【正文】 、 地塊交通條件調(diào)查 輕軌八通線、 435 路、 938 路、 372 路、 647 路、 976 路、 924 路公共汽車(chē)等多種公共交通可到達(dá) **地塊，同時(shí)九棵樹(shù)東路（京塘公路）、云景南大街、云景東路等城市干道也從該地塊周邊通過(guò)。 八通線是北京地鐵 1 號(hào)線的東段延長(zhǎng)線，全長(zhǎng) 千米，設(shè)四惠站、四惠東站、高碑店站、 傳媒大學(xué) 站、雙橋站、管莊站、八里橋站、通州北苑站、果園站、九棵樹(shù)站、梨園站、臨河里站、土橋站共 13 座車(chē)站。 **地塊附近有多條公交線路通過(guò)（站點(diǎn)位置見(jiàn)下圖）。 線路 起訖站點(diǎn) 距本項(xiàng)目最近的車(chē)站名 步行至車(chē)站時(shí)間 435 梨園 通州北苑路口南 梨園 4分鐘 938 香河總站 北京站東 梨園 4分鐘 938 支 香河總站 大北窯東 梨園 4分鐘 938 支 1 大北窯南 柴廠屯鎮(zhèn) 梨園 4分鐘 938 支 2 四惠站 柴廠屯鎮(zhèn) 梨園 4分鐘 938 支 3 柴廠屯鎮(zhèn) 通州北苑路口東 梨園 4分鐘 中國(guó)最大管理資源中心 6 線路 起訖站點(diǎn) 距本項(xiàng)目最近的車(chē)站名 步行至車(chē)站時(shí)間 938 支 5 北京站東 廊坊 梨園 4分鐘 938 空 香河總站 北京站東 梨園 4分鐘 372 通州北苑路口南 通州古玩城 云景東路 5分鐘 647 大北窯東 大馬莊 云景東路 5分鐘 976 支 北湖渠 大地村 云景 東路 5分鐘 924 土橋村 順義汽車(chē)站 云景里 7分鐘 938 支 7 大北窯南 土橋村 云景里 / 啟明星園 7 分鐘 / 3 分鐘 九棵樹(shù)東路（京塘公路）、云景南大街、云景東路等城市干道自 **地塊周邊通過(guò)。九棵樹(shù)東路向東經(jīng)土橋接 103 國(guó)道（ 至天津）、東六環(huán)，向西接長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線。目前通州區(qū)已投入資金，正在翻修、拓寬云景東路。自 **地塊車(chē)行至國(guó)貿(mào)大廈時(shí)間約為半小時(shí)。 特別需要說(shuō)明的是，時(shí)尚街區(qū)擬在云景東路路口的西南角開(kāi)設(shè)一家 5層的華堂商場(chǎng)，總面積 35000 平米，計(jì)劃 08 年初開(kāi)業(yè)。這兩項(xiàng)配套商業(yè)的開(kāi)設(shè)，將對(duì)周邊的商業(yè)及購(gòu)物環(huán)境帶來(lái)極大的便利。在 **地塊東側(cè)，緊鄰九棵樹(shù)東路進(jìn)城方向路邊有一座中國(guó)石化的加油站。 中國(guó)最大管理資源中心 8 第二章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 項(xiàng)目所在 地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 根據(jù)北京 “ 十一五 ” 規(guī)劃以及兩軸兩帶多中心的城市空間戰(zhàn)略，北京將建設(shè)通州、順義、亦莊三新城。根據(jù)這樣的城市布局，《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》提出策略： “ 鼓勵(lì)和引導(dǎo)中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)、人口和其他城市職能向新城、新的產(chǎn)業(yè)帶轉(zhuǎn)移。 ” 其中，通州、順義、亦莊是新城建設(shè)的重點(diǎn) 。規(guī)劃綱要提出通州區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)要有高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出以北運(yùn)河為紐帶的城市形象和文化內(nèi) 涵。通州最重要的文化產(chǎn)業(yè)之一，就是北京出版發(fā)行物流中心。 ” 新城的規(guī)劃將會(huì)為通州文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)。而這里所提到的重點(diǎn)新城是指通州、順義和亦莊。京通快速、朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、八通輕軌線以及即將通車(chē)的兩廣路東延線等 5 條道路讓通州與北京市區(qū)緊密相連，這是吸引購(gòu)房者來(lái)此置業(yè)的一大誘因。在通州置業(yè)的 “ 新移民 ” 在短短幾年的 時(shí)間里增長(zhǎng)多達(dá) 四十 萬(wàn)人。 從 2020 年到 2020 通州開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū) 的價(jià)格也從 3000元增長(zhǎng)到 6500 元。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，目前通州主流二手房?jī)r(jià)格為 5500元至 6500 元 /平方米。 另?yè)?jù)中原三級(jí)市場(chǎng)部提供的數(shù)據(jù)顯示，隨著新建樓盤(pán)逐漸進(jìn)入二手房市場(chǎng)， 2020 年九棵樹(shù)站周邊將成為通州二手房交易一新興熱點(diǎn)區(qū)域。 三、 商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析 迄今為止，通州樓市的供應(yīng)品種十分豐富，包括別墅、公寓、花園洋房、小戶型民宅等多種物業(yè)類(lèi)型，可以滿足不同需求人群的多種需要，支持通州房地產(chǎn)持續(xù)性發(fā)展的軟硬件設(shè)施越來(lái)越完善，通州在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)也越來(lái)越明顯。隨著中央電視臺(tái)及北京電視臺(tái)的東遷，未來(lái)兩至三年內(nèi)，將會(huì)在通州區(qū)域產(chǎn)生更多的年輕群體。