【正文】 面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。2023/3/5 星期五 86? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行，可以通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)、報(bào)紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會(huì)等靈活多樣的方式。2023/3/5 星期五 87三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運(yùn)營(yíng)推廣策劃運(yùn)營(yíng)2023/3/5 星期五 88思路決定出路 目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來(lái)，許多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作理念，往往只重選址和招商但輕布局和開(kāi)業(yè)。盡管商場(chǎng)選址好卻回報(bào)差，招商火爆、炒作轟動(dòng)，開(kāi)業(yè)卻很冷清，往往賺了樓市（或?qū)懽謽牵﹨s虧了商場(chǎng)。俗話說(shuō) “三軍未動(dòng)，糧草先行 ”，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項(xiàng)目未動(dòng)策劃先行。2023/3/5 星期五 91? 整體布局事關(guān)開(kāi)發(fā)成敗 ? 商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時(shí)理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。2023/3/5 星期五 93? 目前國(guó)內(nèi)約有 70％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是因?yàn)檎w布局先天不足造成失誤或失敗的? 整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成敗，絕非危言聳聽(tīng)！2023/3/5 星期五 94?招商成功不等于萬(wàn)事成功 不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重就是招商。2023/3/5 星期五 95? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以經(jīng)營(yíng)效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。? 有的開(kāi)發(fā)商招商時(shí)只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。? 只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢(shì)必會(huì)埋下重重隱患。2023/3/5 星期五 97?商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)需要好策略 ?開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，招商成功后，?只要通知客戶按時(shí)開(kāi)業(yè)就是了，?卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)需?要好策略，缺乏營(yíng)造一個(gè)熱鬧興?旺的商業(yè)氛圍的能力。2023/3/5 星期五 98開(kāi)業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。2023/3/5 星期五 99? 商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì) 商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，有人比喻說(shuō)： “住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村是中學(xué)生；商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個(gè)既有聯(lián)系又運(yùn)作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)論成敗。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得天下，?妒人才者失天下。2023/3/5 星期五 101從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營(yíng)商環(huán)境以利早日促旺商場(chǎng)，吸引更多客戶到來(lái)，落地生根開(kāi)花結(jié)果，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者共贏目的。表面看來(lái)，這似乎降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上卻仍是沿用住宅模式搞開(kāi)發(fā)，高價(jià)炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。2023/3/5 星期五 104訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥2023/3/5 星期五 105綜觀國(guó)內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或?qū)＜?，原?lái)都是主要從事房地產(chǎn)策劃的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可說(shuō)是半路出家。如果片面相信這種故弄玄虛，有理論而無(wú)成功開(kāi)發(fā)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或?qū)＜夷敲瓷虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成紙上談兵的實(shí)驗(yàn)室。商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵 2023/3/5 星期五 106?增強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí) 針對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷阱和誤區(qū)無(wú)處不在的現(xiàn)象，高回報(bào)誘惑之下潛在的高風(fēng)險(xiǎn)。2023/3/5 星期五 107?四、遵循商業(yè)量化原則 ?商業(yè)是一個(gè)量化的行業(yè)，是需要有量化的?購(gòu)買能力，所以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，特別是?大型綜合商業(yè)、商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)也必須是?一個(gè)量化的過(guò)程，而量化是通過(guò)商業(yè)規(guī)劃?來(lái)完成的。?消費(fèi)需求在數(shù)量上及業(yè)態(tài)上一旦確定，應(yīng)依照客觀的需求量，?量體裁衣地規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施。 2023/3/5 星期五 110 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。?具有特色高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者，?但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的?吸引力將逐步減弱。目前國(guó)內(nèi)部分城市政府對(duì)商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃及管理尚未達(dá)到一個(gè)合理及有力的程度，因而此類風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。2023/3/5 星期五 114體現(xiàn)實(shí)施的可行性2023/3/5 星期五 115這需要一個(gè)有綜合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)完成首先，他們應(yīng)該非常了解市場(chǎng)，了解消費(fèi)者，了解商業(yè)特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過(guò)建議的規(guī)劃方案力爭(zhēng)最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營(yíng)，以最大程度地保證投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。?為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重?建、改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對(duì)商業(yè)客戶的了解，?并通過(guò)預(yù)招商工作，力爭(zhēng)相對(duì)準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積?及相關(guān)建筑要求。無(wú)序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對(duì)主要商業(yè)的招商難度，由此而產(chǎn)生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運(yùn)營(yíng)。? 