【正文】 房 起 價 3240元 /平米 (層差 50元 /平米 ) 均 價 3500 元 /平米 最高價 3800 元 /平米 付款方式 一次性付款優(yōu)惠 100元 /平米 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。位置相對雪玉花苑稍偏，這是一大弱點。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 配套設(shè)施 電話、有線電視、燃氣、暖氣、照明系統(tǒng)、停車場、安保、會所、超市。 NO:5 華僑新城（在售） 項目名稱 華僑新城 發(fā) 展 商 華僑置業(yè) 煙臺嘉誠廣告策劃有限公司全程策劃、銷售代理 地理位置 華僑賓館附近。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 配套設(shè)施 高度完善的保安系統(tǒng)、現(xiàn)代化的保潔服務(wù)、停車場、餐飲娛樂場所、健身室。 小區(qū)的配套設(shè)施齊全、規(guī)劃典雅，主要是仿造奧地利音樂花園修建。 網(wǎng)點 3層。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。面對的目標客戶群也很狹窄，就是周邊的換房者，芝罘區(qū)的二次置業(yè)者，和小部分的新婚購房者。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。同該區(qū)域緊密聯(lián)為一體的只有奇山 、塔山等小區(qū)，約有 4—— 5 萬人口。在社區(qū)配套方面，只能夠考慮中等規(guī)模的超市和為日常生活提供服務(wù)的獨立店鋪。 二、 2底商定位分析 根據(jù)以上分析，我們建議，本項目 1號樓和 2號樓底商部分，以超級市場為 主，附以沿街店鋪。（整體出租） 年租金約為 120 萬左右。業(yè)態(tài)可以考慮定為日常服務(wù)配套或借助上夼西路的優(yōu)勢，部分定為餐飲。 網(wǎng)點進深建議 米（ 12層聯(lián)售），面積在 50、 80、 100、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 160、 330 平米左右 /套； 預(yù)計回籠資金： 1750 萬 —— 2100 萬元。 超市外鋪進深 米，面積在 15— 35平米左右 /套；總面積 平米左右，共 10 套，銷售均價 6500 元 /平米； 預(yù)計回籠資金： 144 萬元。 三、 3— 5底商定位分析 3— 5 號樓部分，由于位于社區(qū)內(nèi)部，缺乏鄰街面。建議采用如下幾種思路操作： 兩個地下層全部做為停車場 其中地下二層按原計劃做為項目自身配套，地下一層面向整個塔山小區(qū)發(fā)售。晚報曾報導(dǎo)該區(qū)域的轎車夜 間被毀事件，因此，建設(shè)適量的車庫存在客觀市場需求）。 不利條件分析： ■ 上夼小區(qū)的整個地勢成坡狀，越往南山勢越高，并且路段交通延綿不規(guī)則，對于轄區(qū)內(nèi)的有車族是否愿意在此購車位安全?？?，而徒步回家的可操作性缺乏把握。 ■ 上夼小區(qū)內(nèi)所居住的政府機關(guān)的相當部分，今年或明年會搬遷到萊山的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 鹿鳴小區(qū)，他們中的大部分都是有車族。因為整個上夼小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理和統(tǒng)一的規(guī)劃布局，停車雖然擁擠但也勉強過得去。如果本項目能夠重新興建市場，將會吸引部分老客戶。 ② 交通方面，變的擁擠，缺乏寬敞坡道，也容易產(chǎn)生抗性。 建議按標準攤位劃分： ① 根據(jù)當?shù)鼐用裢顿Y能力，把攤位劃分為 1米、 2 米、 3米三種結(jié)構(gòu)，每米價格在 7000 元至 9000 元之間 。通道寬度為 3 米。 ② 在預(yù)留足夠的通道后，整個樓層可劃分出普通板房 65 套左右，攤位 500 個左右 ③ 銷售實行年返租總房款的 6%，連續(xù)返 3年，每年返一次。