【導(dǎo)讀】作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。著眾多的高端消費(fèi)群體。居住戶(hù)數(shù)3000戶(hù)左右，這部分人群消費(fèi)力。在芝罘區(qū)屬于中上水平。的消費(fèi)水準(zhǔn)都很高，居住戶(hù)數(shù)在400戶(hù)左右。成，不是獨(dú)立的社區(qū)性質(zhì)，而是成片狀和帶狀發(fā)展。區(qū)，居住的層次也參差不齊，貧富夾雜，很難一概而論。品會(huì)選擇小區(qū)內(nèi)的小超市，三笑或佳選連鎖超市。但整體的布局比較混亂，后期的管理和運(yùn)作還面臨著挑戰(zhàn)。

　　

【正文】 跨度為 3米（含混凝土臺(tái)階寬度）。通道寬度為 3 米。普通板房面積為 9 平方米 /個(gè)，價(jià)格為 5萬(wàn)元左右。 ② 在預(yù)留足夠的通道后，整個(gè)樓層可劃分出普通板房 65 套左右，攤位 500 個(gè)左右 ③ 銷(xiāo)售實(shí)行年返租總房款的 6%，連續(xù)返 3年，每年返一次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 ■ 全部出售預(yù)計(jì)回收資金： 65套 5 萬(wàn)元 /套 = 325 萬(wàn)元 500 個(gè) 8000元 = 400 萬(wàn)元 325 萬(wàn)元 + 400 萬(wàn)元 ＝ 725萬(wàn)元 725 萬(wàn)元 － （ 725 萬(wàn)元 6% 3 年 ）＝ 595 萬(wàn)元 備注：出售攤位的產(chǎn)權(quán) 40年，一次性付款，不辦理銀行按揭，不辦理產(chǎn)權(quán)證，只簽訂銷(xiāo)售合同。 ■全部出租預(yù)計(jì)年回收資金： ①板房每月每套的租金： 9 平米 /套 80元 /月 /租金 = 720 元 65 套板房的月租金： 720元 /月 /套 65套 = 46800 元 65 套板房的年租金： 46800 元 /月 12月 = 萬(wàn)元 ② 500個(gè)攤位的月租金： 80元 /個(gè) /月 500 個(gè) = 4， 0000 元 500個(gè)攤位的年租金： 40000 元 /月 12月 = 48 萬(wàn)元 板房 + 攤位的年租金 ： 萬(wàn)元 + 48 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 如果全部出租 預(yù)計(jì) 8 年的時(shí)間將收回投資成本。第九年開(kāi)始純賺。 ■一半銷(xiāo)售一半出租的預(yù)計(jì)回收資金： 銷(xiāo)售： ③ 板房按 32 套銷(xiāo)售的預(yù)計(jì)回收資金： 32 套 5萬(wàn)元 /套 = 160 萬(wàn)元 ④ 攤位按 250 個(gè)銷(xiāo)售的預(yù)計(jì)回收資金： 250 個(gè) 8000 元 = 200 萬(wàn)元 ⑤ 銷(xiāo)售回收資金： 160 萬(wàn)元 + 200 萬(wàn)元 = 360 萬(wàn)元 出租： ⑥ 板房按 33 套出租的年預(yù)計(jì)回收資金： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 33 套 720 元 /月 12 月 = 萬(wàn)元 /年 ⑦ 攤位按 250 個(gè)出租的年預(yù)計(jì)回收資金： 250 個(gè) 80 元 /月 12月 = 24 萬(wàn)元 /年 ⑧ 出租年回收資金： 萬(wàn)元 + 24 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 參考塔山新市場(chǎng)價(jià)格： 地下一層定為娛樂(lè)層 但是作為居民，不愿意在自己家底下，產(chǎn)生帶有噪音污染、賭博或特色服務(wù)性質(zhì)的業(yè)態(tài)。如練歌房、迪廳、麻將室、電子游戲、網(wǎng)吧、洗浴中心等。因此，娛樂(lè)業(yè)范圍將大大縮小。如果經(jīng) 營(yíng)沒(méi)有特色，業(yè)主達(dá)不到預(yù)期的受益，那么很可能就物業(yè)類(lèi)型 面積 租價(jià) 物管費(fèi) 稅費(fèi) 備注 攤位 3米 1080 元 /季度 60 元 /月 60 元 /月 攤位 3米 800 元 /季度 60 元 /月 60 元 /月 小房 9平方米 6000 多元 /年 60 元 /月 60 元 /月 小房 9平方米 7000 元 /年 60 元 /月 60 元 /月 店鋪 23平方米 14000 元 /年 店鋪 23平方米 120xx 元 /年 店鋪 23平方米 10000 元 /年 備注 總面積： 2025 平米 總攤位： 320 個(gè) 總鋪位： 48個(gè) 東西主通道： 米 南北主通道： 米 區(qū)間通道： 米 列通道： 2米 排通道： 米 臺(tái)面寬： 米 臺(tái)面與站人之間： 米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 會(huì)面臨倒閉、停業(yè)。因此，在這里做娛樂(lè)、休閑類(lèi)的業(yè)態(tài)，環(huán)境和位置上缺乏支持，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，可行性較小。 另外，由于經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)業(yè)的業(yè)主大多屬租賃經(jīng)營(yíng)，不利于資金回收。所以，從現(xiàn)實(shí)情況考慮，客觀上我們并不贊成把地下一層做成娛樂(lè)及其相關(guān)的休閑業(yè)態(tài)。 