【正文】 相比外溢發(fā)展，西安寫字樓區(qū)更多是跨越式發(fā)展，通過“產(chǎn)業(yè)發(fā)展 +政府引導(dǎo) +大型開發(fā)商啟動(dòng)區(qū)域”，發(fā)展速度十分迅速，而西安政府的規(guī)劃在此過程中產(chǎn)生異乎尋常的強(qiáng)大作用，曲江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新 CBD區(qū)域均是這種發(fā)展模式 反觀我們項(xiàng)目，與核心商務(wù)區(qū)距離較遠(yuǎn)， 未來難以受到其商務(wù)功能外溢而帶來的寫字樓發(fā)展機(jī)會(huì) 70 項(xiàng)目位臵 目前大部分未建設(shè)改造，未來將建設(shè)為居住區(qū) 唐延路商務(wù)板塊 老核心區(qū)商務(wù)板塊 CBD板塊 CBD規(guī)劃，未來高新區(qū)寫字樓發(fā)展機(jī)會(huì)主要集中在唐延路板塊及 CBD區(qū)域 離較遠(yuǎn)，而且未來中間將間隔大量住宅區(qū) 備注： 西安高新區(qū) CBD規(guī)劃面積 ，預(yù)計(jì)其商務(wù)辦公面積將超過 160萬平米； 西安高新區(qū)每年寫字樓消化量不超過 25萬平米，即需要 6~7年時(shí)間消化 CBD區(qū)域?qū)懽謽橇浚? 但是 高新區(qū)西擴(kuò)消息給區(qū)域發(fā)展帶來信心，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，高新區(qū)中心區(qū)將結(jié)合西咸新城建設(shè)往西轉(zhuǎn)移 71 面積西擴(kuò)： 由原來 107平方公里擴(kuò)展至 200平方公里；根據(jù) 《 西安高新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃 》 ，高新區(qū)面積將擴(kuò)展至 200平方公里，打造智慧之城、科技之都； 功能區(qū)西移： 規(guī)劃依托灃河、太平河以及城際鐵路、西太公路，將高新區(qū)劃分為“一心、二軸、三帶、五區(qū)”的結(jié)構(gòu)模式。 從 2023年開始，隨著經(jīng)發(fā)大廈等一些品質(zhì)較高寫字樓相繼推出，選擇在此辦公的企業(yè)逐漸增多，商務(wù)辦公氛圍逐漸形成 61 我們項(xiàng)目在經(jīng)開區(qū)無論是形象和產(chǎn)品品質(zhì)都是最好的，辦公客戶相應(yīng)也比其他寫字樓里的客戶高端一些，有一些省外、甚至國(guó)際知名企業(yè)已經(jīng)入駐。社區(qū)購(gòu)物中心共 萬平米規(guī)模，占用 DK67較多的住宅建設(shè)量 新方案： Block+街鋪 將主力業(yè)態(tài)拆散，分布放臵在 DK6 DKDK42上（ DK5功能不變），既減少了持有商業(yè)占用 DK67的住宅指標(biāo)，也利用主力店帶動(dòng)了周邊散鋪的銷售 34 主力業(yè)態(tài)位臵確定 35 購(gòu)物 廣場(chǎng) 會(huì)所 DK 7 DK3 DK42 DK5 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 位臵 1 位臵 2 位臵 3 主力業(yè)態(tài) 各業(yè)態(tài)面積 總面積 位臵 1 大型超市 10000平米 健身俱樂部 1200平米 女子休閑會(huì)館 800平米 品牌餐飲 1000平米 位臵 2 家電專業(yè)店 4000平米 4000平米 位臵 3 大型餐飲 4000平米 4000平米 布臵在位臵 1，便利與未來 DK67居民的購(gòu)物及物業(yè)價(jià)值的提升，同時(shí)超市放地下負(fù)一層，不占用其建設(shè)指標(biāo)； 、休閑會(huì)館及品牌餐飲 結(jié)合超市放臵在位臵 1，使得未來 DK67形成最良好的商業(yè)氛圍； 占用面積較大，且產(chǎn)生租金較低，可放臵在位臵 2小產(chǎn)權(quán)用地上； 放臵在 DK42上，帶動(dòng)其散鋪銷售 位臵 1：整體業(yè)態(tài)排布 36 1F 1F 2F 大型超市 品牌餐飲、散鋪 健身俱樂部、女子休閑會(huì)館 100米 100米 40米 100米 20米 位臵 1：負(fù)一層業(yè)態(tài)布局 37 大型超市面積約達(dá) 1萬平米，設(shè)臵其長(zhǎng)寬分別約為 100米，形狀較為規(guī)整，便于貨品擺放展示及內(nèi)部動(dòng)線組織。 ）、東門商業(yè)街（ 200家商鋪）、大型超市（規(guī)劃中）、肉菜市場(chǎng)（現(xiàn)以 1000㎡ 的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為先期配套） 康體中心（ 3300m178。 酒店的開工建設(shè)能一定程度上彌補(bǔ)大盤項(xiàng)目資源不足、區(qū)位陌生缺點(diǎn) 酒店經(jīng)營(yíng)增強(qiáng)大盤影響力。 電力電子產(chǎn)業(yè)：本省世界 500強(qiáng)投資企業(yè)最密集的產(chǎn)業(yè) 積極承接大型國(guó)有電力電子企業(yè)“退二進(jìn)三”和重組改造，發(fā)揮西門子、阿爾斯通、日立等世界500強(qiáng)企業(yè)和西電集團(tuán)等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的聚集優(yōu)勢(shì)，打造技術(shù)先進(jìn)、帶動(dòng)能力強(qiáng)、西北最大的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群。項(xiàng)目周邊分布有永陽(yáng)公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的 150畝 CBD中央公園，形成開闊潔凈的宜居環(huán)境。 ? 歡樂頌經(jīng)過將近一年的運(yùn)營(yíng)，憑借其良好的品牌優(yōu)勢(shì)、差異化的主題概念和優(yōu)秀的營(yíng)銷手段，已在南頭片區(qū)贏得一席之地。在使用項(xiàng)目中只有經(jīng)發(fā)大廈、利君 V時(shí)代規(guī)劃為純寫字樓，賽高街區(qū)和天地時(shí)代廣場(chǎng)、第 5國(guó)際等項(xiàng)目中既有寫字樓又有商住公寓。 經(jīng)開區(qū) 西高新 曲江 浐灞 核心區(qū) 西郊 ? 西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于 1993年， 2023年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)； ? 開發(fā)區(qū)定位 以提高吸收外資質(zhì)量為主，以發(fā)展 現(xiàn)代制造業(yè) 為主，以優(yōu)化 出口結(jié)構(gòu) 為主，致力于 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) ，致力于發(fā)展高附加值服務(wù)業(yè) ，促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展。 經(jīng)營(yíng)情況 ?酒店經(jīng)營(yíng)二年，逐漸走上軌道，入駐率近 70％，來自香港的旅行團(tuán)較多，也有日本（韓國(guó)）商務(wù)團(tuán) ?周邊外資公司（縟索尼）與酒店簽長(zhǎng)包房，不少外籍人士租住鳳凰島 ?會(huì)議條件好， 2023年接待了 700多個(gè)會(huì)議 酒店對(duì)大盤作用： 促進(jìn)大盤銷售 提升大盤價(jià)值 促進(jìn)大盤銷售： 眾多新塘客戶通過 在酒店消費(fèi) 逐漸認(rèn)知大盤，在大盤的二、三期， 新塘客戶成為主力客戶 15 區(qū)域來源 主要為 新塘本地人、新塘經(jīng)商的外來人士或東莞人 其他包括廣州東部（開發(fā)區(qū)、天河區(qū)及東山區(qū)）、香港等 職業(yè) 私營(yíng)企業(yè)主 經(jīng)商人士 企業(yè)高級(jí)管理者 高級(jí)技術(shù)人員 鳳凰城整體客戶結(jié)構(gòu) 東莞15%廣州東部（開發(fā)區(qū)為主）20 %新塘60%其他(香港/ 境外)5 %碧桂園鳳凰城 增城市區(qū) 工業(yè)園 工業(yè)園 蘿崗市區(qū) ? 碧桂園員工訪談 鳳凰城當(dāng)時(shí)客戶定位為廣州市區(qū)白領(lǐng)為主，但是后來反而新塘客戶占了 70%左右。） 增城荔枝文化村（占地 m178。如果放在 2層，將造成不必要的浪費(fèi) ?超市停車場(chǎng)與住宅 /公寓停車場(chǎng)放在同一層，并分開管理。 現(xiàn)在這個(gè)區(qū)域缺我們這樣的比較上檔次的寫字樓，目前區(qū)域里最多的還是商務(wù)公寓，就算是寫字樓在大堂、配臵方面都挺一般的，入駐的企業(yè)普遍也都是一些中小企業(yè)。 