【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 塔山市場(chǎng)項(xiàng)目前期調(diào)查 第一部分 市場(chǎng)研究 第一章 區(qū)域周邊調(diào)查 一、 居住人口情況 上夼西路居委會(huì)： 3500 戶左右 奇中社區(qū)居委會(huì)： 3500 戶左右 奇山居委會(huì)： 3458 戶 塔山居委會(huì) ： 3000 戶左右 總計(jì)： 13458 戶 13458 戶 3人 /戶 = 40374 人 二、 區(qū)域居住人口成分分析 塔山小區(qū)部分是東方電子的家屬小區(qū)，嘉誠世紀(jì)城也在該板塊，聚集著眾多的高端消費(fèi)群體。居住戶數(shù) 3000 戶左右，這部分人群消費(fèi)力在芝罘區(qū)屬于中上水平。 華聯(lián)新村因?yàn)槭侵ヮ穮^(qū)首個(gè)高尚小區(qū)，居住人口的水準(zhǔn)都比較高，煙臺(tái)的首富居 住于此，東方電子的首批爆富股民也多居于此，整個(gè)社區(qū)的消費(fèi)水準(zhǔn)都很高，居住戶數(shù)在 400 戶左右。 上夼西路沿路兩邊和奇山小區(qū)居住成分比較復(fù)雜，多年分階段自然形成，不是獨(dú)立的社區(qū)性質(zhì)，而是成片狀和帶狀發(fā)展。都是比較早的社 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 區(qū)，居住的層次也參差不齊，貧富夾雜，很難一概而論。但居住的密度很大。 三、 臨街商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格 上夼西路南端售價(jià)： 4600 元 /㎡ （ 5年以前的價(jià)格） 上夼西路南端租價(jià)： 1110 元 /㎡年（現(xiàn)價(jià)） 上夼西路北端售價(jià)： 3000— 5000 元 /㎡（ 5年以前的價(jià)格） 8000— 10000 元 /㎡（現(xiàn)價(jià)） 上夼西路北端租價(jià)： 750— 1500 元 /㎡年（現(xiàn)價(jià)） 紅旗中路西端租價(jià)： 190— 230 元 /平米年（現(xiàn)價(jià)） 紅旗中路奇山西街交界租價(jià)： 240 元 /平米年（現(xiàn)價(jià)） 四、 該區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣 購物的首選是乘大潤(rùn)發(fā)的班車，一次性的全部購齊。偶爾小的生活用品會(huì)選擇小區(qū)內(nèi)的小超市，三笑或佳選連鎖超市。 對(duì)于衣物或大重商品的購買，一般會(huì)選擇去振華或百盛。 居民買菜一般去奇山早市或者紅旗中路北的新市場(chǎng)，交通不太方便，缺乏便利性 目前剛開業(yè)的“十八”超市，基本能滿足居民日常生活用品的消費(fèi) ，但整體的布局比較混亂，后期的管理和運(yùn)作還面臨著挑戰(zhàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二章 項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)查 一、上夼西路、紅旗中路沿街商業(yè)分類 類 型 名 稱 備 注 行政及金融服務(wù) 農(nóng)村信用社 信用社和銀行共 8家 社會(huì)福利中心 商業(yè)銀行 招商銀行 恒豐銀行 建設(shè)銀行 工商銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行 超市商店 山村果園售點(diǎn) 14家 其中規(guī)模最大得是剛開業(yè)得十八超市，較大一點(diǎn)的是佳選和三笑。 佳達(dá)辦公用品 宏偉商店 海豐水產(chǎn)超市 佳選百貨超市 三笑家庭購物中心 超市 日用百貨商店 衛(wèi)東商店 愛書人音像超市 蒙牛專賣 塔山商店 塔山奶站 十八超市 書店 新華書店 2 愛書人書店 美容美發(fā) 久美發(fā)型美發(fā)中心 7 審美發(fā)型設(shè)計(jì)沙龍 特萊雅專業(yè)護(hù)膚中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 哈佛胡氏美發(fā) 柔婷美容 五洋汽車美容裝潢服務(wù)有限公司 標(biāo)榜發(fā)藝 診所藥店 煙臺(tái)醫(yī)藥商城 3 口腔診所 人民大藥房 干洗店 銀星洗衣 3 大義洗 衣部 清新百合生態(tài)洗衣 服裝、服飾、鞋帽、布藝 嘉彩精品服飾 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最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 滿足居民需求。 作為煙臺(tái)唯一的美食一條街，酒店、餐飲、娛樂類的營業(yè)情況都很好 二、周邊商業(yè)類比項(xiàng)目概況 NO:1 萬光上夼綜合市場(chǎng)（在售） 項(xiàng)目名稱 萬光上夼綜合市場(chǎng) 發(fā) 展 商 煙臺(tái)萬光城建綜合開發(fā)有限公司 運(yùn) 營 商 萬光城建 項(xiàng) 目類型 綜合商貿(mào)市場(chǎng) 地理位置 上夼大廈北側(cè)（罐頭廠東側(cè)） 主要商戶 無大型的商家入住 交通狀況 周遍交通便利，但無公交車直接通過 銷售熱線 6090686/6086650 占地面積 6000 ㎡ 營業(yè)面積 17000 ㎡ 層 數(shù) 六層（地下 2層 +地上 4層） 建筑風(fēng)格 中式 檔 次 中低檔 物 管 費(fèi) 未定 車 位 地下二層車庫共計(jì) 48 個(gè)停車位 人 流 量 尚可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ，