【正文】 ，到金光華、萬象城，再到 2022年、 2022年將陸續(xù)開業(yè)的四個(gè)購物中心，表現(xiàn)購物中心迅速崛起的特征。 市區(qū)人均擁有商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到較高水平 深圳市區(qū)餐飲和零售面積合計(jì) ，人均商業(yè)面積，其中人均零售面積 ，人均餐飲面積 方米。 — 總結(jié) 商業(yè)發(fā)展的四大前提： 政府規(guī)劃指引 交通四通八達(dá) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐 人 口 的 發(fā) 展 15 東部工業(yè)組團(tuán)規(guī)劃 規(guī)劃坪山交通規(guī)劃 坪山各工業(yè)區(qū)人口 寶龍工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀 4. 消 費(fèi) 者 分 析 一、深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及項(xiàng)目營銷環(huán)境分析 16 — 深圳東部工業(yè)組團(tuán) ? 功能定位 ：深圳市東部新城、全市先進(jìn)制造業(yè)基地。其中大工業(yè)中心片區(qū)重點(diǎn)發(fā)展裝備制造業(yè)、電子信息核心技術(shù)及國家級生物醫(yī)藥。 ? 這里將成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、大型工業(yè)項(xiàng)目為支柱的現(xiàn)代化工業(yè)基地，成為中國大型集團(tuán)企業(yè)和世界跨國公司集中區(qū)。至 2022年， 組團(tuán)人口將達(dá) 100萬。 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也支撐了項(xiàng)目的消費(fèi)力。 干線性主干道 “ 三縱三橫 ” 的路網(wǎng)格局： 深惠公路：定位生活性主干道。 愛龍路：向西延伸與橫崗紅棉路相接，平行于深惠路，快速疏解龍崗中心組團(tuán)對外交通。 龍坪路：原規(guī)劃為快速路。 深汕公路：承擔(dān)龍崗中心城、龍崗鎮(zhèn)、坪山、大工業(yè)區(qū)至惠州方向的生活性交通 。聯(lián)系龍城、龍崗鎮(zhèn)與寶龍碧嶺、北通道、南通道的交通。 — 干道網(wǎng)絡(luò)交通四通八達(dá) 20 ? 杭福深客運(yùn)專線（廈深鐵路） ? 另規(guī)劃建設(shè)穗深港、深莞、深惠、深江四條珠三角城際軌道線 深惠公路改造： 第二條深南大道。 惠鹽高速、鹽排高速、 清平、水官、南坪、 鹽田港、寶安機(jī)場 穗福深客運(yùn)專線 廈深鐵路 — 未來交通規(guī)劃毗鄰省際軌道，便于運(yùn)輸 21 ? 12號線：連接體育新城、中心城、東部新城等片區(qū)， 并銜接廈深鐵路龍崗站和東部快線 14號線。沿東部發(fā)展軸，連接特區(qū)中心組團(tuán)、中部服務(wù)組團(tuán)、東部物流組團(tuán)、龍崗中心組團(tuán)，溝通布吉、橫崗、龍崗 3個(gè)衛(wèi)星新城。 — 近期地鐵 12號線、 3號線縱貫區(qū)域 22 坪山中心區(qū) 寶龍工業(yè)區(qū) 碧嶺工業(yè)區(qū) 大工業(yè)區(qū) 龍崗中心城 片區(qū) 占地面積 （平方公里） 總?cè)丝? （萬） 商品房項(xiàng)目 坪山 街道 16 東方威尼斯、 泰富華庭 寶龍 工業(yè)區(qū) 10 暫無 碧嶺 工業(yè)區(qū) 20 暫無 大工 業(yè)區(qū) 盈百富 〃 金領(lǐng)域 ■ 目前 坪山街道辦是坪山最主要的居住區(qū) ■ 工業(yè)區(qū)內(nèi)規(guī)劃有 公園、學(xué)校、醫(yī)院 等不斷完善的相關(guān)配套。 