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020 年）》中確定了 “ 兩軸兩帶多中心 ”的發(fā)展格局，近兩年，北京通州作為京東 CBD 的輻射區(qū)，已成為重點(diǎn)發(fā)展新城，也是北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地。相對(duì)于一個(gè)城區(qū)面積達(dá) 40 平方公里有著龐大移民人群的大社區(qū)來(lái)說(shuō)，目前，通州區(qū)大型商業(yè)設(shè)施分布相對(duì)局促，居民消費(fèi)水平不高。居住人群素質(zhì)也在提升，對(duì)商業(yè)的訴求從基本滿足居住需求，向高品質(zhì)需求方向轉(zhuǎn)變。 第三章 類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研（見(jiàn)下表） 中國(guó)最大管理資源中心 12 項(xiàng)目名稱 時(shí)尚街區(qū) (園景花園二期 ) 11 station（薔泉家園） 花澗溪 (啟明星苑一期 ) 新城陽(yáng)光 站前巴黎（金僑時(shí) 代） 瑞都國(guó)際 開(kāi)發(fā)商 景欣世紀(jì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京住總 北 京金五環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京市開(kāi)原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 北京民望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 北京時(shí)代金僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京瑞景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)類(lèi)型 板樓、板式高層、 塔樓 板樓 板樓 （ 多層、小高層 ） 板塔結(jié)合 板樓、板式小高層 板樓 ,塔樓 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 1 月至 9月 2020 年 2020 年 12 月至2020 年 2 月 2020 年 6 月至2020 年 2月 2020 年至 2020 年 2020年至 2020年 占地面積 117000 平方米 28000 平米 87000 平方米 82900 平方米 57600 平方米 100000 平方米 建筑面積 300000 平方米 70000 平米 115000 平方米 150000 平方米 109000 平方米 264000 平方米 樓層狀況 一期 720 套，二期15 棟 1174 套 四棟 705 套 一期 447 套， 14號(hào)板樓，二期 5 棟樓 1300 套 ， 13 棟樓 892 套 ， 一期 4 棟 ，二期 8棟，三期 7棟 1000 套， 11 棟樓 容積率 綠化率 36% 33% 41% % 30% 36% 主要戶型 50 至 120 平米的一居到三居 以小戶型為主。 下面將根據(jù)“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及分析，從而最終確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基 礎(chǔ)。以小戶型為主。 新婚階段： 年輕夫妻，無(wú)子女 經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來(lái)要好。 經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。對(duì)中小型住宅購(gòu)買(mǎi)需求較為強(qiáng)勁。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買(mǎi)較多兒童用品。注重二居或三居的住宅。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次。中大戶型，對(duì)房屋和社區(qū)的品質(zhì)有較高要求。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買(mǎi)冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買(mǎi)力已達(dá)高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來(lái)越濃厚的興趣。購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到高峰期，住房購(gòu)買(mǎi)力釋放大部分，較多購(gòu)買(mǎi)老年人用品，如醫(yī)療保健品等。 有充足的時(shí)間和金錢(qián)計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開(kāi)始減退。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。 本階段的客戶雖然積蓄有限，但已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。 由于暫時(shí)沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響。 ? 成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群。購(gòu)買(mǎi)房屋多用于自住，傾向購(gòu)買(mǎi)中大戶型的房屋，對(duì)房屋、社區(qū)的品質(zhì)、周邊的教育和生活設(shè)施有較高要求，并考慮資產(chǎn)的保值和增值。傾向購(gòu)買(mǎi)中小戶型，主要考慮資產(chǎn)的增值。 綜上所述，可以分析得出本項(xiàng)目的主力 客戶群 及其基本情況： （ 1）核心客戶 ? 基本描述：北京市工薪階層，收入穩(wěn)定，具有一定的投資意識(shí)。 ? 置業(yè) 目的：自?。骖櫷顿Y）