【正文】 【 福州永泰地塊 】 前 期 發(fā) 展 策 略 報 告 思銳 (福建 )房地產(chǎn)投資顧問有限公司 2023 年 1 月 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 1 一、市場分析 (一 )城市發(fā)展調(diào)研 永泰位于福建省中部，福州西南，轄歸福州市，東鄰閩侯、福 清，西界德化、尤溪，南連莆田、仙游，北接閩清 ,縣城距福州 68 公里。全縣東西長約 84 公里，南北寬約 46 公里，總面積 2241 平 方公里。轄 21 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝? 萬。 永泰是全省 36 個重點林業(yè)縣之一 ,被國家林業(yè)局授予 “ 中國李 鄉(xiāng) ” 稱號 . 境內(nèi)旅游資源豐富 ,其中青云景區(qū)被評定為 “ 國家級風景 區(qū) ” 、 “ 國家 AAAA 級風景區(qū) ” . 2023 年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第三產(chǎn)業(yè) 增加值 億元，分別比增 %、 %、 %。 跟周邊縣城對比居民生活水平中等 ,但政府財政收入不 . 而居 民的收入主要以外出打工和經(jīng)商為主 .外出打工則以建筑為主 ,人員 出去最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為 (大洋鎮(zhèn) ,盤谷鄉(xiāng) ,紅星鄉(xiāng) ),經(jīng)商最多鄉(xiāng)鎮(zhèn)為 (梧桐 鎮(zhèn) ,嵩口鎮(zhèn) ,清涼鎮(zhèn) ). 在上海就有“永太一條街” ,人數(shù)在二萬人以上 . 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 2 (1)經(jīng)濟發(fā)展 近年來永泰經(jīng)濟發(fā)展迅速 ,國民經(jīng)濟運行良好 . 固定資產(chǎn)投資總額不斷上升 ,整體上拉動了經(jīng)濟發(fā)展 . 由于永泰自身自然地理條件優(yōu)越 ,以青云山為代表的休閑旅游業(yè)發(fā)展迅速 . 水產(chǎn)養(yǎng)殖成為當?shù)鼐用衩撠氈粮坏钠鹛?. 工電聯(lián)動發(fā)展態(tài)勢初步形成 , 工業(yè)載體建設步伐加快，發(fā)展后勁正在加強，“兩區(qū)一走廊”集聚效應逐漸呈現(xiàn) . (2)經(jīng)濟發(fā)展特征 充分利用自然資源 ,依托天然優(yōu)勢加快發(fā)展林業(yè)和第三產(chǎn)業(yè) . 三大產(chǎn)業(yè)聯(lián)動 ,發(fā)揮協(xié)同效應 ,實現(xiàn)效益最大化 . 政府高度重視三農(nóng)問題 ,積極促進農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移和農(nóng)民至富 . 工農(nóng)業(yè)成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的主要力量 . 投資格局多元化 ,外向型經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)良好 . 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 3 (3)城鄉(xiāng)居民收入和儲蓄增長 與 2023 年相比， 2023 年永泰縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741 元，比上年同期增長 %. 其中，職工平均工資收入 16284 元， 增長 %； 2023 年儲蓄總額也大幅增長 . (4)社會總消費與總投資 永太縣 2023 年年度最終消費為 億元，其中城鎮(zhèn)居民消費額為 億元，政府投資消費額為 億元； 2023 年年 度總消費為 億元，其中城鎮(zhèn)居民消費額為 億元，政府投資消費額為 億元；而 2023 年上半年永太社會總消費 額為 億元，同比增長 16%。 近年來城鄉(xiāng)建設得到加強。舊城改造、新區(qū)開發(fā)力度加大。