【正文】 【 福州永泰地塊 】 前 期 發(fā) 展 策 略 報(bào) 告 思銳 (福建 )房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 2023 年 1 月 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 1 一、市場(chǎng)分析 (一 )城市發(fā)展調(diào)研 永泰位于福建省中部，福州西南，轄歸福州市，東鄰閩侯、福 清，西界德化、尤溪，南連莆田、仙游，北接閩清 ,縣城距福州 68 公里。全縣東西長(zhǎng)約 84 公里，南北寬約 46 公里，總面積 2241 平 方公里。轄 21 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝? 萬(wàn)。 永泰是全省 36 個(gè)重點(diǎn)林業(yè)縣之一 ,被國(guó)家林業(yè)局授予 “ 中國(guó)李 鄉(xiāng) ” 稱號(hào) . 境內(nèi)旅游資源豐富 ,其中青云景區(qū)被評(píng)定為 “ 國(guó)家級(jí)風(fēng)景 區(qū) ” 、 “ 國(guó)家 AAAA 級(jí)風(fēng)景區(qū) ” . 2023 年，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第三產(chǎn)業(yè) 增加值 億元，分別比增 %、 %、 %。 跟周邊縣城對(duì)比居民生活水平中等 ,但政府財(cái)政收入不 . 而居 民的收入主要以外出打工和經(jīng)商為主 .外出打工則以建筑為主 ,人員 出去最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為 (大洋鎮(zhèn) ,盤(pán)谷鄉(xiāng) ,紅星鄉(xiāng) ),經(jīng)商最多鄉(xiāng)鎮(zhèn)為 (梧桐 鎮(zhèn) ,嵩口鎮(zhèn) ,清涼鎮(zhèn) ). 在上海就有“永太一條街” ,人數(shù)在二萬(wàn)人以上 . 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 2 (1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 近年來(lái)永泰經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ,國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好 . 固定資產(chǎn)投資總額不斷上升 ,整體上拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展 . 由于永泰自身自然地理?xiàng)l件優(yōu)越 ,以青云山為代表的休閑旅游業(yè)發(fā)展迅速 . 水產(chǎn)養(yǎng)殖成為當(dāng)?shù)鼐用衩撠氈粮坏钠鹛?. 工電聯(lián)動(dòng)發(fā)展態(tài)勢(shì)初步形成 , 工業(yè)載體建設(shè)步伐加快，發(fā)展后勁正在加強(qiáng)，“兩區(qū)一走廊”集聚效應(yīng)逐漸呈現(xiàn) . (2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征 充分利用自然資源 ,依托天然優(yōu)勢(shì)加快發(fā)展林業(yè)和第三產(chǎn)業(yè) . 三大產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng) ,發(fā)揮協(xié)同效應(yīng) ,實(shí)現(xiàn)效益最大化 . 政府高度重視三農(nóng)問(wèn)題 ,積極促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移和農(nóng)民至富 . 工農(nóng)業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量 . 投資格局多元化 ,外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)良好 . 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 3 (3)城鄉(xiāng)居民收入和儲(chǔ)蓄增長(zhǎng) 與 2023 年相比， 2023 年永泰縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741 元，比上年同期增長(zhǎng) %. 其中，職工平均工資收入 16284 元， 增長(zhǎng) %； 2023 年儲(chǔ)蓄總額也大幅增長(zhǎng) . (4)社會(huì)總消費(fèi)與總投資 永太縣 2023 年年度最終消費(fèi)為 億元，其中城鎮(zhèn)居民消費(fèi)額為 億元，政府投資消費(fèi)額為 億元； 2023 年年 度總消費(fèi)為 億元，其中城鎮(zhèn)居民消費(fèi)額為 億元，政府投資消費(fèi)額為 億元；而 2023 年上半年永太社會(huì)總消費(fèi) 額為 億元，同比增長(zhǎng) 16%。 近年來(lái)城鄉(xiāng)建設(shè)得到加強(qiáng)。舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)力度加大。安福小區(qū)、家馨園小區(qū)、永福花園改造進(jìn)展順利，吉祥溫泉小區(qū)、馬 洋二期新區(qū)、東門(mén)住宅小區(qū)建設(shè)步伐加快。市政設(shè)施進(jìn)一步完善，完成了環(huán)城路水泥路面鋪設(shè)。