【正文】 落成為雛形代表，房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動于 1988年 19921995年 商品房市場迅速崛起時期 ，以東部新區(qū)為核心區(qū)域，國家關(guān)于房地產(chǎn)及安居工程等系列政策出臺和青島市政府東遷創(chuàng)造良好環(huán)境和成長契機(jī) 19961997年 商品房回落調(diào)整期 ，主要受國家宏觀調(diào)控、緊縮貨幣政策影響及東部開發(fā)結(jié)束，主要為上一階段的發(fā)展消化期 19981999年 商品房復(fù)蘇回升期 ， 1998年開始的住房制度改革，公積金制度、商業(yè)貸款等配套環(huán)節(jié)的快速完善 20232023年 商品房高速發(fā)展階段 ，開發(fā)體量和銷售價格逐年高速遞增，主要受益于奧運申辦成功、經(jīng)營城市和大青島框架的提出 2023年 至今 市場高位調(diào)控期 ，并逐步建立了“ 4+2”住房保障供應(yīng)體系， 品牌開發(fā)商介入 ，進(jìn)入規(guī)范化、市場化和相對透明化時代，競爭加強(qiáng)， 郊區(qū)化開發(fā)逐漸成為樓市主流聲音 1992 1995 1998 2023 2023 從青島房地產(chǎn)市場發(fā)展來看， 發(fā)展重心由市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移， 市場調(diào)節(jié)作用逐步增強(qiáng)，競爭更加激烈， 由單一競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌等全面競爭， 房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范化、市場化、透明化。 房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 24 216。受 第一次新政影響，4月至 6月成交量呈下降趨勢，隨后從 7月成交量開始上升 ， 9月達(dá)到 ㎡； 216。 供銷分析 受二次新政影響，近期成交量出現(xiàn)下降，從長期來看，全市市場形勢向好 成交量波動 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 25 216。隨著二次新政的實施，投資改善型需求將受到抑制，同時也抑制了部分剛性需求，預(yù)測近期市場會出項量價齊跌的局面，但 從長期趨勢看，量價呈現(xiàn)整體上漲趨勢。從 2023年 4月份開始，市場存量已連續(xù)六個月上升， 9月份期初庫存達(dá)到 ，市場整體存量較大， 9月份的存銷比為 ； 216。 存量分析 隨著二次新政的影響，未來一段時間市場去化壓力較大 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 27 216。 通過對全市目前在售、待售項目的監(jiān)控和上圖分析，未來首改產(chǎn)品供應(yīng)量有所增加，受國家調(diào)控政策影響， 首置產(chǎn)品在未來一段時間內(nèi)將繼續(xù)成為市場主力。據(jù)中國土地市場網(wǎng) ， 截至目前 2023年城陽區(qū)成交土地共計41宗 ， 成交土地面積約 170萬平方米； 216。高新區(qū)目前成交的土地有 世茂地塊位于青島高新區(qū)正陽路以南 ， 總占地面積約 93萬平方米 ， 總建筑面積 米 ， 一期 50萬平方米 ， 主要以聯(lián)排 、 合院住宅及高層景觀大戶型住宅為主 ， 建設(shè)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施 、 社區(qū)幼兒園 、 沿街貿(mào)易配套等設(shè)施 ， 預(yù)計 2023年底入住 。從區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃來看 ， 未來住宅用地供應(yīng)較多 ， 加之周邊卓越項目 、 龍湖項目的供應(yīng) ， 隨區(qū)域成熟未來競爭將會比較激烈 。 項目區(qū)域市場 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 城陽區(qū)市場分析 項目區(qū)域市場分析 項目市場環(huán)境評價 市場環(huán)境評價 分住宅類型研究 別墅市場研究 1 洋房市場研究 2 高層市場研究 3 別墅市場分析 青島別墅市場格局 城陽別墅市場格局 34 216。