【正文】 賣店等。二層的業(yè)態(tài)是以中檔的服飾、家居用品等為主。 價格情況 商鋪與公寓都已全部售罄，沿街商鋪歷史售價一層在 /平米、二層在 /平米、三層在 /平米；目前租金在 55元 /平米 酒店式公寓在 07年開盤之初售價在 3488元 /平米。 綜合說明 項目為生活配套型商業(yè)物業(yè)，多為小型產(chǎn)權(quán)店面，經(jīng)營已經(jīng) 2年有余，項目的規(guī)劃定位和市場把控有不當，致使整體項目經(jīng)營運作不理想，一直人流量較少，也不集中，商鋪空置率較高，很多待售、待租。 綜合說明 喬頓公寓是盛澤第一個精裝修酒店式公寓，當年開盤之時，搶購十分火爆，購買者多為在私營企業(yè)主和高級白領(lǐng)，在旁邊東方絲綢市場經(jīng)商的老板和公司高管占到大部分。那里的小商戶企業(yè)一般沒有生產(chǎn)企業(yè)，只是純粹的貿(mào)易商，所以簡單的一些設(shè)施就能搭起個小公司來。目前，在盛澤中心商區(qū)的商務(wù)公寓中，超過 50%都被用作小商戶的辦公室或者辦事處。底下兩層為商鋪，商鋪總建筑面積約 6200平米 整體定位 紡織專業(yè)市場 +商務(wù)辦公綜合型項目 經(jīng)營業(yè)態(tài) 商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)為紡織、絲綢，精裝商務(wù)辦公空間，精裝酒店式公寓 價格情況 項目共約 315套。酒店式公寓是精裝 單層 40年 產(chǎn)權(quán) ，售價為 6800元 /平米 。三層是轉(zhuǎn)換層，4— 18層為精裝酒店式公寓。其中 1戶面積約在 110平米左右，戶型為兩房一廳，套數(shù)約為 45套。 雅都 SOHO商業(yè)廣場效果圖 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 雅都 SOHO商業(yè)廣場售樓處 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 項目名稱 盛澤城市廣場 地理位置 市場路與濱湖路路口，姚家壩橋西側(cè) 總體量 占地面積 21畝，建筑面積近 6萬平方米，總投資 整體定位 集辦公、購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型綜合商業(yè)中心 經(jīng)營業(yè)態(tài) 特色餐飲街、大型商場、購物超市、甲級寫字樓、公寓式酒店 價格情況 商鋪一層高為 7到 8米的，面積為 120－ 130平米，售價在 /平米 ， 寫字樓 租賃價格有 45－ 180元 /月 平米。 1－ 3層為商業(yè)項目， 4－ 10樓為寫字樓， 10樓以上為公寓式酒店。寫字樓面積 56平米－ 100平米，毛坯房。購買寫字樓一次性付款享有 。項目位于絲綢市場的中心，是城中商業(yè)區(qū)核心位置，緊鄰舜湖西路主干道，人流量大，商業(yè)氣氛濃厚。 價格情況 項目內(nèi)街商鋪租賃價格 140元 /月 但由于處在市場路絲綢、紡織專業(yè)市場區(qū)域，同類型產(chǎn)品較多，而商鋪多為內(nèi)街型，其商鋪租售率都很低，空置率都很高；公寓存量房也很多，出租率極低。 平米 綜合說明 項目 2023年建成，是集金融、貿(mào)易、辦公、商業(yè)中心為一體的盛澤第一標志性商務(wù)寫字樓建筑。 平米。 外立面實景圖 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 外立面與寫字樓內(nèi)部圖 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 地段 業(yè)態(tài) 使用面積（平米） 租金（元 /月 平米） 舜湖東路 童裝 25 233 舜湖 東 路 家電 18 277 舜湖西路靠西環(huán)路 煙酒雜貨 50 66 舜湖西路靠西環(huán)路 飯店面館 80 83 西環(huán)路 紡織面料 80（ 3層） 36 盛澤主要商業(yè)干道沿街型商業(yè)租金情況 對于靠近城西新城區(qū)的沿街店面，相比較城中和城東老城區(qū)成熟街鋪租金較低，有很大的上漲空間 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 3）區(qū)域商業(yè)市場競爭格局分析： 城西區(qū)域 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 項目名稱 德爾 綜合說明 項目全面導入智能化設(shè)施，建成“市場信息系統(tǒng)”、“市場安保系統(tǒng)”等，此為一亮點。商鋪面積是 90―300 平米，投資回報率為 10%。