房地產(chǎn)項目前期策劃項目定位及營銷思路-文庫吧資料
2025-02-24 15:51本頁面
【正文】 優(yōu)勢、實現(xiàn)深層溝通 類別 適用條件 因素對比 綜合評分 缺陷不可復(fù)制客戶接受成本增加市場稀缺可操作性可持續(xù)性優(yōu)勢運作型 具備豐富的資源優(yōu)勢 需具備長期的資源積累 投入及運營成本相對最高地脈挖掘型 具備先天的文化基因 均為地塊自身的先天優(yōu)勢 所挖掘文化需有較高知名度復(fù)制嫁接型 基本均可采用 不具稀缺性且易被復(fù)制 缺乏文化上的深度的廣度資源植入型 具備資源的首發(fā)優(yōu)勢 需具備一定背景及資源 存在后期運營成本符合 不符合可選的主題定位方向可選的主題定位方向市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析定位背景研究定位背景研究典型案例借鑒典型案例借鑒科技文化科技文化璞真文化璞真文化VS原生態(tài)的生活態(tài)度與方式原生態(tài)的生活態(tài)度與方式科技文明的展示與思考科技文明的展示與思考市場訪談結(jié)論市場訪談結(jié)論科技主題科技主題璞真主題璞真主題252。資源排他性，結(jié)合資源排他性，結(jié)合 自身獨特的資源和優(yōu)勢自身獨特的資源和優(yōu)勢 復(fù)制具有象征意義的實物資源復(fù)制具有象征意義的實物資源 固有歷史背景及實物固有歷史背景及實物 挖掘精神和文化的內(nèi)在價值，使居者的自身價值 得到尊重、得到體現(xiàn)和提升。提升價值提升價值l 個性化公寓保留定位靈活性———— 項目開發(fā)時序（六、七期）項目開發(fā)時序（六、七期）開發(fā)目標(biāo)：完成項目整體開發(fā)上市規(guī)模：約 甲級辦公 個性化公寓 開盤計劃：2023年第三季度開盤2023年第四季度開盤開盤說明：2幢 個性化公寓 前期已上市本期上市本期上市項目開發(fā)時序表（討論稿）項目開發(fā)時序表（討論稿）第三部分：整體營銷思路第三部分：整體營銷思路項目主題定位項目主題定位年度營銷框架部分營銷建議項目市場占位項目市場占位區(qū)位屬性項目特質(zhì)需求分析市場競爭新文化地產(chǎn)新文化地產(chǎn)l 個性化辦公利用主塔樓的客戶號召力推向市場開發(fā)目標(biāo)：南地塊開發(fā)成熟，打造濱湖新區(qū)中高檔、功能完善的居住小區(qū)上市規(guī)模：約 住宅 個性化辦公 開盤計劃：2023年第二季度開盤開盤說明：最后一期住宅產(chǎn)品準(zhǔn)現(xiàn)房銷售定制型個性化辦公產(chǎn)品開始預(yù)售前期已上市本期上市本期上市開發(fā)策略252。 酒店式公寓利用項目良好的形象推出市場，商業(yè)滿足社區(qū)居民基本配套開發(fā)目標(biāo)：豐富北地塊商務(wù)功能上市規(guī)模：約 主塔樓辦公約 7萬平方米 北地塊商業(yè) 酒店式公寓 4萬平方米 南地塊商業(yè) 會議中心約 開盤計劃：2023年第四季度開盤開盤說明：會議中心自持酒店式公寓開始預(yù)售北部及南部商業(yè)開始招商主塔樓辦公樓開始預(yù)租前期已上市本期上市本期上市———— 項目開發(fā)時序（五期）項目開發(fā)時序（五期）開發(fā)策略252。 開始提供配套型商業(yè)，滿足居民生活需求；———— 項目開發(fā)時序（四期）項目開發(fā)時序（四期）開發(fā)策略252。 豐富物業(yè)類型，增加辦公產(chǎn)品供應(yīng)，城市綜合體項目形象初顯；252。 選擇主干道沿線組團開發(fā)，便于展示項目整體高品質(zhì)形象；252。發(fā)展歷程發(fā)展歷程案例的相似點n 區(qū)域開發(fā)先以住宅為主，聚集人氣后開發(fā)核心位置的辦公物業(yè)，吸引大型知名客戶入駐，提升區(qū)域市場形象和知名度，而后逐漸開發(fā)其他辦公物業(yè)；n 項目辦公物業(yè)在物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客群上形成明顯的差異化，太古城中心定位高端 CBD，吸引金融類、房地產(chǎn)類等高端客戶群體，太古坊則以高科技產(chǎn)業(yè)為主力客戶群；n 有效控制開發(fā)節(jié)奏和把握市場機遇n 物業(yè)業(yè)態(tài)豐富、辦公體量龐大；n 項目并不位于中心城區(qū)核心地段，但臨近重要軌道交通站點；n 項目所處區(qū)域商務(wù)氛圍較為缺乏借鑒要點【案例】【案例】———— 香港太古城香港太古城 概況概況商務(wù)區(qū)居住區(qū)核心 CBD酒店、商業(yè)居住區(qū)【案例】【案例】———— 