【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、銷售 印刷小型精美樓書（成本 3元 /本，數(shù)量 10000 份），在塔山周邊的社區(qū)發(fā)放，針對(duì)性的進(jìn)行目標(biāo)打 擊。 住宅定位建議： 一、定價(jià)分析 參照周邊新開發(fā)項(xiàng)目和該區(qū)域二手房交易價(jià)格，建議多層起價(jià)為 4200 元 /平方米，均價(jià) 4300 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前，該區(qū)域二手房平均價(jià)格在 3226 元 /平方米，而且數(shù)量少，成交活躍。 地勢缺陷 3— 5 號(hào)樓地塊同路面落差達(dá) 5米多， 2號(hào)樓同路面落差也將近 5米，居民進(jìn)出單元門，要么從 1號(hào)樓位置通過室內(nèi)樓梯進(jìn)入，要么通過戶外的架橋進(jìn)出，為生活帶來諸多不便。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。部分房 間可以看到塔山。所以，從現(xiàn)實(shí)情況考慮，客觀上我們并不贊成把地下一層做成娛樂及其相關(guān)的休閑業(yè)態(tài)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。因此，娛樂業(yè)范圍將大大縮小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ■全部出租預(yù)計(jì)年回收資金： ①板房每月每套的租金： 9 平米 /套 80元 /月 /租金 = 720 元 65 套板房的月租金： 720元 /月 /套 65套 = 46800 元 65 套板房的年租金： 46800 元 /月 12月 = 萬元 ② 500個(gè)攤位的月租金： 80元 /個(gè) /月 500 個(gè) = 4， 0000 元 500個(gè)攤位的年租金： 40000 元 /月 12月 = 48 萬元 板房 + 攤位的年租金 ： 萬元 + 48 萬元 = 萬元 如果全部出租 預(yù)計(jì) 8 年的時(shí)間將收回投資成本。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。通道寬度為 3 米。 ② 交通方面，變的擁擠，缺乏寬敞坡道，也容易產(chǎn)生抗性。因?yàn)檎麄€(gè)上夼小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理和統(tǒng)一的規(guī)劃布局，停車雖然擁擠但也勉強(qiáng)過得去。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 不利條件分析： ■ 上夼小區(qū)的整個(gè)地勢成坡狀，越往南山勢越高，并且路段交通延綿不規(guī)則，對(duì)于轄區(qū)內(nèi)的有車族是否愿意在此購車位安全?？?，而徒步回家的可操作性缺乏把握。建議采用如下幾種思路操作： 兩個(gè)地下層全部做為停車場 其中地下二層按原計(jì)劃做為項(xiàng)目自身配套，地下一層面向整個(gè)塔山小區(qū)發(fā)售。 超市外鋪進(jìn)深 米，面積在 15— 35平米左右 /套；總面積 平米左右，共 10 套，銷售均價(jià) 6500 元 /平米； 預(yù)計(jì)回籠資金： 144 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。業(yè)態(tài)可以考慮定為日常服務(wù)配套或借助上夼西路的優(yōu)勢，部分定為餐飲。 二、 2底商定位分析 根據(jù)以上分析，我們建議，本項(xiàng)目 1號(hào)樓和 2號(hào)樓底商部分，以超級(jí)市場為 主，附以沿街店鋪。同該區(qū)域緊密聯(lián)為一體的只有奇山 、塔山等小區(qū)，約有 4—— 5 萬人口。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 網(wǎng)點(diǎn) 3層。 配套設(shè)施 高度完善的保安系統(tǒng)、現(xiàn)代化的保潔服務(wù)、停車場、餐飲娛樂場所、健身室。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 配套設(shè)施 電話、有線電視、燃?xì)?、暖氣、照明系統(tǒng)、停車場、安保、會(huì)所、超市。