【正文】 2023年在區(qū)委區(qū)政府的支持下，金福瑞公司斥資 。整體項目是龐大的區(qū)域開發(fā)，西安高新區(qū)政府給予了綠地集團較多政策優(yōu)惠 都市之門（高新區(qū)管委會新址），綠地假日酒店、比克國際會展等大型公建，奠定了區(qū)域發(fā)展的信心 CBD租金與售價實現(xiàn)較高水平，潛在高端寫字樓將放量入市 68 項目名稱 主力戶型（平方 米） 總建面（萬平 方米） 租金（元 /月） 入駐率 匯鑫 IBC（乙級） 200600 14 40~50 100% SOHO同盟（乙級） 130230 5 40~50 60% 都市之門（甲級） 260380 20 80~110 70% 售價： 15500元 /m2 物業(yè)管理費： 3— 15元 /m2/月（含電梯費） 市場在售項目數(shù)量較少，各種類型項目均有，處于快速發(fā)展期，高端物業(yè)的市場接受度強，銷售速度快；中端物業(yè)的入駐率較高；低端物業(yè)的入駐率較低。 經(jīng)發(fā)大廈租賃部 經(jīng)開區(qū)的辦公氛圍原來很不成熟 ，但是現(xiàn)在 隨著經(jīng)發(fā)大廈 等一些品質(zhì)較高的寫字樓相繼推出來， 選擇在經(jīng)開區(qū)辦公的企業(yè)數(shù)量越來越多，企業(yè)檔次、規(guī)模較原來也有了提升 ，原來未央路寫字樓比較密集的一個區(qū)域是鳳 2路，現(xiàn)在慢慢在向北延伸，鳳城 5路賽高國際街區(qū)項目中也有寫字樓，我們項目對面的正尚國際也規(guī)劃有寫字樓產(chǎn)品。到 2023年企業(yè)總數(shù)達到 50家，工業(yè)總產(chǎn)值達到 140億元。整體品質(zhì)一般 ?客戶類型： 依托或服務(wù)于區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)為主，地產(chǎn)、裝飾、電子等行業(yè)居多 ?代表項目： 經(jīng)發(fā)大廈、利君 V時代、第 5國際、賽高國際 ?高新區(qū) —— 依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、知名企業(yè)密集，是西安寫字樓發(fā)展的熱點區(qū)域 ?支柱產(chǎn)業(yè)： 信息、生物、新能源等 ?產(chǎn)品水平： 產(chǎn)品水平較高、形象、配臵、配套較優(yōu) ?客戶類型： 全球 500強，國內(nèi)大型企業(yè)，主要為 IT、通訊、電子、高科技等 ,價格承受能力較強 ?代表項目： 旺座現(xiàn)代城、旺座國際高新國際、都市之門 ?曲江 —— 發(fā)展為西部最大的文化產(chǎn)業(yè)聚集地 ?支柱產(chǎn)業(yè)：文化影視類 ?產(chǎn)品水平： SOHO公寓，純寫字樓產(chǎn)品較少，產(chǎn)品打造上注重外立面，景觀 ?客戶類型：文化、傳媒等 ?代表項目：曲江會展國際、文化大廈、智慧大廈、佳和中心等 經(jīng)開區(qū)：西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，成立于 1993年， 2023年被國務(wù)院批準為國家級開發(fā)區(qū) 57 ?截止目前，經(jīng)開區(qū)內(nèi)共有企業(yè) 3300余家，引進工業(yè)項目 600項。 開發(fā)五星級酒店有助于拓寬大盤客戶來源，促進大盤銷售 大盤價值拉動點。 ） 圖書館、歌劇院、影劇院、市政文化廣場（ 3萬 m178。