【正文】 n 項目地址：蜀山區(qū)潛山路黃山路n 發(fā)展商：新華房地產有限公司n 占地面積： n 總建筑面積： 34147平方米n 物業(yè)構成： 33層，共 608套n 產權： 70年n 交付時間： 2023年底n 主力戶型： 3344平方米酒店式公寓－新華 華府星座項目分析：該項目推出市場時，屬于合肥市場最早酒店公寓性質的產品；大堂氣派，物業(yè)管理等方面較傳統(tǒng)住宅更為先進，體現了 “酒店式 ”服務；面積小，總價低，同時依托新華品牌效應及周邊的整體規(guī)劃，項目入市獲得了快速的市場去化；資料來源：合肥市房地產管理局、項目組實地調研營銷口號：公寓中的星級酒店，專為城市新銳及精英人士度身定做Q2———— 酒店式公寓案例酒店式公寓案例n物業(yè)概況：n 套內設置洗手間，提倡商住兩用n市場情況：n 目前合肥市場除辦公產權物業(yè)外，有一部分 70產權產品也推出商住兩用物業(yè)；n項目發(fā)展的可行性分析：n 在區(qū)域商務氛圍不成熟的前期，吸引成長期的小型企業(yè)入駐；n 利用項目整體配套優(yōu)勢及知名度，以小面積、低總價吸引投資客、小型公司、個人創(chuàng)業(yè)者；九龍城市廣場創(chuàng)智廣場豐樂世紀公寓大唐國際商務公寓SOHO的宜商宜住功能對投資客和創(chuàng)業(yè)期的小型企業(yè)有較強吸引力，在周邊商務氛圍尚處于培育初期時可作為先期產品推出；Q2——SOHO/ 商務公寓商務公寓SOHO－九龍城市廣場n 項目地址：新站區(qū)站前路n 發(fā)展商：寧波華瑞房產集團n 總建筑面積：約 4萬平方米n 物業(yè)構成： SOHO（ 241套）、商業(yè)n 產權： SOHO40年n 交付時間：預計 2023年 4月n 銷售情況：預售許可證辦理中，目前均價約 4800元 /平方米n 交付標準：精裝修（硬裝修，統(tǒng)一風格）n 主力戶型： 4363平方米營銷口號：城市中央全裝修精巧 SOHO，入住僅需一只皮箱項目分析：緊鄰火車站，交通便捷，總價低投資客及小型企業(yè)購買為主；資料來源：合肥市房地產管理局、項目組實地調研Q2——SOHO/ 商務公寓案例商務公寓案例SOHO－豐樂世紀公寓n 項目地址：長江西路潛山路n 發(fā)展商：豐樂房地產開發(fā)公司 n 總建筑面積： ，其中 n 物業(yè)構成： 2棟 SOHO，一棟住宅， 2層商業(yè)裙房n 產權： SOHO40年n 開盤時間： 2023年 7月n 交付時間：預計 2023年 5月n 銷售均價： 4600元 /平方米n 銷售情況： SOHO378套，已售 178套n 交付標準：毛坯交房n 增值服務：可享受豐樂世紀大酒店物管服務項目進展營銷口號：商務 /辦公 /居家 自由轉換資料來源：合肥市房地產管理局、項目組實地調研項目分析：綜合性項目，包括酒店、商業(yè)、辦公、住宅，但項目整體品質偏低，影響了銷售價格的提升；Q2——SOHO/ 商務公寓案例商務公寓案例SOHO大唐國際商務公寓 營銷口號：智能化商務公寓 居家辦公兩相宜n 項目地址：望江路石臺路n 發(fā)展商：合肥大唐置業(yè)n 物業(yè)構成：住宅、商業(yè)－深圳華強電子數碼廣場n 產權： 70年n 開盤時間： 2023年 12月n 交付時間：預計 2023年底n 銷售均價：約 5000元 /平方米n 銷售情況：共 1872套，已售 66套n 交付標準：毛坯n 主力戶型： 3470平方米項目分析：項目為華府郡苑的 1314號樓，體量龐大，商務公寓定位主要出于與項目內部大體量的住宅進行差異化定位，但由于面積分割較小，總套數過多，將帶來明顯的去化壓力；資料來源：合肥市房地產管理局、項目組實地調研Q2——SOHO/ 商務公寓案例商務公寓案例n 老年公寓n 物業(yè)概況：n針對老年客戶，提供各項增值服務，滿足特定消費需求；n 市場情況：n目前合肥市場無此類產品供應；在長三角其他城市，類似區(qū)域內，老年公寓由于特殊的定位、針對性服務獲得了良好的市場認可；n 本項目發(fā)展可行性分析：n40年產權物業(yè)由于生活成本的增加可能會給老年消費者帶來消費抗性；由于體量有限，未能形成規(guī)模效應；與項目整體定位存在一定背離，與少年宮等無法協(xié)同發(fā)展；綠地 