江南項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-07-01 01:59本頁(yè)面
【正文】 178。178。 交通條件：擁有南北座向的環(huán)城高速秀廂大道，以及北湖路明秀路等交通要道，交通較為為便利；178。 商業(yè)配套：該區(qū)為老城區(qū)，生活配套基本齊全，但商業(yè)配套等有待完善；178?！?良慶區(qū)——南寧市轄區(qū)面積最大的城區(qū)，大交通較為便利，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)。 生態(tài)環(huán)境：處于南寧郊區(qū)，環(huán)境較佳。 城市規(guī)劃：2002年開(kāi)始城市規(guī)劃南拓的重點(diǎn)，靠近白沙大道一帶將是近幾年開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)；178。 居住氛圍：以村民居多，有一定的居住氛圍；178。 升值潛力：房?jī)r(jià)最為便宜，現(xiàn)均價(jià)約1950元/㎡，有一定的升值潛力，但由于地處偏遠(yuǎn)， 升值空間但比不上其他三個(gè)區(qū)。主要指標(biāo)區(qū)域西鄉(xiāng)塘區(qū)青秀區(qū)江南區(qū)良慶區(qū)生態(tài)環(huán)境★★★★★★★★★★★★★★城市規(guī)劃★★★★★★★★★★★★★★交通條件★★★★★★★★★★★★★★居住氛圍★★★★★★★★★★★★★★商業(yè)配套★★★★★★★★★★★★★★升值潛力★★★★★★★★★★★★★★31 / 31小結(jié)：由于青秀區(qū)得天時(shí)及地利眾優(yōu)勢(shì)于一身，故所開(kāi)發(fā)的物業(yè)屬高端產(chǎn)品適合開(kāi)發(fā)高檔寫字樓、公寓以及大型商業(yè)物業(yè)；江南區(qū)及西鄉(xiāng)塘區(qū)由于區(qū)域定位為城市副中心所開(kāi)發(fā)的物業(yè)將處“金子塔”的塔身位置，適合開(kāi)發(fā)中檔住宅公寓、配套商業(yè)以及少量的高端產(chǎn)品以滿足整個(gè)區(qū)域的需求及現(xiàn)狀；而良慶區(qū)由于地處城市邊緣地帶，故所開(kāi)發(fā)的物業(yè)將定位在“金子塔”的塔底部分，為純居住型的住宅物業(yè)，在配以少量的自足型商業(yè)配套。江南區(qū)是南寧市水、陸、空的交通樞紐和南寧市作為大西南出海通道和樞紐城市的重要門戶，同時(shí)是廣西最大的商品流通地。房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于青秀區(qū)來(lái)說(shuō)比較便宜，與西鄉(xiāng)塘區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格較為接近，假如產(chǎn)品上有所突破、性價(jià)比高的話，競(jìng)爭(zhēng)力將強(qiáng)不少。江南區(qū)近年隨著市政的利好，成為城市規(guī)劃的重點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛，已經(jīng)出現(xiàn)了錦繡江南與金康天和人家等代表性樓盤，該區(qū)域未來(lái)幾年房地產(chǎn)將繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)有較大升值空間。目前江南區(qū)的性質(zhì)正由工業(yè)區(qū)改變?yōu)榫幼^(qū)，逐漸改變別的城區(qū)對(duì)江南區(qū)的看法，這樣有利于吸引別的城區(qū)居民來(lái)江南區(qū)入住，形成一定的跨區(qū)域購(gòu)買效應(yīng)。江南區(qū)位于珠江支流邕江的南岸，是南寧市“一城兩岸”的半壁江山，占地1154平方公里，轄有江南街道辦事處、福建園街道辦事處，以及那洪和沙井鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)，是上世紀(jì)50年代末60年代初興起的老工業(yè)城區(qū)。西南地區(qū)最大的鐵路貨運(yùn)編組站——南寧南站、“西南出海大通道鋼鐵長(zhǎng)龍”南昆鐵路、通往東盟地區(qū)的國(guó)際聯(lián)運(yùn)鐵路——湘桂鐵路，以及連接南寧與廣西沿海港口城市的欽防、欽北鐵路均交匯于此；轄區(qū)內(nèi)還有用于貨物集散的鐵路專線20多條，倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸企業(yè)30多家，是廣西最大的商品流通地；通過(guò)南寧城市快速環(huán)道和南寧外環(huán)高速公路，北可上南寧水任高速公路，直通貴州、重慶、四川，西可往南寧昆明高速公路，東可走桂林北海高速公路、南寧梧州高速公路，南可下已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的南寧－憑祥高等級(jí)公路、南寧－北海、南寧－防城港高速公路；轄區(qū)擁有連接機(jī)場(chǎng)的高速公路，距南寧國(guó)際機(jī)場(chǎng)不到30公里，還有西江港、亭子港兩個(gè)內(nèi)河天然良港，1000噸級(jí)船舶可以直達(dá)廣州、珠海和港澳地區(qū)，9座橋梁將江南江北緊緊相連。1958年以來(lái)，南寧市先后在江南區(qū)興建南寧化工廠、南寧制糖造紙廠、南寧造船廠、南寧絹紡廠、南寧麻紡廠、南寧鋁廠和南寧平板玻璃廠等一批大中型企業(yè)，使江南區(qū)逐步發(fā)展成為南寧市重要的工業(yè)基地。