謹呈：西安萬華集團 萬華集團西安萬華商業(yè)綜合體項目 前期策劃成果匯報 2023年 11月 第二階段結(jié)論回顧 酒店：五星級商務(wù)酒店， 4萬平米規(guī)模， 379間客房 2 房間類型 面積占比 總建面 數(shù)量 套內(nèi)面積 價格 普通標間 約 50％ 13000平米 227 約 40平米 500元 豪華標間 約 35％ 9100平米 127 約 50平米 700元 普通套房 約 14％ 3640平米 24 約 106平米 1000元 豪華套房 約 1％ 260平米 1 約 182平米 2023元 100％ 26000平米 379間客房 偶得客戶 重要客戶 核心客戶 高新區(qū)商務(wù)人群、社區(qū)人群、項目商業(yè)客戶 旅游客戶 市區(qū)其他商務(wù)人群及旅游人群 根據(jù) 客戶需求 結(jié)合 競爭分析 ，世聯(lián)建議項目發(fā)展 餐飲娛樂型 五星級商務(wù)酒店 社區(qū)商業(yè)： +街鋪 3 1層面積 10000㎡ 地上每層面積 6000㎡ 健身 1200平米 社區(qū)影院 4000平米 女子休閑會館 800平米 電器專賣 2023平米 電器專賣 2023平米 大型餐飲 4000平米 兒童主題館 2023平米 品牌餐飲 1000平米 品牌專賣 1000平米 運動主題 2023平米 品牌專賣 3200平米 品牌餐飲 800平米 大型超市 10000平米 1F 1F 2F 3F 4F 社區(qū)購物中心總建面 ，全部持有 28萬平米商業(yè)：“奧特萊斯方案”或“家居建材 +餐飲休閑娛樂方案” 4 西三環(huán) 經(jīng)十三路 商住 公寓 商住 公寓 商住公寓 酒店服務(wù)公寓 SOHO 寫字樓 二期酒店服務(wù)公寓及寫字樓 一期商住公寓 裙樓 塔樓 方案一：奧特萊斯 西三環(huán) 經(jīng)十三路 一期 二期 商住 公寓 商住 公寓 商住 公寓 酒店服務(wù)公寓 SOHO 寫字樓 裙樓 塔樓 方案二：家居建材+餐飲休閑娛樂 萬華集團反饋 5 酒店是否要做？ 酒店是否對大盤價值帶來很大提升？在財務(wù)上收益如何？能否實現(xiàn)財務(wù)滾動開發(fā) 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)和建筑形態(tài)調(diào)整。規(guī)劃中） 鳳凰城中英文學(xué)校占地 143畝，總建 m178。 五星級酒店的建設(shè)及經(jīng)營作為大盤后期的價值拉動點之一，能有效拉動大盤價值 財務(wù)表現(xiàn)優(yōu)異。 25家境外世界 500強企業(yè)投資項目和一批國內(nèi)知名企業(yè)先后入駐，促進了四大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 因素二：政府強有力規(guī)劃 59 西安市行政中心北遷 ，將使北城成為西安的政治、經(jīng)濟、文化中心 地鐵 2號線 ，促進北城快速發(fā)展，進一步拉近與主城區(qū)的距離 新火車客運站 ，為實現(xiàn)北城高速發(fā)展提供了進一步的鐵路支持 大明宮遺址改造 ，有效保護遺址，建立國家歷史公園 市行政中心北遷，新客運站、地鐵二號線的建成，大明宮遺址改造，將加速北城的發(fā)展 從而實現(xiàn) “產(chǎn)業(yè)新城” 向 “功能復(fù)合新城” 轉(zhuǎn)變，成為西安城市新中心，為寫字樓發(fā)展提供了機遇 60 1993年：經(jīng)開區(qū)創(chuàng)建（總規(guī)模不足 10平方公里） 1996年：成為省級開發(fā)區(qū) 2023年：躍升國家級開發(fā)區(qū) 從 2023年起，經(jīng)開區(qū)二次創(chuàng)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)帶動、產(chǎn)業(yè)擴張，先后完成文景路 8條道路和一批園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 2023年：提出“未央新城”定位 2023年：城市運動公園向市民開放 2023年以來，西安經(jīng)開區(qū)先后投資 60億元，實施“環(huán)境升級系統(tǒng)工程” 1993— 1995年 1996— 2023年 2023— 2023年 2023— 2023年 2023之后 2023年：行政中心搬遷 2023年：北客站開通 2023年：地鐵 2號線通車 …… 產(chǎn)業(yè)拉動階段 “ 未央新城”的提出 “ 城市新中心” ?