【正文】 分布： 未來新增供應(yīng)主要集中在中山路沿線和河西 CBD兩大板塊。p 開發(fā)商： 多由知名公司開發(fā)，包括嘉里、新鴻基等港資和綠地、萬達(dá)等國內(nèi)企業(yè)。備注：并未統(tǒng)計(jì)自建自用的辦公樓。? 南京寫字樓市場(chǎng)在 2023年之后將迎來交付高峰，未來三年的年均供應(yīng)量約 20萬平米，在此影響下，南京寫字樓整體市場(chǎng)空置率水平將快速上升，而租金則面臨較大的下調(diào)壓力。22寫字樓市場(chǎng)分析與判斷寫字樓市場(chǎng)分析與判斷n 05年起城市寫字樓發(fā)展進(jìn)入活躍期，供求兩旺，但整體而言處于供大于求n 已知在建及規(guī)劃體量約 200萬平方米，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但供應(yīng)區(qū)域相對(duì)集中 受較低產(chǎn)業(yè)層級(jí)以及政府 /大型企業(yè)自建辦公樓影響，南京早期寫字樓市場(chǎng)發(fā)展滯后，但近年來隨著外資企業(yè)逐步進(jìn)入，發(fā)展加速，品質(zhì)不斷提升。 但主要以中高端制造業(yè)為主。供求關(guān)系小小 結(jié)結(jié)n 歷年來主要 CBD區(qū)域租金價(jià)格波動(dòng)較小，但總體而言處于較低的租金水平n 目前整體空置率約達(dá)到 27%，主要由于產(chǎn)品集中供應(yīng)及企業(yè)擴(kuò)張能力有限租金及入住率n 主要商務(wù)區(qū)為鼓樓、新街口及河西 CBD，呈 “ 三大板塊 ” 的空間分布格局n 新街口相對(duì)最為成熟，而河西 CDB發(fā)展空間較大，但中短期缺乏商務(wù)氛圍板塊格局n 主要客戶均以生產(chǎn)制作及商貿(mào)物流企業(yè)為主，新街口駐戶品質(zhì)相對(duì)較高n 企業(yè)來源地差異較大，新街口多為本地，鼓樓多為國內(nèi)，河西多為省內(nèi)客戶特征23一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場(chǎng)研究一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)分析、商業(yè)市場(chǎng)分析宏觀商業(yè)市場(chǎng)宏觀商業(yè)市場(chǎng) ——發(fā)展歷程發(fā)展歷程24傳統(tǒng)商業(yè)街 /少量本地百貨 本地百貨中高檔精品 /時(shí)尚百貨購物中心 /特色商業(yè)城市綜合體 /區(qū)域型商業(yè)夫子廟商業(yè)街中央商場(chǎng) (舊 )山西路百貨南京商廈南京新百中央商場(chǎng) (改造 )湖南路商場(chǎng)代表項(xiàng)目東方商城金鷹國際大洋百貨蘇寧環(huán)球德基廣場(chǎng) 1期水游城 1期南京 1912河西萬達(dá)仙林金鷹江寧綠城1995年之前 1995~1999年 2023~2023年 2023至今 2023年以后商業(yè)項(xiàng)目少，檔次低，業(yè)態(tài)單一。商業(yè)特點(diǎn)中高端百貨快速發(fā)展，業(yè)態(tài)趨于多元化。城市綜合體、區(qū)域型商業(yè)成為未來南京商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)市場(chǎng)及板塊格局初步研究商業(yè)市場(chǎng)及板塊格局初步研究 ——商圈概念商圈概念25? 商圈通常是指由商業(yè)項(xiàng)目聚集而形成的具有一定規(guī)模的消費(fèi)區(qū)域。? “ 商業(yè)項(xiàng)目聚集 ” 意味著商圈內(nèi)至少存在一個(gè)或多個(gè)集中式商業(yè)（百貨、購物中心、商業(yè)街區(qū)或賣場(chǎng)等等）；? “ 消費(fèi) ” 則指商圈必須有消費(fèi)群體的支撐，無論是消費(fèi)群體來自商圈內(nèi)部或外部區(qū)域。中央門湖南路新街口夫子廟河西新城仙 林江 寧市級(jí)商圈：新街口 —— 南京全市及周邊城市；湖南路 —— 南京全市；夫子廟 —— 南京全市及旅客。宏觀商業(yè)市場(chǎng)宏觀商業(yè)市場(chǎng) ——商圈分布及概述商圈分布及概述26中央門湖南路新街口夫子廟河西新城仙 林新街口 —— 傳統(tǒng)核心商圈，檔次最高，輻射整個(gè)南京市以及周邊城市；湖南路 —— 目前第二大商圈，以中檔為主；夫子廟 —— 以旅游觀光為主題的中低檔傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，近來已有新的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)；中央門 —— 以中低檔專業(yè)市場(chǎng)為主的特色商圈；河西新城 —— 未來市級(jí) CBD，目前在建的萬達(dá)廣場(chǎng)將成為未來新城商業(yè)核心；仙林 —— 未來南京城東片區(qū)的商業(yè)中心。