這塊尚有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的“處女地”，正備受廣大中外客商的共同矚目。加之政府未來(lái)發(fā)展重心放在東、南方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)在該區(qū)域形勢(shì)仍舊看好。2) 江南在售項(xiàng)目剩余供應(yīng)狀況n 江南所有在售項(xiàng)目剩余貨量分析項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量（萬(wàn)M2）剩余量（萬(wàn)M2）金沙灣錦繡江南3116翠嶺人家55金康n 地塊周邊項(xiàng)目的剩余供應(yīng)量項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量（萬(wàn)M2）剩余量（萬(wàn)M2）金康而翠嶺人家則是在地塊項(xiàng)目對(duì)面，該項(xiàng)目規(guī)劃以多層住宅為主小高層住宅為輔的半圍合式社區(qū)，在推廣周期及價(jià)格比較上將做為本地塊項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 江南區(qū)商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)分析(1) 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析——整體保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)小結(jié)：由上圖可見(jiàn)，從 2000年到2005年第1季度南寧市的商品房銷售價(jià)格基本上保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度在510%。(2) 江南區(qū)域各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)■ 總述——江南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受供求關(guān)系以及政府規(guī)劃利好的因素影響，整體價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)?！?邕江橋頭板塊——現(xiàn)均價(jià)2845元/㎡，是江南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格最高的板塊，且呈持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)?！?良慶板塊——現(xiàn)均價(jià)1948元/㎡，處于遠(yuǎn)郊位置，距離城市中心較遠(yuǎn)，價(jià)格增長(zhǎng)幅度相對(duì)慢于江南其他兩個(gè)板塊，其中鑫金(3) 白沙大道板塊幾個(gè)主要樓盤價(jià)格走勢(shì)及分析白沙大道板塊較有影響力的樓盤有南國(guó)花園康城、榮寶華商貿(mào)城、金康天和人家和錦繡江南。 在2003年，南國(guó)花園康城以1650元/㎡的低價(jià)入市，到了2005年銷售均價(jià)達(dá)到2350元/㎡；178。 同樣以低價(jià)入市的還有金康天和人家，01年入市時(shí)的價(jià)位是1350元/㎡的低價(jià)入市，在做了營(yíng)銷推廣之后，銷售價(jià)位提高幅度較大，到2005年的銷售均價(jià)達(dá)到2680元/㎡；178。 小結(jié)：白沙大道板塊主要的幾個(gè)樓盤金康天和人家、錦繡江南、南國(guó)花園康城其入市價(jià)與銷售均價(jià)相差較大，大約在600元/㎡左右，都有較為明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 受整體供需關(guān)系，以及市政利好的影響，價(jià)格上升的趨勢(shì)將是未來(lái)幾年江南房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，但不排除受政府階段性調(diào)整而出現(xiàn)的價(jià)格微跌以及增長(zhǎng)放緩的情況。 近來(lái)由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)持幣觀望的態(tài)度，價(jià)格上升的趨勢(shì)有所放緩，但由于南寧住宅市場(chǎng)是以自住的需求為主，整個(gè)調(diào)控政策對(duì)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較弱，且根據(jù)江南房地產(chǎn)的供求關(guān)系，預(yù)計(jì)在2006年，整個(gè)江南房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)。 （㎡），位于江南區(qū)的主干道白沙大道中段，交通條件十分便利，但附近生活配套和交通配套有待完善，且受東南向的煙囪影響較大，因此在整體價(jià)格上可按略低于周邊市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，如果項(xiàng)目在年底進(jìn)行銷售的話，銷售均價(jià)可以控制在24002500元/㎡之間，并且不排除通過(guò)策劃包裝以及產(chǎn)品提升，價(jià)格進(jìn)一步拉高的可能。（金康天和人
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