經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)拉動區(qū)域發(fā)展；成為城市主要經(jīng)濟增長點； ?通過 4大支柱產(chǎn)業(yè)的拉動，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口集聚，區(qū)域整體城市意向不佳，居住氛圍與配套設(shè)施提升速度較慢。 政府對這個區(qū)域的規(guī)劃很明顯，先重點打造鳳 5路和我們項目區(qū)域這兩個點，鳳 5路更多的是商業(yè)中心，我們區(qū)域偏重商務(wù)一些，未來隨著市政府的搬遷等因素，肯定會有更多的企業(yè)跟隨過來選擇經(jīng)開區(qū)的。 目前客戶以中小企業(yè)主和投資客為主； 企業(yè)客戶主要集中在電子、 IT、設(shè)計等中小發(fā)展型企業(yè)為主，企業(yè)實力有限，看重長期的升值潛力 都市之門租賃客戶：本市著名企業(yè)；行業(yè)的大中企業(yè)為主； 未來供應(yīng)項目 寫字樓等級 項目進度 綠地中心 超高層雙子塔 建設(shè)中 綠地領(lǐng)海 5A級寫字樓 建設(shè)中 綠地藍海 5A級寫字樓 建設(shè)中 綠地智海 5A級寫字樓 建設(shè)中 CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰹檎龑?dǎo)支持大型開發(fā)商啟動； 未來綠地集團將有大量寫字樓入市，前景看好 案例借鑒經(jīng)驗 69 西安寫字樓發(fā)展分兩種方式： 一、外溢發(fā)展。根據(jù)深圳市規(guī)劃局和南山區(qū)建設(shè)局公布的消息，金福瑞公司于2023年實行項目改建，并將其改名為金福瑞購物廣場。曾在 2023年被列為深圳 52個需重點處理的問題樓盤之一，這個盤也是南山糾紛最多、處理最難的老大難項目。 高新管委會的輻射效應(yīng)與政策導(dǎo)向，對產(chǎn)業(yè)的分布和區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生規(guī)律化聚集效應(yīng) 城市擴張所產(chǎn)生的商務(wù)區(qū)： 唐延路板塊 是老核心區(qū)發(fā)展逐漸飽和后商務(wù)辦公 往西外溢擴展 而形成 66 項目名稱 總建面 租金 西港國際大廈 70303 100120 西部國際廣場 124946 5570 財富中心 80445 4065 郎臣大廈 66303 90100 高新國際 140000 85120 南洋國際 —— 5060 創(chuàng)業(yè)廣場 85600 6575 海星城市廣場 138000 5565 項目名稱 主力戶型 租金 旺座國際 85900 6070 唐灃國際廣場 123202 4050 望庭國際 120300 2540 橡樹街區(qū) 160880 3545 class國際公館 217477 6080 洛克大廈 89240 5070 領(lǐng)先時代廣場 140210 3545 銀河新坐標 82209 6080 旺座現(xiàn)代城 200400 5060 高新區(qū)核心區(qū)： 1993年 ~2023年 唐延路板塊： 2023年 ~2023年 是高新區(qū)最早的寫字樓區(qū)域，進駐企業(yè)一般為 國內(nèi)外著名企業(yè)駐陜機構(gòu)、本市著名企業(yè)、行業(yè)中的大中型企業(yè)為主 隨著高新區(qū)老核心區(qū)發(fā)展逐漸飽和，土地供應(yīng)逐漸往西轉(zhuǎn)移，商務(wù)辦公逐漸往西擴展； 進駐的企業(yè)一般為投資咨詢、信息通訊、電子 IT等草創(chuàng)型企業(yè) 老核心區(qū)的寫字樓租金比唐延路板塊的高 政府引導(dǎo)產(chǎn)生的商務(wù)區(qū)： CBD板塊 則是政府通過 強力引導(dǎo)，引進大型開發(fā)商及大型企業(yè)進駐，實現(xiàn)區(qū)域迅速發(fā)展 67 引進綠地集團，打造 64萬平米的綠地中央廣場， 集商務(wù)、商業(yè)、會展等功能與一體的商業(yè)綜合體 打造超過 60萬平米的高端住宅綠地世紀城。