【正文】 以通過通過北入口或側入口進入家中，避免了樓上樓下出入的打擾 。 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 55 洋房產(chǎn)品情況 青島洋房整體產(chǎn)品品質一般，不能夠全面體現(xiàn)洋房的價值點，舒適性差，很難達到生活品味的提升 注：紅色填充表示項目符合條件 項目 區(qū)域 狀態(tài) 層層退臺 錯層設計 露臺 私屬院落 下沉式庭院 陽光房 水榭花都 城陽區(qū) 在售 萬科魅力之城尊域 城陽區(qū) 在售 香邑漫步 城陽區(qū) 在售 鑫江水青木華三期 城陽區(qū) 在售 中冶圣喬維斯 城陽區(qū) 在售 卓越蔚藍群島 城陽區(qū) 在售 陽光公園一號 城陽區(qū) 在售 天一帕提歐小鎮(zhèn) 城陽區(qū) 待售 御景尚都 城陽區(qū) 待售 青特花溪地 城陽區(qū) 待售 星海灣二期 城陽區(qū) 待售 頤和星苑 嶗山區(qū) 在售 城建桃園山色 嶗山區(qū) 在售 城建竹韻山色二期 嶗山區(qū) 在售 錦繡華城 市南區(qū) 在售 百通尚風尚水二期 李滄區(qū) 在售 和達和城二期 李滄區(qū) 在售 青山綠水 李滄區(qū) 在售 玫瑰庭院 李滄區(qū) 待售 綠理想之城二期 李滄區(qū) 待售 海廈泓久花園 市北區(qū) 待售 城陽區(qū) 從表中可看出： 216。待售項目 潛在供應有限， 全市約 20萬平米， 城陽區(qū)約 ，整體供不應求，市場空白點較大。 區(qū)域內洋房銷售較好，未來供應很少 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 60 城陽高層市場主要分為城陽中心區(qū)板塊、惜福鎮(zhèn)板塊、夏莊板塊、城陽流亭板塊四個區(qū)域。 2023年 ， 北師大青島附屬學校 落戶蔚藍群島 。價格 252。投資升值 252。改善居住環(huán)境 252。投資升值 252。 216?？蛻舻姆e累量充足 —— 為根據(jù)蓄客情況適當調整蓄客期。 建議入市時間： 2023年下半年 整體銷售周期為： 2023年 9月 2023年 8月 充分考慮入市的影響因素 216。戶型結構 p“我姐姐在這買房，我才決定買一套” p“社區(qū)景觀環(huán)境很不錯，而且區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ餐Υ蟆? 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 67 低 中 高 城陽城區(qū) 市內四區(qū) 周邊縣市 客戶購買關注因素排序 省內外 ① ② 客戶群分析 關注點主要為綠化、價格，市區(qū)客戶對區(qū)域發(fā)展前景和開發(fā)商品牌認可度高 社區(qū)檔次 物業(yè)管理 戶型 價格 區(qū)域發(fā)展前景 地段 社區(qū)規(guī)模 開發(fā)商品牌 景觀綠化 社區(qū)配套 新材料新技術 工作便利 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 68 銷售中心 銷售中心空間大，裝修豪華，與項目建筑風格統(tǒng)一，震撼客戶，促進銷售 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 69 社區(qū)景觀 西班牙風格建筑設計，入口及廣場設計大方美觀，品質感強 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 70 樣板間 樣板間舒適、大方，品質感強，增強客戶體驗，促進銷售 客廳 側臥 餐廳 書房 主臥 廚房 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 71 發(fā)展策略 關鍵舉措一：轉變生活方式的社區(qū)形象 營造新的生活方式，回歸自然，建立社區(qū)形象。社區(qū)檔次 p“感覺交通挺方便，來回時間也不長” p“看中這邊發(fā)展?jié)摿蜕鐓^(qū)環(huán)境、檔次” 252。價格 252。停車不方便 省內外 周邊縣市 市內四區(qū) 城陽城區(qū) 252。房屋太舊 252。 城陽板塊劃分 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 61 板塊位置 以城陽區(qū)政府為中心，向四周輻射，南到世紀公園，北到春陽路，東至青銀高速，西至城陽高架路 板塊介紹 ?依托區(qū)政府周邊的商業(yè)、餐飲、醫(yī)院、學校等生活配套，居住便利 ?萬科、中冶等全國地產(chǎn)大鱷匯集于此 ?高檔樓盤的主力客戶為當?shù)馗呤杖胝咭约绊n國人；市區(qū)客戶對區(qū)域內品牌地產(chǎn)項目關注率較高 代表樓盤 萬科城市花園、萬科 〃 魅力之城、中冶 〃 圣喬維斯、青特 〃 匯豪景苑 城陽區(qū)最核心的房地產(chǎn)板塊，品牌地產(chǎn)聚集地 城陽中心板塊 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 62 案例選取 區(qū)域 客源 資源 252。目前項目周邊上洋房項目只有卓越蔚藍群島和青特花溪地 區(qū)域洋房格局 區(qū)域內洋房產(chǎn)品少，未來供應有限，存在市場空白點 u蔚藍群島現(xiàn)銷售的雖名電梯洋房，實質為小高層，其 3期無花園洋房規(guī)劃 u青特花溪地規(guī)劃有創(chuàng)意型類別墅產(chǎn)品 —— 庭院洋樓，實質為花園洋房 u錦繡江南、陽光馨苑為普通多層產(chǎn)品 青特花溪地 卓越蔚藍群島 在售項目 待售項目 錦繡江南 陽光馨苑 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 59 區(qū)域洋房供銷 項目 最近開盤時間 銷售狀態(tài) 價格 戶型面積 上市套數(shù) 存量 銷售率 蔚藍群島洋房 20235 一期洋房基本售完 8000 90200 486 14 % 陽光馨苑 202351 掃尾階段 4000 80180 686 55 92% 錦繡江南 20231001 在售 2200 90120 1200 —— —— 注：錦繡江南無產(chǎn)權，暫不對其進行深入分析 陽光馨苑規(guī)劃圖 陽光馨苑實景圖 卓越蔚藍群島效果圖 216。