【正文】 化村（占地 m178。 ） 圖書館、歌劇院、影劇院、市政文化廣場（ 3萬 m178。 24小時便利店，精美餐飲服務(wù)、美容美體中心、業(yè)主閱覽室、業(yè)主活動室、花園泳池 占地 300畝 社區(qū)醫(yī)院 會所1%休閑28% 商業(yè)7%運(yùn)動2%酒店37%醫(yī)院1%文化5%交通1%教育18%? 客戶可預(yù)見成熟生活氛圍，并體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力 ? 隨著住戶入駐，超市、便利店、球類活動等經(jīng)營狀況良好 一期結(jié)合 低價和豐富產(chǎn)品組合， 大盤席卷市場 12 套數(shù) 單位面積 單位售價 戶型數(shù) 獨(dú)立別墅 260套 220600m2 88萬元起（毛坯） 22種 聯(lián)體別墅 120套 160180m2 50萬元起（毛坯） 9種 洋房公寓 600套 55177m2 2800元 /m2 （帶裝修） 30種 鳳凰城首期首推產(chǎn)品概況表 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 ? 首期開發(fā)約 2500套，其中首推約 1000套 ? “五一”黃金周內(nèi)首推單位售罄，當(dāng)年后續(xù)銷售月均 300套左右，人氣急速聚集，推動社區(qū)快速成熟 二期與三期成功轉(zhuǎn)向開發(fā)高價值物業(yè) 13 ? 利用山體資源 建半山高檔獨(dú)立別墅，大幅提高物業(yè)價值和利潤 ? 利用水體資源 開發(fā)酒店區(qū)， 提升樓盤檔次及成熟度 開發(fā)國際租賃社區(qū)（鳳凰島），體現(xiàn)安全尊貴，獲取長期收益 類型 單位面積 均價 總價 半山別墅（鳳凰苑） 3281929m2 11000元 /m2 （毛坯） 4002023萬 非半山別墅（鳳湖苑） 191633m2 6000元 /m2 （毛坯） 100400萬 鳳凰城二期獨(dú)立別墅價格對比表 酒店在二期以后成為后續(xù)產(chǎn)品價值的支點(diǎn) 14 鳳凰城酒店概況表 開盤時間 酒店開業(yè)時間 酒店規(guī)模 占地 300畝，建面 ㎡ 客房數(shù) 575間 標(biāo)間房價 面價： 1080 團(tuán)體： 428 會議設(shè)施 21個會議室共 5244㎡ ，最大會議室可容納超過 1500人 配套情況 自稱五星級標(biāo)準(zhǔn)，國際宴會廳、中餐大廳、西餐廳、雪茄室、紅酒屋、酒吧、咖啡廳、 OK歌舞廳、桑拿按摩、香薰水療（ spa）、美容美發(fā)中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋藝室、露天泳池和水吧。當(dāng)時周邊很多工業(yè)區(qū)，來鳳凰酒店開會的公司很多，這些公司的老板和高管就開始留意這個大盤了，因此酒店在客戶吸引上起到了很重要的作用，是大盤對外的展示窗口 促進(jìn)大盤銷售： 酒店帶來影響力很大程度上矯正了大盤項目早期存在的客戶定位錯誤問題 16 原定目標(biāo)客戶 廣州市區(qū) 白領(lǐng)為主 新塘及周邊 廣州市區(qū) 30％ 新塘及周邊 70％ 廣州市區(qū)客戶 距離市區(qū)較遠(yuǎn) 產(chǎn)品粗糙 新塘及周邊客戶 別墅體現(xiàn)身份 酒店配套差異性領(lǐng)先于本地市場 具有較強(qiáng)中高總價承受力 品牌認(rèn)知度高 實(shí)際客戶 客戶反應(yīng) 調(diào)整目標(biāo)客戶 早期廣告 瞄準(zhǔn)廣州客戶 提升大盤價值： 大盤的每期開發(fā)均有 亮點(diǎn)配套 支持，從而實(shí)現(xiàn)價值逐漸走高 17 聯(lián)排別墅 4200 4500 5000 國際租賃社區(qū)開業(yè) 2800(帶裝修 ) 5000 (帶裝修 ) 6000 獨(dú)立別墅 7000 11000（半山別墅） 8400 13000 三期隨著社區(qū)逐漸成熟，開始開發(fā)商業(yè)物業(yè)、文化物業(yè)，從軟性層面提升大盤品質(zhì)感 首期 大規(guī)模 