【正文】 ?此計(jì)劃包括三個(gè)方面：其一，理想 的目標(biāo)品牌計(jì)劃；其二，目標(biāo)品牌退換計(jì)劃；其三、應(yīng)急品牌計(jì)劃。?導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計(jì)：?標(biāo)識(shí)、?指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、?促銷空間設(shè)計(jì)、?廣告位設(shè)計(jì)、?櫥窗設(shè)計(jì)、?花車設(shè)計(jì)。城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)。?本環(huán)節(jié)主要是?通過市調(diào)對(duì)項(xiàng)目?進(jìn)行可行性分析?確定項(xiàng)目定位?業(yè)態(tài)及功能設(shè)定?主力店位置?技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析?是本階段的基礎(chǔ)工作?確定定位?業(yè)態(tài)及功能設(shè)定?是本階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。?商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的?戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)?效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。2023/3/5 星期五 128三、人性化設(shè)計(jì)尺度設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)平易近人這樣才能吸引人流要讓顧客感覺舒服讓消費(fèi)者體驗(yàn)親切2023/3/5 星期五 129四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗地方文化有差異設(shè)計(jì)規(guī)劃要了解當(dāng)?shù)匚幕筒町愐虻刂埔巳豚l(xiāng)隨俗2023/3/5 星期五 130五、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性? 商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)氣派? 很多內(nèi)部空間設(shè)計(jì)? 卻普遍缺乏人情味? 環(huán)境設(shè)計(jì)不很理想? 感覺象是個(gè)大迷宮2023/3/5 星期五 131積極利用色彩營造氣氛（ 1）暖色系類激發(fā)夠欲望暖色系的深色，是造成興奮感的元素之一能使賣場(chǎng)顯得熱鬧，刺激顧客的興奮感，使其快速購物。同時(shí)只有考慮到商業(yè)的量化性，才可以正確加以開發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險(xiǎn)，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長期盈利。2023/3/5 星期五 114體現(xiàn)實(shí)施的可行性2023/3/5 星期五 115這需要一個(gè)有綜合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來完成首先，他們應(yīng)該非常了解市場(chǎng)，了解消費(fèi)者，了解商業(yè)特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過建議的規(guī)劃方案力爭(zhēng)最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營，以最大程度地保證投資開發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。?消費(fèi)需求在數(shù)量上及業(yè)態(tài)上一旦確定，應(yīng)依照客觀的需求量，?量體裁衣地規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施。2023/3/5 星期五 104訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥2023/3/5 星期五 105綜觀國內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)或?qū)＜?，原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可說是半路出家。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得天下，?妒人才者失天下。2023/3/5 星期五 97?商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略 ?開發(fā)商普遍認(rèn)為，招商成功后，?只要通知客戶按時(shí)開業(yè)就是了，?卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需?要好策略，缺乏營造一個(gè)熱鬧興?旺的商業(yè)氛圍的能力。2023/3/5 星期五 93? 目前國內(nèi)約有 70％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是因?yàn)檎w布局先天不足造成失誤或失敗的? 整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成敗，絕非危言聳聽！2023/3/5 星期五 94?招商成功不等于萬事成功 不少開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商。