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ■全部出租預(yù)計年回收資金： ①板房每月每套的租金： 9 平米 /套 80元 /月 /租金 = 720 元 65 套板房的月租金： 720元 /月 /套 65套 = 46800 元 65 套板房的年租金： 46800 元 /月 12月 = 萬元 ② 500個攤位的月租金： 80元 /個 /月 500 個 = 4， 0000 元 500個攤位的年租金： 40000 元 /月 12月 = 48 萬元 板房 + 攤位的年租金 ： 萬元 + 48 萬元 = 萬元 如果全部出租 預(yù)計 8 年的時間將收回投資成本。 ■一半銷售一半出租的預(yù)計回收資金： 銷售： ③ 板房按 32 套銷售的預(yù)計回收資金： 32 套 5萬元 /套 = 160 萬元 ④ 攤位按 250 個銷售的預(yù)計回收資金： 250 個 8000 元 = 200 萬元 ⑤ 銷售回收資金： 160 萬元 + 200 萬元 = 360 萬元 出租： ⑥ 板房按 33 套出租的年預(yù)計回收資金： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 33 套 720 元 /月 12 月 = 萬元 /年 ⑦ 攤位按 250 個出租的年預(yù)計回收資金： 250 個 80 元 /月 12月 = 24 萬元 /年 ⑧ 出租年回收資金： 萬元 + 24 萬元 = 萬元 參考塔山新市場價格： 地下一層定為娛樂層 但是作為居民，不愿意在自己家底下，產(chǎn)生帶有噪音污染、賭博或特色服務(wù)性質(zhì)的業(yè)態(tài)。因此，娛樂業(yè)范圍將大大縮小。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。因此，在這里做娛樂、休閑類的業(yè)態(tài)，環(huán)境和位置上缺乏支持，市場風險很大，可行性較小。所以，從現(xiàn)實情況考慮，客觀上我們并不贊成把地下一層做成娛樂及其相關(guān)的休閑業(yè)態(tài)。東鄰上夼西路， 5分鐘即可到達市區(qū)中心。部分房 間可以看到塔山。生活配套完善。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 地勢缺陷 3— 5 號樓地塊同路面落差達 5米多， 2號樓同路面落差也將近 5米，居民進出單元門，要么從 1號樓位置通過室內(nèi)樓梯進入，要么通過戶外的架橋進出，為生活帶來諸多不便。 三、機遇 市區(qū)房源的稀缺性。目前，該區(qū)域二手房平均價格在 3226 元 /平方米，而且數(shù)量少，成交活躍。 四、挑戰(zhàn) 由于該區(qū)域臨近萊山區(qū)，致使當?shù)馗呤杖刖用裨诙沃脴I(yè)時，首先考慮海景資源豐富，發(fā)展前景明顯、增值潛力大的萊山濱海住宅區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 住宅定位建議： 一、定價分析 參照周邊新開發(fā)項目和該區(qū)域二手房交易價格，建議多層起價為 4200 元 /平方米，均價 4300 元 /平方米。 1 號樓起價 4100 元，均價 4400 元。 三、銷售 印刷小型精美樓書（成本 3元 /本，數(shù)量 10000 份），在塔山周邊的社區(qū)發(fā)放，針對性的進行目標打 擊。 四、預(yù)計銷售回款 住宅總建面積： 29700 平米 政府安置房面積： 4275 平米 政府安置房價格： 1840 元 /平米 4275 平米 = 萬元 整體銷售面積： 25425 平米 整體銷售均價： 4350 元 /平米 預(yù)計銷售回款： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 25425 平米 4350 元 /平米 =1， 1059， 8750 元 1， 1059， 8750 + 786， 6000 = 1,1846,4750 元 第三章 項目整體 銷售回款預(yù)算 銷售： 一、 住宅部分銷售總價： 億 二、 商業(yè)部分銷售總價： 2664 萬元 （網(wǎng)點 1925萬元 + 超市外 144萬元 + 農(nóng)貿(mào)市場 725 －（ 752 18%） 萬元 ＝ 2664萬元） 三、 車位銷售總價： 226 個 7 萬元 = 1582 萬元 總價： 出租： 一、 商業(yè)超市年租金： 120萬元 二、 農(nóng)貿(mào)市場年租金： 萬元 總價： 萬元 /年