【正文】 酒店總成本 ，酒店殘值率 5%，折舊周期 20年 2023年土地成本 2736萬元，地價(jià)上漲率 5% 品牌酒店管理公司費(fèi)用：主要為基本管理費(fèi)及獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)兩項(xiàng) (此處計(jì)算取平均值 )， 2023年開始總費(fèi)用為 569萬元 27 項(xiàng)目 取值 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 客房數(shù) 379 379 379 379 379 379 379 379 379 379 住宿率 65% 70% 75% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 平均房價(jià) % 893 938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入 合計(jì) % 13383 15133 17024 19067 20231 21022 22073 23176 24335 25552 支出 合計(jì) % 5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 營業(yè)利潤 % 8364 9458 10640 11917 12513 13139 13796 14485 15210 15970 未分配經(jīng)營開支 行政及一般開支 % 1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 營銷費(fèi)用 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物業(yè)營運(yùn)及保養(yǎng) % 401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本 % 937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管理費(fèi) % 335 378 426 477 501 526 552 579 608 639 合計(jì) % 3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 稅前毛利潤 % 4952 5599 6299 7055 7408 7778 8167 8575 9004 9454 固定費(fèi)用 營業(yè)稅 % 736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi) % 234 265 298 334 350 368 386 406 426 447 房產(chǎn)稅及保險(xiǎn) % 268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 資本重臵儲備 % 535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合計(jì) % 1773 2023 2256 2526 2653 2785 2925 3071 3224 3386 利潤總額 % 3178 3594 4043 4528 4755 4993 5242 5504 5780 6069 ?酒店各項(xiàng)生產(chǎn)設(shè)備及物資采購費(fèi)用 ?員工薪資及勞保預(yù)算 ?酒店開業(yè)前專項(xiàng)培訓(xùn)費(fèi)用 ?酒店?duì)I銷推廣費(fèi)用（包括開業(yè)慶典的費(fèi)用） ?日常行政及其它費(fèi)用 ?日常工程維護(hù)費(fèi)用 ?酒店?duì)I業(yè)有關(guān)的初期進(jìn)貨費(fèi)用 ?酒店正常營運(yùn)流動資 ?……… 酒店公司收取的酒店管理費(fèi)可達(dá)營業(yè)額的 %甚至更多而我們測算的酒店利潤總額只占營業(yè)額的 % 酒店從 2023年開始酒店管理費(fèi)用 569萬元 ，并逐年遞增，到 2025年達(dá) 1086萬元 ； 因此酒店管理公司的談判直接涉及企業(yè)重大利益 酒店談判涉及費(fèi)用項(xiàng) 28 結(jié)論：基于上述判斷，世聯(lián)建議萬華集團(tuán) 開發(fā)五星級酒店 29 促進(jìn)大盤銷售。 ）、美食街（ m178。 社區(qū)商業(yè)能否減少占用DK 7用地的指標(biāo)；能否減少一些在北石橋 已有的業(yè)態(tài)？ 28萬方項(xiàng)目其他方向研判。 24小時(shí)便利店，精美餐飲服務(wù)、美容美體中心、業(yè)主閱覽室、業(yè)主活動室、花園泳池 占地 300畝 社區(qū)醫(yī)院 會所1%休閑28% 商業(yè)7%運(yùn)動2%酒店37%醫(yī)院1%文化5%交通1%教育18%? 客戶可預(yù)見成熟生活氛圍，并體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力 ? 隨著住戶入駐，超市、便利店、球類活動等經(jīng)營狀況良好 一期結(jié)合 低價(jià)和豐富產(chǎn)品組合， 大盤席卷市場 12 套數(shù) 單位面積 單位售價(jià) 戶型數(shù) 獨(dú)立別墅 260套 220600m2 88萬元起（毛坯） 22種 聯(lián)體別墅 120套 160180m2 50萬元起（毛坯） 9種 洋房公寓 600套 55177m2 2800元 /m2 （帶裝修） 30種 鳳凰城首期首推產(chǎn)品概況表 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 ? 