【正文】 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 配套設施 高度完善的保安系統(tǒng)、現(xiàn)代化的保潔服務、停車場、餐飲娛樂場所、健身室。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 地勢缺陷 3— 5 號樓地塊同路面落差達 5米多， 2號樓同路面落差也將近 5米，居民進出單元門，要么從 1號樓位置通過室內(nèi)樓梯進入，要么通過戶外的架橋進出，為生活帶來諸多不便。 三、銷售 印刷小型精美樓書（成本 3元 /本，數(shù)量 10000 份），在塔山周邊的社區(qū)發(fā)放，針對性的進行目標打 擊。 住宅定位建議： 一、定價分析 參照周邊新開發(fā)項目和該區(qū)域二手房交易價格，建議多層起價為 4200 元 /平方米，均價 4300 元 /平方米。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。因此，娛樂業(yè)范圍將大大縮小。通道寬度為 3 米。 不利條件分析： ■ 上夼小區(qū)的整個地勢成坡狀，越往南山勢越高，并且路段交通延綿不規(guī)則，對于轄區(qū)內(nèi)的有車族是否愿意在此購車位安全?？?，而徒步回家的可操作性缺乏把握。業(yè)態(tài)可以考慮定為日常服務配套或借助上夼西路的優(yōu)勢，部分定為餐飲。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 經(jīng)營定位 大型社區(qū)超市 經(jīng)營方式 地下一層和一層為自主經(jīng)營，二三層為十年整租 輻射范圍 上夼西路以東的居民 主 力面積 10— 20 ㎡ 交房標準 毛坯房 工程進度 期房 05年底開業(yè) 售價 起價 7000 元 /㎡ 均價 8000 元 /㎡左右 最 高 價 12800 元 /㎡ 租價 暫無 暫無 暫無 付款方式 首付 40%，貸款按揭 60%， 10年 一次性付款 租售策略 地下一層與一層為銷售，二三層實行十年整租方案 銷售或租賃狀況 地下一層攤位為 1萬元 /個，鋪位為 8000 元 /㎡，已均已銷售完畢； 一層沿街商鋪部分為 12800 元 /㎡，部分為 9800 元 /㎡，內(nèi)部網(wǎng)點為 8600 元 /㎡；現(xiàn)已銷售完畢，但有部分 二手房；（ 7600— 10000 元 /㎡） 二層售價為 8000 元 /㎡，銷售率為 90%以上，實行十年 %整租方案； 三層售價為 7000 元 /㎡，銷售率不到 40%，實行十年 8%整租方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。年（現(xiàn)價） 紅旗中路奇山西街交界租價： 240 元 /平米 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 三、 臨街商鋪租售價格 上夼西路南端售價： 4600 元 /㎡ （ 5年以前的價格） 上夼西路南端租價： 1110 元 /㎡ 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 11 2% 4號樓 11 2% 11 2% 11 2% 22 4% 11 2% 5號樓 22 4% 22 4% 31 22 4% 41 11 2% 42 11 2% 51 11 2% 55 11 2% 52 36 6% 6號樓 24 4% 22 4% 24 4% 7號樓 24 2% 22 4% 24 4% 9號樓 12 2% 36 6% 12 2% 12 2% 目標客戶 二次置業(yè)、新婚購房 配套設施 沿街商鋪 主力賣點 煙臺最繁華的南大街西首 ,一梯兩戶 ,全明設計 , 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主力賣點 環(huán)境優(yōu)雅、交通便利、配套設施齊全、歐式建筑風格、樓間距大、 項目優(yōu)劣點評 今日花園南有塔山競技樂園，西有南山公園、虎巖潭，北臨體育公園、 游泳館，規(guī)劃中的城市森林公園隔路相望，環(huán)境優(yōu)雅；五大綠化觀景帶，綠樹成蔭；配套設施齊全，保安系統(tǒng)嚴密；歐式設計風格；樓間距大；基本上銷售完。 