盡管商場(chǎng)選址好卻回報(bào)差，招商火爆、炒作轟動(dòng)，開業(yè)卻很冷清，往往賺了樓市（或?qū)懽謽牵﹨s虧了商場(chǎng)。此外，位置不同，租金也會(huì)有所差別，即使在同一商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。第四類：適合聚集的還有個(gè)人服務(wù)店鋪，這些服務(wù)設(shè)施需要靠近停車場(chǎng)和入口，有可能的話集中布置，并與其它微觀經(jīng)營主體相對(duì)分離，讓購物者出入方便，允許他們?cè)谏虡I(yè)房地產(chǎn)營業(yè)時(shí)間之外繼續(xù)營業(yè)。這是商業(yè)房地產(chǎn)策劃人員必需牢記于心的，也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃企業(yè)的立足點(diǎn)、價(jià)值點(diǎn)。當(dāng)積累期協(xié)議認(rèn)購面積達(dá)到總體商業(yè)可銷售面積的 60%時(shí)，即可組織聲勢(shì)浩大的開盤慶典，當(dāng)日實(shí)行客戶轉(zhuǎn)化、當(dāng)日簽署正式的商鋪買賣合同，以最強(qiáng)大的銷售勢(shì)頭亮相，為后期持續(xù)熱銷打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，首戰(zhàn)必須全面告捷！2023/3/5 星期五 68商業(yè)地產(chǎn)策劃應(yīng)把重點(diǎn)精力放在商業(yè)活動(dòng)的組織上2023/3/5 星期五 69商業(yè)地產(chǎn)策劃要注重商業(yè)活動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)策劃應(yīng)把重點(diǎn)精力放在商業(yè)活動(dòng)的組織上，在著力組織大型商業(yè)活動(dòng)的同時(shí)，利用平面媒體給予適當(dāng)?shù)男麄鲌?bào)道，加大活動(dòng)的知名度和聲勢(shì)！商業(yè)活動(dòng)重點(diǎn)要圍繞商開展，充分提升項(xiàng)目前期的商業(yè)氛圍，并通過一系列的前期活動(dòng)展現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理的成熟度和工作模式，增添整體商業(yè)的經(jīng)營氛圍，增強(qiáng)投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者對(duì)該商業(yè)的信心。2023/3/5 星期五 64? 商業(yè)地產(chǎn)策劃需要消費(fèi)者認(rèn)同? 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，無論是投資者，還是經(jīng)營者，他們的經(jīng)濟(jì)效益都必須通過最終的消費(fèi)者才能得以體現(xiàn)。 2023/3/5 星期五 60商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查正確的做法應(yīng)該是先把市場(chǎng)調(diào)查清楚，這個(gè)地方需要什么商業(yè)？需要什么業(yè)態(tài)？業(yè)態(tài)如何分配？有多大的營業(yè)額？區(qū)域消費(fèi)能力如何？根據(jù)這些基礎(chǔ)信息開發(fā)商規(guī)劃合理的商業(yè)地產(chǎn)。在看到自己優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，我們也要知道自已的不足，并且盡力地去彌補(bǔ)和克服這些不足?！? 2023/3/5 星期五 49十、商鋪分割總結(jié)：近深與開間的比例要協(xié)調(diào)主通道與次通道的規(guī)劃，在主要通道盡可能看到更多的商鋪人流導(dǎo)向死角的處理盡可能的把使用率提高，衛(wèi)生間、通道的寬度、公共休閑地帶等的規(guī)劃購物者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者心理、人流走向習(xí)慣柱網(wǎng)的處理，柱子盡可能不要放在鋪位中間，不影響消防合格的要求按照業(yè)態(tài)劃分，服裝、音響店需要的開間小、近深長。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可?！? 2023/3/5 星期五 41? 九、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問題　 ? 單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項(xiàng)目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項(xiàng)目公攤比例過高（有的高達(dá) 50% ）的直接原因。2023/3/5 星期五 39?商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部?的步行系統(tǒng)設(shè)?計(jì)是用以調(diào)節(jié)?和分配人流量?的重要和有效?手段。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。2023/3/5 星期五 312023/3/5 星期五 32根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在２４— ３６米比較合適。2023/3/5 星期五 25? 五、商鋪分割銷售與經(jīng)營的矛盾說到商場(chǎng)的經(jīng)營定位，每個(gè)人都可以談很多的見解與看法，不少商業(yè)專家或者所謂操作經(jīng)驗(yàn)豐富的人士，代表發(fā)展商來拷問商業(yè)經(jīng)營定位問題，當(dāng)他們侃侃而談的時(shí)候，我總是很用心的去聆聽與學(xué)習(xí)，但一旦我告訴他們這幾萬平方米的商鋪要銷售給上千個(gè)小業(yè)主時(shí)，他們中的大部分人就有些不知所措了。