【正文】 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 地塊 SWOT分析 地塊有近心優(yōu)勢(shì)，距離博羅縣中心區(qū)域較近 本案距離博羅縣區(qū)較近，到中心地段僅有 3KM，中心區(qū)域是目前博羅縣核心商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布密集，且由中心區(qū)延伸出的商業(yè)東街緊靠本案。商業(yè)東街、惠州大道直通博羅中心區(qū)僅 2分鐘車程。本身將有很好的展示面。 優(yōu)勢(shì)分析： Strength 地塊價(jià)值分析 區(qū)位及交通分析 地塊條件及四至分析 景觀資源分析 SWOT分析 內(nèi)外配套分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 波特五力分析 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 地塊 SWOT分析 周邊可借助的發(fā)展資源有限 本案不臨水系、山景資源、市政公園綠地等，自身無(wú)直接利用的景觀資源，只能靠?jī)?nèi)部塑造高品質(zhì)園林景觀，合理規(guī)劃布局，充分利用遠(yuǎn)處山景景觀。 周邊商業(yè)氛圍不濃，人口不集中，對(duì)本案商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)難度 本案離中心商業(yè)核心區(qū)域有一定的空間距離，周邊居住人量以及人流有限。 緊靠公路所帶來(lái)的噪音影響 本案三面環(huán)路，過(guò)往車流量大，帶來(lái)一定的噪音影響。 整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境內(nèi)無(wú)同類綜合體項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)本案的物業(yè)發(fā)展帶來(lái)契機(jī) 博羅縣區(qū)域內(nèi)近年無(wú)同類產(chǎn)品的物業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)本案項(xiàng)目打造的唯一性和標(biāo)桿性的樹(shù)立帶來(lái)一定機(jī)會(huì)的可發(fā)展空間，有望成為博羅可圈可點(diǎn)的博羅地標(biāo)物業(yè)。隨著沿江公路的擴(kuò)建和開(kāi)通，未來(lái)將吸引更多的投資客以及高端客戶群來(lái)博羅投資和居住，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈搏更加有力。 銀行對(duì)第二套房貸的控制 自今年 4月中旬新政國(guó)十條出臺(tái)，對(duì)第二套銀行貸款的大幅提高和利率的提高，國(guó)政旨在嚴(yán)格控制多次臵業(yè)貸款，而且從執(zhí)行力度和決心上都是歷屆政策最強(qiáng)版，對(duì)改善性臵業(yè)客戶形成大幅打壓。 地塊價(jià)值分析 區(qū)位及交通分析 地塊條件及四至分析 景觀資源分析 SWOT分析 內(nèi)外配套分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 波特五力分析 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 地塊 SWOT分析 地塊 SWOT分析小結(jié)： 從項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)看，本身的地段價(jià)值以及產(chǎn)品特點(diǎn)仍然比較明顯，未來(lái)的面臨的機(jī)會(huì)將大于可能存在的威脅。 博羅縣縣城發(fā)展水平加快是本項(xiàng)目可以借助的的機(jī)會(huì)，縣區(qū)發(fā)展所帶來(lái)的交通建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等等，將較大的改變博羅縣現(xiàn)有的城市面貌。 盡管未來(lái)市場(chǎng)仍將存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，差異化的定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)策略及銷售策略等可以使本項(xiàng)目脫穎而出。 發(fā)展基礎(chǔ) 發(fā)展機(jī)遇 ? 本案距離中心核心商業(yè)區(qū)便捷，有條件收到中心城區(qū)的輻射； ? 