chǎng)進(jìn)入市區(qū)的標(biāo)志性寫(xiě)字樓。另一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓靜安中心則與它周邊的乙丙級(jí)寫(xiě)字樓在租金上差別不大，主要是因?yàn)椋海?）目前該區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量小，乙丙級(jí)寫(xiě)字樓是當(dāng)?shù)氐闹髁魑飿I(yè)品種。數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研成果從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，在區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓和乙丙級(jí)寫(xiě)字樓的租金差距會(huì)逐漸擴(kuò)大，其原因如下：（1）該地區(qū)的環(huán)境改造和輕軌的開(kāi)通，將提升該區(qū)域的整體形象，改變?nèi)藗儗?duì)該區(qū)域的習(xí)慣認(rèn)識(shí)。（2）在WTO的協(xié)議下，未來(lái)中小型的境外公司將會(huì)加快進(jìn)入北京市場(chǎng)的步伐，國(guó)內(nèi)企業(yè)將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（3）該區(qū)域未來(lái)將會(huì)有相當(dāng)規(guī)模的寫(xiě)字樓面市，其中大部分由華遠(yuǎn)集團(tuán)投資，預(yù)計(jì)項(xiàng)目為甲級(jí)寫(xiě)字樓。n 租戶(hù)特征通過(guò)對(duì)周邊所有樓盤(pán)的研究，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域的50％的租戶(hù)來(lái)自于信息科技和顧問(wèn)行業(yè)，形成支撐該地區(qū)寫(xiě)字樓的中堅(jiān)力量（見(jiàn)下表）。行業(yè)靜安中心三元大廈中旅大廈國(guó)門(mén)大廈安貞大廈中路大廈安華發(fā)展長(zhǎng)新大廈南銀大廈平均值信息科技32％21％7％29％37％31％37％85％29％％顧問(wèn)21％29％37％18％11％19％11％4％14％％制造13％13％17％26％4％8％16％12％％貿(mào)易17％15％6％19％8％21％8％％金融5％7％4％8％7％6％％建筑建材23％5％％旅游8％4％4％2％％儲(chǔ)運(yùn)9％％醫(yī)藥7％％房地產(chǎn)4％％其它25％13％13％12％19％11％4％29％％總計(jì)100％100％100％100％100％100％100％100％100％100％數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研成果得益于燕莎商務(wù)區(qū)成熟的商業(yè)環(huán)境，南銀大廈、佳程廣場(chǎng)吸引了大量的境外租戶(hù)；其它包括靜安中心在內(nèi)所有位于機(jī)場(chǎng)路以西的項(xiàng)目都是以國(guó)內(nèi)租戶(hù)為主。n 租賃期和免租期該區(qū)域?qū)懽謽堑淖馄谝话銥樽钌僖荒?，中旅大廈等也可提供半年租期，但月租金將明顯提高；承租人可以獲得一周至一個(gè)月的免租期，這取決于與業(yè)主的談判和承租人的實(shí)力和背景。但是目前該兩個(gè)項(xiàng)目均沒(méi)有出售記錄，全部用于出租。 由于項(xiàng)目位置并非處于目前的成熟商務(wù)區(qū)，而且將來(lái)該區(qū)域也是一個(gè)以居住為主的大型社區(qū)，難以吸引大量國(guó)際投資人，中國(guó)國(guó)內(nèi)公司/機(jī)構(gòu)將是主要的銷(xiāo)售對(duì)象，他們包括：本地金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、本地的企業(yè)集團(tuán)、本地的電信業(yè)、外地政府駐京辦事處目前周邊地區(qū)（不包括燕莎商務(wù)區(qū)）寫(xiě)字樓售價(jià)在＄1800－＄2000每平方米之間，該價(jià)位適中，具有一定的市場(chǎng)承接力。 本物業(yè)用于出租的客戶(hù)群上述定位基于如下原因：（1）與目前周?chē)鷮?xiě)字樓的租戶(hù)組合相一致，利用現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境遠(yuǎn)比重新創(chuàng)造一個(gè)新的商業(yè)氛圍要節(jié)省人力、物力和財(cái)力的投入。主要是由于：（1）雖然本地區(qū)屬于中高擋居住區(qū)，并且隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作和政府的投資，該區(qū)域的整體環(huán)境、商務(wù)配套設(shè)施和社會(huì)形象將發(fā)生巨大變化，因此將具有一個(gè)與甲級(jí)寫(xiě)字樓相稱(chēng)的外部環(huán)境。隨著奧林匹克運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地在本項(xiàng)目西北地區(qū)的陸續(xù)開(kāi)工，奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館周?chē)貐^(qū)（包括本項(xiàng)目地區(qū)）的商業(yè)氣氛和基礎(chǔ)建設(shè)將會(huì)有所改善。（3）隨著加入世界貿(mào)易組織，面對(duì)境外企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)需要提高企業(yè)形象，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，其辦法之一是擁有一個(gè)形象和功能良好的辦公環(huán)境。在未來(lái)，甲級(jí)寫(xiě)字樓可能是他們大部分人的選擇。（5）據(jù)了解，在機(jī)場(chǎng)輔路到三元橋之間將建設(shè)一個(gè)大型的建筑群，其中寫(xiě)字樓使用面積將達(dá)到50萬(wàn)平方米，這將使得機(jī)場(chǎng)高速公路以西的寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局發(fā)生較大的變化。（6）據(jù)研究，高檔次甲級(jí)寫(xiě)字樓雖然建筑成本略高于乙丙級(jí)寫(xiě)字樓，但其租金、售價(jià)