【正文】 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境評(píng)價(jià) 4 23 年份 發(fā)展階段及回顧 1992年之前 商品房市場(chǎng)初步發(fā)展階段 ，青島首次將住宅小區(qū)綜合開發(fā)的概念引入青島，團(tuán)島大院改造、浮山所等小區(qū)落成為雛形代表，房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)于 1988年 19921995年 商品房市場(chǎng)迅速崛起時(shí)期 ，以東部新區(qū)為核心區(qū)域，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)及安居工程等系列政策出臺(tái)和青島市政府東遷創(chuàng)造良好環(huán)境和成長(zhǎng)契機(jī) 19961997年 商品房回落調(diào)整期 ，主要受國(guó)家宏觀調(diào)控、緊縮貨幣政策影響及東部開發(fā)結(jié)束，主要為上一階段的發(fā)展消化期 19981999年 商品房復(fù)蘇回升期 ， 1998年開始的住房制度改革，公積金制度、商業(yè)貸款等配套環(huán)節(jié)的快速完善 20232023年 商品房高速發(fā)展階段 ，開發(fā)體量和銷售價(jià)格逐年高速遞增，主要受益于奧運(yùn)申辦成功、經(jīng)營(yíng)城市和大青島框架的提出 2023年 至今 市場(chǎng)高位調(diào)控期 ，并逐步建立了“ 4+2”住房保障供應(yīng)體系， 品牌開發(fā)商介入 ，進(jìn)入規(guī)范化、市場(chǎng)化和相對(duì)透明化時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)， 郊區(qū)化開發(fā)逐漸成為樓市主流聲音 1992 1995 1998 2023 2023 從青島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來看， 發(fā)展重心由市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移， 市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用逐步增強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈， 由單一競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌等全面競(jìng)爭(zhēng)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范化、市場(chǎng)化、透明化。交通： 隨著區(qū)域交通狀況的不斷改善升級(jí)，高新區(qū)與青島主城的時(shí)間距離不斷縮短，逐漸融入青島半小時(shí)生活圈； 216。城陽區(qū)充分利用當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)資源，逐步帶動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)旅游經(jīng)濟(jì)全面繁榮和旅游產(chǎn)業(yè)合理布局； 216。未來人口遷入市區(qū)門檻提高， 被動(dòng)郊區(qū)化 大量出現(xiàn)，高新區(qū)人口將有大量機(jī)械增長(zhǎng)， 2023年高新區(qū)人口規(guī)模約 18萬人， 2023年中期人口規(guī)模約 30萬人， 人口的高速增長(zhǎng)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理優(yōu)化 ；城陽區(qū)三大產(chǎn)業(yè)所占比重呈現(xiàn)出 “二降一升 ”的特點(diǎn)，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展及高附加值的、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建， 產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)優(yōu)化，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； 216。 城陽區(qū)作為青島市“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略核心，定位為 國(guó)家重要的區(qū)域性航空港、青島市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、現(xiàn)代化綜合服務(wù)中心、出口加工基地 。 嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。2023年前三季度，中國(guó)人民銀行按照黨中央、國(guó)務(wù)院統(tǒng)一部署， 繼續(xù)實(shí)施適度寬松貨幣政策 ，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，著力提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏； 5955億元， 貨幣信貸增速有所 上升 ， 意味著三季度的貨幣政策依然保持適度寬松， 進(jìn)而推動(dòng)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速的反彈； 216。 12 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 生態(tài)屬性 膠州灣畔近海生態(tài) 環(huán)境，南部為墨水河河口濕地，有打造高檔生態(tài)宜居住區(qū)潛力 216。 大橋?qū)⒂?2023年底通車 ， 建成后將進(jìn)一步 加強(qiáng)膠州灣北部與市區(qū)的聯(lián)系 ， 區(qū)域交通將更加便利 。 2023年 10月 1日，青島市開通了 761路公交車，途經(jīng) 規(guī)劃中 10號(hào)線、河?xùn)|路， 從高新區(qū) 最快 30分鐘即可到達(dá)青島市區(qū)，大大提升了區(qū)域交通便利性； 本案 本案 216。 周邊道路現(xiàn)狀較差 ， 只有北側(cè)正陽路可行 ， 但道路上大型貨車很多； 216。 A地塊 ? 西側(cè)為世茂集團(tuán)項(xiàng)目； ? 