香港太古城香港太古城 發(fā)展歷程發(fā)展歷程案例的相似點n 一個新區(qū)的發(fā)展，特別是商務(wù)氛圍的成熟是一個長期的過程；n 啟動期、建設(shè)期主要以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共活動、行政單位辦公房建設(shè)為主，同時住宅類物業(yè)建設(shè)增多，集聚人氣；n 進入發(fā)展期之后，商辦項目將逐步取得市場認可；借鑒要點n 開發(fā)背景相似，為推動城市功能升級、加快城市進步n 主要推動力相似，都是在政府積極推動下，依托公共活動中心的建設(shè)來帶動區(qū)域發(fā)展【案例】【案例】———— 類似新區(qū)類似新區(qū) 本項目分析：區(qū)域開發(fā)前期，購房者更多關(guān)注產(chǎn)品的性價比，開發(fā)精裝修住宅的風(fēng)險相對更高；Q1———— 本項目精裝修住宅開發(fā)建議本項目精裝修住宅開發(fā)建議寫字樓定位研究商業(yè)定位研究40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)研究精裝修住宅研究項目整體開發(fā)策略項目整體開發(fā)策略【案例】【案例】———— 類似新區(qū)類似新區(qū) 一旦銷售遇到困難，相對毛坯房而言，其空置成本更高252。增加了客戶貸款總金額252。為客戶提供便利，節(jié)省時間、精力252。精裝修住宅對物業(yè)的銷售精裝修住宅對物業(yè)的銷售未起到明顯的推動作用未起到明顯的推動作用資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實地調(diào)研 數(shù)據(jù)截至 2023年 2月精裝修精裝修 毛坯毛坯Q1———— 精裝修住宅價值分析精裝修住宅價值分析優(yōu)勢 劣勢252。學(xué)府名都開盤時間： 2023年 9月銷售價格：高層 5200元 /平方米目前去化率： 33％開盤時間： 2023年 10月銷售價格： 65007000元 /平方米目前去化率： 23％VS萬科 金色名郡 n 項目概況：項目總建筑面積約 47萬平方米，均為 2134層高層物業(yè)n 開盤時間： 2023年 11月n 去化情況：目前開盤 2棟高層，總共 264套，銷售 73套，去化率約 23％n 交付時間：預(yù)計 2023年下半年n 銷售報價： 65007000元 /平方米n 裝修成本： 1, /平方米 （硬裝修）項目分析：目前在售的兩棟位于主干道沿線，具有良好的展示條件但存在一些噪音干擾；目前推出的產(chǎn)品戶型選擇少，僅有 84平方米、 143平方米，大戶型的總價相對較高；裝修風(fēng)格選擇較少，但購買客戶中多數(shù)認為萬科品牌是裝修品質(zhì)的保障。40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)由于生活成本的增加可能會給老年消費者帶來消費抗性；由于體量有限，未能形成規(guī)模效應(yīng)；與項目整體定位存在一定背離，與少年宮等無法協(xié)同發(fā)展；綠地 21城 目前合肥市場無此類產(chǎn)品供應(yīng)；在長三角其他城市，類似區(qū)域內(nèi)，老年公寓由于特殊的定位、針對性服務(wù)獲得了良好的市場認可；n 本項目發(fā)展可行性分析：n針對老年客戶，提供各項增值服務(wù)，滿足特定消費需求；n 市場情況：n營銷口號：智能化商務(wù)公寓 居家辦公兩相宜n 項目地址：望江路石臺路n 發(fā)展商：合肥大唐置業(yè)n 物業(yè)構(gòu)成：住宅、商業(yè)－深圳華強電子數(shù)碼廣場n 產(chǎn)權(quán)： 70年n 開盤時間： 2023年 12月n 交付時間：預(yù)計 2023年底n 銷售均價：約 5000元 /平方米n 銷售情況：共 1872套，已售 66套n 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯n 主力戶型： 3470平方米項目分析：項目為華府郡苑的 1314號樓，體量龐大，商務(wù)公寓定位主要出于與項目內(nèi)部大體量的住宅進行差異化定位，但由于面積分割較小，總套數(shù)過多，將帶來明顯的去化壓力；資料來源：合肥市房地產(chǎn)管理局、項目組實地調(diào)研Q2——SOHO/ 商務(wù)公寓案例商務(wù)公寓案例n 老年公寓n 物業(yè)概況：nn 項目地址：蜀山區(qū)潛山路黃山路
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