推出 廉價 別墅，巨型公建配套沖擊力強(qiáng)，銷售火爆 洋房 首期業(yè)主入駐 大型公建配套全面投入服務(wù) 202309 202310 第一期 第二期 202308 東門商業(yè) 廣場正式 發(fā)售 202311 202302 公建配套 時間軸 202305 202310 開發(fā)分期 時間軸 均價走勢 202305 202312 中英文學(xué)校 開學(xué) 酒店試業(yè) 202305 202312 第三期 荔枝文化 村投入試 運(yùn)營 202305 大型交通中心 /康體中心 /商業(yè)中心落成 202306 二期利用 自然資源及高端配套 開發(fā)高價值物業(yè)，提升樓盤檔次 18 提升大盤價值：酒店在其中的價值是 “二三期亮點(diǎn)配套” +“象征企業(yè)及大盤的形象” 一期物業(yè)定位： 走性價比路線，價格較低 一期配套作用： 作為基本配套，滿足基本的生活配套需求 住宅物業(yè)：獨(dú)立別墅（ 7000元）、聯(lián)排別墅（ 4200元）、洋房（ 2800元） 相關(guān)配套：大型交通中心、康體中心、社區(qū)商業(yè) 二期物業(yè)定位： 住宅物業(yè)逐漸走高，走中高端路線 二期配套作用： 作為升級的配套，配合和提升住宅物業(yè)的高端形象 住宅物業(yè)：半山別墅（ 11000元）、聯(lián)排別墅（ 4500元）、洋房（ 4500元） 相關(guān)配套：國際中英文學(xué)校、五星級酒店 三期物業(yè)定位： 社區(qū)逐步成熟，物業(yè)價值達(dá)到最高點(diǎn) 三期配套作用： 二期配套已經(jīng)樹立項目高端形象，三期配套開始開發(fā)商業(yè)，并打造文化設(shè)施，從軟性層面提升大盤品質(zhì) 住宅物業(yè)：半山別墅（ 13000元）、聯(lián)排別墅（ 5000元）、洋房（ 5000元） 相關(guān)配套：東門商業(yè)廣場開始發(fā)售、荔枝文化村投入運(yùn)營 碧桂園鳳凰城帶來的啟示： 19 酒店建設(shè)消除區(qū)域陌生度。 酒店對外營業(yè)后，可作為大盤對外宣傳的紐帶，加強(qiáng)對大盤的宣傳， 促進(jìn)大盤銷售 亮點(diǎn)配套 +形象提升。 開發(fā)五星級酒店有助于拓寬大盤客戶來源，促進(jìn)大盤銷售 大盤價值拉動點(diǎn)。 酒店預(yù)計于 2023年的投資額為 ，折算到 2023年資產(chǎn)估值達(dá) ，資產(chǎn)回報周期 9年 (五星級酒店回報期為 8~12年 )，毛利率達(dá) 37% 1 2 3 30 專題二： 社區(qū)商業(yè)如何調(diào)整？ （業(yè)態(tài)及建筑形態(tài)調(diào)整） 31 ： 影院業(yè)態(tài)取消 +原持有散鋪放入街鋪內(nèi)銷售 ；持有面積由原來 32 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)類型 面積 主力店 大型超市 10000平米 社區(qū)影院 4000平米 次主力店 家電專業(yè)店 4000平米 大型餐飲 4000平米 健身俱樂部 1200平米 女子休閑會館 800平米 品牌餐飲 1800平米 散鋪 兒童主題館 2023平米 運(yùn)動專賣館 2023平米 品牌專賣店 4200平米 原方案： ，全部持有 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)類型 面積 主力店 大型超市 10000平米 社區(qū)影院 4000平米 次主力店 家電專業(yè)店 4000平米 大型餐飲 4000平米 健身俱樂部 1200平米 女子休閑會館 800平米 品牌餐飲 1000平米 散鋪 兒童主題館 運(yùn)動專賣館 品牌專賣店 新方案：散鋪銷售，持有 ?調(diào)整策略 1：盡可能保持原有業(yè)態(tài)，形成良好的社區(qū)商業(yè)氛圍 ?調(diào)整策略 2：部分北石橋有的業(yè)態(tài)，如社區(qū)影院可不打造 ?