商業(yè)設(shè)施的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對(duì)整個(gè)商業(yè)中心及投資人都會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)只有考慮到商業(yè)的量化性，才可以正確加以開(kāi)發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險(xiǎn)，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長(zhǎng)期盈利。目前國(guó)外大量的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)及基金都在準(zhǔn)備或開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，由于他們有長(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)規(guī)劃水平、店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報(bào)安全性、穩(wěn)定性及增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。由此可見(jiàn)，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關(guān)重要的作用。2023/3/5 星期五 124一、先策劃后設(shè)計(jì)策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)2023/3/5 星期五 125專業(yè)策劃顧問(wèn)根據(jù)業(yè)態(tài)特點(diǎn)和操作方法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)很多主力店找機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估投資要謹(jǐn)慎顧問(wèn)中介機(jī)構(gòu)2023/3/5 星期五 126先策劃后設(shè)計(jì)規(guī)避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)利用專業(yè)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期市場(chǎng)分析財(cái)務(wù)分析報(bào)告與商家先溝通市場(chǎng)信譽(yù)保障2023/3/5 星期五 127二、注重各單位空間的個(gè)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃，不應(yīng)只是概念問(wèn)題。2023/3/5 星期五 128三、人性化設(shè)計(jì)尺度設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)平易近人這樣才能吸引人流要讓顧客感覺(jué)舒服讓消費(fèi)者體驗(yàn)親切2023/3/5 星期五 129四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗地方文化有差異設(shè)計(jì)規(guī)劃要了解當(dāng)?shù)匚幕筒町愐虻刂埔巳豚l(xiāng)隨俗2023/3/5 星期五 130五、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性? 商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)氣派? 很多內(nèi)部空間設(shè)計(jì)? 卻普遍缺乏人情味? 環(huán)境設(shè)計(jì)不很理想? 感覺(jué)象是個(gè)大迷宮2023/3/5 星期五 131積極利用色彩營(yíng)造氣氛（ 1）暖色系類激發(fā)夠欲望暖色系的深色，是造成興奮感的元素之一能使賣場(chǎng)顯得熱鬧，刺激顧客的興奮感，使其快速購(gòu)物。（ 3）色彩搭配需適當(dāng)根據(jù)顧客特點(diǎn)和場(chǎng)所氣氛，合理安排色彩使用。天時(shí)是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的時(shí)令性的把握；人和是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。店址選擇適當(dāng)，占有地利之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。?商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的?戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)?效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流， 近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起， SHOPPING MALL、商業(yè)街、購(gòu)物村、購(gòu)物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北，規(guī)模從幾萬(wàn)平方米發(fā) 展到幾十萬(wàn)平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到由多棟建筑構(gòu)成的組團(tuán)式建筑群落。?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位?還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性?商業(yè)屬性是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本點(diǎn)?貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)?建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。?本環(huán)節(jié)主要是?通過(guò)市調(diào)對(duì)項(xiàng)目?進(jìn)行可行性分析?確定項(xiàng)目定位?業(yè)態(tài)及功能設(shè)定?主力店位置?技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析?是本階段的基礎(chǔ)工作?確定定位?業(yè)態(tài)及功能設(shè)定?是本階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這 就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告的審批制度，確?？尚行匝芯繄?bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。2023/3/5 星期五 140?定位是項(xiàng)目入市的第一步，?是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的第二個(gè)環(huán)節(jié) 。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。城市未來(lái)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)功能的通用性設(shè)計(jì)，不可按照某一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)的個(gè)性需求設(shè)計(jì)。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的基本完成在項(xiàng)目建設(shè)和招商、營(yíng)銷的過(guò)程中方案需要局部調(diào)整和完善，需要專業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)配合以提供保障。2023/3/5 星期五 145主要設(shè)計(jì)內(nèi)容有三個(gè)方面：?服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、?導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、?店鋪及專柜?專賣店形象設(shè)計(jì)。?導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：?標(biāo)識(shí)、?指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、?促銷空間設(shè)計(jì)、?廣告位設(shè)計(jì)、?櫥窗設(shè)計(jì)、?花車設(shè)計(jì)。2023/3/5 星期五 147?每個(gè)體系設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容如下：組織體系設(shè)計(jì)：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。流程體系設(shè)計(jì)：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。2023/3/5 星期五 149同時(shí)在規(guī)劃品牌落位時(shí)，科學(xué)利用房屋不同區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，把握品牌之間不同形象、價(jià)位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過(guò)度。?此計(jì)劃包括三個(gè)方面：其一，理想 的目標(biāo)品牌計(jì)劃；其二，目標(biāo)品牌退換計(jì)劃；其三、應(yīng)急品牌計(jì)劃。?商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于住宅地產(chǎn)的使用屬性，需要專業(yè)人士來(lái)把握?其建筑的商業(yè)屬性，并進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣才能保證項(xiàng)目商業(yè)價(jià)?值的真正實(shí)現(xiàn)