坪山街道總面積 ,轄有 13個(gè)村民委員會(huì)和 1個(gè)居民委員會(huì) , 125個(gè)自然村，總?cè)丝诩s 16萬人 ,其中常住人口 4萬人 ,暫住人口約 12萬人 。 — 各工業(yè)區(qū)人口規(guī)模逐漸膨脹 23 寶龍 碧嶺工業(yè)區(qū)是市政府重點(diǎn)建設(shè)的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ； 其規(guī)劃進(jìn)駐企業(yè) 48家，現(xiàn)已建成投產(chǎn)企業(yè)達(dá)到 29家； 目前寶龍工業(yè)區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值已經(jīng)超過 200億元，入駐員工人數(shù)超過 2萬 人； 其中有較強(qiáng)購買力的管理層人數(shù)超過 2022人； 部分工程名稱 進(jìn)度 寶龍生態(tài)林建設(shè)工程 1123開工 寶荷路工程 建設(shè)中 丹荷路工程 建設(shè)中 ST微電子工業(yè)園 建設(shè)中 方正微電子 1011投產(chǎn) 易興達(dá)生命科學(xué)園 基本封頂 歐普光學(xué)科技園 已投產(chǎn) 新中橋生產(chǎn)基地 建設(shè)中 預(yù)計(jì)在項(xiàng)目推出時(shí)區(qū)域總?cè)丝趯⒊^ 5萬 人，投產(chǎn)企業(yè)達(dá)到 40家 左右，區(qū)域年產(chǎn)值將超過 400億 元。 — 寶龍工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀 24 規(guī)劃： 政府有意推動(dòng)?xùn)|部新城的建成。工業(yè)組團(tuán)的迅速發(fā) 展，也將帶來大量的高端消費(fèi)人群 — 坪山區(qū)域市場特征總結(jié) 交通： 地鐵 3號與 12號線、南通道、杭福深鐵路等多條外交 通布局，為經(jīng)濟(jì)提供效率的保證和商機(jī)，同時(shí)增加 了吸引外區(qū)客戶的可能性。 25 坪山集中商業(yè)分析 坪山商業(yè)街分析 坪山商業(yè)未來展望 商業(yè)市場狀況總結(jié) 4. 消 費(fèi) 者 分 析 一、深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及項(xiàng)目營銷環(huán)境分析 26 項(xiàng)目名稱 國惠康百貨 民樂福百貨 泰華百貨 萬佳福百貨 項(xiàng)目位臵 坪山鎮(zhèn)深汕路 東勝街 坪山鎮(zhèn)政府對面 (東勝街 ) 坪山鎮(zhèn)政府對面 (東勝街 ) 開盤 /開業(yè)日期 04年 04年 05年 05年 建筑面積 /㎡ 9600 12022 16400 7200 層數(shù) /F 4 4 4 3 經(jīng)營狀況 良好 良好 良好 良好 各樓層業(yè)態(tài) 一層：生鮮；二層：日用品、化妝品；三層：服裝；四層：床上用品、體育用品、兒童用品、音像品、電玩游樂場 一層：真功夫、麥當(dāng)勞、手機(jī)、化妝品、煙酒、珠寶首飾、藥店、鐘表、文具、書店、家電、音像制品、休閑裝、皮鞋；二層：日用品、食品、生鮮；三層：品牌服飾、大眾服裝、男女裝、童裝、內(nèi)衣、床上用品、頭飾精品、箱包、皮具、休閑娛樂等；四層：大眾服飾 一層：珠寶、鐘表、精品、飾品、美容美發(fā)；二層：箱包、皮具、鞋；三層：青春女裝、時(shí)尚女裝、精品女裝、牛仔、職業(yè)裝、休閑裝、老年裝、內(nèi)衣；四層：品牌男裝、大眾男裝、靚仔裝、童裝、兒童用品 