【正文】 套 2% 9 套 82% 44 套 7% 44 套 100% 136 套 20% 132 套 97% 目標(biāo)客戶 本市收入高的市民、個(gè)體戶、小企業(yè)老板。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三章 芝罘區(qū)住宅類(lèi)比項(xiàng)目概況 NO:1 天鴻凱旋城（在售） 項(xiàng)目名稱 天鴻凱旋城 發(fā) 展 商 北京天鴻集團(tuán)煙臺(tái)天鴻時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目類(lèi)型 專業(yè)商鋪 +商住辦公 地理位置 芝罘區(qū)解放路國(guó)貿(mào)東 交通狀況 1 50等多路交通經(jīng)過(guò)，交通很方便 總建面積 ㎡（包括住宅） 商業(yè)面積 ㎡ 容 積 率 公 攤 —— 車(chē) 位 596 物 管 費(fèi) —— 棟 數(shù) 4棟主體樓， 層 數(shù) 商業(yè)（地下一層 +地上四層半） 1230 層， 331 層， 428 層 項(xiàng)目定位 CBD 商務(wù)區(qū)的典范 主力面積 —— 交房標(biāo)準(zhǔn) —— 售 價(jià) 起價(jià) 6937 元 /㎡（住宅） 均價(jià) 8000 元 /㎡（住宅） 最高價(jià) 8996 元 /㎡（住宅） 租 價(jià) —— —— —— 付款方式 一次性 按揭貸款 60% 10 年 主力賣(mài)點(diǎn) 特權(quán)、經(jīng)典，南北雙主臥、陽(yáng)光海景完美珍藏、感受上層典范 生活 廣告訴求 地王新標(biāo)、傳世臻品 銷(xiāo)售狀況 或租賃狀況 商業(yè)尚未開(kāi)盤(pán)，住宅銷(xiāo)售目前情況不錯(cuò)， 1期推出 40 套全部售完（ 6937 元 /㎡起 —8996 元 / ㎡高，客群北京、上海、淄博、韓國(guó) 3 組）； 2期預(yù)推出 80 套，暫時(shí)沒(méi)對(duì)外發(fā)售，先拿出 37套解決關(guān)系戶，現(xiàn)在已售 10套，其中 12銷(xiāo)售面積為： 199 ㎡、204 ㎡、 205 ㎡； 3銷(xiāo)售面積為： 95 ㎡、 120 ㎡、 150 ㎡、 160㎡、 163 ㎡、 185 ㎡；第二批價(jià)格為：起價(jià) 7000 元 /㎡，均價(jià) 8400 元 /㎡；最高價(jià) 11000 元 /㎡；主要客戶為煙臺(tái)。 地理位置 上夼西路中段（十八超市的外鋪和內(nèi)鋪） 主要商戶 十八超市 交通狀況 交通便利 4 6 路等經(jīng)過(guò) 銷(xiāo)售熱線 608188 6088878 占地面積 —— 營(yíng)業(yè)面積 4000 平米左右 層 數(shù) 地下 1 層 +地上 2 層 建筑風(fēng)格 中式 檔 次 中檔 物 管 費(fèi) 未定 車(chē) 位 80 個(gè) 人 流 量 一般 經(jīng)營(yíng)定位 地下超市 +綜合性物業(yè) 經(jīng)營(yíng)方式 業(yè)主自營(yíng) 輻射范圍 上夼、塔山的居民 主力面積 15— 375 平米 交房標(biāo)準(zhǔn) 初裝 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 售價(jià) 起價(jià) 9000 元 /平米 均價(jià) —— 最 高 價(jià) —— 租價(jià) 暫無(wú) 暫無(wú) 暫無(wú) 付款方式 一次性付款 95折，按揭 4 成 10 年， 98 折 租售策略 所有鋪位返還 35年租金， 18— 30%；免收 3 個(gè)月的租金、管理費(fèi)，零租金進(jìn)駐 銷(xiāo)售或租賃狀況 剛開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，未開(kāi)盤(pán) 各層 經(jīng)營(yíng) 內(nèi)容 1 層：十八超市 1層：綜合性的，根據(jù)銷(xiāo)售情況而定（暫無(wú)細(xì)分） 2層：未定 NO:4 祥龍嘉園（在售） 項(xiàng)目名稱 祥龍嘉園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 滿足居民需求。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 對(duì)于衣物或大重商品的購(gòu)買(mǎi)，一般會(huì)選擇去振華或百盛。 區(qū)，居住的層次也參差不齊，貧富夾雜，很難一概而論。 塔山市場(chǎng)項(xiàng)目前期調(diào)查 第一部分 市場(chǎng)研究 第一章 區(qū)域周邊調(diào)查 一、 居住人口情況 上夼西路居委會(huì)： 3500 戶左右 奇中社區(qū)居委會(huì)： 3500 戶左右 奇山居委會(huì)： 3458 戶 塔山居委會(huì) ： 3000 戶左右 總計(jì)： 13458 戶 13458 戶 3人 /戶 = 40374 人 二、 區(qū)域居住人口成分分析 塔山小區(qū)部分是東方電子的家屬小區(qū)，嘉誠(chéng)世紀(jì)城也在該板塊，聚集著眾多的高端消費(fèi)群體。