目前南京市現(xiàn)有成熟商圈包括： 新街口、湖南路、夫子廟、中央門 ； 而 河西新城、仙林、江寧 是新興發(fā)展商圈。由于本案所處江寧商圈距離中心城區(qū)商圈以及其它區(qū)域商圈較遠(yuǎn)，自成相對(duì)獨(dú)立發(fā)展環(huán)境，故本報(bào)告主要研究江寧區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展情況，以期為本案開發(fā)提供依據(jù)。江寧區(qū)域的商業(yè)發(fā)展在過去一直比較緩慢，近年來受地鐵 1號(hào)線南延伸段的帶動(dòng)，區(qū)域住宅開發(fā)得到快速發(fā)展，并因此帶動(dòng)商業(yè)在未來幾年的發(fā)展。資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理宏觀商業(yè)市場(chǎng)宏觀商業(yè)市場(chǎng) ——各商圈租金水平比較各商圈租金水平比較28商圈 租金水平（元 /平方米 /天）新街口 25~30湖南路 25~40夫子廟 25~35中央門 5~10河西新城 2~10仙林 5~8備注： 以上租金水平都是按使用面積計(jì)算； 以上均為商圈核心區(qū)域租金水平。江寧區(qū)域商業(yè)租金水平在各大商圈中處于最低，這是由于區(qū)位、商業(yè)成熟度、消費(fèi)人口等因素決定的；但江寧未來發(fā)展前景可觀，因此該區(qū)域內(nèi)商鋪售價(jià)仍然較高。但作為現(xiàn)有市級(jí)商業(yè)核心的僅有一處，而中心城區(qū)空間限制與居住郊區(qū)化，將使得新興城區(qū)的區(qū)域型商業(yè)中心在未來數(shù)年內(nèi)逐步涌現(xiàn)，商業(yè)分區(qū)化格局越發(fā)明顯。商業(yè)特征小小 結(jié)結(jié)n 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)集中于城市核心區(qū)域內(nèi)，目前真正的市級(jí)核心商圈僅有新街口n 伴隨新城開發(fā)，新興商業(yè)集中區(qū)逐步出現(xiàn)，河西有望成為另一個(gè)市級(jí)商圈商業(yè)分布n 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)主要集中于河西、新街口以及江寧區(qū)域，多為區(qū)域型商業(yè)n 河西以及江寧未來新增供應(yīng)量將明顯超過其它商圈，城市商業(yè)將呈多極化商業(yè)體量n 核心城區(qū)商業(yè)集中區(qū)租金較高，也體現(xiàn)了其商業(yè)成熟度和商業(yè)價(jià)值n 河西、江寧等商業(yè)后發(fā)展區(qū)域，目前商業(yè)氛圍尚在培育，租金有待提升租金水平30一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場(chǎng)研究一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)分析、酒店市場(chǎng)分析31宏觀酒店市場(chǎng)宏觀酒店市場(chǎng) ——旅游業(yè)產(chǎn)值旅游業(yè)產(chǎn)值南京歷年旅游業(yè)收入及其比重 南京歷年接待入境旅游者走勢(shì)（億元） （萬人次天） （天）數(shù)據(jù)來源：南京市旅游局南京旅游業(yè)近年發(fā)展較為良好， 2023年旅游業(yè)在 GDP和第三產(chǎn)業(yè)增加值中的比重分別達(dá)到 %和 %。數(shù)據(jù)來源：南京市旅游局宏觀酒店市場(chǎng)宏觀酒店市場(chǎng) ——五星級(jí)酒店分布五星級(jí)酒店分布331 642358910111271. 金陵飯店2. 玄武飯店3. 古南都飯店4. 僑鴻皇冠假日大酒店5. 狀元樓飯店6. 維景國際大酒店7. 金絲利喜來登大酒店8. 金陵濱江國際會(huì)議中心大酒店9. 蘇寧環(huán)球套房酒店酒店（浦口）1315p 南京五星級(jí)酒店主要集中在鼓樓區(qū)，這與區(qū)域內(nèi)擁有江蘇省政府等眾多行政機(jī)構(gòu)、靠近火車站等交通樞紐、商業(yè)商務(wù)氛圍成熟等方面有關(guān)。