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 綜合 點(diǎn)評(píng) 12公寓面積： ㎡（ 1— 5 層為商業(yè)）， 2 單元， 2 戶 /2 梯，一層 4 戶，共30 層，主力面積： 200 ㎡；板樓 3公寓面積： ㎡，四部電梯， 1層 6戶，主力面積 90— 160 ㎡，塔樓 4辦公面積： ㎡， 1層 4戶，主力面積 200㎡左右 商業(yè)：地下 1層，地上 4 層半，半為會(huì)所； 各層 經(jīng)營 內(nèi)容 未定 NO:2 雪玉花苑（在售） 項(xiàng)目名稱 雪玉花苑 發(fā) 展 商 煙臺(tái)雪玉置業(yè)發(fā)展有限公司 地理位置 南大街 150號(hào) 交通狀況 項(xiàng) 目類型 商住 容 積 率 ______ 得 房 率 ______ 總建面積 10萬平米 總 棟 數(shù) 9棟 售樓電話 6696000 總 套 數(shù) 556(3號(hào)樓與 8號(hào)樓除外 ) 車 位 數(shù) 600 左右 工程進(jìn)度 明年年底交房 物 業(yè) 費(fèi) 未定 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 起 價(jià) 3240元 /平米 (層差 50元 /平米 ) 均 價(jià) 3500 元 /平米 最高價(jià) 3800 元 /平米 付款方式 一次性付款優(yōu)惠 100元 /平米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 經(jīng)營定位 大型社區(qū)超市 經(jīng)營方式 地下一層和一層為自主經(jīng)營，二三層為十年整租 輻射范圍 上夼西路以東的居民 主 力面積 10— 20 ㎡ 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 工程進(jìn)度 期房 05年底開業(yè) 售價(jià) 起價(jià) 7000 元 /㎡ 均價(jià) 8000 元 /㎡左右 最 高 價(jià) 12800 元 /㎡ 租價(jià) 暫無 暫無 暫無 付款方式 首付 40%，貸款按揭 60%， 10年 一次性付款 租售策略 地下一層與一層為銷售，二三層實(shí)行十年整租方案 銷售或租賃狀況 地下一層攤位為 1萬元 /個(gè)，鋪位為 8000 元 /㎡，已均已銷售完畢； 一層沿街商鋪部分為 12800 元 /㎡，部分為 9800 元 /㎡，內(nèi)部網(wǎng)點(diǎn)為 8600 元 /㎡；現(xiàn)已銷售完畢，但有部分 二手房；（ 7600— 10000 元 /㎡） 二層售價(jià)為 8000 元 /㎡，銷售率為 90%以上，實(shí)行十年 %整租方案； 三層售價(jià)為 7000 元 /㎡，銷售率不到 40%，實(shí)行十年 8%整租方案。 作為煙臺(tái)唯一的美食一條街，酒店、餐飲、娛樂類的營業(yè)情況都很好 二、周邊商業(yè)類比項(xiàng)目概況 NO:1 萬光上夼綜合市場（在售） 項(xiàng)目名稱 萬光上夼綜合市場 發(fā) 展 商 煙臺(tái)萬光城建綜合開發(fā)有限公司 運(yùn) 營 商 萬光城建 項(xiàng) 目類型 綜合商貿(mào)市場 地理位置 上夼大廈北側(cè)（罐頭廠東側(cè)） 主要商戶 無大型的商家入住 交通狀況 周遍交通便利，但無公交車直接通過 銷售熱線 6090686/6086650 占地面積 6000 ㎡ 營業(yè)面積 17000 ㎡ 層 數(shù) 六層（地下 2層 +地上 4層） 建筑風(fēng)格 中式 檔 次 中低檔 物 管 費(fèi) 未定 車 位 地下二層車庫共計(jì) 48 個(gè)停車位 人 流 量 尚可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 居民買菜一般去奇山早市或者紅旗中路北的新市場，交通不太方便，缺乏便利性 目前剛開業(yè)的“十八”超市，基本能滿足居民日常生活用品的消費(fèi) ，但整體的布局比較混亂，后期的管理和運(yùn)作還面臨著挑戰(zhàn)。年（現(xiàn)價(jià)） 紅旗中路奇山西街交界租價(jià)： 240 元 /平米但居住的密度很大。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。居住戶數(shù) 3000 戶左右，這部分人群消費(fèi)力在芝罘區(qū)屬于中上水平。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 華聯(lián)新村因?yàn)槭侵ヮ穮^(qū)首個(gè)高尚小區(qū)，居住人口的水準(zhǔn)都比較高，煙臺(tái)的首富居 住于此，東方電子的首批爆富股民也多居于此，整個(gè)社區(qū)的消費(fèi)水準(zhǔn)都很高，居住戶數(shù)在 400 戶左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 臨街商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格 上夼西路南端售價(jià)： 4600 元 /㎡ （ 5年以前的價(jià)格） 上夼西路南端租價(jià)： 1110 元 /㎡年（現(xiàn)價(jià)） 四、 該區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣 購物的首選是乘大潤發(fā)的班車，一次性的全部購齊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二章 項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)查 一、上夼西路、紅旗中路沿街商業(yè)分