【正文】 2023/3/5 星期五 1商業(yè)地產(chǎn)項目前期定位、規(guī)劃2023/3/5 星期五 2定位、規(guī)劃2023/3/5 星期五 3? 十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則? 十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則? 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的原則2023/3/5 星期五 4? 十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則? 一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細節(jié) ? 二、業(yè)態(tài)定位決定分割標準? 三、鋪位分割的三要素：通道、開間和進深? 四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。? 五、商鋪分割銷售與經(jīng)營的矛盾? 六、商鋪分割銷售與返租期的問題? 七、平面設(shè)計分割：? 八、商鋪分割的原則　 ? 九、目前商鋪分割存在的缺點和問題　 ? 十、商鋪分割總結(jié)2023/3/5 星期五 5? 十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則? 一、招商策劃的含義 ? 二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路? 三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運營? 四、遵循商業(yè)量化原則 ? 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求 ? 六、體現(xiàn)實施的可行性 ? 七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) ? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實現(xiàn) ? 九、保證投資回報的安全性 ? 十、加大融資的可能性 2023/3/5 星期五 6? 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的原則? 一、先策劃后設(shè)計策劃引導(dǎo)設(shè)計? 二、注重各單位空間的個性? 三、人性化設(shè)計尺度? 四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗? 五、強調(diào)內(nèi)部空間的可視性? 六、強調(diào)交通組織的引導(dǎo)性? 七、廣場的利用? 八、善于利用各種手段輔助手段營造整體效果? 九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中也要考慮選址原則? 十、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計? 十一、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計? 十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計? 十三、商業(yè)管理模式設(shè)計? 十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計2023/3/5 星期五 7十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則2023/3/5 星期五 8休閑餐飲娛樂為輔配置必需的服務(wù)設(shè)施商品銷售為主一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細節(jié) 　 2023/3/5 星期五 9業(yè)種、使用面積、技術(shù)需求、其他要求特色餐飲一般需求 1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營業(yè)時間較長充足停車場咖啡館 80200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流西餐廳 300平方米以上酒吧約 200平方米以上（ 24小時營業(yè)）美容美發(fā) 150平方米以上（冷熱水，電力）美體 500平方米以上（營業(yè)晚上 10點，最好提供停車位）洗衣店 50100平方米（水電，房屋分割要進深）餐飲服務(wù)配套行業(yè)2023/3/5 星期五 10商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來決定便利店 150500平方米（小儲藏室， 24小時營業(yè)）藥店 100200（ 24小時營業(yè)）花店 1030平方米（上下水）銀行 5001000平方米、電力獨立、出入口前廳營業(yè)面積 100平方米、以上租買均可租賃要簽 10年以上彩擴店 60平方米化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需 100平方米以上服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需 100平方米以上服務(wù)配套行業(yè)展廳精品店2023/3/5 星期五 11? 商業(yè)地產(chǎn)營銷已經(jīng)進入了系統(tǒng)化的運營時代，一個項目的運作包含了定位、規(guī)劃設(shè)計、招商、銷售、經(jīng)營管理等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣緊密聯(lián)系的整體，任何一個環(huán)節(jié)的失誤都會影響到整個項目的運作。? 專注細節(jié)，做好每個環(huán)節(jié)，最終才能保證項目運作的成功。2023/3/5 星期五 12? 在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)，鋪位的分割對項目的銷售、招商及后期的經(jīng)營影響深遠，需平衡每個要素。2023/3/5 星期五 13? 二、業(yè)態(tài)定位決定分割標準? 沒有規(guī)矩，不成方圓，商鋪分割不能盲目的進行，在著手進行鋪位分割前，首先要確定鋪位分割的標準，而鋪位分割標準的確定主要取決于項目的業(yè)態(tài)定位。? 專業(yè)市場有專業(yè)市場的分割標準，零售市場有零售市場的分割標準。2023/3/5 星期五 14在零售的分割標準中街鋪有街鋪的分割標準內(nèi)鋪又有內(nèi)鋪的分割標準對于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺的區(qū)別等。標準不同，鋪位分割的方法和方式差別很大，不能一概而論。