2023/3/5 星期五 21? 四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。2023/3/5 星期五 17? 不少商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行鋪位分割時(shí)，為了銷售利益最大化，不注意商鋪的開間與進(jìn)深的比例，分割出開間狹窄而進(jìn)深狹長的商鋪，這樣的商鋪很難適合業(yè)態(tài)經(jīng)營，最后導(dǎo)致商鋪無法出租使用。2023/3/5 星期五 12? 在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，鋪位的分割對(duì)項(xiàng)目的銷售、招商及后期的經(jīng)營影響深遠(yuǎn)，需平衡每個(gè)要素。2023/3/5 星期五 13? 二、業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn)? 沒有規(guī)矩，不成方圓，商鋪分割不能盲目的進(jìn)行，在著手進(jìn)行鋪位分割前，首先要確定鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)，而鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的確定主要取決于項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位。2023/3/5 星期五 18? 鋪位分割要考慮柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)與死角鋪位的處理? 進(jìn)行鋪位分割并不是確定了鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)和三要素，鋪位分割就能順利完成。分割要合符業(yè)態(tài)種類對(duì)經(jīng)營場(chǎng)地的具體要求。2023/3/5 星期五 26? 如果不考慮商鋪分割銷售的問題，任何一個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營定位都是多向的，從經(jīng)營品種上來說服裝鞋包、家電數(shù)碼、化妝品珠寶或者是家居建材、餐飲娛樂等等，從經(jīng)營模式上來說可以是獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立收銀的的專賣店，也可以是開放式統(tǒng)一經(jīng)營的大賣場(chǎng)，從業(yè)態(tài)模式上來說從傳統(tǒng)的百貨、超市到主題商場(chǎng)、購物中心都可以選擇，從商品檔次定位上高檔、中高檔或者是中檔、中低檔也都有市場(chǎng)；2023/3/5 星期五 27? 但是當(dāng)我們一旦考慮到銷售商鋪的問題時(shí)，可以選擇的定位方向就迅速縮小了，開放式的、統(tǒng)一收銀的不能搞了、高檔的甚至中高檔的也很困難了，反正涉及到統(tǒng)一經(jīng)營的、統(tǒng)一收銀、大面積、大賣場(chǎng)的都難以成為商場(chǎng)合適的定位選擇了，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散了，無法統(tǒng)一了。如果開間方向的柱距是６米(9,12,15,18,21,24)那么進(jìn)深可以是 26,36，46。2023/3/5 星期五 36如果項(xiàng)目某個(gè)樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃，將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會(huì)影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。? 不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 　 2023/3/5 星期五 42? 　 1 、商鋪分割　 從設(shè)計(jì)可以看出有許多商業(yè)項(xiàng)目分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于 4： 1，這會(huì)給將來銷售和使用帶來很多麻煩?！? 　2023/3/5 星期五 45廁所：　 目前一些商業(yè)項(xiàng)目在面積內(nèi)，分布了十幾個(gè)廁所！而在深圳沃爾瑪 2 萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有 1 個(gè)公共廁所，世界 500 強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實(shí)值得我們參照和學(xué)習(xí)。 餐飲開間適當(dāng)大點(diǎn)，近深也長分割的形狀盡量方正、不要異形2023/3/5 星期五 50十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則2023/3/5 星期五 51一、 招商策劃的含義 招商策劃是運(yùn)用招商人員的知識(shí)和智慧，籌劃一系列的活動(dòng)去吸引外來資金項(xiàng)目落戶的活動(dòng)。只有在正確地認(rèn)清自己、了解自己的基礎(chǔ)上，在招商過程中才能做到胸有成竹，信心十足。先后經(jīng)過：商業(yè)調(diào)研、商業(yè)策劃設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、廣告策劃等 5個(gè)步驟，順序合理、按部就班地操作。? 商業(yè)的消費(fèi)者是商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)鏈上的最終環(huán)節(jié)?；顒?dòng)必須由策劃人員、招商人員和商業(yè)運(yùn)營公司齊心合力