別墅市場格局： 總體上呈現(xiàn)板塊式分布格局 ， 目前有即墨板塊 、 惜夏板塊 、 市區(qū)及嶗山板塊 、 西海岸板塊 、 膠州灣東部板塊 ； 216。 全市別墅市場格局 青島別墅市場目前呈現(xiàn)板塊格局分布 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 35 別墅市場潛在供給狀況 216。疊拼及雙拼供給較少。從上述數(shù)據(jù)的對比中可以看出， 獨棟別墅市場認(rèn)可度較高 ，結(jié)合到良好的銷售表現(xiàn)及后期較大的審批難度， 獨棟將成為市場稀缺產(chǎn)品 ； 216。雙拼產(chǎn)品 將成為獨棟與聯(lián)排的 補(bǔ)充產(chǎn)品 ； 216。 銷量比 存量比 總量比 潛在供應(yīng) 全市別墅潛在供應(yīng) 目前市場獨棟較為稀缺，未來聯(lián)排將占據(jù)市場主流 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 37 城陽別墅市場格局 n城陽別墅市場主要劃分為 惜夏板塊和膠州灣東部板塊： 216。銀盛泰德郡 216。卓越蔚藍(lán)群島 216。泰晤士河 216。山水嘉園 216。惜夏板塊是僅次于即墨板塊的 全市別墅第二大供給區(qū)域 ，目前市場可售供給為 41套，年內(nèi)潛在供給我司估計約 400套； 216。但 由于資源條件限制，該板塊長期來看供給量會逐漸降低 。該板塊 獨棟面積一般在 450㎡ 左右，雙拼在 300㎡ 左右，聯(lián)排面積在 240㎡ 左右； 216。 惜夏別墅供給分析 戶型面積上，獨棟面積基本在 450平米左右，小獨棟較少 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 41 單價分析 216。片區(qū)價格相對其他片區(qū)較低，產(chǎn)品類別以聯(lián)排居多?？們r方面， 在售項目差距較大 ，主要源于戶型面積差距較大，其單價差距并不大； 216。 獨棟總價區(qū)間 雙拼總價區(qū)間 聯(lián)排總價區(qū)間 惜夏別墅價格分析 區(qū)域總價差異較大，聯(lián)排 200萬元 /套左右 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 43 銷售線總表 項目 類型 單價（元 /㎡） 總價（萬元） 銷售量（套） 銷售率 季去化量 （套） 年去化量 （套） 百通香溪庭院 獨棟 18000 690~900 84 74% 12 48 聯(lián)排 9200 200~250 505 97% 40 160 100福國際山莊 獨棟 13000 580~650 103 100% 7 28 雙拼 10000 260~350 34 100% 4 16 聯(lián)排 8500 180~200 196 97% 18 72 銀盛泰德郡 聯(lián)排 8300 160200 70 100% 70 —— 千禧和院 雙拼 9500 260320 24 100% 24 —— 聯(lián)排 9000 200260 34 100% 34 —— 疊拼 9000 180 35 99% 34 —— 惜夏別墅銷售分析 板塊區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品銷售較好 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 44 項目 購房目的 客戶區(qū)域分布 總價 投資 度假 長住 項目區(qū)域 青島市區(qū) 外地 百通香溪庭院 10% 80% 10% 10% 75% 15% 200～ 900萬 100福國際山莊 20% 70% 10% 10% 70% 20% 180～ 650萬 銀盛泰德郡 10% 65% 25% 20% 70% 10% 160～ 200萬 千禧和院 5% 65% 30% 15% 75% 10% 180～ 320萬 統(tǒng)計 10% 75% 15% 18% 70% 12% 160～ 900萬 惜夏別墅客戶分析 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 45 板塊客戶分析 216。因距離市區(qū)較近，部分客戶用于長住，但比例相對較低。70%的客戶來源于青島市區(qū) ，主要指市南區(qū)、嶗山區(qū)； 216。 