【正文】 西西工程四號地 (位于原西單科技廣場處 ) 規(guī)劃建筑規(guī)模是地上 15層、地下 4層，擬建成包括酒店、酒店式公寓、商場、餐飲娛樂乃至劇院在內(nèi)的綜合性大廈。 14 一、西單商業(yè)區(qū)分析 西城區(qū)政府規(guī)劃擴(kuò)展西單商圈，將宣武門到新街口整個(gè)打通，向南連接宣武門的莊勝崇光百貨(SOGO)，向北連接新街口小商圈 ，形成一條全長 “ 商業(yè)大動脈 ” 。 規(guī)劃中的地鐵四號線 西單 宣武門 15 一、西單商業(yè)區(qū)分析 ? 我們認(rèn)為這一規(guī)劃的實(shí)施對本項(xiàng)目的影響不大： ? 西單、 SOGO的客戶群具有一定的同質(zhì)性，都是針對北京的時(shí)尚青年， SOGO的客戶群很大程度上是分流西單的共享客流。 ? 針對時(shí)尚青年的西單、 SOGO兩大現(xiàn)代化商圈，對具有傳統(tǒng)商業(yè)特色、針對旅游人群的本項(xiàng)目影響不大。 SOGO 規(guī)劃中的地鐵四號線 16 一、西單商業(yè)區(qū)分析 ? 西單不會與本項(xiàng)目形成明顯的競爭 大柵欄作為北京傳統(tǒng)的商業(yè)中心，其所面對的人群主要是旅游人群；而西單作為北京時(shí)尚青年的聚集地，其所面對的主要是北京的年輕人，二者在客戶群結(jié)構(gòu)上的差別會使這兩個(gè)市級商業(yè)中心在形態(tài)上表現(xiàn)出很大不同，因而不會形成明顯的競爭。 ? 人行道面積不足，人車分流程度低，可供逗留的空間少 人坐在垃圾桶對面的路燈下面 行人匆匆走過車輛擁堵的街道 18 雖然按照“西西工程”的總規(guī)劃，將設(shè)置 2 層高的步廊把面對西單北大街的兩旁建筑物連接起來，以解決西單的交通問題，但是從目前的情況來看，這一規(guī)劃遲遲未得到有效實(shí)施。 109百貨與中國移動之間的過街廊橋至今仍沒有連起來，從這一點(diǎn)也可以看出西單的空中步行系統(tǒng)并沒有得到有效的實(shí)施。 目前西單商業(yè)街兩側(cè)商場、店鋪密布，基本沒有展示功能的設(shè)置。王府井大街由南向北全長810米，大街兩側(cè)分布著七百余家大大小小的商店。 ? 商業(yè)屬性： ? 有中國第一金街之稱 ? 是集集購物、休閑、文化、娛樂、旅游、餐飲、商務(wù)、住宿為一體的 綜合性商業(yè)步行街 和 國際性商業(yè)旅游中心。 22 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 2. 業(yè)態(tài)分析 ? 基本情況（數(shù)據(jù)來源： 《 北京區(qū)域統(tǒng)計(jì)年鑒 — 2022》 ） ? 大型商廈 9座：王府井百貨大樓、東方新天地等； ? 大型、超大型寫字樓 10余座：東方廣場、新東安大廈等； ? 五星級賓館 8家：北京飯店、王府飯店等； ? 老字號企業(yè)多家：盛錫福、同升和、亨得利等。 王府井在改造過程中保留了諸如瑞蚨祥、同升和等老字號，通過傳統(tǒng)商業(yè)營造街區(qū)的特色，而商業(yè)街的盈利則主要依靠現(xiàn)代商業(yè)。本項(xiàng)目同樣也是老字號云集的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，對老字號的保留將有助于形成區(qū)域的特色。而這正是本項(xiàng)目可以發(fā)揮的空間。 ? 從王府井步行街目前的空間形態(tài)看，由于王府井大街改造的時(shí)間較早，目前街區(qū)功能基本定型，提升的空間不大。 25 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 ? 特例：東方新天地 東方新天地是王府井地區(qū)建造比較晚的項(xiàng)目（ 2022年最后完工），其中的功能設(shè)置對王府井步行街的不足進(jìn)行了一定程度的完善和補(bǔ)充。 27 二、王府井商業(yè)區(qū)分析 在很大程度上東方新天地的加入，使整個(gè)王府井的改造進(jìn)入一個(gè)新的平臺。 