居住延伸力來(lái)看，住宅發(fā)展的方向正在向此延伸； ? 開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)域的信心、開(kāi)發(fā)實(shí)力以及地塊的規(guī)模效應(yīng)、產(chǎn)品類別等優(yōu)良條件使得本案有很大的操作空間。 從以往典型成功案例看，主打“城市概念、城市地標(biāo)”更能發(fā)揮項(xiàng)目城市價(jià)值，并增加項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)值，城郊物業(yè)立意站位在城市層面，并承擔(dān)城市功能，更易獲得成功。 ? 商業(yè)發(fā)展趨向呈往商業(yè)東街（縣區(qū)東部）發(fā)展延伸態(tài)勢(shì)。 ? 規(guī)模均在 10000平米以內(nèi)。 項(xiàng)目 力天博都 信合大廈 銷售 價(jià)格 3500元 /㎡ — 租金 35元 /㎡ 4050元 /㎡ 體量 1100㎡ 1000㎡ 左右 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 報(bào)告框架 2 項(xiàng)目定位 3 物業(yè)發(fā)展建議 1 項(xiàng)目及市場(chǎng)分析 4 開(kāi)發(fā)步驟建議 4 筑地簡(jiǎn)介 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 本案發(fā)展特征 發(fā)展戰(zhàn)略 機(jī)會(huì) — 博羅城市中心區(qū)延伸帶 著眼 — 立足城市大發(fā)展，從現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)中突圍 角色 — 通過(guò)先進(jìn)規(guī)劃提升形象，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域發(fā)展 增值 — 通過(guò)資源再造及產(chǎn)品創(chuàng)新自塑賣點(diǎn) 前瞻 突破 引領(lǐng) 共生 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 博羅中心城區(qū)延伸帶 都市生活源動(dòng)力 大規(guī)模高尚綜合體社區(qū) 近心、通達(dá)、交通節(jié)點(diǎn) 輻射區(qū)域 項(xiàng)目功能 ? 立足博羅 ? 面向惠城、深圳、廣州 ? 輻射珠三角 ? 打造博羅國(guó)際都市主義大盤 ? 搭建服務(wù)博羅大發(fā)展的生活質(zhì)量平臺(tái) ? 樹(shù)立博羅進(jìn)步形象的新標(biāo)桿 ? 構(gòu)筑博羅對(duì)話惠城的城市活力之源 如今，隨著珠三角一體化加快和廣深、惠地區(qū)對(duì)周邊城市的輻射力進(jìn)一步加強(qiáng)，惠州博羅已經(jīng)成為惠城區(qū)城市延伸帶，更是擔(dān)負(fù)起 “ 都市后花園 ” 的使命，本案借助此定位從區(qū)域中突圍而出，承擔(dān)城市功能，在重塑區(qū)域形象的基礎(chǔ)上，保有良好的市場(chǎng)形象。國(guó)際生活范本 ? 無(wú)論何處，心在博羅 ?突出“博羅城脈 都市綜合體 ”的概念，強(qiáng)調(diào)綜合體高尚品質(zhì)的項(xiàng)目特征； ? 在博羅，無(wú)論是本地人還是外地人，城市的進(jìn)步促使他們追求高質(zhì)量的都市生活，“質(zhì)量”被重新定義； ? 將家安在博羅可以享受博羅的寧?kù)o、便捷的交通網(wǎng)，與惠州發(fā)展的脈絡(luò)同步； ? 絕對(duì)的“博羅中心”，惠博一體化的銜接點(diǎn)。 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 整體定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 博羅首席城市綜合體◎僅此一處 形象占位 產(chǎn)品屬性 唯一屬性 整體定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 博羅門戶通達(dá)中央國(guó)際生活城 區(qū)位屬性 級(jí)別占位 資源屬性 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 整體定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 項(xiàng)目定位為博羅首席且唯一一處城市綜合體項(xiàng)目，起點(diǎn)一定要高； 產(chǎn)品本身的稀缺，特別是僅一、二線城市才能見(jiàn)到的城市綜合體，國(guó)際化生活模式的誕生，一方面是提升項(xiàng)目形象，另外一方面也有利于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化； 本案作為博羅綜合體項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)者，是提升博羅縣城市形象的展示平臺(tái)，眾多買家在此生活將感到極大的優(yōu)越感和自豪感！