調(diào)整策略 3：原來持有的散鋪放臵入街鋪內(nèi)，用作包裝銷售 放入街鋪內(nèi)銷售 不建議 打造 33 ： 由“集中商業(yè) +街鋪”變?yōu)椤?block+街鋪” 購物 廣場 會所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 社區(qū) 購物中心 購物 廣場 會所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 BLOCK BLOCK BLOCK 原方案：集中商業(yè) +街鋪存在問題 。社區(qū)購物中心共 萬平米規(guī)模，占用 DK67較多的住宅建設(shè)量 新方案： Block+街鋪 將主力業(yè)態(tài)拆散，分布放臵在 DK6 DKDK42上（ DK5功能不變），既減少了持有商業(yè)占用 DK67的住宅指標(biāo)，也利用主力店帶動了周邊散鋪的銷售 34 主力業(yè)態(tài)位臵確定 35 購物 廣場 會所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 位臵 1 位臵 2 位臵 3 主力業(yè)態(tài) 各業(yè)態(tài)面積 總面積 位臵 1 大型超市 10000平米 健身俱樂部 1200平米 女子休閑會館 800平米 品牌餐飲 1000平米 位臵 2 家電專業(yè)店 4000平米 4000平米 位臵 3 大型餐飲 4000平米 4000平米 布臵在位臵 1，便利與未來 DK67居民的購物及物業(yè)價值的提升，同時超市放地下負(fù)一層，不占用其建設(shè)指標(biāo)； 、休閑會館及品牌餐飲 結(jié)合超市放臵在位臵 1，使得未來 DK67形成最良好的商業(yè)氛圍； 占用面積較大，且產(chǎn)生租金較低，可放臵在位臵 2小產(chǎn)權(quán)用地上； 放臵在 DK42上，帶動其散鋪銷售 位臵 1：整體業(yè)態(tài)排布 36 1F 1F 2F 大型超市 品牌餐飲、散鋪 健身俱樂部、女子休閑會館 100米 100米 40米 100米 20米 位臵 1：負(fù)一層業(yè)態(tài)布局 37 大型超市面積約達(dá) 1萬平米，設(shè)臵其長寬分別約為 100米，形狀較為規(guī)整，便于貨品擺放展示及內(nèi)部動線組織。如果放在 2層，將造成不必要的浪費(fèi) ?超市停車場與住宅 /公寓停車場放在同一層，并分開管理。整體品質(zhì)一般 ?客戶類型： 依托或服務(wù)于區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)為主，地產(chǎn)、裝飾、電子等行業(yè)居多 ?代表項目： 經(jīng)發(fā)大廈、利君 V時代、第 5國際、賽高國際 ?高新區(qū) —— 依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、知名企業(yè)密集，是西安寫字樓發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域 ?支柱產(chǎn)業(yè)： 信息、生物、新能源等 ?產(chǎn)品水平： 產(chǎn)品水平較高、形象、配臵、配套較優(yōu) ?客戶類型： 全球 500強(qiáng)，國內(nèi)大型企業(yè)，主要為 IT、通訊、電子、高科技等 ,價格承受能力較強(qiáng) ?代表項目： 旺座現(xiàn)代城、旺座國際高新國際、都市之門 ?曲江 —— 發(fā)展為西部最大的文化產(chǎn)業(yè)聚集地 ?支柱產(chǎn)業(yè)：文化影視類 ?產(chǎn)品水平： SOHO公寓，純寫字樓產(chǎn)品較少，產(chǎn)品打造上注重外立面，景觀 ?客戶類型：文化、傳媒等 ?代表項目：曲江會展國際、文化大廈、智慧大廈、佳和中心等 經(jīng)開區(qū)：西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，成立于 1993年， 2023年被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級開發(fā)區(qū) 57 ?