【正文】 0分鐘，也可輻射城南核心工業(yè)區(qū)和郎中蕩生態(tài)區(qū)；項目 周邊有多條公交車線路， 四面 出行 也 非常方便。 城市的土地是具有稀缺性的，而位于臨近市中心、處于交通樞紐的土地更是寸土寸金， 本案 地處 城西板塊、城中 板塊 交匯 核心區(qū)域， 舜湖西路 與 西環(huán)路 交匯處，南 邊為城區(qū)成熟生活住宅區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、超市等配套一應(yīng)俱全；北邊連接政府規(guī)劃的城北河道生態(tài)景觀片區(qū)，同時也是倉儲物流基地，物流運輸非常發(fā)達； 西 邊便是連接城西新城區(qū) ，東 臨城中成熟核心商業(yè)圈 ， 本案 處在真正的 “ 黃金十字路口 ” 。遵循此條法則，無數(shù)開發(fā)商和地產(chǎn)投資者在這里賺得盆滿缽溢。 此區(qū)域得到盛澤政府等相關(guān)部門足夠重視，一些破舊倉儲、廠房以及老住宅小區(qū)已經(jīng)拆遷，新城區(qū)的規(guī)劃逐步開始實現(xiàn)，發(fā)展前景非?？春?。 本區(qū)域作為盛澤城西西拓發(fā)展的第一站，將成為城中板塊與城西板塊的橋頭堡要塞。交通的便捷性使得此區(qū)域地段物流、運輸非常發(fā)達、保證了較大的車流量和人流量。舜湖西路作為城區(qū)東西向主干道，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、成熟、人流量聚集，也是盛澤未來發(fā)展的高端中心商業(yè)街、景觀主軸線，其于盛澤城區(qū)的重要性相當(dāng)于蘇州的城市中心主干道－干將路、上海的中心商業(yè)街－淮海路。 項目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 3）交通未來規(guī)劃與區(qū)域未來功能定位： 盛澤城區(qū)規(guī)劃道路網(wǎng)絡(luò)為“方格網(wǎng)”形式，形成“四橫四縱”主干路網(wǎng)，“四橫”為市場路 — 東方南路、南環(huán)路、三江路 — 南環(huán)二路和南三環(huán)西路 — 南三環(huán)路，“四縱”為珠江路、西環(huán)二路、東方北路 — 盛澤路和東環(huán)路。 項目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 寬闊的舜湖西路西延使得城西住宅區(qū)與城中商區(qū)無縫對接，成為盛澤市東西向中心主軸干道。 項目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 城西核心居住區(qū)咫尺距離 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)、景觀主軸線－舜湖西路提供城中區(qū)域成熟商業(yè)配套 本案項目周邊 、人流量大。 項目地塊西望便是城西工業(yè)、居住板塊，目前是一片新興建設(shè)發(fā)展的蓬勃態(tài)勢。 本案東面接連即為盛澤中心城區(qū)，商業(yè)配套完善、成熟，人群聚集，商業(yè)業(yè)態(tài)較為豐富，以商鋪店面房為主要商業(yè)格局 。 行政辦公用地：于運西城西、市場路北，建設(shè)路東規(guī)劃建設(shè)新的盛澤城區(qū)行政中心。城西片區(qū)作為城區(qū)西部相對獨立的工業(yè)、居住組團。新城片區(qū)規(guī)劃于運西路兩側(cè)布置盛澤城區(qū)行政、文化、體育中心。老城片區(qū)作為城區(qū)東北部的居住生活片區(qū)。 本案為“西拓”城區(qū)發(fā)展規(guī)劃的第一站，所在區(qū)域為老城區(qū)向新城區(qū)發(fā)展過渡的重點樞紐，其拓展優(yōu)化進程直接影響到城西板塊的發(fā)展，此區(qū)域發(fā)展也受到政府相關(guān)部門足夠重視。 盛澤城區(qū)空間拓展的方向主要是向西、向南。 項目地塊條件分析 新城區(qū)第一站 項目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 1）區(qū)域板塊分析 項目地塊處在盛澤鎮(zhèn)區(qū)東西向商業(yè)、景觀主軸線－舜湖西路和南北向交通、商業(yè)主干道－西環(huán)路交叉口位置，自舜湖西路城西延伸段開通后，城西、城中兩大板塊真正實現(xiàn)了無縫對接，而本案位置就處在兩鎮(zhèn)區(qū)板塊交接處核心地段，是盛澤城區(qū)要塞樞紐，東連盛澤城中成熟商業(yè)生活區(qū)、西接政府重點發(fā)展規(guī)劃城西新城區(qū)，繁華中心商圈與寧靜高雅住宅生活在這里瞬間轉(zhuǎn)換。本案處于盛澤鎮(zhèn)區(qū)主干道舜湖西路和西環(huán)路交界處，是新老城區(qū)之間的中心樞紐，地理位置十分優(yōu)越，是未來新城區(qū)的 CBD核心。 ?住宅市場的暴風(fēng)雨過后 迎來商業(yè)地產(chǎn)的彩虹 隨著號稱 “ 史上最有力 ” 的樓市調(diào)控政策的不斷收緊，不少投資者紛紛退出住宅市場，轉(zhuǎn)而投資其他領(lǐng)域，在建筑行業(yè)，雖然住宅地產(chǎn)銷售日漸冷清，但是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)瞬成為投資者的 “ 香餑餑 ” ， 正可謂牛市之下，一般住宅被人們視之為擁有財富前景的上品；而逆市下，商業(yè)地產(chǎn)則彰顯出其避開國家政策的優(yōu)越性。 盛澤近年 因 城市建設(shè)加快，努力重點打造城西開發(fā)區(qū)等重點項目建設(shè) ， 短期內(nèi)城區(qū)擴張帶來新城區(qū)集聚效應(yīng)， 創(chuàng)造了新的 房地產(chǎn) 市場契機，但同時 造成 了 樓市 短期內(nèi)供給量的大幅增長 、局部區(qū)域內(nèi)樓盤集中，使得整體房產(chǎn) 市場競爭 趨于 激烈。近年來，隨著盛澤城市化建設(shè)的快速發(fā)展，盛澤現(xiàn)已發(fā)展成一個 30萬人的特大型鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)面積已經(jīng)擴充到 30多平方公里，預(yù)計在 3－ 5年內(nèi)城區(qū)面積將要擴展到 50平方公里，發(fā)展成為一座產(chǎn)業(yè)特色明顯、基礎(chǔ)設(shè)施完善、功能配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)美、有水鄉(xiāng)文化特色的現(xiàn)代化中等規(guī)模工業(yè)城市。 優(yōu)質(zhì) 投資環(huán)境 盛澤自古以來就有重商務(wù)實的獨特民風(fēng)，共有 30多個省市區(qū)以及日本、韓國、香港、臺灣地區(qū)的上萬名紡織客商常駐盛澤經(jīng)商，其中 廣東、福建等部分 地區(qū)的客商還建立了 多個 商會， 他們同時也是盛澤私營企業(yè)主購房主力軍。 盛澤概況 紡織業(yè) － 盛澤經(jīng)濟的支柱 命脈 盛澤 作為 中國最大的紡織產(chǎn)業(yè)基地 ，其絲綢紡織業(yè)已成為盛澤經(jīng)濟的支柱，占據(jù)全鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟總量的 90%以上 ， 行業(yè)吸納了 20萬從業(yè)人員。 盛澤概況 地理位置優(yōu)越 盛澤 －長三角經(jīng)濟圈核心 發(fā)展前景廣闊 商機無限 盛澤鎮(zhèn)位于江蘇省的最南端，富饒的滬寧杭金三角中心，東連上海，西瀕太湖，北依蘇州，南接浙江，地理位置非常優(yōu)越。全鎮(zhèn)總面積 150平方公里，其中城區(qū)面積逾 30平方公里。盛澤舜湖西路商業(yè)項目 前期市場研究定位報告 蘇州策源房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 20239 目 錄 第一章 前沿 第二章 項目情況特征綜合分析 第三章 市場調(diào)研和趨勢分析、預(yù)測 第四章 項目市場定位建議 第五章 項目產(chǎn)品定位建議 第一章 前 沿 盛澤概況 1 市場大背景 2 盛澤 －千年絲綢古都 盛澤 鎮(zhèn)位于江蘇省吳江市，是我國重要的絲綢紡織品生產(chǎn)基地和產(chǎn)品集散地，歷史上以 “ 日出萬綢、衣被天下 ” 聞名于世，有 “ 綢都 ” 的美稱。地處太湖流域，沃野平展、湖蕩密布、氣候溫暖、雨量充分，宜稻麥、宜蠶桑，是著名的魚米之鄉(xiāng)、絲綢之都。盛澤鎮(zhèn)是吳江市的經(jīng)濟重鎮(zhèn)，尤其是工業(yè)經(jīng)濟在全市占較大份額。蘇嘉杭高速公路、 227省道和江南大運河穿境而過，與滬寧、滬杭、滬蘇浙高速公路、 31 312國道和太浦河相銜接，交通十分便捷。鎮(zhèn)區(qū) 30多平方公里集聚了 2300多家紡織企業(yè)、5300多家紡織商行。 盛澤概況 城區(qū)不斷擴大 人口迅速增長 盛 澤 鎮(zhèn)作為 世界級的紡織品加工貿(mào)易中心， 也是 吳江重要的經(jīng)濟中心、商貿(mào)中心。 盛澤截至 2023年底， 常住人口 已經(jīng)超過 30萬 ， 其中在冊人口 約 ； 外來經(jīng)商、務(wù)工人員約 17萬人 ，在人口的職業(yè)構(gòu)成上，主要為私營企業(yè)主、商販、工廠務(wù)工人員、公務(wù)員等 ,其中年平均收入在 12萬以上的白領(lǐng)以及私營業(yè)主等高收入人群已經(jīng)超過 2萬，本地居民以及私營企業(yè)主為主要購房置業(yè)、投資客源群體。 盛澤概況 ?嚴(yán)厲政策使得房產(chǎn)市場遭遇“滑鐵盧” 今年自 3月份以來，史無前例的新“國十條”給全國的房地產(chǎn)市場帶來了不小的風(fēng)波，一系列抑制房價的“組合拳”也是將整體房地產(chǎn)市場擊入了一個低谷。 一輪新的商業(yè)置業(yè)風(fēng)潮隨之卷起 在綢都盛澤，一場 商業(yè) 風(fēng)暴正在醞釀 ，我們 熱切期待！ 房產(chǎn)市場背景綜述 第二章 項目情況特征綜合分析 1 項目地塊條件分析 項目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 2 項目地塊 SWOT分析 3 1） 項目 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目地塊條件分析 項目位置 盛澤鎮(zhèn)舜湖西路北側(cè) 、西環(huán)路西側(cè)， 2宗地塊 占地面積 ㎡ 實際規(guī)劃占地面積 ㎡ （除去退地紅線部分面積） 容積率 約 總建筑面積 約 ㎡ 土地用途 商服（批發(fā)零售） 使用年限 40年 樓面單價 1471元 /㎡ 項目地塊條件分析 項目地塊條件分析 2）項目整體規(guī)劃特征－ ? 項目由東、西 2宗地塊組成，因此項目東西較長、南北較窄，整體形狀為狹長型；項目容積率較高，達到 ，可以規(guī)劃建成為兩幢高層 L型圍合，做成透天中庭設(shè)計，各自有獨立大堂；項目底層為商鋪。 ? 本案將來可以建設(shè)為集精裝酒店式公寓、 5A級智能化寫字樓、國際化管理公寓式酒店、大型百貨商城、科技影院、高端休閑娛樂城、大型地下停車場為一體的綜合性商業(yè)中心，打造為盛澤地區(qū)首席高端城市綜合體。地理位置得天獨厚，發(fā)展前景十分看好。其中“東整”是整和盛澤舊城區(qū)及沿 227省道兩側(cè)雜亂的用地；“西拓”是城區(qū)向西拓展生活用地，并有效整和原壇丘和南麻的建設(shè)用地；“南延”是城區(qū)向南形成工業(yè)發(fā)展空間；“北優(yōu)”是利用城區(qū)北部的湖蕩資源和交通條件形成重要的景觀功能區(qū)和物流集散地。 項目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 盛澤城區(qū)城區(qū)規(guī)劃布局為“東整、西拓，南延、北優(yōu)” 1）區(qū)域板塊分析 城市結(jié)構(gòu)形態(tài)： 盛澤城區(qū)目前主要為五大片區(qū)：老城片區(qū)、城中片區(qū)、新城片區(qū)、城南片區(qū)、城西片區(qū)。城中片區(qū)以商貿(mào)市場為主帶動周邊發(fā)展。城南片區(qū)是城區(qū)工業(yè)集中片區(qū)。 