該項目位于城西板塊與城中板塊交接處，距離本案很近，該項目商鋪業(yè)態(tài)主要定位紡織、絲綢專業(yè)服務(wù)市場，在網(wǎng)絡(luò)化運營管理、科技智能、建筑材料方面以及復式挑高型的酒店式公寓上都是非常有亮點。國際絲綢廣場效果圖 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 實景圖 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 項目名稱 東方花園 地理位置 市場路延伸段北側(cè)、西環(huán)二路東側(cè) 總體量 總建筑面積 16萬方，商業(yè)、寫字樓約占到一半體量 整體定位 集住宅、大型賣場、寫字樓為一體的大型綜合型社區(qū) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 五星級酒店、商業(yè)步行街、寫字樓 價格情況 寫字樓共四幢，每間公寓面積在 100— 140平米左右，租賃價格每年約 。 由于商業(yè)與住宅的規(guī)劃比例和位置沒有處理好，商業(yè)部分占據(jù)了湖景的大部分路線，前期的市場定位不準確，使得目前寫字樓以及住宅租售率很低，靠近西環(huán)二路和舜湖西路西延伸段的商鋪空置率很高 東方花園外立面實景 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 項目名稱 皇家領(lǐng)譽 地理位置 西環(huán)二路東、舜湖西路北 總體量 總建筑面積 18萬方，其中商業(yè)部分約 2萬方 整體定位 盛澤首席地中海風格濱湖的豪宅社區(qū) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 住宅、沿街門面商業(yè)、精裝單、復式酒店式公寓 價格情況 精裝單、復式酒店式公寓即將推出， 6500元 /平米 綜合說明 該項目為盛澤地區(qū)最高端的住宅樓盤之一，地中海外立面風格、濱湖景觀環(huán)境、科技智能化物業(yè)使得項目成為盛澤高端住宅風向標，一直以來住宅銷售狀況良好，深受盛澤高端置業(yè)人群歡迎。 皇家領(lǐng)譽酒店式公寓外立面實景 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 項目名稱 財富中心廣場 地理位置 東臨新西環(huán)二路，西靠京杭運河，南接爛溪二橋，北對規(guī)劃中的爛溪三橋 總體量 建筑面積超過 30萬平方米，包括一個近 20萬平方米的綜合性大型商貿(mào)、購物及休閑娛樂中心，一幢 39層高達 150米約 5萬平方米的高檔寫字樓，一個約 5萬平方米的金融、高檔公寓式酒店、高檔公寓式辦商中心。 平米 綜合說明 項目 05年開發(fā)，整體定位高端路線，住宅部分目前大部分售完；商業(yè)都為自己持有，對外招商過程中，商業(yè)部分體量有 ，目前成功引進了著名的盧米埃影城和歐尚超市大賣場。 正在建設(shè)中的大型商場和酒店式公寓 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 財富中心廣場外立面實景 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 項目名稱 天鴻國際花園 地理位置 市場西路、盛澤絲綢中專對面 總體量 建筑面積約為 50萬平方米。項目大致分為 4期開發(fā)， 1期為聯(lián)排別墅與疊加別墅；2期為景觀高層； 3期與 4期為集酒店式公寓、寫字樓、商場等一站式大型 SHOPPING MALL。 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 天鴻國際花園鳥瞰效果圖 目前盛澤的商業(yè)市場發(fā)展空間很大，但是還處于基礎(chǔ)的雛形，未有一個質(zhì)的突破。 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 商業(yè)產(chǎn)品類型 寫字樓 酒店式公寓 商鋪 微觀房地產(chǎn)市場行情 分析 盛澤商鋪產(chǎn)品類型 專業(yè)市場類商鋪 ：主要為專業(yè)批發(fā)和零售市場的單層多層建筑。 衡悅廣場－金銀島商圈 ，老城區(qū)成熟商圈，處在發(fā)展瓶頸，高端業(yè)態(tài)不突出 盛澤城市廣場 、 金城商業(yè)中心， 這些以自身項目的特點，打造大型一站式 shoppingmall 衡悅廣場－金銀島商圈， 老城區(qū)成熟商圈，處在發(fā)展瓶頸，高端業(yè)態(tài)不突出 城市綜合體英文縮寫為 HOPSCA。 城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。 