北側(cè)為在建的規(guī)劃東 21號(hào)線 ， 是出入項(xiàng)目主要道路； ? 地塊東 、 南側(cè)為水域 。 地塊基本為凈地，無 附屬建筑物， ，形狀規(guī)則， 開發(fā)條件較好； 216。 項(xiàng)目地處膠州灣北部、青島市高新區(qū)，位于 毛溝河、正陽路、洪江河以及膠州灣圍成的三角形區(qū)域內(nèi)； 216。 區(qū)域內(nèi)道路基本都為規(guī)劃路，多處于在建狀態(tài)， 地塊占地 ㎡，建筑面積 ㎡，分 A、 B兩部分： A地塊位于規(guī)劃東 10號(hào)線以東，規(guī)劃東 21號(hào)線以南； B地塊位于規(guī)劃 31號(hào)線以南，東鄰洪江河。 A地塊東南部目前為水域，需進(jìn)行后期處理； 216。 216。 周邊道路規(guī)劃較好 ：中部有未來主干道規(guī)劃東 10號(hào)線 ，沿線還有 11條東西向道路 ， 建成后區(qū)域交通將非常 便利； 216。 地鐵 M1線 、 M3線達(dá)青島北站 ， 項(xiàng)目距青島北站僅， M8線更是經(jīng)紅島 、 上馬街辦 、 棘洪灘 ，屆時(shí) 區(qū)域交通便利性將得到大幅提升 。 滄口 紅島 紅石崖 青島海灣大橋 本案 11 項(xiàng)目本體研究 地塊概況 內(nèi)部現(xiàn)狀 地塊四至 景觀價(jià)值 交通分析 配套分析 生態(tài)屬性 規(guī)劃價(jià)值 屬性界定 配套分析 待開發(fā)區(qū)域，配套較差，且距城陽區(qū)、上馬街道較遠(yuǎn) 城陽第六中學(xué) 第二人民醫(yī)院 利群超市上馬店 求實(shí)學(xué)院 復(fù)盛大酒店 人民廣場(chǎng) 世紀(jì)公園 城陽人民醫(yī)院 城陽第四中學(xué) 城陽區(qū) 上馬 流亭工業(yè)園商場(chǎng) 金色海岸大酒店 本案 216。 項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)處開發(fā)初期， 目前環(huán)境現(xiàn)狀較差； 216。9月 CPI同比上漲至 %，創(chuàng)下 2023年新高，溫和上漲 ； 9月 PPI與上月持平，漲勢(shì)趨穩(wěn)。 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 ④ 各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成 2023年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū) 280萬套的工作任務(wù)。 膠州灣北部高新區(qū)，規(guī)劃為 青島市機(jī)制創(chuàng)新的先行區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、生態(tài)文明的示范區(qū)，目標(biāo)建設(shè)國(guó)際一流的生態(tài)型科技新城 。高新區(qū)以二三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展電子信息等高新產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃到 2023年基本形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群和創(chuàng)新集群，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化， 二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，區(qū)域居住需求旺盛。 被動(dòng)郊區(qū)化出現(xiàn)，人口規(guī)模增長(zhǎng)，支撐了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 人口分析 20 區(qū)域背景 城市定位 空間發(fā)展規(guī)劃 交通現(xiàn)狀規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 人口規(guī)劃分析 旅游發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域分析小結(jié) 受益環(huán)灣保護(hù)規(guī)劃利好，濕地生態(tài)資源豐富，提升區(qū)域居住環(huán)境 216。高新區(qū)緊鄰膠州灣五大濕地“女姑口濕地公園” ， 根據(jù)擁灣發(fā)展規(guī)劃， 保護(hù)墨水河、大沽河、洋河等河口地區(qū)形成的灘涂濕地，通過建設(shè)濕地公園，適度發(fā)展生態(tài)旅游， 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件優(yōu)越。產(chǎn)業(yè)： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求； 216。 提高產(chǎn)品力、競(jìng)爭(zhēng)力、品牌度是立足市場(chǎng)的根本。受 9月底二次新政調(diào)控影響，市場(chǎng)降溫 ，部分樓盤出現(xiàn)“退房潮”現(xiàn)象，市場(chǎng)重新進(jìn)入觀望期，預(yù)計(jì)隨著新政的嚴(yán)厲實(shí)施，近期成交量會(huì)呈現(xiàn)下降，但從長(zhǎng)期來看，市場(chǎng)形勢(shì)整體向好。 成交量?jī)r(jià) 受二次新政影響，投資改善型需求受到抑制，成交量?jī)r(jià)將出現(xiàn)短期下降 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 青島市市場(chǎng)分析 城陽區(qū)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境評(píng)價(jià) 26 216。 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看， 2023年 1月份以來全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出首置產(chǎn)品和首改產(chǎn)品為主的趨勢(shì)；從成交結(jié)構(gòu)來看， 2023年 1月份以來全市成交結(jié)構(gòu)首置產(chǎn)品為主，首改產(chǎn)品次之； 216。從成交區(qū)域來看 ， 多位于青銀高速周邊 、 惜福鎮(zhèn)和流亭街道 ， 項(xiàng)目周邊成交土地較少； 216。 