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。偶爾小的生活用品會(huì)選擇小區(qū)內(nèi)的小超市，三笑或佳選連鎖超市。 佳達(dá)辦公用品 宏偉商店 海豐水產(chǎn)超市 佳選百貨超市 三笑家庭購(gòu)物中心 超市 日用百貨商店 衛(wèi)東商店 愛(ài)書(shū)人音像超市 蒙牛專賣(mài) 塔山商店 塔山奶站 十八超市 書(shū)店 新華書(shū)店 2 愛(ài)書(shū)人書(shū)店 美容美發(fā) 久美發(fā)型美發(fā)中心 7 審美發(fā)型設(shè)計(jì)沙龍 特萊雅專業(yè)護(hù)膚中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 出租車(chē)計(jì)價(jià)器檢測(cè)站 天和廣告 建材 萬(wàn)達(dá)建材 7 五金管件螺絲 嘉麗五金建材 不銹鋼管件 塑膠管材 安樂(lè)鋁塑 呵哈漆、日豐管 其他 佛像大全 5 多友太陽(yáng)能熱水器 塔山市場(chǎng) 海參專賣(mài) 千島機(jī)器修理 水業(yè) 東港水業(yè) 3 天麒水業(yè) 快接式凈水設(shè)施 幼兒園 市級(jí)機(jī)關(guān)第一幼兒園 2 塔山幼兒園 酒店 餐飲 餐廳 五裕羊湯 33 黃家燒餅 樂(lè)天拉面館 東岳大酒店 雪峰海鮮城 濟(jì)南九一燒烤 震東酒家 川美苑火鍋 文碗公鴨脖 小天一海參館 紅太陽(yáng)食為天 三合園餃子館 西北天香閣酒樓 渤海漁村 仁和興酒樓 羅馬假日洗浴餐飲有限公司 青瓦酒店 雙和盛燒烤 鄉(xiāng)村粥宴 東和順全羊酒樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。在社區(qū)配套方面，只能夠考慮中等規(guī)模的超市和為日常生活提供服務(wù)的獨(dú)立店鋪。 網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)深建議 米（ 12層聯(lián)售），面積在 50、 80、 100、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 3— 5底商定位分析 3— 5 號(hào)樓部分，由于位于社區(qū)內(nèi)部，缺乏鄰街面。 ■ 上夼小區(qū)內(nèi)所居住的政府機(jī)關(guān)的相當(dāng)部分，今年或明年會(huì)搬遷到萊山的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如果本項(xiàng)目能夠重新興建市場(chǎng)，將會(huì)吸引部分老客戶。 ② 在預(yù)留足夠的通道后，整個(gè)樓層可劃分出普通板房 65 套左右，攤位 500 個(gè)左右 ③ 銷(xiāo)售實(shí)行年返租總房款的 6%，連續(xù)返 3年，每年返一次。 ■一半銷(xiāo)售一半出租的預(yù)計(jì)回收資金： 銷(xiāo)售： ③ 板房按 32 套銷(xiāo)售的預(yù)計(jì)回收資金： 32 套 5萬(wàn)元 /套 = 160 萬(wàn)元 ④ 攤位按 250 個(gè)銷(xiāo)售的預(yù)計(jì)回收資金： 250 個(gè) 8000 元 = 200 萬(wàn)元 ⑤ 銷(xiāo)售回收資金： 160 萬(wàn)元 + 200 萬(wàn)元 = 360 萬(wàn)元 出租： ⑥ 板房按 33 套出租的年預(yù)計(jì)回收資金： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。東鄰上夼西路， 5分鐘即可到達(dá)市區(qū)中心。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 四、挑戰(zhàn) 由于該區(qū)域臨近萊山區(qū)，致使當(dāng)?shù)馗呤杖刖用裨诙沃脴I(yè)時(shí)，首先考慮海景資源豐富，發(fā)展前景明顯、增值潛力大的萊山濱海住宅區(qū)。 1 號(hào)樓起價(jià) 4100 元，均價(jià) 4400 元。 25425 平米 4350 元 /平米 =1， 1059， 8750 元 1， 1059， 8750 + 786， 6000 = 1,1846,4750 元 第三章 項(xiàng)目整體 銷(xiāo)售回款預(yù)算 銷(xiāo)售： 一、 住宅部分銷(xiāo)售總價(jià)： 億 二、 商業(yè)部分銷(xiāo)售總價(jià)： 2664 萬(wàn)元 （網(wǎng)點(diǎn) 1925萬(wàn)元 + 超市外 144萬(wàn)元 + 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 725 －（ 752 18%） 萬(wàn)元 ＝ 2664萬(wàn)元） 三、 車(chē)位銷(xiāo)售總價(jià)： 226 個(gè) 7 萬(wàn)元 = 1582 萬(wàn)元 總價(jià)： 出租： 一、 商業(yè)超市年租金： 120萬(wàn)元 二、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)年租金： 萬(wàn)元 總價(jià)： 萬(wàn)元 /年