【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 塔山市場項目前期調(diào)查 第一部分 市場研究 第一章 區(qū)域周邊調(diào)查 一、 居住人口情況 上夼西路居委會： 3500 戶左右 奇中社區(qū)居委會： 3500 戶左右 奇山居委會： 3458 戶 塔山居委會 ： 3000 戶左右 總計： 13458 戶 13458 戶 3人 /戶 = 40374 人 二、 區(qū)域居住人口成分分析 塔山小區(qū)部分是東方電子的家屬小區(qū)，嘉誠世紀城也在該板塊，聚集著眾多的高端消費群體。居住戶數(shù) 3000 戶左右，這部分人群消費力在芝罘區(qū)屬于中上水平。 華聯(lián)新村因為是芝罘區(qū)首個高尚小區(qū)，居住人口的水準都比較高，煙臺的首富居 住于此，東方電子的首批爆富股民也多居于此，整個社區(qū)的消費水準都很高，居住戶數(shù)在 400 戶左右。 上夼西路沿路兩邊和奇山小區(qū)居住成分比較復雜，多年分階段自然形成，不是獨立的社區(qū)性質(zhì)，而是成片狀和帶狀發(fā)展。都是比較早的社 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)，居住的層次也參差不齊，貧富夾雜，很難一概而論。但居住的密度很大。 三、 臨街商鋪租售價格 上夼西路南端售價： 4600 元 /㎡ （ 5年以前的價格） 上夼西路南端租價： 1110 元 /㎡年（現(xiàn)價） 上夼西路北端售價： 3000— 5000 元 /㎡（ 5年以前的價格） 8000— 10000 元 /㎡（現(xiàn)價） 上夼西路北端租價： 750— 1500 元 /㎡年（現(xiàn)價） 紅旗中路西端租價： 190— 230 元 /平米年（現(xiàn)價） 紅旗中路奇山西街交界租價： 240 元 /平米年（現(xiàn)價） 四、 該區(qū)域居民的消費習慣 購物的首選是乘大潤發(fā)的班車，一次性的全部購齊。偶爾小的生活用品會選擇小區(qū)內(nèi)的小超市，三笑或佳選連鎖超市。 對于衣物或大重商品的購買，一般會選擇去振華或百盛。 居民買菜一般去奇山早市或者紅旗中路北的新市場，交通不太方便，缺乏便利性 目前剛開業(yè)的“十八”超市，基本能滿足居民日常生活用品的消費 ，但整體的布局比較混亂，后期的管理和運作還面臨著挑戰(zhàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二章 項目周邊商業(yè)調(diào)查 一、上夼西路、紅旗中路沿街商業(yè)分類 類 型 名 稱 備 注 行政及金融服務 農(nóng)村信用社 信用社和銀行共 8家 社會福利中心 商業(yè)銀行 招商銀行 恒豐銀行 建設銀行 工商銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行 超市商店 山村果園售點 14家 其中規(guī)模最大得是剛開業(yè)得十八超市，較大一點的是佳選和三笑。 佳達辦公用品 宏偉商店 海豐水產(chǎn)超市 佳選百貨超市 三笑家庭購物中心 超市 日用百貨商店 衛(wèi)東商店 愛書人音像超市 蒙牛專賣 塔山商店 塔山奶站 十八超市 書店 新華書店 2 愛書人書店 美容美發(fā) 久美發(fā)型美發(fā)中心 7 審美發(fā)型設計沙龍 特萊雅專業(yè)護膚中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 哈佛胡氏美發(fā) 柔婷美容 五洋汽車美容裝潢服務有限公司 標榜發(fā)藝 診所藥店 煙臺醫(yī)藥商城 3 口腔診所 人民大藥房 干洗店 銀星洗衣 3 大義洗 衣部 清新百合生態(tài)洗衣 服裝、服飾、鞋帽、布藝 嘉彩精品服飾 5 搜衣廊服裝 韓國服裝 雙星連鎖店 百布王布藝 蛋糕、面包店 大三元 3 好利來 天天果蛋糕面包 房產(chǎn)中介 天龍房產(chǎn) 5 正大房產(chǎn) 中翔置業(yè) 中天偉業(yè)房產(chǎn)超市 家樂福房產(chǎn) 眼鏡 新亮眼鏡 2 精亮眼鏡 通信 中國移動通信 3 中國聯(lián)通 中國移動 養(yǎng)生休閑 汪氏蜜蜂園 7 千惠保健 藝都花行 三味咖啡 茶藝閑園 綠源茶藝 花卉景色休閑園 單位 塔山集團 6 鑫塔汽車檢測 體彩工作室 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 出租車計價器檢測站 天和廣告 建材 萬達建材 7 五金管件螺絲 嘉麗五金建材 不銹鋼管件 塑膠管材 安樂鋁塑 呵哈漆、日豐管 其他 佛像大全 5 多友太陽能熱水器 塔山市場 海參專賣 千島機器修理 水業(yè) 東港水業(yè) 3 天麒水業(yè) 快接式凈水設施 幼兒園 市級機關(guān)第一幼兒園 2 塔山幼兒園 酒店 餐飲 餐廳 五裕羊湯 33 黃家燒餅 樂天拉面館 東岳大酒店 雪峰海鮮城 濟南九一燒烤 震東酒家 川美苑火鍋 文碗公鴨脖 小天一海參館 紅太陽食為天 三合園餃子館 西北天香閣酒樓 渤海漁村 仁和興酒樓 羅馬假日洗浴餐飲有限公司 青瓦酒店 雙和盛燒烤 鄉(xiāng)村粥宴 東和順全羊酒樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 隆華海鮮城 南聚園海鮮城 雞燜魚老店 棒仔牛肉面 家家樂快餐廳 朝 天椒川菜館 凱樂酒樓 普瑞瑪醋飲吧 宏興食堂 廈門特香雞 天津狗不理專賣 社會主義新農(nóng)村 無霸燒烤 德利飯莊 練 歌 房 大紅燈籠練歌城 8 梅迪雅練歌廣場 情未了練歌 歡樂時光 海之戀歌園 世紀經(jīng)典練歌廣場 主流練歌 歡樂今宵 洗浴中心 錦園康足浴 5 千里馬足浴 若石足道 馨夢園健康城 藝家足療 游戲網(wǎng)吧 順寶游戲廳 4 七彩星休閑網(wǎng)吧 龍豐網(wǎng)吧 星際電玩網(wǎng)絡 會所 針對商業(yè)分類的分析 缺少鮮花店、精品店、飾品店、禮品店、蛋糕店、運作成熟的知名大型超市。 這里的居民很密集，且收入層次和居民素質(zhì)也較高，對于便利型的大型超市有著市場需求，雖然十八超市開業(yè)，但從經(jīng)營風格和管理上看，并不能長期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 滿足居民需求。 作為煙臺唯一的美食一條街，酒店、餐飲、娛樂類的營業(yè)情況都很好 二、周邊商業(yè)類比項目概況 NO:1 萬光上夼綜合市場（在售） 項目名稱 萬光上夼綜合市場 發(fā) 展 商 煙臺萬光城建綜合開發(fā)有限公司 運 營 商 萬光城建 項 目類型 綜合商貿(mào)市場 地理位置 上夼大廈北側(cè)（罐頭廠東側(cè)） 主要商戶 無大型的商家入住 交通狀況 周遍交通便利，但無公交車直接通過 銷售熱線 6090686/6086650 占地面積 6000 ㎡ 營業(yè)面積 17000 ㎡ 層 數(shù) 六層（地下 2層 +地上 4層） 建筑風格 中式 檔 次 中低檔 物 管 費 未定 車 位 地下二層車庫共計 48 個停車位 人 流 量 尚可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，