【正文】 四、預(yù)計銷售回款 住宅總建面積： 29700 平米 政府安置房面積： 4275 平米 政府安置房價格： 1840 元 /平米 4275 平米 = 萬元 整體銷售面積： 25425 平米 整體銷售均價： 4350 元 /平米 預(yù)計銷售回款： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、機遇 市區(qū)房源的稀缺性。生活配套完善。因此，在這里做娛樂、休閑類的業(yè)態(tài)，環(huán)境和位置上缺乏支持，市場風險很大，可行性較小。 33 套 720 元 /月 12 月 = 萬元 /年 ⑦ 攤位按 250 個出租的年預(yù)計回收資金： 250 個 80 元 /月 12月 = 24 萬元 /年 ⑧ 出租年回收資金： 萬元 + 24 萬元 = 萬元 參考塔山新市場價格： 地下一層定為娛樂層 但是作為居民，不愿意在自己家底下，產(chǎn)生帶有噪音污染、賭博或特色服務(wù)性質(zhì)的業(yè)態(tài)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 建議按標準攤位劃分： ① 根據(jù)當?shù)鼐用裢顿Y能力，把攤位劃分為 1米、 2 米、 3米三種結(jié)構(gòu)，每米價格在 7000 元至 9000 元之間 。 鹿鳴小區(qū)，他們中的大部分都是有車族。晚報曾報導(dǎo)該區(qū)域的轎車夜 間被毀事件，因此，建設(shè)適量的車庫存在客觀市場需求）。 1 160、 330 平米左右 /套； 預(yù)計回籠資金： 1750 萬 —— 2100 萬元。（整體出租） 年租金約為 120 萬左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。面對的目標客戶群也很狹窄，就是周邊的換房者，芝罘區(qū)的二次置業(yè)者，和小部分的新婚購房者。 小區(qū)的配套設(shè)施齊全、規(guī)劃典雅，主要是仿造奧地利音樂花園修建。 NO:5 華僑新城（在售） 項目名稱 華僑新城 發(fā) 展 商 華僑置業(yè) 煙臺嘉誠廣告策劃有限公司全程策劃、銷售代理 地理位置 華僑賓館附近。位置相對雪玉花苑稍偏，這是一大弱點。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 各層 經(jīng)營 內(nèi)容 因為是自主經(jīng)營，所以經(jīng)營內(nèi)容沒有系統(tǒng)劃分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 隆華海鮮城 南聚園海鮮城 雞燜魚老店 棒仔牛肉面 家家樂快餐廳 朝 天椒川菜館 凱樂酒樓 普瑞瑪醋飲吧 宏興食堂 廈門特香雞 天津狗不理專賣 社會主義新農(nóng)村 無霸燒烤 德利飯莊 練 歌 房 大紅燈籠練歌城 8 梅迪雅練歌廣場 情未了練歌 歡樂時光 海之戀歌園 世紀經(jīng)典練歌廣場 主流練歌 歡樂今宵 洗浴中心 錦園康足浴 5 千里馬足浴 若石足道 馨夢園健康城 藝家足療 游戲網(wǎng)吧 順寶游戲廳 4 七彩星休閑網(wǎng)吧 龍豐網(wǎng)吧 星際電玩網(wǎng)絡(luò) 會所 針對商業(yè)分類的分析 缺少鮮花店、精品店、飾品店、禮品店、蛋糕店、運作成熟的知名大型超市。 哈佛胡氏美發(fā) 柔婷美容 五洋汽車美容裝潢服務(wù)有限公司 標榜發(fā)藝 診所藥店 煙臺醫(yī)藥商城 3 口腔診所 人民大藥房 干洗店 銀星洗衣 3 大義洗 衣部 清新百合生態(tài)洗衣 服裝、服飾、鞋帽、布藝 嘉彩精品服飾 5 搜衣廊服裝 韓國服裝 雙星連鎖店 百布王布藝 蛋糕、面包店 大三元 3 好利來 天天果蛋糕面包 房產(chǎn)中介 天龍房產(chǎn) 5 正大房產(chǎn) 中翔置業(yè) 中天偉業(yè)房產(chǎn)超市 家樂福房產(chǎn) 眼鏡 新亮眼鏡 2 精亮眼鏡 通信 中國移動通信 3 中國聯(lián)通 中國移動 養(yǎng)生休閑 汪氏蜜蜂園 7 千惠保健 藝都花行 三味咖啡 茶藝閑園 綠源茶藝 花卉景色休閑園 單位 塔山集團 6 鑫塔汽車檢測 體彩工作室 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。