總 套 數(shù) 80 套 車 位 數(shù) 50個左右 工程進度 現(xiàn)房 物 業(yè) 費 —— 交房標準 毛坯 起 價 3880 元 /平米（閣樓） 均 價 4780 元 /平米 最高價 4880 元 /平米 付款方式 一次性付款；按揭七成 20 年； 規(guī)劃形態(tài) 多層 2 棟（ 5+1） 小高層 —— 高層 —— 別墅 —— 戶型 配比 情況 形態(tài) 類別 面積 區(qū)間 供應 數(shù)量 供應 比例 消化 數(shù)量 消化 比例 起價 均價 高價 多 層 141 平米 20 套 25% 17套 85% 平米 20 套 25% 20套 100% 115 平米 40 套 50% 36套 90% 目標客戶 周邊的居民，二次換房者、部分新婚購房 配套設施 底商 主力賣點 交通便利、生活配套設施齊全 項目優(yōu)劣點評 項目體量較小，形不成規(guī)模優(yōu)勢，但開發(fā)商的品牌較勢力，項目的建筑品質(zhì)較高。 產(chǎn)品定位： 面積 6000—— 7000 平方米的超市一個，主要經(jīng)營日用品和副食品等。（據(jù)了解，由于本社區(qū)絕大部分建筑竣工于 20xx 年之前，普遍缺少車庫配套，但是由于居民中的大部分經(jīng)濟條件較好，私家車擁有量很大。為方便蔬菜經(jīng)營業(yè)戶上貨，必須有足夠的車輛通道，而不能僅僅依靠臺階同外部通道聯(lián)系。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 周邊配套完善 本項目建成后，將融入 3000 多戶的塔山大社區(qū)，并且同東部奇山西街等小區(qū)融為一體。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。由于本項目地處市區(qū)，同時擁有優(yōu)美的大環(huán)境，周邊配套完善，因此，可以吸引部分中高端客群。 另外，由于經(jīng)營娛樂業(yè)的業(yè)主大多屬租賃經(jīng)營，不利于資金回收。 ■ 全部出售預計回收資金： 65套 5 萬元 /套 = 325 萬元 500 個 8000元 = 400 萬元 325 萬元 + 400 萬元 ＝ 725萬元 725 萬元 － （ 725 萬元 6% 3 年 ）＝ 595 萬元 備注：出售攤位的產(chǎn)權(quán) 40年，一次性付款，不辦理銀行按揭，不辦理產(chǎn)權(quán)證，只簽訂銷售合同。 ■ 就目前走訪的情況看，現(xiàn)在大部 分都是路面停車或樓前空地停車。 面積劃分詳見（小高層一層平面圖）。 第二部分 項目定位 第一章 商鋪部分定位 一、市場定位分析 該項目位于芝罘區(qū)東部的南角，所處區(qū)域相對獨立，除北部通過上夼西路同市區(qū)相連外，西、南、東三個方向都被塔山環(huán)繞。 現(xiàn)在銷售情況一般， 小區(qū)有地下兩層車庫，均價 8000元 /㎡。 NO:4 今日花園（在售） 項目名稱 今日花園 發(fā) 展 商 煙臺國際工程發(fā)展有限公司 地理位置 煙臺市環(huán)山路 96 號 交通狀況 2 2 2 4 4 4 4 53 路直達 項目類型 中高檔住宅（兩層網(wǎng)點） 容 積 率 得 房 率 80%85% 總建面積 278000 ㎡ 總 棟 數(shù) 11 棟（一期） 總 套 數(shù) 800 套，除回遷戶還剩下 674戶 車 位 數(shù) —— 工程進度 現(xiàn)房 物 業(yè) 費 暫定 1 元 /㎡ 交房標準 毛坯房 起 價 4260 元 /㎡ 均 價 4700 元 /平米 最高價 5000 元 /平米 付款方式 一次性付款每平米優(yōu)惠 50 元；按揭七成 20年； 規(guī)劃形態(tài) 多層 —— 小高層 5 棟（ 11+1 層） 高層 3 棟（ 18+1 層） 別墅 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 NO:3 香榭廣場（在售） 項目名稱 香榭廣場 發(fā) 展 商 煙臺國際工程發(fā)展有限公司 運 營 商 —— 項目 類型 底商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 這里的居民很密集，且收入層次和居民素質(zhì)也較高，對于便利型的大型超市有著市場需求，雖然十八超市開業(yè)，但從經(jīng)營風格和管理上看，并不能長期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度