惜夏別墅客戶分析 區(qū)域別墅客戶以市區(qū)為主，多以度假為目的 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 46 216。項目優(yōu)勢：源于 純德式原鄉(xiāng)別墅 ，八字頂、外露木結(jié)構(gòu)、石材圍護(hù)、石灰摸墻、紅瓦頂，體現(xiàn)的是原版德國本土風(fēng)情；社區(qū)配套完備，廳層大露臺。德郡 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 47 地理位置 城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)鐵騎山路 8號 售樓電話 87886777 87886999 開發(fā)商 青島中聯(lián)盈地置業(yè) 代理公司 CATON彩騰投資 土地面積 537000平方米 建筑面積 247000平方米 建筑設(shè)計 美國道格拉斯 〃 道林 裝修狀況 毛坯 容積率 綠化率 58% 物業(yè)管理 青島中聯(lián)盈物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費 獨棟 2元 /㎡ 〃 月 聯(lián)排 1元 /㎡ 〃 月 開盤時間 2023年初 入住時間 2023年 1月 216。項目客源以 青島市區(qū)客戶為主，有近兩成是本地客戶 ，購買目的 多為休閑度假，也有部分是投資； 項目去化情況很好， 季度去化量達(dá)到 29套 。 ? 需求旺盛，總銷售率達(dá) 88%，存量為 341套，相對較少 ? 目前市場獨棟較為稀缺，未來聯(lián)排將占據(jù)主流 ? 客戶多為市區(qū)客戶，基本以度假為目的 青島別墅市場格局 ? 市場銷售較好，未來供應(yīng)以聯(lián)排為主，獨棟較為稀缺 ? 板塊獨棟在 13000元 / ㎡ 左右，聯(lián)排在 8500元 / ㎡ 左右 ? 客戶以市區(qū)為主，基本用于度假，區(qū)域客戶占少部分 惜夏板塊別墅市場格局 ? 市場銷售良好，未來供應(yīng)以聯(lián)排為主，無獨棟供應(yīng) ? 區(qū)域 獨棟在 15000元 / ㎡ 左右，聯(lián)排在 13500元 / ㎡ 左右 ? 板塊客戶以市區(qū)為主，主要購房目的以度假為主，其次是投資和自住 膠州灣東部板塊別墅市場格局 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結(jié) 別墅競爭格局 洋房市場分析 青島、城陽洋房市場格局 區(qū)域洋房市場格局 50 216。它是一種創(chuàng)新的建筑形態(tài)，通過新穎的入戶方式，層層退臺的建筑形態(tài)，使住宅在滿足基本功能的同時，提高建筑的品味，使建筑能夠更加親近自然，給居住者帶來與眾不同的全景式情調(diào)生活。 建筑形式 傳統(tǒng)多層 情景花園洋房 外觀 外立面形式單一 層次較多，風(fēng)格多變 面積 面積較小，常在135平米以下 面積較大， 100200平米左右 私密性 弱 較強(qiáng) 舒適度 較舒適 舒適 功能 具有基本功能 增加庭院、陽光房、露臺等功能面積 環(huán)境 自然環(huán)境一般，高密度，主要依靠小區(qū)內(nèi)部景觀 自然環(huán)境較好，小區(qū)景觀塑造以及自身露臺、庭院景觀 位置 城市內(nèi)部 城市邊緣，市郊 周邊配套設(shè)施 配套齊全，衣食住行方便 隨著所在區(qū)域的發(fā)展，配套迅速齊全 居所定位 第一居所 第一居所或改善居住 居住人群 中低收入人群，兼顧工作和生活 城市中產(chǎn)階級及以上，要求一定生活品質(zhì) 居住模式 實在、便利 便利舒適 價格 低 較高 洋房產(chǎn)品研究 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機(jī)會 52 u通過退臺式設(shè)計，營造 臺階式建筑造型 ； u每戶業(yè)主 都可以享受 露臺設(shè)計 ，與大自然有更多的親密接觸 u樓間距加大 ，頂層樓距加寬，輕易享受全年陽光，真正營造了一個有天有地的生活空間； u一層 贈送 大面積前后花園，頂層銷售面積較小，但贈送大面積的露臺，形成情景洋房的銷售亮點 。二至五層可以通過通過北入口或側(cè)入口進(jìn)入家中，避免了樓上樓下出入的打擾 。 入戶設(shè)計 —— “ 曲徑通幽處”，營造了獨門獨戶的私密感