截止目前，經(jīng)開區(qū)內(nèi)共有企業(yè) 3300余家，引進(jìn)工業(yè)項目 600項。 ?2023年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 685億元，主要指標(biāo)連續(xù)第六年保持 40%的高速增長，成為中西部地區(qū)發(fā)展速度最快、最具活力和成長潛力的區(qū)域之一。 該區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展基于兩大因素： 因素一：四大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展 商用汽車產(chǎn)業(yè)：國內(nèi)最大重卡生產(chǎn)基地 四大支柱產(chǎn)業(yè) 以陜汽集團(tuán)為龍頭，完善車架、車橋、發(fā)動機(jī)、輪胎、零部件生產(chǎn)及專用車生產(chǎn)等配套產(chǎn)業(yè)，壯大商用汽車產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。 食品飲料產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)鏈條完整，西北地區(qū)最重要的生產(chǎn)基地 按照綠色標(biāo)準(zhǔn)和生態(tài)要求，依托可口可樂、康師傅、金威啤酒、樂百氏、維維乳業(yè)、殷榮飲品、米旗食品等國內(nèi)外知名企業(yè)，發(fā)展食品飲料產(chǎn)業(yè)集群，形成西北規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)鏈條完整的食品飲料聚集地。到 2023年企業(yè)總數(shù)達(dá)到 50家，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 140億元。 ?新的區(qū)域定位提出，開始向“北部新城”轉(zhuǎn)變； ?政府北遷 利好 ， 使得區(qū)域 環(huán)境 、配套設(shè)施等大幅改善； ?成為房地產(chǎn) 開發(fā)熱點(diǎn) 。 從 2023年開始，隨著經(jīng)發(fā)大廈等一些品質(zhì)較高寫字樓相繼推出，選擇在此辦公的企業(yè)逐漸增多，商務(wù)辦公氛圍逐漸形成 61 我們項目在經(jīng)開區(qū)無論是形象和產(chǎn)品品質(zhì)都是最好的，辦公客戶相應(yīng)也比其他寫字樓里的客戶高端一些，有一些省外、甚至國際知名企業(yè)已經(jīng)入駐。 現(xiàn)在這個區(qū)域缺我們這樣的比較上檔次的寫字樓，目前區(qū)域里最多的還是商務(wù)公寓，就算是寫字樓在大堂、配臵方面都挺一般的，入駐的企業(yè)普遍也都是一些中小企業(yè)。 經(jīng)發(fā)大廈租賃部 經(jīng)開區(qū)的辦公氛圍原來很不成熟 ，但是現(xiàn)在 隨著經(jīng)發(fā)大廈 等一些品質(zhì)較高的寫字樓相繼推出來， 選擇在經(jīng)開區(qū)辦公的企業(yè)數(shù)量越來越多，企業(yè)檔次、規(guī)模較原來也有了提升 ，原來未央路寫字樓比較密集的一個區(qū)域是鳳 2路，現(xiàn)在慢慢在向北延伸，鳳城 5路賽高國際街區(qū)項目中也有寫字樓，我們項目對面的正尚國際也規(guī)劃有寫字樓產(chǎn)品。 經(jīng)開區(qū)規(guī)劃局 目前已經(jīng)形成相當(dāng)規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)， 囊括甲級寫字樓、商務(wù)公寓 等辦公產(chǎn)品 62 賽高街區(qū) 經(jīng)發(fā)大廈 賽高國際 凱鑫國際 天地時代廣場 第 5國際 利君 V時代 雅荷中環(huán)大廈 商住公寓 寫字樓 ?北郊整體辦公氛圍較弱，辦公物業(yè)供應(yīng)量不大， 主要沿未央路線形分布； ?以商住公寓為主，純寫字樓較少 。 高新區(qū)：是西安目前最大規(guī)模寫字樓聚集區(qū)， 分為 核心區(qū)板塊、唐延路板塊與 CBD板塊 63