【正文】 調(diào)整？ 三、 28萬平米商業(yè)項目其他方向可行性研判 7 專題一： 五星級酒店是否要建？ ？ ？ 8 ？ 案例研究： 借鑒廣州碧桂園鳳凰城酒店對大盤的作用 9 規(guī)模 總占地 12023畝 已開發(fā)約 5000畝 約 5000戶， 2萬人 區(qū)位 行政區(qū)劃隸屬增城，區(qū)域成熟度不高 鄰近廣州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新塘開發(fā)區(qū) 緊鄰廣園東快速干線 開盤時間 自然資源 地塊內(nèi)、地塊邊緣都有山體資源，生態(tài)環(huán)境好 廣園東快速路 廣深高速 中信廣場 鳳凰城 花園酒店 廣州中心區(qū) 車程 5060分鐘 整個大盤分 三期 開發(fā) 10 獨立別墅 聯(lián)排別墅 洋 房 公建配套 山體 開發(fā)分期及物業(yè)分布 鳳鳴苑 鳳儀苑 鳳翔苑 公共 配套區(qū) 學校 鳳翠苑 鳳泉苑 多物業(yè)類型開發(fā) 集中式公共配套區(qū)落成 臨主干道地塊大規(guī)模啟動 開發(fā) 2500畝 鳳湖苑 鳳凰苑 鳳凰島 酒店 開發(fā)山景地塊 開發(fā)純別墅 學校開學 酒店試業(yè) 二期 開發(fā) 1300畝 鳳凰臺 鳳雅苑 增城荔枝文化區(qū) 東門商業(yè)街 鳳嶺苑 鳳盈苑 文化、品位型公建 帶動邊緣地塊開發(fā) 多物業(yè)類型開發(fā) 三期 開發(fā) 1200畝 鳳凰城 一期 酒店動工 一期通過大量配套快速展示，客戶可預見成熟生活費氛圍，并體現(xiàn)開發(fā)商實力， 酒店作為其中一個配套提升了項目檔次 11 鳳凰城配套項目一覽表 商業(yè) 運動 休閑 文化 教育 會所 酒店 醫(yī)療 商業(yè)中心（ 2萬 m178。 ）、美食街（ m178。 經(jīng)營情況 ?酒店經(jīng)營二年，逐漸走上軌道，入駐率近 70％，來自香港的旅行團較多，也有日本（韓國）商務團 ?周邊外資公司（縟索尼）與酒店簽長包房，不少外籍人士租住鳳凰島 ?會議條件好， 2023年接待了 700多個會議 酒店對大盤作用： 促進大盤銷售 提升大盤價值 促進大盤銷售： 眾多新塘客戶通過 在酒店消費 逐漸認知大盤，在大盤的二、三期， 新塘客戶成為主力客戶 15 區(qū)域來源 主要為 新塘本地人、新塘經(jīng)商的外來人士或東莞人 其他包括廣州東部（開發(fā)區(qū)、天河區(qū)及東山區(qū)）、香港等 職業(yè) 私營企業(yè)主 經(jīng)商人士 企業(yè)高級管理者 高級技術(shù)人員 鳳凰城整體客戶結(jié)構(gòu) 東莞15%廣州東部（開發(fā)區(qū)為主）20 %新塘60%其他(香港/ 境外)5 %碧桂園鳳凰城 增城市區(qū) 工業(yè)園 工業(yè)園 蘿崗市區(qū) ? 碧桂園員工訪談 鳳凰城當時客戶定位為廣州市區(qū)白領為主，但是后來反而新塘客戶占了 70%左右。 對于分多期開發(fā)的大盤來說，酒店的建設對于后期打造高端物業(yè)有極大的幫助 1 2 3 開發(fā)五星級酒店有助于拓寬大盤客戶來源，促進大盤銷售 20 接待 餐飲 商務 休閑 娛樂 宴會 酒店經(jīng)營將帶來整個高新區(qū)的商務人群及西部國際軟件新城的客戶群，人們平時宴會、會議、休閑娛樂等均在酒店消費，酒店可作為整個大盤的展示紐帶 高新區(qū)？ 二環(huán)內(nèi)？ 城西？ 國際軟件新城？ 三環(huán)南？ 當?shù)貐^(qū)域？ 如何拓寬客戶源？ 酒店將成為大盤對外展示紐帶 同時，亦給大盤未來 價值拉高 增加了動力源 21 1 2 3 4 4 5 大盤后期價值如何拉升？ 大盤價值點：社區(qū)商業(yè) +園林 +五星級酒店 +教育 +醫(yī)療 +戶型打造 +其他 實現(xiàn)每期開發(fā)有一個核心價值拉動點，譬如： 一期價值點：性價比 二期價值點：社區(qū)商業(yè) +園林 +教育 三期價值點： 酒店動工 +園林 +其他配套 四期價值點： 酒店開業(yè) +園林 +配套 +戶型 五期價值點：區(qū)域成熟 +其他配套 分期開發(fā)圖 22 ？ 按照 2023年的標準， 酒店建安成本為 23 ?酒店總建設面積 4萬平方米，其建造成本構(gòu)成如下： 備注：根據(jù)大盤的開發(fā)時序，酒店的動工期在 2023年以后，所以在此將酒店的建安成本折算到 2023年 按 2023年計算的成本 按 2023年計算的成本 前期工程費 466 514 基礎設施費 150 165 建安裝修成本 8000 8820 開發(fā)期間接費 101 111 項目管理費用 104 115 預備費 87 96 每方成本 8908 9821 總成本 (萬元 ) 35632 39284 酒店首年實現(xiàn)盈利，成本回收周期 9年 （常規(guī)五星級酒店回收周期為 8~13年）；若 2023年開始營業(yè)，則 2025年實現(xiàn)成本回收 24 項目 取值 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 客房數(shù) 379 379 379 379 379 379 379 379 379 379 住宿率 65% 70% 75% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 平均房價 % 893 938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入 客房 % 8030 9080 10215 11440 12023 12613 13244 13906 14601 15331 餐飲 % 3346 3783 4256 4767 5005 5255 5518 5794 6084 6388 會議 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 其他 % 1338 1513 1702 1907 2023 