第二章 住宅部分定位的分析 項(xiàng)目 swot分析 一、優(yōu)勢(shì) 交通便利 北邊緊鄰紅旗中路，橫貫萊山、芝罘、福山三區(qū)。東鄰上夼西路， 5分鐘即可到達(dá)市區(qū)中心。 大環(huán)境優(yōu)美 周邊沒(méi)有大型工業(yè)企業(yè)，臨近塔山，空氣清新。部分房 間可以看到塔山。 周邊配套完善 本項(xiàng)目建成后，將融入 3000 多戶(hù)的塔山大社區(qū)，并且同東部奇山西街等小區(qū)融為一體。生活配套完善。 二、劣勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 地塊狹小 整個(gè)地塊僅可容納 2個(gè)小高層， 3個(gè)多層，東、西、南三個(gè)方向被老居民區(qū)環(huán)繞，僅有北側(cè)和東側(cè)的北半部臨近馬路，缺乏可以進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)的空間。 地勢(shì)缺陷 3— 5 號(hào)樓地塊同路面落差達(dá) 5米多， 2號(hào)樓同路面落差也將近 5米，居民進(jìn)出單元門(mén)，要么從 1號(hào)樓位置通過(guò)室內(nèi)樓梯進(jìn)入，要么通過(guò)戶(hù)外的架橋進(jìn)出，為生活帶來(lái)諸多不便。 戶(hù)型劣勢(shì) 由于地塊限制和政府指定福利房的干擾因素，為 保證投資收益，戶(hù)型不能按市場(chǎng)最新需求來(lái)設(shè)計(jì)，致使本項(xiàng)目戶(hù)型缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，從而導(dǎo)致品質(zhì)難以做到高檔樓盤(pán)的要求，影響銷(xiāo)售價(jià)格。 三、機(jī)遇 市區(qū)房源的稀缺性。由于本項(xiàng)目地處市區(qū)，同時(shí)擁有優(yōu)美的大環(huán)境，周邊配套完善，因此，可以吸引部分中高端客群。目前，該區(qū)域二手房平均價(jià)格在 3226 元 /平方米，而且數(shù)量少，成交活躍。說(shuō)明該區(qū)域的住宅開(kāi)發(fā)，只要價(jià)格合理，存在很大的需求空間。 四、挑戰(zhàn) 由于該區(qū)域臨近萊山區(qū)，致使當(dāng)?shù)馗呤杖刖用裨诙沃脴I(yè)時(shí)，首先考慮海景資源豐富，發(fā)展前景明顯、增值潛力大的萊山濱海住宅區(qū)。在交通便利程度上 ，只楚路相繼開(kāi)發(fā)的雪玉花苑、陽(yáng)光富景等，同本項(xiàng)目擁有同等的優(yōu)勢(shì)，而且價(jià)位低的多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 住宅定位建議： 一、定價(jià)分析 參照周邊新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和該區(qū)域二手房交易價(jià)格，建議多層起價(jià)為 4200 元 /平方米，均價(jià) 4300 元 /平方米。 小高層的 2號(hào)樓起價(jià) 4200 元，均價(jià) 4500 元。 1 號(hào)樓起價(jià) 4100 元，均價(jià) 4400 元。 二、目標(biāo)客群分析 本項(xiàng)目目標(biāo)客群主要為區(qū)域內(nèi)居民和芝罘區(qū)居民，以有換房需求和二次置業(yè)的老煙臺(tái)居民居多。 三、銷(xiāo)售 印刷小型精美樓書(shū)（成本 3元 /本，數(shù)量 10000 份），在塔山周邊的社區(qū)發(fā)放，針對(duì)性的進(jìn)行目標(biāo)打 擊。 配合小量的報(bào)紙廣告（投入不要太大），進(jìn)行整個(gè)煙臺(tái)市區(qū)的補(bǔ)充打擊。 四、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售回款 住宅總建面積： 29700 平米 政府安置房面積： 4275 平米 政府安置房?jī)r(jià)格： 1840 元 /平米 4275 平米 = 萬(wàn)元 整體銷(xiāo)售面積： 25425 平米 整體銷(xiāo)售均價(jià)： 4350 元 /平米 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售回款： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 25425 平米 4350 元 /平米 =1， 1059， 8750 元 1， 1059， 8750 + 786， 6000 = 1,1846,4750 元 第三章 項(xiàng)目整體 銷(xiāo)售回款預(yù)算 銷(xiāo)售： 一、 住宅部分銷(xiāo)售總價(jià)： 億 二、 商業(yè)部分銷(xiāo)售總價(jià)： 2664 萬(wàn)元 （網(wǎng)點(diǎn) 1925萬(wàn)元 + 超市外 144萬(wàn)元 + 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 725 －（ 752 18%） 萬(wàn)元 ＝ 2664萬(wàn)元） 三、 車(chē)位銷(xiāo)售總價(jià)： 226 個(gè) 7 萬(wàn)元 = 1582 萬(wàn)元 總價(jià)： 出租： 一、 商業(yè)超市年租金： 120萬(wàn)元 二、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)年租金： 萬(wàn)元 總價(jià)： 萬(wàn)元 /年