原高新區(qū)區(qū)域 高新區(qū)西擴(kuò)區(qū) 遠(yuǎn)期高新區(qū)中心 原高新區(qū)中心 2023年 11月 14日 《 西安 高新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃（ 2023年 2030年） 》 經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)審議原則通過 同時(shí) 國(guó)際軟件新城建設(shè)將給區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展帶來 跨越式發(fā)展的機(jī)會(huì) 72 國(guó)際軟件新城發(fā)展預(yù)判： ?居住商業(yè)配套用地出讓 ?商務(wù)辦公用地出讓 ?商務(wù)商業(yè)功能建設(shè) 動(dòng)作 階段特征 ?區(qū)域宣傳營(yíng)銷 ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?產(chǎn)業(yè)用地出讓 ?引進(jìn)企業(yè) ?基礎(chǔ)配套繼續(xù)完善 ?城市陌生區(qū)域 ?企業(yè)聚集 ?產(chǎn)業(yè)人口聚集 ?區(qū)域開始脫離陌生 ?引進(jìn)大型開發(fā)商 ?居住商業(yè)等配套用地出讓 ?居住配套開始建設(shè) ?土地出讓投資回現(xiàn) ?產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯示 ?區(qū)域脫離陌生 ?產(chǎn)生居住需求 ?產(chǎn)生消費(fèi)需求 ?城市功能逐漸完善 ?新城發(fā)展初具雛形 ?其他區(qū)域人員在該區(qū)域置業(yè)占到一定比例 產(chǎn)業(yè)園階段 2023~2023 綜合新城階段 2023年以后 產(chǎn)業(yè)新城階段 2023~2023 前期隨著產(chǎn)業(yè)人員聚集，首先給區(qū)域帶來初步 置業(yè)及消費(fèi)需求 ；后期隨著大公司相繼落戶，將逐漸形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，從而產(chǎn)生 企業(yè)商務(wù)需求 大企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃也給區(qū)域發(fā)展增添了信心 73 企業(yè)名稱 所屬行業(yè) 投資總 額 用地面積 上海綠地集團(tuán) 房地產(chǎn) 150億元 1391畝 西安鐵路信號(hào)廠 電子信息 10億元 252畝 蘇寧電器 物流業(yè) 6億元 227畝 西安西礦環(huán)?？萍加邢薰? 環(huán)保業(yè) 200畝 陜西斯瑞工業(yè)有限責(zé)任公司 電氣機(jī)械及器材制造業(yè) 元 112畝 2023年，總投資 ，建成后將吸引入駐企業(yè) 1000家，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 40億元，年稅收 8億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位 12023個(gè) 綠地拿地 西安鐵路信號(hào)廠 西礦環(huán)保 陜西斯瑞 蘇寧電器 部分企業(yè)拿地區(qū)位 西北總部基地 綠地在魚化工業(yè)園已取地 1391畝，其他企業(yè)如蘇寧等也紛紛在此取地 未來隨著國(guó)際軟件新城、魚化工業(yè)園建設(shè)，周邊將聚集大批企業(yè)， 給項(xiàng)目發(fā)展寫字樓群帶來機(jī)會(huì) 74 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 …… 區(qū)域起步階段 區(qū)域快速發(fā)展階段 區(qū)域成熟階段 ?區(qū)域尚且陌生 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目在建 ?規(guī)劃利好，區(qū)域開始預(yù)熱 ?部分房地產(chǎn)項(xiàng)目完工，居民開始入駐 ?交通建設(shè)利好兌現(xiàn) ?其他房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開始建設(shè) ?居住氛圍成熟，有一定的商業(yè)氛圍 ?軟件園利好兌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)聚集，區(qū)域商務(wù)辦公開始發(fā)展 區(qū)域特征 軟件城 初步成熟 大企業(yè)進(jìn)駐軟件新城 形成產(chǎn)業(yè)鏈 外圍中小企業(yè)進(jìn)駐 軟件設(shè)計(jì) 信息處理 創(chuàng)意文化 其他企業(yè) 中小企業(yè)進(jìn)駐條件 商業(yè)辦公氛圍 生活商務(wù)配套 交通 總價(jià) /單價(jià) 項(xiàng)目有機(jī)會(huì)吸引 中小企業(yè)進(jìn)駐 政策優(yōu)惠 土地便宜 定制辦公 其他要求 75 但是否應(yīng)該發(fā)展純寫字樓群？ 