如果外立面、大堂、配臵、配套上做好了肯定會有好的企業(yè)選擇的，這個區(qū)域的辦公氛圍應(yīng)該也會越來越濃厚。 新材料產(chǎn)業(yè)：國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地 依托國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地，以稀有金屬材料和新能源（節(jié)能型）材料領(lǐng)域為主要發(fā)展方向，培育一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)和核心競爭力的優(yōu)勢企業(yè)。超市停車場占用 150個停車位 停車場放臵在 1層 街鋪產(chǎn)品打造：以 1拖 2的銷售模式 打造 50 業(yè)主一 業(yè)主四 業(yè)主二 業(yè)主三 模式一：一二層分開銷售 模式二： 1拖 2銷售 業(yè)主二 業(yè)主三 業(yè)主四 業(yè)主一 地面 地面 ?二樓常用作眼鏡超市、較大餐飲等較大的商家，由外部獨立樓梯連接二樓 ?優(yōu)點：二層銷售價格較高，能達到一層的 60%以上 ?缺點：二層面積大導(dǎo)致銷售 總價高，銷售速度慢 ?適應(yīng)區(qū)域：商業(yè)較繁華地段 ?一二層賣給同一個業(yè)主 ?優(yōu)點：使得二層較容易銷售 ?缺點：二層不能形成大面積的商鋪，使用功能受限制 ?適應(yīng)區(qū)域：社區(qū)型街鋪 與區(qū)域商業(yè)成熟度匹配，為推薦方案 街鋪產(chǎn)品打造： 開間 4~5米，進深 12米 ，單層總面積控制在 60平米 內(nèi) 51 開間區(qū)間 比例 進深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m以下 % 3m－ 6m % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 15m－ 18m % 18m以上 % 18m以上 % 合計 % 合計 % 深圳 23個社區(qū)商業(yè)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計 3~6米的街鋪開間最為常見，滿足大部分街鋪商家的需求 進深的合理尺寸一般是開間的 2~3倍 建議普通街鋪打造 4~5米的開間， 12米的進深，總面積控制在 60平米以內(nèi) 部分特別引進的業(yè)態(tài)如銀行、郵政、知名咖啡館品牌等需要定制式打造 通過面積控制，實現(xiàn)總價控制在 220萬 左右 52 層數(shù) 2023年 （元 /月 〃 平米） 2023年 （元 /月 〃 平米） 2023年 （元 /月 〃 平米） 2023年 （元 /月 〃 平米） 價格年增長 率 街鋪銷售價格 一層 18000 （元 /平米） 18900 （元 /平米） 19845 （元 /平米） 20837 （元 /平米） 5% 二層 9000 （元 /平米） 9450 （元 /平米） 9922 （元 /平米） 10419 （元 /平米） 5% ?商業(yè)街鋪價格： 運用租金反推法 ?計算方法：街鋪首層銷售價格 =首層散鋪租金水平 /商業(yè)物業(yè)年投資回報率 （商業(yè)物業(yè)年投資回報率取 8%） 街鋪二層銷售價格 =街鋪首層銷售價格 *50% 租售價格說明： ?以上租售價格均為 2023年價格 ?2023年以后的租售價格水平按