首期開發(fā)約 2500套，其中首推約 1000套 ? “五一”黃金周內(nèi)首推單位售罄，當(dāng)年后續(xù)銷售月均 300套左右，人氣急速聚集，推動社區(qū)快速成熟 二期與三期成功轉(zhuǎn)向開發(fā)高價(jià)值物業(yè) 13 ? 利用山體資源 建半山高檔獨(dú)立別墅，大幅提高物業(yè)價(jià)值和利潤 ? 利用水體資源 開發(fā)酒店區(qū)， 提升樓盤檔次及成熟度 開發(fā)國際租賃社區(qū)（鳳凰島），體現(xiàn)安全尊貴，獲取長期收益 類型 單位面積 均價(jià) 總價(jià) 半山別墅（鳳凰苑） 3281929m2 11000元 /m2 （毛坯） 4002023萬 非半山別墅（鳳湖苑） 191633m2 6000元 /m2 （毛坯） 100400萬 鳳凰城二期獨(dú)立別墅價(jià)格對比表 酒店在二期以后成為后續(xù)產(chǎn)品價(jià)值的支點(diǎn) 14 鳳凰城酒店概況表 開盤時(shí)間 酒店開業(yè)時(shí)間 酒店規(guī)模 占地 300畝，建面 ㎡ 客房數(shù) 575間 標(biāo)間房價(jià) 面價(jià)： 1080 團(tuán)體： 428 會議設(shè)施 21個(gè)會議室共 5244㎡ ，最大會議室可容納超過 1500人 配套情況 自稱五星級標(biāo)準(zhǔn)，國際宴會廳、中餐大廳、西餐廳、雪茄室、紅酒屋、酒吧、咖啡廳、 OK歌舞廳、桑拿按摩、香薰水療（ spa）、美容美發(fā)中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋藝室、露天泳池和水吧。 酒店預(yù)計(jì)于 2023年的投資額為 ，折算到 2023年資產(chǎn)估值達(dá) ，資產(chǎn)回報(bào)周期 9年 (五星級酒店回報(bào)期為 8~12年 )，毛利率達(dá) 37% 1 2 3 30 專題二： 社區(qū)商業(yè)如何調(diào)整？ （業(yè)態(tài)及建筑形態(tài)調(diào)整） 31 ： 影院業(yè)態(tài)取消 +原持有散鋪放入街鋪內(nèi)銷售 ；持有面積由原來 32 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)類型 面積 主力店 大型超市 10000平米 社區(qū)影院 4000平米 次主力店 家電專業(yè)店 4000平米 大型餐飲 4000平米 健身俱樂部 1200平米 女子休閑會館 800平米 品牌餐飲 1800平米 散鋪 兒童主題館 2023平米 運(yùn)動專賣館 2023平米 品牌專賣店 4200平米 原方案： ，全部持有 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)類型 面積 主力店 大型超市 10000平米 社區(qū)影院 4000平米 次主力店 家電專業(yè)店 4000平米 大型餐飲 4000平米 健身俱樂部 1200平米 女子休閑會館 800平米 品牌餐飲 1000平米 散鋪 兒童主題館 運(yùn)動專賣館 品牌專賣店 新方案：散鋪銷售，持有 ?調(diào)整策略 1：盡可能保持原有業(yè)態(tài)，形成良好的社區(qū)商業(yè)氛圍 ?調(diào)整策略 2：部分北石橋有的業(yè)態(tài)，如社區(qū)影院可不打造 ?調(diào)整策略 3：原來持有的散鋪放臵入街鋪內(nèi)，用作包裝銷售 放入街鋪內(nèi)銷售 不建議 打造 33 ： 由“集中商業(yè) +街鋪”變?yōu)椤?block+街鋪” 購物 廣場 會所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 社區(qū) 購物中心 購物 廣場 會所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 BLOCK BLOCK BLOCK 原方案：集中商業(yè) +街鋪存在問題 。 ?2023年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 685億元，主要指標(biāo)連續(xù)第六年保持 40%的高速增長，成為中西部地區(qū)發(fā)展速度最快、最具活力和成長潛力的區(qū)域之一。 ?新的區(qū)域定位提出，開始向“北部新城”轉(zhuǎn)變； ?政府北遷 利好 ， 使得區(qū)域 環(huán)境 、配套設(shè)施等大幅改善； ?成為房地產(chǎn) 開發(fā)熱點(diǎn) 。 經(jīng)開區(qū)規(guī)劃局 目前已經(jīng)形成相當(dāng)規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)， 囊括甲級寫字樓、商務(wù)公寓 等辦公產(chǎn)品 62 賽高街區(qū) 經(jīng)發(fā)大廈 賽高國際 凱鑫國際 天地時(shí)代廣場 第 5國際 利君 V時(shí)代 雅荷中環(huán)大廈 商住公寓 寫字樓 ?北郊整體辦公氛圍較弱，辦公物業(yè)供應(yīng)量不大， 主要沿未央路線形分布； ?以商住公寓為主，純寫字樓較少 。 依托成熟區(qū)域發(fā)展逐漸飽和，商務(wù)功能逐漸外溢到周邊區(qū)域，高新區(qū)唐延路板塊是典型的外溢區(qū)域。