城區(qū)用地布局 規(guī)劃將盛澤城區(qū)居住用地分為 8個片區(qū)，分別為城東居住片區(qū)、里安居住片區(qū)、城中居住片區(qū)、目瀾居住片區(qū)、郎中居住片區(qū)、新城居住片區(qū)、運西居住片區(qū)、南麻居住片區(qū)以及其他分散居住區(qū)。 項目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 項目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 2）項目周邊配套分析： 本案位于舜湖西路與西環(huán)路交叉口，項目前即為剛修建完成的城區(qū)中心主干道－舜湖西路，道路寬闊，一直連接城西新城區(qū)和老城中心商圈，車流、人流量很大，有著很大的商機。中心廣場東盛步行街作為城中中心商業(yè)區(qū)已經(jīng)較為成熟，國際大廈寫字樓、學(xué)校、銀行等商業(yè)設(shè)施配套環(huán)伺左右，形成較為成熟、穩(wěn)定的商業(yè)氛圍。從本案延舜湖西路向西步行約 15分鐘即是城西新興的高端住宅區(qū)，皇家領(lǐng)譽、東方花園、盛澤財富中心等大型住宅社區(qū)紛紛集中于此，為城西居住板塊的核心位置，區(qū)域已經(jīng)初步成熟，入住率都達到 60%以上，形成穩(wěn)定的消費人群，居住氣氛濃厚。城西、城中的交通樞紐位置堪稱是盛澤最為稀缺的黃金地段，舜湖西路、西環(huán)路兩大主干道交匯形成絕佳的便利交通；南邊接連成熟的住宅小區(qū)，西接新城區(qū)，皇家領(lǐng)譽、盛澤財富中心、東方花園等大型高端住宅社區(qū)也逐步成熟；城中商業(yè)聚集地吸引著巨大的穩(wěn)定消費人群，使得自本案為中心步行 15分鐘半徑范圍內(nèi)，能有近 10萬常住人口及消費人群，并且形成每天不間斷的巨大人流。 項目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 西環(huán)路是盛澤城區(qū)重要的環(huán)線道路，物流運輸集中、車流量大、交通密集繁忙，從而為本案區(qū)域帶來巨大商業(yè)人群消費，商機無限。 舜湖西路－蘇州干將路、上?；春Ｂ? 城區(qū)的商業(yè)、景觀中軸線為：市場路、舜湖路、舜新路，東方大道和城區(qū)環(huán)路作為城區(qū)交通廊道。 西環(huán)路－南北交通主干道 本案東側(cè)同時接連西環(huán)路，西環(huán)路是盛澤中心城區(qū)南北向交通主干道，北可延接 227省道、南可連中心大道以及南環(huán)路，擁有優(yōu)越的地理通達優(yōu)勢。 項目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 3）交通未來規(guī)劃與區(qū)域未來功能定位： 本案所在區(qū)域依據(jù)盛澤城市規(guī)劃發(fā)展定位，將來將成為盛澤鎮(zhèn)城市副中心，城西新城區(qū)的住宅、商業(yè)、辦公一體化的 CBD區(qū)域核心。東西延舜湖西路承接城中成熟商圈和城西新興高端住宅綜合社區(qū)；南北延西環(huán)路承接城北河道生態(tài)片區(qū)和城南工業(yè)集中片區(qū)，同時也是北通蘇州、東南接浙江以及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的省級大區(qū)域主干道的樞紐。 項目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析 盛澤新城區(qū) CBD 鎮(zhèn)區(qū)副中心 項目 地塊 SWOT分析 競爭劣勢 潛在機會 競爭優(yōu)勢 外部威脅 SWOT分析 項目 地塊 SWOT分析 黃金地段，奠定衍生財富基礎(chǔ) 便利交通，引發(fā)無限投資潛力 密集人群，提供巨大人氣消費 1） S：項目的 競爭 優(yōu)勢分析 : 1） S：項目的 競爭 優(yōu)勢分析 : 黃金地段，奠定衍生財富基礎(chǔ) “ 第一是地段，第二是地段，第三還是地段！ ” 在談到房地產(chǎn)投資價值的因素時，華人地產(chǎn)大亨李嘉誠提出過這條著名的理論。與住宅項目更多講