年（現(xiàn)價） 上夼西路北端售價： 3000— 5000 元 /㎡（ 5年以前的價格） 8000— 10000 元 /㎡（現(xiàn)價） 上夼西路北端租價： 750— 1500 元 /㎡ 上夼西路沿路兩邊和奇山小區(qū)居住成分比較復(fù)雜，多年分階段自然形成，不是獨立的社區(qū)性質(zhì)，而是成片狀和帶狀發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。都是比較早的社 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。年（現(xiàn)價） 紅旗中路西端租價： 190— 230 元 /平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 這里的居民很密集，且收入層次和居民素質(zhì)也較高，對于便利型的大型超市有著市場需求，雖然十八超市開業(yè)，但從經(jīng)營風格和管理上看，并不能長期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 NO:3 香榭廣場（在售） 項目名稱 香榭廣場 發(fā) 展 商 煙臺國際工程發(fā)展有限公司 運 營 商 —— 項目 類型 底商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 發(fā) 展 商 飛龍建筑開發(fā)有限公司 運 營 商 無 項目類型 臨街地商 地理位置 南 迎祥路中段 主要商戶 無 交通狀況 2 2 等多路交通經(jīng)過 銷售熱線 6719278 占地面積 —— 營業(yè)面積 —— 層 數(shù) 2層 建筑風格 中式 檔 次 中檔 物 管 費 未定 車 位 50 個左右 人 流 量 一般 經(jīng)營定位 無 經(jīng)營方式 自營 輻射范圍 迎祥路、奇山東路一帶 主力面積 135— 200 平米 交房標準 毛坯 工程進度 現(xiàn)房 售價 起價 6000 元 /平米 均價 6900 元 /平米 最 高 價 7800 元 /平米 租價 暫無 暫無 暫無 付款方式 一次性付款，按揭 4 成 10 年 租售策略 無任何優(yōu)惠 銷售或租賃狀況 銷售 50%左右 各層 經(jīng)營 內(nèi)容 業(yè)主自己根據(jù)業(yè)態(tài)而定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 NO:4 今日花園（在售） 項目名稱 今日花園 發(fā) 展 商 煙臺國際工程發(fā)展有限公司 地理位置 煙臺市環(huán)山路 96 號 交通狀況 2 2 2 4 4 4 4 53 路直達 項目類型 中高檔住宅（兩層網(wǎng)點） 容 積 率 得 房 率 80%85% 總建面積 278000 ㎡ 總 棟 數(shù) 11 棟（一期） 總 套 數(shù) 800 套，除回遷戶還剩下 674戶 車 位 數(shù) —— 工程進度 現(xiàn)房 物 業(yè) 費 暫定 1 元 /㎡ 交房標準 毛坯房 起 價 4260 元 /㎡ 均 價 4700 元 /平米 最高價 5000 元 /平米 付款方式 一次性付款每平米優(yōu)惠 50 元；按揭七成 20年； 規(guī)劃形態(tài) 多層 —— 小高層 5 棟（ 11+1 層） 高層 3 棟（ 18+1 層） 別墅 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。售樓中心在煙臺華僑 中學(xué)旁邊（勝利路 327— 5 號） 交通狀況 2 都經(jīng)過 項目類型 中高檔住宅（三層網(wǎng)點） 容 積 率 —— 得 房 率 75%以上 總建面積 —— 總 棟 數(shù) 7棟 總 套 數(shù) 102套 車 位 數(shù) —— 工程進度 06年下半年交房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 現(xiàn)在銷售情況一般， 小區(qū)有地下兩層車庫，均價 8000元 /㎡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 項目定位 第一章 商鋪部分定位 一、市場定位分析 該項目位于芝罘區(qū)東部的南角，所處區(qū)域相對獨立，除北部通過上夼西路同市區(qū)相連外，西、南、東三個方向都被塔山環(huán)繞。 面積 2500—— 3000 平方米的沿街店鋪 22 個左右（上下兩層聯(lián)售）。 面積劃分詳見（小高層一層平面圖）。 地下一層面積約為 4400 平方米，按此面積計算，地下車位在 100 個左右，每個車位售價 5萬元，預(yù)計回籠資金 500