2023/3/5 星期五 15在以經(jīng)營為導(dǎo)向的商鋪營銷時代鋪位分割也已經(jīng)不是一味劃小鋪劃螞蟻鋪的時代鋪位分割固然要考慮到銷售的壓力但這并不意味一味的劃小要尋求銷售和經(jīng)營的平衡點，做到兼顧銷售、招商與經(jīng)營2023/3/5 星期五 16? 三、鋪位分割的三要素：通道、開間和進深? 在明確了鋪位分割標準的基礎(chǔ)上，具體進行鋪位分割時，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開間和進深。而這三要素的確定，又是以鋪位分割標準為基礎(chǔ)的，當(dāng)我們確定了鋪位分割的標準，那么鋪位分割的三要素也就水到渠成了。這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別開間和進深需要注意二者之間的合理比例譬如，開間和進深的比例不宜超過４，以保證每間鋪位的適用性。2023/3/5 星期五 17? 不少商業(yè)項目在進行鋪位分割時，為了銷售利益最大化，不注意商鋪的開間與進深的比例，分割出開間狹窄而進深狹長的商鋪，這樣的商鋪很難適合業(yè)態(tài)經(jīng)營，最后導(dǎo)致商鋪無法出租使用。2023/3/5 星期五 18? 鋪位分割要考慮柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)與死角鋪位的處理? 進行鋪位分割并不是確定了鋪位分割的標準和三要素，鋪位分割就能順利完成。? 在鋪位分割的具體實施過程中，還要考慮建筑柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的問題，要合理處理柱網(wǎng)與鋪位分割之間的矛盾。譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用；柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場人流導(dǎo)向和環(huán)通問題。2023/3/5 星期五 19死角鋪位的處理也需注重，任何一個賣場在進行鋪位分割的過程中都或多或少的遇到此類問題。根據(jù)經(jīng)驗，對于鋪位分割的死角我們可以通過在保證整體實用率不至太低的前提下適當(dāng)?shù)膭澐中蓍e區(qū)，以增加死角區(qū)域?qū)θ肆魑Φ拇a砝，從而在一定程度上解決鋪位死角。2023/3/5 星期五 20鋪位分割看似是一個很簡單的問題但當(dāng)我們以經(jīng)營為導(dǎo)向來進行劃分時才會發(fā)現(xiàn)要對一個數(shù)萬平方米的賣場進行合理的鋪位分割并非一件易事，須照顧銷售、招商、經(jīng)營等各方面。專注于細節(jié)，扎實的做好每一個基礎(chǔ)性工作強調(diào)細節(jié)的執(zhí)行力，才是項目成功運作的法門。2023/3/5 星期五 21? 四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。分割要合符業(yè)態(tài)種類對經(jīng)營場地的具體要求。休閑娛樂類主要有書吧、茶飲、健身、電玩、網(wǎng)吧、臺球俱樂部、影院、洗浴、館咖啡、棋牌室、酒吧等等。2023/3/5 星期五 22一是有足夠的面積，根據(jù)文化主管部門的要求，每臺電腦占地面積應(yīng)不少于 ；二是營業(yè)場所的消防要求：營業(yè)場所每層都必須設(shè)置消防通道、（消防安全梯出口）安全出口、消防防火門消防通道應(yīng)保持暢通消防防火門應(yīng)距離主進門 5M以上消防門寬度應(yīng)不小于 高度應(yīng)不少于 。以網(wǎng)吧為例：2023/3/5 星期五 23? 以健身房為例：一個普通的健身房有品 100—150 平方米的規(guī)模即可，這樣的一個健身房需要選擇以下器械：? 一臺迷你型大舉重器、一臺舉重床、一臺多功能跑步機、一臺單功能跑步機、一臺 12人站綜合訓(xùn)練器、兩臺健步器、兩臺按摩器、兩臺劃船器、一臺滑雪器、一臺腹肌板、一副啞鈴架，另加一些小器械。? 這樣一個健身房可同時有大約 30人進行鍛煉。2023/3/5 星期五 24再次要考慮業(yè)態(tài)種類的地區(qū)差異。以茶飲為例：廣東茶飲店有 1020平方米就足夠了而在成都我沒見過小于 150平方米的茶樓。2023/3/5 星期五 25? 五、商鋪分割銷售與經(jīng)營的矛盾說到商場的經(jīng)營定位，每個人都可以談很多的見解與看法，不少商業(yè)專家或者所謂操作經(jīng)驗豐富的人士，代表發(fā)展商來拷問商業(yè)經(jīng)營定位問題，當(dāng)他們侃侃而談的時候，我總是很用心的去聆聽與學(xué)習(xí)，但一旦我告訴他們這幾萬平方米的商鋪要銷售給上千個小業(yè)主時，他們中的大部分人就有些不知所措了。2023/3/5 星期五 26? 如果不考慮商鋪分割銷售的問題，任何一個商場的經(jīng)營定位都是多向的，從經(jīng)營品種上來說服裝鞋包、家電數(shù)碼、化妝品珠寶或者是家居建材、餐飲娛樂等等，從經(jīng)營模式上來說可以是獨立經(jīng)營、獨立收銀的的專賣店，也可以是開放式統(tǒng)一經(jīng)營的大賣場，從業(yè)態(tài)模式上來說從傳統(tǒng)的百貨、超市到主題商場、購物中心都可以選擇，從商品檔次定位上高檔、中高檔或者是中檔、中低檔也都有市場；2023/3/5 星期五 27? 但是當(dāng)我們一旦考慮到銷售商鋪的問題時，可以選擇的定位方向就迅速縮小了，開放式的、統(tǒng)一收銀的不能搞了、高檔的甚至中高檔的也很困難了，反正涉及到統(tǒng)一經(jīng)營的、統(tǒng)一收銀、大面積、大賣場的都難以成為商場合適的定位選擇了，因為產(chǎn)權(quán)分散了，無法統(tǒng)一了。2023/3/5 星期五 28? 六、商鋪分割銷售與返租期的問題商鋪返租銷售已經(jīng)是時下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優(yōu)點的確是明顯的，一來降低了投資門檻，擴大了投資客戶群體，二來通過返租形式，發(fā)展商或者經(jīng)營管理公司至少可以拿到商場 2~5年的短期或者 10年、 20年的長期統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。2023/3/5 星期五 29但是在實際的操作過程當(dāng)中返租期的長短一直是一個令人困擾的問題。返租期短，發(fā)展商包袱小，但投資者覺得風(fēng)險大， 5年后，商場到底經(jīng)營怎么樣，大家都沒有底。2023/3/5 星期五 30? 七、平面設(shè)計分割：? 平面設(shè)計的內(nèi)容是確定商業(yè)形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。? 柱距與單元面寬有直接關(guān)系：? 大商店面寬，６，９，１２，１５，１８，２１，２４。柱子不宜落在店面線上。2023/3/5 星期五 312023/3/5 星期五 32根據(jù)經(jīng)驗