安福小區(qū)、家馨園小區(qū)、永?；▓@改造進展順利，吉祥溫泉小區(qū)、馬 洋二期新區(qū)、東門住宅小區(qū)建設步伐加快。市政設施進一步完善，完成了環(huán)城路水泥路面鋪設。城區(qū)美化、亮化、凈化建設和環(huán)境綜 合治理得到加強 . 在海峽西岸經(jīng)濟區(qū)確立的大好發(fā)展時期 ,永泰依托大福州 ,在城市發(fā)展規(guī)劃上進一步融入福州城市圈 ,一方面繼續(xù)發(fā)展自己的優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè) ,另一方面拓展新的發(fā)展思路 ,推進城市化進程 . 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 4 項目 利好因素 發(fā)展弊端 經(jīng)濟 將得到更加快速的發(fā)展 仍有許多重要的瓶頸難以突破，發(fā)展水平有限 城市規(guī)劃 在宏觀環(huán)境利好的形式下 ,城關的規(guī)模將不斷擴大 ,鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人口將不斷向城關集中 ,將形成區(qū)域板塊特征 . 從規(guī)劃到實際建設需要很長時間 ,加之目前永泰基礎設 施建設落后 ,任務艱巨 . 交通 在 2023 年前將有鐵路和高速公路通過 ,這對永泰居民 來說未來城市有著令人憧憬的發(fā)展前景 ,帶來了無限的想 象空間 ,也給當?shù)厝嗽诒镜刂脴I(yè)增添了信心。 交通建設永遠跟不上城市發(fā)展的需要，拉動經(jīng)濟的作 用短期內(nèi)無法顯現(xiàn) 城市人口 吸引區(qū)域內(nèi)的大量人口進城 自身人口不多 ,外來人口少 ,又無優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) ,人口增長緩慢 城市競爭力 依托福州提高城市競爭力 在地理上離福州市太遠 ,無法融入 “大福州 ”戰(zhàn)略 ,發(fā)展受限 . (二 )房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 5 至 2023 年底 ,永泰縣住房建筑總面積 200 萬方左右 ,總?cè)丝? 萬人 ,人均住房面積 平方米 . 由于永泰地處山區(qū) ,城市人口的 增加主要是農(nóng)民因務工或子女求學進城 ,且多為全家進城 .因此市規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在大量的城中村 .農(nóng)村特性明顯 ,其家庭結(jié)構(gòu)和居住形式?jīng)Q 定了對住房的需求種類 .在商品房選擇方面 ,多選擇 110 平方左右的戶型 ,因此大戶型在永泰縣所占比例大 . 由于區(qū)域及城鎮(zhèn)整體建設 等因素，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢，而永太目前的商品住宅較大規(guī)模的只有泰盛名居、鴻景花園 .本地區(qū)多以自建房為主，既 無完整的規(guī)劃，也無完善的市政配套，不具規(guī)模，雜亂無章的自建房與商品住宅同區(qū)域的強烈對比，雖制約了城市的形象但對房地產(chǎn) 市場反而形成了較大的開發(fā)改造空間與潛力。 永泰房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的發(fā)展 ,雖然取得一些進步 ,但在開發(fā)總水平上仍然很落后 ,在項目形態(tài)的規(guī)劃 ,景觀設計 ,物業(yè)管理等各方面 都在低層次徘徊 ,主要表現(xiàn)如下 : （ 1）商品房價格差不大，品質(zhì)針對性不強，優(yōu)質(zhì)樓盤欠缺。 目前永泰商品房的總體均價在 2023 元／Ｍ２左右，而對比現(xiàn)有在售的商品房，可以看出，雖然各個樓盤在概念營造上有所區(qū)別， 但規(guī)劃上總體差別不大，同質(zhì)化嚴重 .這表明，房地產(chǎn)市場發(fā)展的品質(zhì)針對性不強，低端樓盤普遍，無特色，無可比較的優(yōu)勝劣汰性， 缺乏可供選擇的優(yōu)質(zhì)樓盤。 （ 2）建筑形式 永泰的房地產(chǎn)項目目前因為沒有可作為經(jīng)典的帶動性樓盤，某種程度上約束了購買者的需求及購房觀念，限制了建筑開發(fā)水平的 提高，也限制了樓盤的檔次。 目前永泰房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)水平仍較初級，房地產(chǎn)觀念仍較陳舊，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，市民居住觀念的逐步轉(zhuǎn)變則將加快了 產(chǎn)品的更新?lián)Q代，住房制度改革以及市民購買力的不斷提高使市場的有效需求一下子得到釋放，整體房地產(chǎn)市場正加速發(fā)展。 （ 3）戶型設計落后 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 6 目前永泰市場在售項目在戶型設計上仍停留在 5 年前的水平 ,戶型結(jié)構(gòu)單一 ,設計簡陋 ,毫無特色 .雖然有個別樓盤也引入近年來流 行的入戶花園概念 ,但由于設計水平低下 ,導致使用面積降低 ,空間浪費極大 .同時 ,大部分開發(fā)商為了追求利益的最大化 ,忽視了業(yè)主居 住的舒適性 ,一些項目樓間距較小 ,通風效果不好 ,整個社區(qū)居住的品質(zhì)感不高 . （ 4）建筑外立面 大部分項目的建筑外立面色彩單調(diào)無味 ,線條呆板無力 ,毫無建筑美感可言 .同時沒有考慮當?shù)厝宋纳鐣蛩?,在設計上未做到與本 地人文和環(huán)境協(xié)調(diào)的設計風格 . 【小結(jié)】 由于環(huán)境及房產(chǎn)信息渠道的局限，造成購買者在進行房地產(chǎn)消費時缺乏可供選擇的空間，從消費心理學角度來講，消費者根據(jù)所接受 到的商品信息進行綜合比較最終達成商品交易，而就永泰現(xiàn)有樓盤開發(fā)本身存在無可比較的吸引力，在無區(qū)別狀態(tài)下，房地產(chǎn)商品交 易只是作為需求存在而并沒有達到使購買者具有資產(chǎn)增值的意識，降低商品交易量。 (1)“十一五”城區(qū)住房發(fā)展規(guī)劃目標 ◎ 到 2023 年永泰城區(qū)人口達 8 萬人 ,居住人均住房面積 32 平米 ,規(guī)劃期內(nèi)人口比 05 年增長 倍 ,新增住房建設需求量 萬平米 . ◎ 以完善房地產(chǎn)市場為主導 ,優(yōu)先保證中低價位 ,中小套型普通商品住房的土地供應 ,年度供應量不低于總供應量的 70%. ◎ 貫徹落實“ 9070”政策 . ◎ 建立多層次 ,多渠道的住房供應體系 ,滿足不同收入群體的居住需求 . (2)住房建設年度計劃 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 7 年度 政府保障型住房 (萬平米 ) 商品住房 (萬平米 ) 合計 (萬平方 米 ) 比 例 單套建筑面積 ≤90 平方米的 政府調(diào)控 的中小戶 其他商品住房 年度 住房建筑規(guī)模 2023 年 各類住房建設 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬平米 2023 年 各類住房建設 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬平米 2023 年 各類住房建設 2222 套 ,住宅建筑面積 20 萬平米 2023 年 各類住房建設 1667 套 ,住宅建筑面積 15 萬平米 (3)住房建設用地布局 ◎ 堅持“新區(qū)建設為主 ,舊城更新”為輔的原則 ,貫徹實施“南拓東進”發(fā)展策略 .促進熱點地區(qū)發(fā)展 ,引導城市發(fā)展方向 .同時進一步 促進房地產(chǎn)市場的需求 . ◎ 住房用地布局著重與城市綜合交通系統(tǒng)及重大基礎設施相結(jié)合 .完善居住配套 ,改善居住環(huán)境 ,同時加大住房用地的儲備 ,解決新增 人口的居住生活問題 . 附表 :十一五期間住房建設計劃 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 8 廉租住 房 經(jīng)濟適用房 型 , 中 低 價 位 普 通 商品房 單 套 建 筑 面 積 ≤ 90 平 方 米 的 住房 單套住房建筑 面積 90 平方米 以上住房 住房 2023 1 2 1 10 6 20 70 2