可以說，目前整個(gè)王府井依舊是外地來京消費(fèi)群體的主要旅游消費(fèi)場所。即使是東方廣場的加入也沒有改變這一情況。在歷史傳承方面，尤其是在整個(gè)區(qū)域文化風(fēng)情上并沒有突出的表現(xiàn)。具體而言，我們認(rèn)為，我們應(yīng)該利用 PASSAG打造一種有歷史感，但又具有現(xiàn)代商業(yè)舒適性的全新商業(yè)風(fēng)格。 更為重要的是，目前整個(gè)王府井仍然是一種以購物為中心為主體的現(xiàn)代零售商業(yè)。 28 市級商業(yè)中心分析總結(jié) 通過對西單、王府井兩大市級商業(yè)中心的分析，給了本項(xiàng)目如下啟示： 1. 保留傳統(tǒng)商業(yè)特色 ? 西單現(xiàn)在已是吸引年輕人的現(xiàn)代商業(yè)中心，本項(xiàng)目對傳統(tǒng)商業(yè)的保留可以與之形成差異化競爭 ? 本區(qū)域歷史積淀深厚，對歷史文脈的充分利用是形成區(qū)域特色的關(guān)鍵 ? 傳統(tǒng)商業(yè)只是維持區(qū)域特色的要素，而非盈利點(diǎn)，區(qū)域的主要盈利仍然要靠現(xiàn)代商業(yè) 2. 我們要與現(xiàn)代北京市級商業(yè)中心的消費(fèi)模式形成互補(bǔ)和差異化發(fā)展 ? 現(xiàn)有商業(yè)中心主要是現(xiàn)代大批量零售商業(yè) ? 無論是北京特色還是地方特色都不夠突出。 ? 而本項(xiàng)目就是要在購物模式方式上有所突破打造 SHOPPING PARK—— 將購物變成游憩行為，從而與真正與目前北京城市中心內(nèi)的商業(yè)中心形成差異。 ? 南北長 1700米，東西寬 600米，規(guī)劃用地 103公頃，總建筑面積 300多萬平方米 2. 商圈定位 ? 國家級金融管理中心 ? 國內(nèi)最大的貨幣資金市場 ? 國際化金融服務(wù)中心 西單 金融街 本項(xiàng)目 31 金融街與本項(xiàng)目的互動發(fā)展分析 3. 業(yè)態(tài)特征： （ 1）辦公 ? 政府金融機(jī)構(gòu)： ? 金融監(jiān)管部門、行業(yè)協(xié)會、全國金融標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會所在地 ? 國內(nèi)外知名企業(yè) ? 銀行 ? 非銀行金融機(jī)構(gòu)：例如金融服務(wù)類中介公司 ? 全國性保險(xiǎn)公司 ? 電信企業(yè)：例如中國電信、中國移動通訊、中國網(wǎng)絡(luò)通訊公司等國家級信息通訊企業(yè) （ 2）商業(yè) ? 商業(yè)氛圍沿南北方向兩頭熱、中間冷 ? 南端：百盛購物中心，是西城區(qū)居民、金融街人士購買中高檔產(chǎn)品的首選之地 ? 北端：阜成門商圈，華聯(lián)商廈與萬通新世界分別針對不同檔次的居民，商圈氛圍比較成熟 ? 商業(yè)配套設(shè)施缺乏，現(xiàn)有的餐飲、娛樂、休閑場所比較少，基本無法滿足金融人士的 日常生活需求，因而到了晚上，金融街就明顯冷清下來。 阜成門商圈 寫字樓 百盛購物中心 金融街 32 金融街與本項(xiàng)目的互動發(fā)展分析 二、金融街與本項(xiàng)目的互動發(fā)展分析 1. 金融街與西單形成互動發(fā)展的可能性不大 雖然金融街距離西單僅 1公里之遙，但是，我們認(rèn)為金融街與西單形成互動發(fā)展的可能性仍然不大。 ? 目前聯(lián)接金融街與西單較為便捷的道路主要有三條：復(fù)內(nèi)大街，廣寧伯路、辟才胡同，學(xué)院小街、二龍路西街、大木倉胡同。 西單 學(xué)院小街、二龍路西街、大木倉胡同 廣寧伯路、辟才胡同 復(fù)內(nèi)大街 33 金融街與本項(xiàng)目的互動發(fā)展分析 ? 西單商圈北京時(shí)尚青年聚集地的定位也決定了西單不是金融人士理想的消費(fèi)場所。 ? 金融人士消費(fèi)出行的主要交通工具為出租車，因而他們可以選擇距離更遠(yuǎn)一些的、服務(wù)和環(huán)境更好的區(qū)域消費(fèi)；同時(shí)，他們的空閑時(shí)間通常集中在晚上 8點(diǎn)之后，在這個(gè)時(shí)間段對離公司的距離遠(yuǎn)近不會很重視。 ? 金融街與本項(xiàng)目之間的交通便利，橫向交通、豎向交通均四通八達(dá)。 ? 金融街商圈距離本項(xiàng)目區(qū)域比較近，該區(qū)域是“新北京人”大量聚集的區(qū)域，這些新北京人具有如下特點(diǎn)： 187。 注重生活品質(zhì)，對文化休閑活動有一定層次的追求 187。 金融街 本項(xiàng)目 ?本項(xiàng)目可以通過“中國廊”這種特色項(xiàng)目的商業(yè)建筑空間，給金融街人士提供再次的體驗(yàn)和回顧的空間。而這種城市客廳的功能也正是北京城市中心所缺乏的。 SOGO 本項(xiàng)目 新世界 38 一、宣武莊勝 SOGO商圈 1. 基本情況介紹 ? 地理位置： 天安門西側(cè)，北臨西單購物中心 東臨前門商業(yè)中心區(qū)域，南接琉璃廠街 ? 商業(yè)屬性： ? 宣武區(qū)的商業(yè)中心 ? 青春、時(shí)尚、休閑型的現(xiàn)代商圈 ? 消費(fèi)人群特征：北京的時(shí)尚青年 ? 發(fā)展歷程 ? 1992年，北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司介入宣武門地區(qū)的舊城改造，在宣武門地區(qū)規(guī)劃了“莊勝城”項(xiàng)目，包括“莊勝廣場”和“莊勝二期住宅區(qū)”兩部分。由于南城生活水平和消費(fèi)水平都較低，經(jīng)營大型商場會有較大風(fēng)險(xiǎn)，因此最初業(yè)界均不看好該項(xiàng)目，甚至開發(fā)商自己也曾認(rèn)為投資失敗。 1998 2022 2022 2022 開業(yè) 結(jié)束虧損 經(jīng)營業(yè)績 39 一、宣武莊勝 SOGO商圈 2. 業(yè)態(tài)分析 ? 商圈內(nèi)開發(fā)有大量住宅項(xiàng)目，例如莊勝二期等 ? 商業(yè)物業(yè)對住宅的促進(jìn)作用：成為住宅的超大型配套 ? 通過住宅產(chǎn)品增強(qiáng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的抗風(fēng)險(xiǎn)性 ? 莊勝崇光 SOGO百貨在開業(yè) 8年后，經(jīng)營狀況良好，是 SOGO商圈的核心代表，同時(shí)也是南城重要的大型零售商業(yè)區(qū)之一。 40 一、宣武莊勝 SOGO商圈 商圈內(nèi)的主要項(xiàng)目有： 1. 新聞總署及傳媒大道 2. 富卓廣場 3. 長城大廈 4. 海格國際大廈 5. 莊勝崇光 SOGO百貨 6. 越秀大酒店 7. 宣西開發(fā)區(qū) 41 一、宣武莊勝 SOGO商圈 ? 富卓廣場 ? 寫字樓建筑面積 ，商業(yè)面積建筑約 6萬平米 ? 寫字樓：均價(jià) 13500元 /平米；租金 /平米 沃爾瑪租金 2元 /平方米 /天 42 一、宣武莊勝 SOGO商圈 ? 莊勝城 ? 一期工程莊勝廣場： 187。 總體規(guī)劃： 21層主樓與 16層北樓為智能型甲級寫字樓， 18層南樓為五星級酒店。 寫字樓：銷售產(chǎn)權(quán)（部分業(yè)主來自香港、新加坡等東南亞地區(qū)）；租金 /平米 商業(yè)：由崇光負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營；北館 1998年開業(yè)，營業(yè)面積 ；目前南館 5萬平米正銷售產(chǎn)權(quán)，均價(jià)約為 /平米 187。西區(qū)緊鄰莊勝廣場，東區(qū)南側(cè)連接著著名的琉璃廠文化街及和平門。 莊勝二期 44 二、崇文新世界商圈 1. 基本情況介紹 ? 地理位置：崇文門及其周邊區(qū)域 ? 商業(yè)屬性： ? 崇文區(qū)的商業(yè)中心 ? 集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商圈 ? 新的引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)中心 ? 