2102 2207 2318 2434 2555 合計 % 13383 15133 17024 19067 20231 21022 22073 23176 24335 25552 支出 客房 % 2409 2724 3064 3432 3604 3784 3973 4172 4380 4599 餐飲 % 2023 2270 2554 2860 3003 3153 3311 3476 3650 3833 會議 % 134 151 170 191 200 210 221 232 243 256 其他 % 468 530 596 667 701 736 773 811 852 894 合計 % 5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 營業(yè)利潤 % 8364 9458 10640 11917 12513 13139 13796 14485 15210 15970 未分配經(jīng)營開支 行政及一般開支 % 1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 營銷費用 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物業(yè)營運及保養(yǎng) % 401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本 % 937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管理費 % 335 378 426 477 501 526 552 579 608 639 合計 % 3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 稅前毛利潤 % 4952 5599 6299 7055 7408 7778 8167 8575 9004 9454 固定費用 營業(yè)稅 % 736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 獎勵管理費 % 234 265 298 334 350 368 386 406 426 447 房產(chǎn)稅及保險 % 268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 資本重臵儲備 % 535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合計 % 1773 2023 2256 2526 2653 2785 2925 3071 3224 3386 利潤總額 % 3178 3594 4043 4528 4755 4993 5242 5504 5780 6069 凈現(xiàn)金流 3178 3594 4043 4528 4755 4993 5242 5504 5780 6069 累計凈現(xiàn)金流量 42301 39122 35528 31485 26956 22202 17209 11967 6462 683 5386 萬元 酒店毛利率為 37%，扣除剩余費用后利潤額為 %，盈利水平較佳（高星級酒店行業(yè)平均毛利率在 35%左右） 25 項目 取值 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 客房數(shù) 379 379 379 379 379 379 379 379 379 379 住宿率 65% 70% 75% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 平均房價 % 893 938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入 客房 % 8030 9080 10215 11440 12023 12613 13244 13906 14601 15331 餐飲 % 3346 3783 4256 4767 5005 5255 5518 5794 6084 6388 會議 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 其他 % 1338 1513 1702 1907 2023 2102 2207 2318 2434 2555 合計 % 13383 15133 17024 19067 20231 21022 22073 23176 24335 25552 支出 客房 % 2409 2724 3064 3432 3604 3784 3973 4172 4380 4599 餐飲 % 2023 2270 2554 2860 3003 3153 3311 3476 3650 3833 會議 % 134 151 170 191 200 210 221 232 243 256 其他 % 468 530 596 667 701 736 773 811 852 894 合計 % 5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 營業(yè)利潤 % 8364 9458 10640 11917 12513 13139 13796 14485 15210 15970 未分配經(jīng)營開支 行政及一般開支 % 1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 營銷費用 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物業(yè)營運及保養(yǎng) % 401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本 % 937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管理費 % 335 378 426 477 501 526 552 579 608 639 合計 % 3413 385