從項目洋房面積區(qū)間來看，跨度較大，為 60200 ㎡ ； 216。受容積率及土地供應影響，青島洋房 多分布在市郊 ， 城陽區(qū)所占比例最大 ； 216。它是一種創(chuàng)新的建筑形態(tài)，通過新穎的入戶方式，層層退臺的建筑形態(tài)，使住宅在滿足基本功能的同時，提高建筑的品味，使建筑能夠更加親近自然，給居住者帶來與眾不同的全景式情調生活。項目優(yōu)勢：源于 純德式原鄉(xiāng)別墅 ，八字頂、外露木結構、石材圍護、石灰摸墻、紅瓦頂，體現(xiàn)的是原版德國本土風情；社區(qū)配套完備，廳層大露臺。 獨棟總價區(qū)間 雙拼總價區(qū)間 聯(lián)排總價區(qū)間 惜夏別墅價格分析 區(qū)域總價差異較大，聯(lián)排 200萬元 /套左右 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 43 銷售線總表 項目 類型 單價（元 /㎡） 總價（萬元） 銷售量（套） 銷售率 季去化量 （套） 年去化量 （套） 百通香溪庭院 獨棟 18000 690~900 84 74% 12 48 聯(lián)排 9200 200~250 505 97% 40 160 100福國際山莊 獨棟 13000 580~650 103 100% 7 28 雙拼 10000 260~350 34 100% 4 16 聯(lián)排 8500 180~200 196 97% 18 72 銀盛泰德郡 聯(lián)排 8300 160200 70 100% 70 —— 千禧和院 雙拼 9500 260320 24 100% 24 —— 聯(lián)排 9000 200260 34 100% 34 —— 疊拼 9000 180 35 99% 34 —— 惜夏別墅銷售分析 板塊區(qū)域內別墅產(chǎn)品銷售較好 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 44 項目 購房目的 客戶區(qū)域分布 總價 投資 度假 長住 項目區(qū)域 青島市區(qū) 外地 百通香溪庭院 10% 80% 10% 10% 75% 15% 200～ 900萬 100福國際山莊 20% 70% 10% 10% 70% 20% 180～ 650萬 銀盛泰德郡 10% 65% 25% 20% 70% 10% 160～ 200萬 千禧和院 5% 65% 30% 15% 75% 10% 180～ 320萬 統(tǒng)計 10% 75% 15% 18% 70% 12% 160～ 900萬 惜夏別墅客戶分析 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 45 板塊客戶分析 216。該板塊 獨棟面積一般在 450㎡ 左右，雙拼在 300㎡ 左右，聯(lián)排面積在 240㎡ 左右； 216。泰晤士河 216。雙拼產(chǎn)品 將成為獨棟與聯(lián)排的 補充產(chǎn)品 ； 216。別墅市場格局： 總體上呈現(xiàn)板塊式分布格局 ， 目前有即墨板塊 、 惜夏板塊 、 市區(qū)及嶗山板塊 、 西海岸板塊 、 膠州灣東部板塊 ； 216。據(jù)中國土地市場網(wǎng) ， 截至目前 2023年城陽區(qū)成交土地共計41宗 ， 成交土地面積約 170萬平方米； 216。隨著二次新政的實施，投資改善型需求將受到抑制，同時也抑制了部分剛性需求，預測近期市場會出項量價齊跌的局面，但 從長期趨勢看，量價呈現(xiàn)整體上漲趨勢。 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結構分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結 高新區(qū) —— 未來高新產(chǎn)業(yè)集聚地、生態(tài)宜居新城 區(qū)域分析小結 房地產(chǎn)市場分析 青島市市場分析 1 城陽區(qū)市場分析 2 項目區(qū)域市場分析 3 項目市場環(huán)境評價 4 23 年份 發(fā)展階段及回顧 1992年之前 商品房市場初步發(fā)展階段 ，青島首次將住宅小區(qū)綜合開發(fā)的概念引入青島，團島大院改造、浮山所等小區(qū)落成為雛形代表，房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動于 1988年 19921995年 商品房市場迅速崛起時期 ，以東部新區(qū)為核心區(qū)域，國家關于房地產(chǎn)及安居工程等系列政策出臺和青島市政府東遷創(chuàng)造良好環(huán)境和成長契機 19961997年 商品房回落調整期 ，主要受國家宏觀調控、緊縮貨幣政策影響及東部開發(fā)結束，主要為上一階段的發(fā)展消化期 19981999年 商品房復蘇回升期 ， 1998年開始的住房制度改革，公積金制度、商業(yè)貸款等配套環(huán)節(jié)的快速完善 20232023年 商品房高速發(fā)展階段 ，開發(fā)體量和銷售價格逐年高速遞增，主要受益于奧運申辦成功、經(jīng)營城市和大青島框架的提出 2023年 至今 市場高位調控期 ，并逐步建立了“ 4+2”住房保障供應體系， 品牌開發(fā)商介入 ，進入規(guī)范化、市場化和相對透明化時代，競爭