雖然西安寫字樓隨著宏觀調(diào)控及區(qū)域發(fā)展而大量開發(fā)，但 去化速度較慢，尤其是綜合型寫字樓 76 項(xiàng)目名稱 售價(jià) (元 /平方米 ) 銷售率 銷售周期 綜合型寫字樓 高新國(guó)際商務(wù)中心 7500 25% 4年 西部國(guó)際廣場(chǎng) 7000 35% 5年 高科廣場(chǎng) 6500 90% 7年 西港國(guó)際大廈 8550 % 3年 旺座國(guó)際城 6172 80% 1年半 公寓型寫字樓 class 5012 % 2年 粵漢國(guó)際 4879 % 2年 綠地SOHO同盟 5185 一期：100% 二期 70% 一期 1年半 二期 1年 銀河新坐標(biāo) 5670 % 2年 ?在西安寫字樓去化速度普遍慢于公寓 ?在西安綜合型的綜合型寫字樓去化速度普遍 慢于公寓型寫字樓 綜合型寫字樓去化速度普遍低于公寓型寫字樓 因?yàn)槲靼泊蟛糠制髽I(yè)為中小企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)寫字樓需求有限；目前西安寫字樓銷售更多是由投資需求支撐 77 17%21%24%16%14%6%1%0%1%公司全年收入100 萬以下100 200 萬200 500 萬500 1000 萬1000 1500 萬5000 萬 1 億1 3 億3 5 億5 億以上62%的公司的年收入在 500萬元以下 購(gòu)買寫字樓時(shí)的考慮面積 ?%寫字樓客群面積在 200平米以下 數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站及世聯(lián)西安寫字樓代理部 同時(shí)由于項(xiàng)目所在區(qū)域較為陌生，發(fā)展純寫字樓群比核心區(qū)寫字樓面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn) 78 西安發(fā)展純商務(wù)寫字樓群的較少，較多項(xiàng)目采取“公寓 +寫字樓”發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)： 降低風(fēng)險(xiǎn)，公寓消化速度相對(duì)較快，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金較快回現(xiàn)，寫字樓則能實(shí)現(xiàn)價(jià)格溢價(jià) 租售結(jié)合，公寓用作銷售，寫字樓既可用作銷售，也可租賃帶來長(zhǎng)期的現(xiàn)金流 尚品國(guó)際：分為 A、 B、 C三棟樓，總共 12萬㎡ ?A棟： LOFT寫字樓；建筑面積 ，戶型為 40~70㎡之間 ?B棟：寫字樓； ㎡，戶型為 150~250㎡，無走廊，獨(dú)立衛(wèi)生間 ?C棟：精裝公寓、商業(yè)；約㎡，面積區(qū)間為 40~100㎡之間 尚品國(guó)際 唐延路 科技九路 效果圖：能實(shí)現(xiàn)寫字樓群的形象 因此世聯(lián)建議采取 “公寓 +寫字樓” 的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的回避 79 西三環(huán) 快速干道 彩虹路 商住公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 SOHO寫字樓 商住公寓 商住公寓/SOHO 寫字樓 ?方案一： 2棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +2棟 SOHO寫字樓 ?方案二： 3棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +1棟 SOHO寫字樓 一期 二期 在 “公寓 +寫字樓” 方案中，亦能實(shí)現(xiàn)商務(wù)辦公樓群的整體形象，從而 提升區(qū)域形象 80 寫字樓形象 公寓形象 公寓 +寫字樓整體能實(shí)現(xiàn)商務(wù)辦公裙樓的形象，從而提升區(qū)域價(jià)值（圖為曲江新區(qū)在建公寓） 81 歡樂頌研究：第一個(gè)歡樂頌項(xiàng)目位于深圳南山， 以整體租賃形式 進(jìn)入市場(chǎng) 82 ? 南城購(gòu)物廣場(chǎng)，幾經(jīng)易主，爛尾近十年。 依托成熟區(qū)域發(fā)展逐漸飽和，商務(wù)功能逐漸外溢到周