什么是城市綜合體： 市場定位潛力分析 城市綜合體對于城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的意義重大，城市綜合體不僅僅只是建筑集群，在空間形態(tài)上立體復合了城市的各種功能，不但復興了城市的街區(qū)，而且激活了城市的空間形態(tài)，使之充滿活力和魅力。 蘇州城市綜合體體量龐大，物業(yè)類型豐富，將在未來的發(fā)展中既成為商家和住宅的引力核心，也將對普通商業(yè)地產(chǎn)項目形成強勢競爭。開發(fā)大型綜合體，需在項目的 前期定位、業(yè)態(tài)布局、建筑規(guī)劃設(shè)計、招商引資、經(jīng)營管理、資本介入 等多方面進行全盤考慮。 而目前，盛澤的酒店式商務(wù)公寓存量房有 22萬方，寫字樓的租售市場非常慘淡，一個盛澤廣場國際大廈就占去了盛澤寫字樓市場需求量的大半壁江山 市場已有類似產(chǎn)品、盛澤城市消費力恐難以支撐 我們?nèi)绾瓮黄疲? 市場定位風險分析 但是，本案項目具備的優(yōu)勢，在合理化的規(guī)劃和商業(yè)業(yè)態(tài)的招商引進上，可以完全減弱諸多風險因素，乃至消除！ 盛澤目前市場上已經(jīng)幾個類城市綜合體，目前市場情況都不是很理想，這也是和項目的規(guī)劃在規(guī)劃打造上，沒有進行針對性和合理化的運營。在商業(yè)業(yè)態(tài)的定位上，以稀缺和特色為主要規(guī)劃理念。城市綜合體開發(fā)不僅是一個地產(chǎn)模式，更是一個城市發(fā)展和運營的問題，城市綜合體的引進與發(fā)展必須與城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)氛圍、消費能力等和諧、合拍、互動。 目前盛澤市場商場有哪些： 百貨商店 ：盛澤人民商場 大型超市賣 場（ 8000平米以上）：大潤發(fā)、世紀聯(lián)華旗艦店、歐尚超市（在建） 家電賣場 ： GOME 、蘇寧電器、五星電器 電影院 ：盧米埃影城盛澤財富中心店 (建設(shè)中 ) 西式快餐 ：肯德基 市場定位可行性評價分析 盛澤缺少的是不成熟的商場類型和商業(yè)業(yè)態(tài) 就是我們需要引進和打造的： 我們可以做以電腦、數(shù)碼、信息相關(guān)器械的大型科技城，如蘇州的友通數(shù)碼港，滿足盛澤中、青年輕白領(lǐng)及高端專業(yè)人士的生活休閑需要；引進大型高檔娛樂中心，如 KTV，咖啡廳；迎合盛澤私營老板等高端商務(wù)人士消費，同時也充分利用地理交通帶來的巨大人氣；打造如美羅商城世界名品匯集的大型 Shopping Mall和以大洋百貨為主的年輕人喜愛的流行時尚為主的購物中心，還有以中年老年顧客喜愛的中檔購物百貨。 市場定位可行性評價分析 商務(wù)型酒店式公寓在盛澤還是較為新穎的產(chǎn)品類型，今年來供應量也是不斷提升，但是發(fā)展不成功，市場整體去化不理想，但是從當年 05年喬頓商務(wù)公寓一經(jīng)推出就遭搶購售罄的事情來看，盛澤對于這種投資性很強的商務(wù)小戶型公寓還有具有一定潛在消費能力的，關(guān)鍵是一個人群的消費導向。 本案處在聚集大量人流量的主干道交叉口，新、老城區(qū)銜接處，主要的是盛澤城市未來的 CBD中心，這樣的位置將保證高而且穩(wěn)定的投資商業(yè)動線。本案項目本身也將吸引巨大的消費人氣，綜上，酒店式公寓是具有市場空間的。 在東主樓上頂層層規(guī)劃 品牌酒店或商務(wù)連鎖經(jīng)濟型酒店 ，對外經(jīng)營。 在商業(yè)綜合體中建造酒店式公寓優(yōu)點很多：其一，它類似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間；其二，它配有全套家具與家電，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換及一些商務(wù)服務(wù)等等。 本案寫字樓上規(guī)劃品牌酒店或商務(wù)連鎖經(jīng)濟型酒店，可以提高整體形象，使得項目整體商業(yè)組成更完善。 公寓目前二手房售價約為 /平米， 租賃情況較好，一房一廳的小面積戶型的都已經(jīng)租完，剩余有 100平米以上大戶型的待租。 月。 綜合說明 新天翔廣場位于園區(qū)中央公園與天翔花園中間，北臨都市花園，南望尼盛萬麗酒店、白領(lǐng)天地，處于園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的“蘇州 CBD”的核心位置。目前該項目在重點引進的“天虹百貨”品牌的帶動下，已經(jīng)成為園區(qū)一知名高檔商城，受到蘇州市場的廣泛深度認可。 公寓租賃情況較好，一房一廳的小面積戶型的都已經(jīng)租完，剩余有 100平米以上大戶型的待租。 月。 西邊的寫字樓簡介 市場定位可行性評價分析 寫字樓外觀實景 市場定位可行性評價分析 新天翔廣場位于園區(qū)蘇繡路南、星都街西，中央公園與天翔花園中間，北臨都市花園，南望尼盛萬麗酒店、白