21城 孝賢坊老年公寓主要是在產品設計、物業(yè)服務等方面具有較強的針對性Q2———— 老年公寓老年公寓n 項目地址：江蘇昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道 555號 n 發(fā)展商：綠地集團n 項目規(guī)模：綠地 21城占地 13平方米公里，n 包括尊老社區(qū)、國際社區(qū)、商務社區(qū)及度假社區(qū)四個主題社區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)上海安亭孝賢坊孝賢坊物業(yè)類型：別墅、公寓、商業(yè)配套物業(yè)類型：別墅、公寓、商業(yè)配套特色：根據老年人的生活習慣及要求，除對房型特色：根據老年人的生活習慣及要求，除對房型等建筑細節(jié)處理，還增加了各項的配套服務，等建筑細節(jié)處理，還增加了各項的配套服務，包括包括 “管家式管家式 ”家政服務、提供醫(yī)生護士上門服家政服務、提供醫(yī)生護士上門服務的健康管理等等務的健康管理等等人性化、貼心服務提高對消費者的吸引力人性化、貼心服務提高對消費者的吸引力大型尊老社區(qū)，具備規(guī)模效應大型尊老社區(qū)，具備規(guī)模效應Q2———— 老年公寓案例老年公寓案例產品類型： SOHO（毛坯）潛在客戶：依托周邊已入駐大型企業(yè)集團的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)以及部分投資客；產品亮點：區(qū)域內同類產品在目前規(guī)劃中較為稀缺、宜商宜?。划a品類型：居住公寓（精裝修、小戶型）潛在客戶：對商業(yè)用地性質抗性較小、價格承受能力相對較低的人群及對區(qū)域發(fā)展具有認同感的投資者；產品亮點：戶型較小、低總價、產品設計和裝修風格有特色、豐富配套和良好物業(yè)管理服務產品類型：個性公寓（精裝修、錯層、戶型略大）潛在客戶：追求生活品質的較高收入人群產品亮點：錯層、戶型略大、裝修風格菜單化選擇、提供家具、電器等較齊全的生活設施；Q2———— 本項目產品及客戶定位本項目產品及客戶定位存在的問題戶型單一，缺乏個性化；部分單元采光不足，而強調居住功能的客戶對其要求相對較高；青年公寓青年公寓（原定位）（原定位）產品限制多、改動余地較小，建議模糊的商務、產品限制多、改動余地較小，建議模糊的商務、居住概念，在樹立辦公形象之后推出，以相對較居住概念，在樹立辦公形象之后推出，以相對較低的價格吸引小型成長企業(yè)及部分投資客低的價格吸引小型成長企業(yè)及部分投資客Q2———— 現有方案的產品限制現有方案的產品限制SOHO（現定位）（現定位） 存在的問題2幢，體量約 4萬平方米，老年公寓的相關配套無法形成規(guī)模效應；與項目 “未來 ”城的整體定位存在一定背離；預計單套面積不低于 70平方米，房型偏大，總價高；區(qū)域生活配套有待改善，對目標客戶的吸引力不足；建議強調區(qū)域發(fā)展及項目整體高端定位對公寓客戶的吸引建議強調區(qū)域發(fā)展及項目整體高端定位對公寓客戶的吸引在項目進入成熟期推出在項目進入成熟期推出Q2———— 現有方案的產品限制現有方案的產品限制老年公寓老年公寓（原定位）（原定位）酒店式公寓酒店式公寓（現定位）（現定位）? 錯層空間，戶型面積較大；建議對特殊戶型針對性定位，在項目進入成熟期推出建議對特殊戶型針對性定位，在項目進入成熟期推出Q2———— 現有方案的產品限制現有方案的產品限制普通公寓普通公寓（原定位）（原定位）個性化公寓個性化公寓（現定位）（現定位）針對經濟積累薄弱的年輕人、對區(qū)域發(fā)展及項目整體具有認同感、投資信心的投資者針對經濟積累薄弱的年輕人、對區(qū)域發(fā)展及項目整體具有認同感、投資信心的投資者小戶型－低總價，降低總投資額精裝修－溫馨舒適居家氛圍Q2———— 產品建議產品建議增值配套服務，增強入駐客戶的專屬感會 所酒店式大堂酒店式的服務 例如：免費班車往返市區(qū)主題會所享用報刊訂閱繳納公共事業(yè)費代訂飲用水等Q2———— 產品建議產品建議寫字樓定位研究商業(yè)定