城區(qū)美化、亮化、凈化建設(shè)和環(huán)境綜 合治理得到加強(qiáng) . 在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)確立的大好發(fā)展時(shí)期 ,永泰依托大福州 ,在城市發(fā)展規(guī)劃上進(jìn)一步融入福州城市圈 ,一方面繼續(xù)發(fā)展自己的優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè) ,另一方面拓展新的發(fā)展思路 ,推進(jìn)城市化進(jìn)程 . 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 4 項(xiàng)目 利好因素 發(fā)展弊端 經(jīng)濟(jì) 將得到更加快速的發(fā)展 仍有許多重要的瓶頸難以突破，發(fā)展水平有限 城市規(guī)劃 在宏觀環(huán)境利好的形式下 ,城關(guān)的規(guī)模將不斷擴(kuò)大 ,鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人口將不斷向城關(guān)集中 ,將形成區(qū)域板塊特征 . 從規(guī)劃到實(shí)際建設(shè)需要很長(zhǎng)時(shí)間 ,加之目前永泰基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)落后 ,任務(wù)艱巨 . 交通 在 2023 年前將有鐵路和高速公路通過(guò) ,這對(duì)永泰居民 來(lái)說(shuō)未來(lái)城市有著令人憧憬的發(fā)展前景 ,帶來(lái)了無(wú)限的想 象空間 ,也給當(dāng)?shù)厝嗽诒镜刂脴I(yè)增添了信心。 交通建設(shè)永遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展的需要，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作 用短期內(nèi)無(wú)法顯現(xiàn) 城市人口 吸引區(qū)域內(nèi)的大量人口進(jìn)城 自身人口不多 ,外來(lái)人口少 ,又無(wú)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) ,人口增長(zhǎng)緩慢 城市競(jìng)爭(zhēng)力 依托福州提高城市競(jìng)爭(zhēng)力 在地理上離福州市太遠(yuǎn) ,無(wú)法融入 “大福州 ”戰(zhàn)略 ,發(fā)展受限 . (二 )房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 5 至 2023 年底 ,永泰縣住房建筑總面積 200 萬(wàn)方左右 ,總?cè)丝? 萬(wàn)人 ,人均住房面積 平方米 . 由于永泰地處山區(qū) ,城市人口的 增加主要是農(nóng)民因務(wù)工或子女求學(xué)進(jìn)城 ,且多為全家進(jìn)城 .因此市規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在大量的城中村 .農(nóng)村特性明顯 ,其家庭結(jié)構(gòu)和居住形式?jīng)Q 定了對(duì)住房的需求種類 .在商品房選擇方面 ,多選擇 110 平方左右的戶型 ,因此大戶型在永泰縣所占比例大 . 由于區(qū)域及城鎮(zhèn)整體建設(shè) 等因素，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直發(fā)展較為緩慢，而永太目前的商品住宅較大規(guī)模的只有泰盛名居、鴻景花園 .本地區(qū)多以自建房為主，既 無(wú)完整的規(guī)劃，也無(wú)完善的市政配套，不具規(guī)模，雜亂無(wú)章的自建房與商品住宅同區(qū)域的強(qiáng)烈對(duì)比，雖制約了城市的形象但對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)反而形成了較大的開(kāi)發(fā)改造空間與潛力。 永泰房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展 ,雖然取得一些進(jìn)步 ,但在開(kāi)發(fā)總水平上仍然很落后 ,在項(xiàng)目形態(tài)的規(guī)劃 ,景觀設(shè)計(jì) ,物業(yè)管理等各方面 都在低層次徘徊 ,主要表現(xiàn)如下 : （ 1）商品房?jī)r(jià)格差不大，品質(zhì)針對(duì)性不強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)欠缺。 目前永泰商品房的總體均價(jià)在 2023 元／Ｍ２左右，而對(duì)比現(xiàn)有在售的商品房，可以看出，雖然各個(gè)樓盤(pán)在概念營(yíng)造上有所區(qū)別， 但規(guī)劃上總體差別不大，同質(zhì)化嚴(yán)重 .這表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的品質(zhì)針對(duì)性不強(qiáng)，低端樓盤(pán)普遍，無(wú)特色，無(wú)可比較的優(yōu)勝劣汰性， 缺乏可供選擇的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。 （ 2）建筑形式 永泰的房地產(chǎn)項(xiàng)目目前因?yàn)闆](méi)有可作為經(jīng)典的帶動(dòng)性樓盤(pán)，某種程度上約束了購(gòu)買者的需求及購(gòu)房觀念，限制了建筑開(kāi)發(fā)水平的 提高，也限制了樓盤(pán)的檔次。 