無錫某地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查與定位報(bào)告(已修改)
2025-03-04 11:04 本頁面
【正文】 謹(jǐn)呈：無錫盛高臵地 新聚仁機(jī)構(gòu) 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析、對(duì)比 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及調(diào)整建議 項(xiàng)目理解及整體定位 無錫宏觀市場(chǎng)分析 本次提報(bào)要解決的問題 PARTⅡ 項(xiàng)目整體定位 PARTⅠ 市場(chǎng)背景分析 PARTⅢ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議 市場(chǎng)背景分析 ?無錫宏觀市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 供求關(guān)系 1 圖表 0 6 0 8 年無錫商品房供、求0204060801001200801. 0802. 0803. 0804. 0805. 0806. 0807. 0808. 0809. 0810. 0811.00 . 511 . 522 . 533 . 54供應(yīng) 去化 供求比 0810 0809 0808 0807 0806 0805 0804 0803 0802 0801 供求比 去化 供應(yīng) 2023 2023 月份 4 8 5 . 3 24 1 2 . 1 35 4 4 . 9 15 0 0 . 6 15 3 7 . 2 63 4 7 . 6 40 100 200 300 400 500 600二零零六年二零零七年0 8 年1 1 1 月圖表 0 6 0 8 無錫商品房供應(yīng) 去化供應(yīng) 去化供求比： 供求比： 供求比： 0811 系列救市政策 08年無錫市商品房供求比逐季遞增，全年累積高達(dá) ，在暖市政策作用下近兩個(gè)月雖然供求壓力緩解，但在積壓供應(yīng)壓力下后續(xù)市場(chǎng)不容樂觀。 0708年出讓 經(jīng)營(yíng)性用地可 建商品房建筑 面積 萬平方米 08年 11月底無 錫商品房存量 建筑面積達(dá) 萬 ㎡ 08年 111月無 錫市住宅月均 去化 萬 平方米 無錫市商品房后續(xù)供應(yīng)高達(dá) ，潛在供應(yīng)巨大，中期供求比過高，后續(xù)去化壓力凸顯。 按無錫目前去化速度來看，消化未來潛在供應(yīng)體量預(yù)計(jì)需要： 5年 即使按去化速度最快的 07年（ ㎡ /月）計(jì) ， 也需要近： 4年 供求關(guān)系 2 成交分析 時(shí)間 成交套數(shù)（套） 3605 1101 2487 2286 4103 2554 2399 1949 2510 2709 3085 成交面積（萬㎡） 成交金額（億元） 成交價(jià)格（元 / ㎡ ） 6477 6047 5546 6280 5088 5441 5801 5139 6078 6057 6110 套均面積（㎡） 套均總價(jià)（萬元） 短期發(fā)展階段 筑頂階段 調(diào)整回落階段 短期反彈階段（政策） 010002023300040005000600070000801.0802.0803.0804.0805.0806.0807.0808.0809.0810.0811.成交價(jià)格（元/ ㎡ ）線性 ( 成交價(jià)格（元/ ㎡ ）)50607080901001101201301401500 8 0 7 . 0 8 0 8 . 0 8 0 9 . 0 8 1 0 . 0 8 1 1 .套均面積套均總價(jià)政府出臺(tái)鼓勵(lì)中小面積戶型住房系列政策后，效果較為明顯， 11月成交套數(shù)有明顯反彈，而成交結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)為 中小戶型、中低總價(jià) 。 宏觀市場(chǎng)結(jié)論 ? 無錫市商品房市場(chǎng)供求比較大，后續(xù)供應(yīng)過剩，去化壓力凸顯； ? 無錫市商品房后續(xù)供應(yīng)高達(dá) ，潛在供應(yīng)巨大，中期供求比過高，后續(xù)去化壓力凸顯； ? 從成交結(jié)構(gòu)看，市場(chǎng)趨勢(shì)將以小戶型、低總價(jià)的 高性價(jià)比 方向發(fā)展。 市場(chǎng)背景分析 ?無錫宏觀市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 供應(yīng)分析－供應(yīng)總量 區(qū)域 項(xiàng)目 總建面積 （萬平方米） 已推面積 （萬平方米） 已售面積 （萬平方米） 未來供應(yīng) （萬平方米） 太湖廣場(chǎng) 茂業(yè) 〃 豪園 世貿(mào)中心國(guó)際公寓 朗詩 〃 未來之家（二期） 崇安區(qū) 常工城尚城 蠡湖新城 蠡湖一號(hào) 梁溪板塊 萬達(dá)廣場(chǎng) 陽光嘉園 金域藍(lán)灣 新區(qū) 長(zhǎng)江國(guó)際 合計(jì) 高端、中高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)達(dá) 250萬方，按目前競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案月均去化 /月計(jì)算，需 6年左右 時(shí)間消化市場(chǎng)存量及后續(xù)供應(yīng)。目前太湖廣場(chǎng)、梁溪河埒是高端、中高端項(xiàng)目相對(duì)較集中的區(qū)域。 價(jià) 格 區(qū)域 項(xiàng)目 報(bào)價(jià) (元 /㎡ ) 總價(jià)段 （萬元） 主力房型 主力面積 （㎡） 主力總價(jià) （萬元） 折扣 太湖廣場(chǎng) 茂業(yè) 〃 豪園 9500 78180 三房 182 173 低區(qū)特價(jià)房小戶型 8000元 /㎡ ，大戶型 7000元 /㎡ 世貿(mào)中心國(guó)際公寓 14000 200500 四房 242 340 98折 朗詩 〃 未來之家 （二期） 11500 （ 1500裝修） 95－ 210 三房 92 100 98折 崇安區(qū) 常工城尚城 11000 （ 2023裝修） 125260 三房 140 150 200元 ∕ ㎡，相當(dāng)于 98折 蠡湖新城 蠡湖一號(hào) 11000 80220 三房 139 150 無 梁溪板塊 萬達(dá)廣場(chǎng) 7200 64103 三房 140 100 無 陽光嘉園 8400 59120 三房 140 118 98折 金域藍(lán)灣 800010000 71175 四房 175 175 無 新區(qū) 長(zhǎng)江國(guó)際 8000 71234 三房 140 112 無 目前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，高端樓盤均價(jià)在 950014000元 /㎡ 之間（含裝修費(fèi)），主要集中在太湖廣場(chǎng)區(qū)域； 中高端均價(jià)在 72008500元 /㎡ 之間，主要集中于梁溪河埒區(qū)域。 區(qū)域 項(xiàng)目 總套數(shù) 一房 兩房 三房 四房及復(fù)式 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 太湖廣場(chǎng) 茂業(yè) 〃 豪園 501 / / 252 % 249 % / / 世貿(mào)中心國(guó)際公寓 464 / / / / 220 % 244 % 朗詩 〃 未來之家（二期） 375 / / / / 360 % 15 % 崇安區(qū) 常工城尚城 256 2 1% 4 2% 230 90% 20 7% 蠡湖新城 蠡湖一號(hào) 816 58 % 116 %
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