也是現(xiàn)代化生活的極大享受， 所以我們的戶型產(chǎn)品應(yīng)該是適合居家享受的！ 戶型配比推導(dǎo)維度一：住宅定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 戶型配比推導(dǎo)維度二：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 本案項(xiàng)目產(chǎn)品推出的時(shí)候 ， 主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手城市綠洲項(xiàng)目 （ 以大戶型洋房為主 ） 、 鴻隆江山 （ 高層住宅 ） 、 力天博都 （ 以中等戶型為主 ） 、 城市代號(hào) （ 以中等戶型為主 ） 等 。 另外 ， 博羅區(qū)域內(nèi)商鋪物業(yè) 、 酒店物業(yè) 、 寫字樓物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)較少 ， 而匯聚多類產(chǎn)品的綜合體項(xiàng)目更是市場(chǎng)獨(dú)有 ， 項(xiàng)目產(chǎn)品還將對(duì)市場(chǎng)做相應(yīng)的彌補(bǔ) 。 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 1% 4%15%42%30%8% 0%公寓 一房 二房 三房 四房 五房 其他，請(qǐng)注明32%30%16%10%10% 2% 0%30萬(wàn)以下 3040萬(wàn) 4150萬(wàn) 5160萬(wàn) 6170萬(wàn)7180萬(wàn) 8190萬(wàn)市場(chǎng)調(diào)研：您希望購(gòu)買的戶型是： 需求三房、四房的客戶占了72％；超過(guò)一半的客戶需求100－ 160平米的戶型。 本案的自身?xiàng)l件決定了其不可能打造博羅最高端的產(chǎn)品 ，而應(yīng)該找準(zhǔn)特色 ， 主攻中大戶型的自住型客戶 。綜合分析，建議本案戶型配比為： 二房 ： 三房 ： 四房 = 10% : 70% : 20% 項(xiàng)目戶型兩房和四房戶型比例較少，戶型結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，僅需結(jié)合不同物業(yè)從面積和戶型設(shè)計(jì)上進(jìn)行產(chǎn)品豐富，其中兩房可設(shè)計(jì)成 “ 2+1” 戶型以促進(jìn)銷售；而三房戶型屬于主導(dǎo)戶型，總套數(shù)比例占 70%，戶型結(jié)構(gòu)上進(jìn)一步細(xì)分為緊湊型、舒適型、奢適型三種結(jié)構(gòu)，奢適三房戶型也可設(shè)計(jì)成“ 3+1” 戶型，從面積上來(lái)看以上三種三房戶型分別代表了小、中、大三種戶型，面積區(qū)間 105— 145平方米，產(chǎn)品多樣化，能充分滿足不同消費(fèi)者的臵業(yè)需求。 前期客戶定位，以自住為主，避免因投資客較多導(dǎo)致空臵較高，難以形成濃郁的生活氛圍，給后期產(chǎn)品帶來(lái)不好的形象認(rèn)知，客觀上造成自住客戶的排斥。 中期及后期客戶定位，將以自住為主，輔以投資。 核心客戶群 重要客戶群 游離客戶群 1 2 3 企業(yè)、政府高級(jí)管理人群； 養(yǎng)老人群 40% 當(dāng)?shù)仉p職工中等收入人群 珠三角及其他外來(lái)投資客 30% 30% 總體戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 深圳市筑地投資有限公司 深圳市羅湖區(qū)人民南路 3005號(hào)深房廣場(chǎng) B座 29樓 具體表現(xiàn) 近期客戶 中期新增客戶 遠(yuǎn)期新增客戶 客戶來(lái)源 客戶職業(yè) 家庭結(jié)構(gòu) 生活習(xí)慣 消費(fèi)習(xí)慣 臵業(yè)特點(diǎn) 臵業(yè)傾向