目前永泰房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)水平仍較初級(jí)，房地產(chǎn)觀念仍較陳舊，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民居住觀念的逐步轉(zhuǎn)變則將加快了 產(chǎn)品的更新?lián)Q代，住房制度改革以及市民購(gòu)買力的不斷提高使市場(chǎng)的有效需求一下子得到釋放，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)正加速發(fā)展。 （ 3）戶型設(shè)計(jì)落后 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 6 目前永泰市場(chǎng)在售項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上仍停留在 5 年前的水平 ,戶型結(jié)構(gòu)單一 ,設(shè)計(jì)簡(jiǎn)陋 ,毫無(wú)特色 .雖然有個(gè)別樓盤(pán)也引入近年來(lái)流 行的入戶花園概念 ,但由于設(shè)計(jì)水平低下 ,導(dǎo)致使用面積降低 ,空間浪費(fèi)極大 .同時(shí) ,大部分開(kāi)發(fā)商為了追求利益的最大化 ,忽視了業(yè)主居 住的舒適性 ,一些項(xiàng)目樓間距較小 ,通風(fēng)效果不好 ,整個(gè)社區(qū)居住的品質(zhì)感不高 . （ 4）建筑外立面 大部分項(xiàng)目的建筑外立面色彩單調(diào)無(wú)味 ,線條呆板無(wú)力 ,毫無(wú)建筑美感可言 .同時(shí)沒(méi)有考慮當(dāng)?shù)厝宋纳鐣?huì)因素 ,在設(shè)計(jì)上未做到與本 地人文和環(huán)境協(xié)調(diào)的設(shè)計(jì)風(fēng)格 . 【小結(jié)】 由于環(huán)境及房產(chǎn)信息渠道的局限，造成購(gòu)買者在進(jìn)行房地產(chǎn)消費(fèi)時(shí)缺乏可供選擇的空間，從消費(fèi)心理學(xué)角度來(lái)講，消費(fèi)者根據(jù)所接受 到的商品信息進(jìn)行綜合比較最終達(dá)成商品交易，而就永泰現(xiàn)有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)本身存在無(wú)可比較的吸引力，在無(wú)區(qū)別狀態(tài)下，房地產(chǎn)商品交 易只是作為需求存在而并沒(méi)有達(dá)到使購(gòu)買者具有資產(chǎn)增值的意識(shí)，降低商品交易量。 (1)“十一五”城區(qū)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo) ◎ 到 2023 年永泰城區(qū)人口達(dá) 8 萬(wàn)人 ,居住人均住房面積 32 平米 ,規(guī)劃期內(nèi)人口比 05 年增長(zhǎng) 倍 ,新增住房建設(shè)需求量 萬(wàn)平米 . ◎ 以完善房地產(chǎn)市場(chǎng)為主導(dǎo) ,優(yōu)先保證中低價(jià)位 ,中小套型普通商品住房的土地供應(yīng) ,年度供應(yīng)量不低于總供應(yīng)量的 70%. ◎ 貫徹落實(shí)“ 9070”政策 . ◎ 建立多層次 ,多渠道的住房供應(yīng)體系 ,滿足不同收入群體的居住需求 . (2)住房建設(shè)年度計(jì)劃 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 7 年度 政府保障型住房 (萬(wàn)平米 ) 商品住房 (萬(wàn)平米 ) 合計(jì) (萬(wàn)平方 米 ) 比 例 單套建筑面積 ≤90 平方米的 政府調(diào)控 的中小戶 其他商品住房 年度 住房建筑規(guī)模 2023 年 各類住房建設(shè) 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬(wàn)平米 2023 年 各類住房建設(shè) 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬(wàn)平米 2023 年 各類住房建設(shè) 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬(wàn)平米 2023 年 各類住房建設(shè) 1667 套 ,住宅建筑面積 15 萬(wàn)平米 (3)住房建設(shè)用地布局 ◎ 堅(jiān)持“新區(qū)建設(shè)為主 ,舊城更新”為輔的原則 ,貫徹實(shí)施“南拓東進(jìn)”發(fā)展策略 .促進(jìn)熱點(diǎn)地區(qū)發(fā)展 ,引導(dǎo)城市發(fā)展方向 .同時(shí)進(jìn)一步 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 . ◎ 住房用地布局著重與城市綜合交通系統(tǒng)及重大基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合 .完善居住配套 ,改善居住環(huán)境 ,同時(shí)加大住房用地的儲(chǔ)備 ,解決新增 人口的居住生活問(wèn)題 . 附表 :十一五期間住房建設(shè)計(jì)劃 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 8 廉租住 房 經(jīng)濟(jì)適用房 型 , 中 低 價(jià) 位 普 通 商品房 單 套 建 筑 面 積 ≤ 90 平 方 米 的 住房 單套住房建筑 面積 90 平方米 以上住房 住房 2023 1 2 1 10 6 20 70 2