無(wú)錫某地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查與定位報(bào)告(已修改)
2025-03-04 11:04 本頁(yè)面
【正文】 謹(jǐn)呈：無(wú)錫盛高臵地 新聚仁機(jī)構(gòu) 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析、對(duì)比 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及調(diào)整建議 項(xiàng)目理解及整體定位 無(wú)錫宏觀市場(chǎng)分析 本次提報(bào)要解決的問(wèn)題 PARTⅡ 項(xiàng)目整體定位 PARTⅠ 市場(chǎng)背景分析 PARTⅢ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議 市場(chǎng)背景分析 ?無(wú)錫宏觀市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 供求關(guān)系 1 圖表 0 6 0 8 年無(wú)錫商品房供、求0204060801001200801. 0802. 0803. 0804. 0805. 0806. 0807. 0808. 0809. 0810. 0811.00 . 511 . 522 . 533 . 54供應(yīng) 去化 供求比 0810 0809 0808 0807 0806 0805 0804 0803 0802 0801 供求比 去化 供應(yīng) 2023 2023 月份 4 8 5 . 3 24 1 2 . 1 35 4 4 . 9 15 0 0 . 6 15 3 7 . 2 63 4 7 . 6 40 100 200 300 400 500 600二零零六年二零零七年0 8 年1 1 1 月圖表 0 6 0 8 無(wú)錫商品房供應(yīng) 去化供應(yīng) 去化供求比： 供求比： 供求比： 0811 系列救市政策 08年無(wú)錫市商品房供求比逐季遞增，全年累積高達(dá) ，在暖市政策作用下近兩個(gè)月雖然供求壓力緩解，但在積壓供應(yīng)壓力下后續(xù)市場(chǎng)不容樂(lè)觀。 0708年出讓 經(jīng)營(yíng)性用地可 建商品房建筑 面積 萬(wàn)平方米 08年 11月底無(wú) 錫商品房存量 建筑面積達(dá) 萬(wàn) ㎡ 08年 111月無(wú) 錫市住宅月均 去化 萬(wàn) 平方米 無(wú)錫市商品房后續(xù)供應(yīng)高達(dá) ，潛在供應(yīng)巨大，中期供求比過(guò)高，后續(xù)去化壓力凸顯。 按無(wú)錫目前去化速度來(lái)看，消化未來(lái)潛在供應(yīng)體量預(yù)計(jì)需要： 5年 即使按去化速度最快的 07年（ ㎡ /月）計(jì) ， 也需要近： 4年 供求關(guān)系 2 成交分析 時(shí)間 成交套數(shù)（套） 3605 1101 2487 2286 4103 2554 2399 1949 2510 2709 3085 成交面積（萬(wàn)㎡） 成交金額（億元） 成交價(jià)格（元 / ㎡ ） 6477 6047 5546 6280 5088 5441 5801 5139 6078 6057 6110 套均面積（㎡） 套均總價(jià)（萬(wàn)元） 短期發(fā)展階段 筑頂階段 調(diào)整回落階段 短期反彈階段（政策） 010002023300040005000600070000801.0802.0803.0804.0805.0806.0807.0808.0809.0810.0811.成交價(jià)格（元/ ㎡ ）線性 ( 成交價(jià)格（元/ ㎡ ）)50607080901001101201301401500 8 0 7 . 0 8 0 8 . 0 8 0 9 . 0 8 1 0 . 0 8 1 1 .套均面積套均總價(jià)政府出臺(tái)鼓勵(lì)中小面積戶型住房系列政策后，效果較為明顯， 11月成交套數(shù)有明顯反彈，而成交結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)為 中小戶型、中低總價(jià) 。 宏觀市場(chǎng)結(jié)論 ? 無(wú)錫市商品房市場(chǎng)供求比較大，后續(xù)供應(yīng)過(guò)剩，去化壓力凸顯； ? 無(wú)錫市商品房后續(xù)供應(yīng)高達(dá) ，潛在供應(yīng)巨大，中期供求比過(guò)高，后續(xù)去化壓力凸顯； ? 從成交結(jié)構(gòu)看，市場(chǎng)趨勢(shì)將以小戶型、低總價(jià)的 高性價(jià)比 方向發(fā)展。 市場(chǎng)背景分析 ?無(wú)錫宏觀市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 供應(yīng)分析－供應(yīng)總量 區(qū)域 項(xiàng)目 總建面積 （萬(wàn)平方米） 已推面積 （萬(wàn)平方米） 已售面積 （萬(wàn)平方米） 未來(lái)供應(yīng) （萬(wàn)平方米） 太湖廣場(chǎng) 茂業(yè) 〃 豪園 世貿(mào)中心國(guó)際公寓 朗詩(shī) 〃 未來(lái)之家（二期） 崇安區(qū) 常工城尚城 蠡湖新城 蠡湖一號(hào) 梁溪板塊 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 陽(yáng)光嘉園 金域藍(lán)灣 新區(qū) 長(zhǎng)江國(guó)際 合計(jì) 高端、中高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)達(dá) 250萬(wàn)方，按目前競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案月均去化 /月計(jì)算，需 6年左右 時(shí)間消化市場(chǎng)存量及后續(xù)供應(yīng)。目前太湖廣場(chǎng)、梁溪河埒是高端、中高端項(xiàng)目相對(duì)較集中的區(qū)域。 價(jià) 格 區(qū)域 項(xiàng)目 報(bào)價(jià) (元 /㎡ ) 總價(jià)段 （萬(wàn)元） 主力房型 主力面積 （㎡） 主力總價(jià) （萬(wàn)元） 折扣 太湖廣場(chǎng) 茂業(yè) 〃 豪園 9500 78180 三房 182 173 低區(qū)特價(jià)房小戶型 8000元 /㎡ ，大戶型 7000元 /㎡ 世貿(mào)中心國(guó)際公寓 14000 200500 四房 242 340 98折 朗詩(shī) 〃 未來(lái)之家 （二期） 11500 （ 1500裝修） 95－ 210 三房 92 100 98折 崇安區(qū) 常工城尚城 11000 （ 2023裝修） 125260 三房 140 150 200元 ∕ ㎡，相當(dāng)于 98折 蠡湖新城 蠡湖一號(hào) 11000 80220 三房 139 150 無(wú) 梁溪板塊 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 7200 64103 三房 140 100 無(wú) 陽(yáng)光嘉園 8400 59120 三房 140 118 98折 金域藍(lán)灣 800010000 71175 四房 175 175 無(wú) 新區(qū) 長(zhǎng)江國(guó)際 8000 71234 三房 140 112 無(wú) 目前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，高端樓盤(pán)均價(jià)在 950014000元 /㎡ 之間（含裝修費(fèi)），主要集中在太湖廣場(chǎng)區(qū)域； 中高端均價(jià)在 72008500元 /㎡ 之間，主要集中于梁溪河埒區(qū)域。 區(qū)域 項(xiàng)目 總套數(shù) 一房 兩房 三房 四房及復(fù)式 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 太湖廣場(chǎng) 茂業(yè) 〃 豪園 501 / / 252 % 249 % / / 世貿(mào)中心國(guó)際公寓 464 / / / / 220 % 244 % 朗詩(shī) 〃 未來(lái)之家（二期） 375 / / / / 360 % 15 % 崇安區(qū) 常工城尚城 256 2 1% 4 2% 230 90% 20 7% 蠡湖新城 蠡湖一號(hào) 816 58 % 116 %
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