目前， 該項(xiàng)目 以整體租賃方式 引入“歡樂頌” 。 原高新區(qū)區(qū)域 高新區(qū)西擴(kuò)區(qū) 遠(yuǎn)期高新區(qū)中心 原高新區(qū)中心 2023年 11月 14日 《 西安 高新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃（ 2023年 2030年） 》 經(jīng)市政府常務(wù)會審議原則通過 同時(shí) 國際軟件新城建設(shè)將給區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展帶來 跨越式發(fā)展的機(jī)會 72 國際軟件新城發(fā)展預(yù)判： ?居住商業(yè)配套用地出讓 ?商務(wù)辦公用地出讓 ?商務(wù)商業(yè)功能建設(shè) 動作 階段特征 ?區(qū)域宣傳營銷 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?產(chǎn)業(yè)用地出讓 ?引進(jìn)企業(yè) ?基礎(chǔ)配套繼續(xù)完善 ?城市陌生區(qū)域 ?企業(yè)聚集 ?產(chǎn)業(yè)人口聚集 ?區(qū)域開始脫離陌生 ?引進(jìn)大型開發(fā)商 ?居住商業(yè)等配套用地出讓 ?居住配套開始建設(shè) ?土地出讓投資回現(xiàn) ?產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯示 ?區(qū)域脫離陌生 ?產(chǎn)生居住需求 ?產(chǎn)生消費(fèi)需求 ?城市功能逐漸完善 ?新城發(fā)展初具雛形 ?其他區(qū)域人員在該區(qū)域置業(yè)占到一定比例 產(chǎn)業(yè)園階段 2023~2023 綜合新城階段 2023年以后 產(chǎn)業(yè)新城階段 2023~2023 前期隨著產(chǎn)業(yè)人員聚集，首先給區(qū)域帶來初步 置業(yè)及消費(fèi)需求 ；后期隨著大公司相繼落戶，將逐漸形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，從而產(chǎn)生 企業(yè)商務(wù)需求 大企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃也給區(qū)域發(fā)展增添了信心 73 企業(yè)名稱 所屬行業(yè) 投資總 額 用地面積 上海綠地集團(tuán) 房地產(chǎn) 150億元 1391畝 西安鐵路信號廠 電子信息 10億元 252畝 蘇寧電器 物流業(yè) 6億元 227畝 西安西礦環(huán)?？萍加邢薰? 環(huán)保業(yè) 200畝 陜西斯瑞工業(yè)有限責(zé)任公司 電氣機(jī)械及器材制造業(yè) 元 112畝 2023年，總投資 ，建成后將吸引入駐企業(yè) 1000家，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 40億元，年稅收 8億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位 12023個(gè) 綠地拿地 西安鐵路信號廠 西礦環(huán)保 陜西斯瑞 蘇寧電器 部分企業(yè)拿地區(qū)位 西北總部基地 綠地在魚化工業(yè)園已取地 1391畝，其他企業(yè)如蘇寧等也紛紛在此取地 未來隨著國際軟件新城、魚化工業(yè)園建設(shè)，周邊將聚集大批企業(yè)， 給項(xiàng)目發(fā)展寫字樓群帶來機(jī)會 74 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 …… 區(qū)域起步階段 區(qū)域快速發(fā)展階段 區(qū)域成熟階段 ?區(qū)域尚且陌生 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目在建 ?規(guī)劃利好，區(qū)域開始預(yù)熱 ?部分房地產(chǎn)項(xiàng)目完工，居民開始入駐 ?交通建設(shè)利好兌現(xiàn) ?其他房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開始建設(shè) ?居住氛圍成熟，有一定的商業(yè)氛圍 ?軟件園利好兌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)聚集，區(qū)域商務(wù)辦公開始發(fā)展 區(qū)域特征 軟件城 初步成熟 大企業(yè)進(jìn)駐軟件新城 形成產(chǎn)業(yè)鏈 外圍中小企業(yè)進(jìn)駐 軟件設(shè)計(jì) 信息處理 創(chuàng)意文化 其他企業(yè) 中小企業(yè)進(jìn)駐條件 商業(yè)辦公氛圍 生活商務(wù)配套 交通 總價(jià) /單價(jià) 項(xiàng)目有機(jī)會吸引 中小企業(yè)進(jìn)駐 政策優(yōu)惠 土地便宜 定制辦公 其他要求 75 但是否應(yīng)該發(fā)展純寫字樓群？ 雖然西安寫字樓隨著宏觀調(diào)控及區(qū)域發(fā)展而大量開發(fā)，但 去化速度較慢，尤其是綜合型寫字樓 76 項(xiàng)目名稱 售價(jià) (元 /平方米 ) 銷售率 銷售周期 綜合型寫字樓 高新國際商務(wù)中心 7500 25% 4年 西部國際廣場 7000 35% 5年 高科廣場 6500 90% 7