發(fā)展歷程 ? 新世界集團(tuán) 1992年藉崇文老城區(qū)改造的契機(jī)，在崇外大街沿線 發(fā)了包括新世界中心在內(nèi)的九大項(xiàng)目。 ? 國瑞城等新項(xiàng)目的出現(xiàn)進(jìn)一步增強(qiáng)了商圈的輻射力。 46 二、崇文新世界商圈 ? 商圈內(nèi)大量開發(fā)住宅項(xiàng)目，例如新世界家園、新世界太華公寓、新景家園、新世界新怡家園等 ? 商圈日漸成熟的商業(yè)環(huán)境提升了區(qū)域的價(jià)值，促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展 ? 通過住宅開發(fā)提高商業(yè)開發(fā)的抗風(fēng)險(xiǎn)性 崇文商圈近期新增產(chǎn)品體量對比圖（ 05年 7月） 數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 47 二、崇文新世界商圈 商圈內(nèi)主要項(xiàng)目有： 1. 新世界中心 2. 新世界太華公寓 3. 正仁大廈 4. 新成文化大廈 5. 國瑞城 6. 搜秀商城 7. 太康大廈 48 二、崇文新世界商圈 ? 新世界中心 ? 由兩幢寫字樓、一幢商務(wù)酒店、一幢公寓組成，中心 5層加地下 1層為大型商場。 ? 寫字樓：分南北兩棟，分立在新世界商場的兩側(cè)。 ? 商業(yè)：一期北館 1998年開始營業(yè)，業(yè)態(tài)主要為中檔百貨＋健身，建筑面積為 74000平米，營業(yè)面積為 40000平米。 ? 正仁大廈 ? 寫字樓項(xiàng)目，底層為商業(yè)。 ? 售價(jià) 12022元 /平米，租金 16美元 /平米 /月 ( /平米 /天 )。 ? 寫字樓：面積 90400平米，售價(jià) 15000元 /平米，租金 4元 /平米 /天。 主營服裝， 6層為“北京動漫城”。 50 二、崇文新世界商圈 ? 國瑞城 ? 總占地面積 20公頃，總建筑面積 80萬平方米，包括 68萬平米的住宅， 1棟寫字樓（ 4萬平米）， 1棟酒店式公寓和 3棟商住公寓， 10萬平米的集中商業(yè)。其中新世界百貨商場定位中檔，集購物、餐飲、健身、娛樂休閑功能于一體，是南城知名的大型零售百貨中心，未來國瑞城 10萬平米集中商業(yè)的入市，會進(jìn)一步增強(qiáng)商圈的商業(yè)氛圍和輻射力。 ? 商業(yè)培育期長 這個(gè)兩個(gè)商圈在形成過程中都無一例外的經(jīng)歷了漫長的商業(yè)培育期，可以說是在經(jīng)歷了痛苦的“難產(chǎn)”之后才形成了今天的南城兩大重要的零售百貨中心和成熟的商業(yè)氛圍。 53 區(qū)級商業(yè)中心分析總結(jié) 對于本項(xiàng)目而言，由于同樣地處南城，會與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成較強(qiáng)的競爭關(guān)系，如果我們同樣引入大體量的零售百貨業(yè)態(tài)的話，就會存在以下問題： ? 風(fēng)險(xiǎn)大 崇文新世界、莊勝崇光商圈的范例已經(jīng)告訴我們大型零售百貨的商業(yè)培育期較長，在本區(qū)域內(nèi)的開發(fā)也有面臨較長商業(yè)培育期的可能性。 因此，對于本項(xiàng)目而言，要與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成比較優(yōu)勢，采用以下做法對我們比較有利： ? 如果只是簡單引入大型百貨商業(yè)，無疑將具有較高的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 應(yīng)充分利用 PASSAG手法對其內(nèi)部空間進(jìn)行設(shè)計(jì)，使其更具有開放性 ? 對購物環(huán)境進(jìn)行主題化設(shè)計(jì)，使整個(gè)購物與休閑更緊密地結(jié)合。因此，在進(jìn)行本部分研究工作時(shí)，我們將按照下圖所示，將兩廣路劃分為 廣渠門內(nèi)路段 （廣渠門至