南京高星級(jí)酒店基本分布在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)周邊 ,如新街口和鼓樓，主要類型為高級(jí)商務(wù)酒店。數(shù)據(jù)來源：南京市旅游局宏觀酒店市場(chǎng)宏觀酒店市場(chǎng) ——四星級(jí)酒店分布四星級(jí)酒店分布1. 東方珍珠飯店2. 國信大酒店3. 江蘇鳳凰臺(tái)飯店4. 江蘇金夢(mèng)都賓館5. 江蘇新世紀(jì)大酒店6. 南京大吉溫泉度假村7. 南京丁山大酒店8. 南京國際會(huì)議大酒店9. 南京華美達(dá)怡華酒店10. 南京黃埔大酒店11. 南京山水大酒店12. 南京中山大廈13. 南京中心大酒店14. 水秀苑大酒店15. 新紀(jì)元大酒店16. 高門樓飯店17. 天豐大酒店18. 曙光國際大酒店19. 錦江南京飯店20. 太合紫金大酒店21. 東方珍珠大酒店22. 南京金太隆酒店23. 江蘇晶源大酒店24. 華東飯店p 四星級(jí)酒店主要集中在成熟商務(wù)商業(yè)區(qū)的附近區(qū)域，鼓樓區(qū)和玄武區(qū)占到 90％以上的客房數(shù)量；p 總統(tǒng)府景區(qū)、鐘山景區(qū)、百家湖景區(qū)、大吉溫泉景區(qū)依靠其景點(diǎn)優(yōu)勢(shì)亦吸引部分四星級(jí)酒店；p 河西目前僅有金夢(mèng)都一家四星級(jí)酒店，為南京卷煙廠建造，主要以公司來往商務(wù)客戶為客源；南京四星級(jí)酒店區(qū)域分布 (按客房量） 12138 9101112157 35614 41617181920212223 24數(shù)據(jù)來源：南京市旅游局35南京歷年星級(jí)酒店房?jī)r(jià)出租率走勢(shì)旅游酒店因星級(jí)不同而入住率、房?jī)r(jià)差異較大； 2023年五星級(jí)酒店在保持 %入住率的同時(shí)達(dá)到 564元 /間的房?jī)r(jià)；四星級(jí)酒店雖達(dá)到了 %的入住率，但其房?jī)r(jià)也僅為 345元 /間。37宏觀酒店市場(chǎng)宏觀酒店市場(chǎng) ——未來高星級(jí)酒店供應(yīng)未來高星級(jí)酒店供應(yīng)2 136 7 485910111. 德基廣場(chǎng)二期2. 金陵飯店二期3. 金鷹國際三期4. 世貿(mào)濱江凱悅大酒店5. 南京新地中心酒店6. 新鴻基項(xiàng)目7. 世貿(mào)中心項(xiàng)目8. 湖濱金陵飯店二期9. 景楓太平南路項(xiàng)目心二期p 區(qū)域分布：南京未來高星級(jí)酒店將主要集中在中央路兩側(cè)和河西新城 CBD中，其中多數(shù)為大型綜合性項(xiàng)目，德基廣場(chǎng)、金陵飯店二期等；p 星級(jí)檔次：酒店檔次有望進(jìn)一步提高，金陵飯店二期、世貿(mào)濱江凱悅等項(xiàng)目將成為代表南京星級(jí)酒店最高檔次的項(xiàng)目。3839二、地塊環(huán)境研究及二、地塊環(huán)境研究及 SWOT分析分析區(qū)位環(huán)境分析、區(qū)位環(huán)境分析40南京南部新城規(guī)劃南京南部新城規(guī)劃 ——概況概況南部新城總范圍 :北起外秦淮河、運(yùn)糧河至繞城公路，西起南河、接秦淮新河、沿機(jī)場(chǎng)二通道接寧丹公路，南至繞越高速，東至寧杭高速，總用地面積164平方公里 ， 規(guī)劃人口是 160萬。中華門 雨花臺(tái) 紅花紅花 機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)中華門中華門 雨花臺(tái)雨花臺(tái)土山機(jī)場(chǎng)土山機(jī)場(chǎng)東山東山百家湖百家湖三山三山牛首山牛首山科技園科技園九龍湖九龍湖東善橋東善橋南部中心南部中心雨花軟件園雨花軟件園秦 淮 河寧 杭 高 速繞 城 公 路秦 淮 新 河寧 丹 公 路南部新城各板塊功能：l中華門 雨花臺(tái)：文化創(chuàng)意板塊l紅花 機(jī)場(chǎng)：創(chuàng)意街區(qū)板塊l土山機(jī)場(chǎng)：綜合發(fā)展，戰(zhàn)略預(yù)留l南部中心：南部新中心l雨花軟件園：軟件研發(fā)板塊l三山：生態(tài)生活板塊l百家湖：綜合發(fā)展板塊百家湖：綜合發(fā)展板塊l東山：城市生活板塊l科技園：先進(jìn)制造業(yè)板塊l九龍湖：綜合發(fā)展板塊l東善橋：先進(jìn)制造業(yè)板塊本項(xiàng)目本項(xiàng)目資料來源：南京南部新城規(guī)劃41南京南部新城規(guī)劃南京南部新城規(guī)劃 ——重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域重點(diǎn)地段范圍：北起雨花南路、卡子門大街、大明路、外秦淮河、運(yùn)糧河至繞城公路，西至南河，南至繞城公路、機(jī)場(chǎng)高速、秦淮新河、雙龍大道、繞城公路，總用地面積約 32平方公里。