一層：恒波手機(jī)、 KFC、珠寶（真牌珠寶金行）、鞋、電器；二層：超市（萬福佳）；三層：沃客服飾、童裝、品牌男女裝、圖書（海天書城連鎖書店）、休閑歌吧、內(nèi)衣、床上用品； 電梯及扶梯（部） 每層 2部手扶電梯和 1部貨梯 每層 2部手扶梯和 1部貨梯 每層 2部手扶梯和 1部貨梯 每層 3部手扶梯和 1部貨梯 停車位數(shù)量（個(gè)） 臨街 40 臨街 10個(gè) 臨街及廣場 30個(gè) 臨街 15個(gè) 周邊配套 手機(jī)、通訊、家電 商業(yè)街（服裝、鞋為、專賣店、手機(jī)、數(shù)碼、銀行、郵政）、百貨（泰華、萬佳福百貨） 商業(yè)街（服裝、鞋為、專賣店、手機(jī)、數(shù)碼、銀行、郵政）、百貨（萬佳福百貨） 商業(yè)街（服裝、鞋為、專賣店、手機(jī)、數(shù)碼、銀行、郵政）、百貨（泰華百貨） — 坪山集中商業(yè)項(xiàng)目分析 27 國惠康百貨 萬福佳百貨 泰華百貨 民樂福百貨 — 坪山集中商業(yè)項(xiàng)目分析 28 項(xiàng)目名稱 豐澤電器 富山家具 國泰家具 坪山國際電腦城 項(xiàng)目位臵 坪山鎮(zhèn)深汕路 坪山鎮(zhèn)深汕路 坪山鎮(zhèn)東縱路 坪山鎮(zhèn)深汕路 開盤 /開業(yè)日期 07\10\1 05年 03年 05年 建筑面積 /㎡ 1800 6000 4000 8000 租金 /元 /㎡ 自營 自營 自營 開放式內(nèi)鋪： 80145元 /平方；獨(dú)立內(nèi)鋪：均價(jià) 45無 /平方 層數(shù) /F 2 2 1 3 經(jīng)營狀況 良好 良好 良好 較差 各樓層業(yè)態(tài) 一層：手機(jī)（易天）；二層：電器（豐澤） 一層：沙發(fā)、飯桌、辦公桌椅；二層：衣柜、床 床、衣柜、辦公桌椅、飯桌椅、沙發(fā) 一層：手機(jī)、電腦通訊配件、數(shù)碼、耗材、外設(shè)、辦公設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備； 二層：空臵； 三層：網(wǎng)吧 電梯及扶梯（部） 腳踏梯 1部個(gè) 腳踏梯 1部 腳踏梯 1部 一層： 1部手扶梯；一部貨梯 停車位數(shù)量（個(gè)） 臨街 6 臨街 4個(gè) 臨街 20個(gè) 臨街 8個(gè) 周邊配套 百貨、家具、五金、手機(jī)、通訊、家電 汽修件、五金批發(fā)零售 無 百貨、家具、五金、手機(jī)、通訊、家電 — 坪山集中商業(yè)項(xiàng)目分析 29 富山家具 豐澤電器 坪山國際電腦城 坪山國際電腦城 國泰家具 — 坪山集中商業(yè)項(xiàng)目分析 30 分布： 集中式商業(yè)主要集中在 東勝街與深汕路 兩條主干道上，商業(yè)不發(fā)達(dá)，業(yè)態(tài)不豐富。 經(jīng)營狀況： 開業(yè)較早的幾家商業(yè)的經(jīng)營狀況相對比開業(yè)較晚的商業(yè)經(jīng)營狀況好。 停車位： 各集中式商業(yè)大都只限于臨街十幾個(gè)停車位，沒有設(shè)立專門停車場。 經(jīng)營管理： 各百貨均無專業(yè)的經(jīng)營管理公司，由開發(fā)商或大包租方自行管理運(yùn)營，沒有經(jīng)過專業(yè)的訓(xùn)練，管理不到位，更無品牌的維護(hù)及推廣。 