廣州市房地產(chǎn)-廣州環(huán)市路房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資策劃報(bào)告(doc)-前期定位(已修改)
2025-08-24 16:39 本頁(yè)面
【正文】 廣州環(huán)市路項(xiàng)目前期投資策劃報(bào)告 一、 項(xiàng)目概況 地理位置 本項(xiàng)目位于環(huán)市東路與天河路立交以北天河北路以南的廣州大道北路東邊，面臨主干線廣州大道。項(xiàng)目至中信廣場(chǎng)、中國(guó)市長(zhǎng)大廈、天河城等辦公商業(yè)中心之步行距離在 15～ 20分鐘之內(nèi)；到環(huán)市東酒店商業(yè)中心花園酒店、友誼商店車程在 10 分鐘范圍內(nèi)；到廣州市新中軸線上珠江新城金融中心也在 10分鐘車程之內(nèi)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地總面積 6000平方米 容積率 建筑面積 49200平方米 土地性質(zhì) 商業(yè)、住宅綜合用地 出讓 年限 商業(yè) 40年、住宅 70年（從 2020年起計(jì)） 土地出讓金 0萬(wàn)元（軍用土地開(kāi)發(fā)，地方政府免收土地出讓金） 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格 擬轉(zhuǎn)讓價(jià) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 目前該土地已完成綜合開(kāi)發(fā)前期工作。項(xiàng)目已完成拆遷、三通一平、樹(shù)木遷移和挖土方至負(fù)一層工程。 土地轉(zhuǎn)讓條件 現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目背景 廣州大道北地塊原為部隊(duì)用地， 2020 年經(jīng)中國(guó)人民解放軍土地管理局批出許可證轉(zhuǎn)為民用地，可以用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。 2020年經(jīng)廣州市用地會(huì)和廣州市規(guī)劃局同意，用地轉(zhuǎn)為商業(yè)、住宅， 2020 年廣 州市國(guó)土局發(fā)出《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。該地塊與 2020 年成立項(xiàng)目公司“廣州市京穗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”，以京穗公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)。目前因各種原因，京穗公司尋求項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的模式為京穗公司全部股權(quán)。本報(bào)告在此背景下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究。 二、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 （一）廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 廣州概況 廣州是廣東省省會(huì) ,全省政治、科技、文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，范圍為東經(jīng) 112度，北緯 22度間圍，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門(mén)，是華南地區(qū)區(qū)域性中心城市、交通通訊樞紐，是中國(guó)的 “ 南大門(mén) ” 。廣州市 轄十區(qū)和兩縣級(jí)市，總面積 方公里，總?cè)丝? 。 2020年全市生產(chǎn)總值（ GDP）突破 4000億元大關(guān)，達(dá) 億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上新的臺(tái)階，比上年增長(zhǎng) %，連續(xù)兩年增長(zhǎng) 15%以上。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %。從橫向?qū)Ρ瓤?，廣州經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)主要大城市中穩(wěn)居前列 。 2020年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) %。其中，基本建設(shè)完成投資 ，增長(zhǎng) %； 2020年，全市職工平均工資為 30807元，比上年增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 16884元，增長(zhǎng) %。 （二）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧和展望 近年來(lái)，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 2020年 房地產(chǎn)完成投資 ，增長(zhǎng) %?；窘ㄔO(shè)投資、更新改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重分別由上年的 %、 %和 %調(diào)整為 %、%和 %。 2020 年，全市十區(qū)房屋交易 總量為 萬(wàn)平方米，交易金額 億元，分別比 2020年增加 %和 %，市場(chǎng)總體需求依然保持旺盛，商品房供應(yīng)量增長(zhǎng)有所放緩，二手房屋交易保持大幅增長(zhǎng)，樓價(jià)穩(wěn)中有升。 2020 年十區(qū)和原八區(qū)商品房成交面積均超過(guò)同期批準(zhǔn)預(yù)售面積，十區(qū)商品房成交面積為 萬(wàn)平方米，成交金額為，分別比 2020年增長(zhǎng) %和 %，原八區(qū)的商品房成交 77327宗，成交面積為 萬(wàn)平方米，成交金額為 億元，分別比 2020 年增長(zhǎng) %、 %和%。 2020年無(wú)論十區(qū)還是原八區(qū)，各類商品房的成交均價(jià)比 2020年均有不同程度的上升，其中，商鋪和多層住宅的成交均價(jià)上升幅度較大，商鋪十區(qū)和原八區(qū)成交均價(jià)分別為10515元 /平方米和 14004元 /平方米，比 2020年分別增長(zhǎng) %和 %；多層住宅十區(qū)和原八區(qū)成交均價(jià)分別為 3371元 /平方米和 5170元 /平方米，比 2020年分別增長(zhǎng) %和%。 截止 2020年底，全市商品房空置面積為 ，為近 4年
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