資料來源：南京南部新城規(guī)劃42南京南部新城規(guī)劃南京南部新城規(guī)劃 ——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中華門 雨花臺(tái) 紅花紅花 機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)中華門中華門 雨花臺(tái)雨花臺(tái)土山機(jī)場(chǎng)土山機(jī)場(chǎng)東山東山百家湖百家湖三山三山牛首山牛首山科技園科技園九龍湖九龍湖東善東善 橋橋南部中心南部中心雨花軟件園雨花軟件園秦 淮 河寧 杭 高 速繞 城 公 路秦 淮 新 河寧 丹 公 路江寧區(qū)江寧區(qū)旅游業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、集商務(wù)商貿(mào)于一體的高端商業(yè)服務(wù)中心；軟件研發(fā)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略預(yù)留預(yù)留市教育科研和知識(shí)創(chuàng)新預(yù)留市教育科研和知識(shí)創(chuàng)新基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地南部中心區(qū)產(chǎn)業(yè)集中規(guī)劃為商貿(mào)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與本項(xiàng)目服務(wù)產(chǎn)業(yè)功能相近，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 “智慧新城 ”—” 紅花 機(jī)場(chǎng)”片區(qū)目前還處于大校機(jī)場(chǎng)搬遷及城中村改造階段。江寧區(qū)總體規(guī)劃江寧區(qū)總體規(guī)劃45東山副城祿口新城湯山新城濱江新城 江寧城市中心，東山副城重點(diǎn)發(fā)展城市型經(jīng)濟(jì)，主要包括總部經(jīng)濟(jì)、高端商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)、城市文化娛樂、軟件研發(fā)等 湯山旅游新城 祿口空港新城 濱江工業(yè)新城江寧區(qū)未來打造 ”1 核 3元 ” ， 1核是指東山副城，為江寧中心城市，將打造成國際化中心城區(qū)； 3元即湯山旅游新城、祿口空港新城、濱江工業(yè)新城三個(gè)各具特色的產(chǎn)業(yè)新城。本項(xiàng)目位于東山副城的核心區(qū)。綠地廣場(chǎng)地塊綠地廣場(chǎng)地塊48項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目西鄰秦淮河、北臨規(guī)劃中公園，且地塊內(nèi)部擁有小龍灣水系，景觀資源豐富，地塊東側(cè)、南側(cè)為居住小區(qū)集中分布區(qū)，居住氛圍濃厚。p 竹山路分布有區(qū)工商局、民政局及勞動(dòng)局等政府服務(wù)配套，有利于地塊商辦物業(yè)的開發(fā)。基礎(chǔ)設(shè)施及配套分析基礎(chǔ)設(shè)施及配套分析項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施及配套集中于地塊東側(cè)，沿竹山路分布。與機(jī)場(chǎng)高速公路、將軍大道、天印大道等通往南京市中心的主要干道相連p 地塊南部臨近天元西路一號(hào)南延線的小龍灣和竹山路地鐵站，地鐵站距地塊約需步行 20分鐘左右p 政府考慮未來將新亭西路將進(jìn)行西延，建設(shè)一座橋梁跨過秦淮河接入江寧開發(fā)區(qū)，如果此項(xiàng)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)，本地塊交通便利條件可得到較大改觀項(xiàng)目周邊交通條件分析項(xiàng)目周邊交通條件分析本地塊位于許家圩的小龍灣區(qū)域范圍內(nèi)，受到諸多水系影響，周邊規(guī)劃道路較多，交通可達(dá)性不高，主要通過東側(cè)的竹山路和南側(cè)的天元西路為主要干道連接城市其它道路。具有將強(qiáng)的可開發(fā)性。目前各類基礎(chǔ)配套較為完善，但商業(yè)檔次及商業(yè)功能