31 商家名稱 開間（ m） 進(jìn)深 （ m） 層高 （ m） 實(shí)用面積 （㎡） 業(yè)態(tài) 租金 租期 經(jīng)營狀況 位臵 備注 1 永興汽車修配 5 8 40 修配 20 5 一般 金碧路 88號 2 坪山潤鑫益 8 6 48 五金 25 3 一般 金碧路 87號 3 鴻興發(fā) 4 6 24 五金 25 3 一般 金碧路 85號 4 金泰香海鮮 7 8 5 56 餐飲 20 5 一般 金碧路 80號 5 財(cái)記砂鍋粥 5 6 30 餐飲 30 3 一般 金碧路 75號 6 林光汽配件 6 4 24 配件 30 3 一般 金碧路 73號 7 168模具 5 7 5 35 模具 25 3 一般 金碧路 70號 8 浪濤美容美發(fā) 15 20 5 600樓上樓下 美容沐足 15 5 較好 金碧路 58號 坪山分店 9 偉恒模具加工 4 6 24 加工模具 25 3 一般 金碧路 52號 10 雅榮化工 4 8 32 油漆 30 3 一般 金碧路 50號 11 金德輝貿(mào)易公司 7 5 5 35 電器勞保 25 5 一般 金碧路 48號 12 寶華藥行 6 5 5 30 藥店 15 5 一般 金碧路 45號 13 鴻利佳批發(fā) 4 7 5 28 飲料 20 3 一般 金碧路 33號 14 特麥煙酒行 5 7 5 35 煙酒行 20 5 一般 金碧路 33號 15 恒昌模具 5 7 5 35 模具 20 8 一般 金碧路 32號 16 金利超市 10 8 5 80 超市 12 8 一般 金碧路 28號 17 雷州雄與羊狗 5 8 5 40 餐飲 15 3 一般 金碧路 27號 18 新駿藝布行 7 5 5 35 布行 20 5 一般 金碧路 26號 19 恒達(dá)通訊 4 5 5 20 通訊 25 3 一般 金碧路 24號 — 項(xiàng)目臨近商鋪調(diào)研：金碧路 32 商家名稱 開間 （ m） 進(jìn)深 （ m） 層高 （ m） 實(shí)用面積 （㎡） 業(yè)態(tài) 租 金 租 期 經(jīng)營 狀況 位臵 備注 20 夾板化工 6 7 5 32 化工 20 5 較好 金碧路 20號 21 寶藝裝飾 15 10 5 樓上樓 下 300 裝飾 15 8 一般 金碧路 18號 22 韻美美發(fā) 4 5 5 20 美發(fā) 30 3 一般 金碧路 14號 23 明華夾板 4 6 5 24 夾板 25 3 一般 金碧路 13號 24 愛德龍汽修 15 8 5 120 樓下 汽修美容 25 15 較好 金碧路 25 六聯(lián)網(wǎng)吧 12 4 350 樓上 網(wǎng)吧 25 8 較好 金碧路 26 客家菜館 5 7 5 35 餐飲 20 3 一般 金碧路 83號 27 毛家湘菜館 10 7 5 70 餐飲 20 5 一般 金碧路 83號 28 阿彬鴿粥 5 7 5 35 餐飲 20 5 一般 金碧路 83號 29 國藥醫(yī)藥 5 7 5 35 醫(yī)藥 20 5 一般 金碧路 83號 30 花園啤酒城 5 7 5 35 餐飲 15 3 一般 金碧路盡尾 31 花卉世界 5 7 5 35 花卉 15 3 一般 金碧路盡尾 32 鴻興沙鍋粥 10 7 5 70 餐飲 20 5 一般 金碧路 90號 33 萬力輪胎 5 7 5 35 車行 20 5 較好 金碧路 89號 34 曼科五金 5 7 5 35 五金 20 5 一般 金碧路 89號 35 寶山幼兒園 5 7 5 35 服務(wù)業(yè) 15 3 一般 金碧路 75號 36 寶山建材店 5 7 5 35 建材 25 3 一般 金碧路 74號 37 中港模具五金 5 7 5 35 五金 25 3 較好 金碧路 73號 — 項(xiàng)目臨近商鋪調(diào)研：金碧路 33 商家名稱 開間 （ m） 進(jìn)深 （ m） 層高 （ m） 實(shí)用面積 （㎡） 業(yè)態(tài) 租金 租期 經(jīng)營 狀況 位臵 備注 38 勝利五金交電 5 7 5 35 五金 25 5 較好 金碧路 72號 39 立邦漆 5 7 5 35 漆 20 5 一般 金碧路 71號 40 安山鈣骨粥 10 7 5 70 餐飲 20 2 一般 金碧路 68號 41 正一廣告 5 7