注：淺黃色為居住用地 世茂地塊 本案 30 推動(dòng)力量： 區(qū)域品牌開發(fā)商的主動(dòng)領(lǐng)先和政府主導(dǎo)利好等因素，使區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫 市場(chǎng)表現(xiàn)： 周邊項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)良好，不斷實(shí)現(xiàn)價(jià)格跨越式的突破，且銷售狀況良好，市場(chǎng)潛力巨大 區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)的定位和規(guī)劃未來會(huì)繼續(xù)提升項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值 強(qiáng)勁的市場(chǎng)突破表現(xiàn)，預(yù)示未來的增長(zhǎng)潛力仍然很大 區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)： 按新區(qū)發(fā)展規(guī)律，區(qū)域的價(jià)值峰值將在近期出現(xiàn)，項(xiàng)目存在巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì) 未來這些因素仍將繼續(xù)存在，將繼續(xù)保持推動(dòng) 競(jìng)爭(zhēng)分析： 項(xiàng)目目前區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)較好，隨區(qū)域成熟和未來土地供應(yīng)增多，未來競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈 未來競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)隨區(qū)域成熟，未來區(qū)域市場(chǎng)需求將有較大上升 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 青島市市場(chǎng)分析 城陽區(qū)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境評(píng)價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) 31 ? 受新政影響，市場(chǎng)處于觀望博弈狀態(tài) ? 投資改善型需求受到抑制，預(yù)計(jì)未來成交量?jī)r(jià)會(huì)呈下降趨勢(shì) ? 存量連續(xù)上升，未來市場(chǎng)有一定去化壓力 青島市場(chǎng) ? 城陽區(qū)供銷兩旺，是青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的“絕對(duì)主角” ? 城陽區(qū)存量較大，二次新政后去化壓力較大 ? 短期價(jià)格呈波動(dòng)態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)期來看，量?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì) 城陽市場(chǎng) ? 從區(qū)域發(fā)展規(guī)律來看，項(xiàng)目區(qū)域存在巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和價(jià)值機(jī)會(huì) ? 政府實(shí)施的利好和品牌開發(fā)商的進(jìn)駐等提升整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值 ? 目前周邊區(qū)域在售項(xiàng)目很少，市場(chǎng)表現(xiàn)較好，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大，隨區(qū)域成熟和未來土地供應(yīng)增多，競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。各個(gè)板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征 。 板塊 項(xiàng)目 潛在供應(yīng)量（套） 獨(dú)棟（套） 雙拼（套） 聯(lián)排（套） 疊拼（套） 市區(qū)及嶗山板塊 玫瑰庭院 200 20 180 即墨溫泉板塊 海信溫泉王朝 156 54 4 98 天泰藍(lán)泉三期 70 70 青建 ?香根溫泉 130 130 青建 ?橄欖樹 142 142 海爾 ?原鄉(xiāng)墅 147 55 92 麗山國(guó)際一期 130 130 香邑泉海一期 30 30 嶺海二期 30 30 城陽惜夏板塊 銀盛泰 ?德郡 180 180 山水嘉園 164 80 84 泰晤士河 64 8 48 8 山水太和月光 158 140 18 膠州灣東部板塊 卓越蔚藍(lán)群島 17 17 龍湖滟瀾海岸 400 400 西海岸板塊 城建 ?亞丁海岸 70 7 28 35 唐島金灣 55 55 青島全市 2143 606 40 1405 92 全市別墅潛在供應(yīng) 目前潛在供應(yīng)產(chǎn)品中以聯(lián)排為主，其次為獨(dú)棟 分住宅類型研究 別墅市場(chǎng)分析 洋房市場(chǎng)分析 高層市場(chǎng)分析 小結(jié) 36 存銷與潛在供給對(duì)比分析 216。疊拼產(chǎn)品 由于市場(chǎng)接受度較低， 未來供給較少 。千禧和院 216。龍湖滟瀾海岸 216。板塊未來供應(yīng)以聯(lián)排別墅為主，獨(dú)棟除山水太和月光外，基本無供應(yīng) ； 216。從實(shí)際項(xiàng)目咨詢、調(diào)研來看， 聯(lián)排面積有縮小的趨勢(shì) 。 獨(dú)棟單價(jià) 雙拼單價(jià) 聯(lián)排單價(jià) 惜夏別墅價(jià)格分析 獨(dú)棟價(jià)格 13000左右，雙拼價(jià)格 10000左右，聯(lián)排價(jià)格 8500左右 分住宅類型研究 別墅市場(chǎng)分析 洋房市場(chǎng)分析 高層市場(chǎng)分析 小結(jié) 42 總價(jià)分析 216。主要購(gòu)房目的用于度假 ； 216。有 18%的項(xiàng)目區(qū)域本地客戶。 地理位置 城陽區(qū)鐵騎山路以西，王沙路以南 售樓電話 8666777 86662888 開發(fā)