【正文】 位、規(guī)劃和運(yùn)作提供必要的依據(jù)。共發(fā)放調(diào)查問卷 530份，收回 506份。 — 區(qū)域未來展望：實(shí)力開發(fā)商強(qiáng) 勢(shì)進(jìn)入 宗地編號(hào) 土地面積 （㎡） 建筑面積（㎡） 商業(yè)面積 （㎡） 容積率 出讓 時(shí)間 樓面地價(jià) (萬元 ) 獲得企業(yè) G112040395 78654 2930 20220915 萬科 G112070205 84846 5490 20221227 1802 深業(yè) G113360061 218086 42736 20221227 深業(yè) 總量 381586 51156 本項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目占已知商業(yè)面積總量 84%，在規(guī)模上本項(xiàng)目具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。品牌發(fā)展商的進(jìn)駐將提升片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱度，并提高坪山居住人群的素質(zhì)。 全球知名企業(yè)設(shè)廠，民間力量支持 — 區(qū)域未來展望：政府助推東部新城形成 39 居住用地 如圖 20222020年東部工業(yè)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊大量規(guī)劃中的居住用地待建。所有城中村全面改造項(xiàng)目，年內(nèi)要求落實(shí)改造范圍、編制完成改造專項(xiàng)規(guī)劃并有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。 龍崗中心城區(qū)等重要功能片區(qū)及地鐵一號(hào)、三號(hào)線等軌道交通沿線城中村改造是重點(diǎn)之一。居民素質(zhì)將得到全面提升 共列入改造項(xiàng)目 115項(xiàng)，城中村改造工作已向特區(qū)外全面傾斜。政府頻繁引進(jìn)商服物業(yè)，意在加速該區(qū)域的城市化進(jìn)程。 — 總結(jié) 38 頻繁引進(jìn)商服物業(yè)。 專業(yè)市場(chǎng)以經(jīng)營電腦通迅 、 家具為主 。 項(xiàng)目所在新區(qū)由于人員稀少 ， 缺乏有力的人流及消費(fèi)支撐 ， 經(jīng)營情況一般 ， 租金一樓在 20— 30元 /平米 ， 二樓在 13— 15元 /平米 。 17%26%20%3%3%5%6%3%3%14%汽修美容、修配五金涂料餐飲美容、美發(fā)家電醫(yī)藥、保健雜貨紡織、布行通訊玻璃、陶瓷 — 項(xiàng)目臨近商鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì) 36 租金 數(shù)量 15元以下 8 20元 26 25元 35 30元 4 11%36%48%5%1 5 元以下20元25元30元 — 項(xiàng)目臨近商鋪?zhàn)饨鸾y(tǒng)計(jì) 租金在 20元， 25元居多，占總量 84% 平均租金為 23元。 — 坪山集中式商業(yè)特征 分布單一，規(guī)模小 經(jīng)營狀況一般， 停車位不足， 配套不全， 經(jīng)營管理落后。 配套： 各百貨商場(chǎng)基本沒有園林景觀的配套設(shè)施。商業(yè)需要一定的市場(chǎng)培育期。 規(guī)模： 各專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模較小，基本在一萬平方米左右，屬于次區(qū)域型商業(yè)，檔次較低。 人口： 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃的落實(shí)，交通體系的完善； 人口規(guī)模逐漸壯大，消費(fèi)力逐漸增強(qiáng)。大運(yùn)會(huì)、奧體城將 全面帶動(dòng)整個(gè)龍崗經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)。 區(qū)域的快速發(fā)展為本項(xiàng)目提供了豐富的客戶資源 。 未來巨大的住宅供應(yīng)量將帶來眾多的居住人口，正是本項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展的契機(jī)。 ■ 坪山西區(qū)將規(guī)劃建成 近 40萬的建筑面積的城市居住區(qū)。 ? 14號(hào)線：市中心區(qū)至坑梓的 14號(hào)將路經(jīng)這里 依托交通軌道的建設(shè)與落成，龍崗工業(yè)產(chǎn)業(yè)將迅速發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增值，并推動(dòng)產(chǎn)業(yè)人群消費(fèi)力。 線路由體育新城至坑梓， 2030年前通車 ? 3號(hào)線： 2022年 6月前通車。 深惠高速： 連接珠三角與深圳。 19 區(qū)域毗鄰未來高速公路、 鐵路；交通運(yùn)輸、客流交 通都很便捷。 碧新路： 7km雙向六車道。此次規(guī)劃為交通性主干道，向北延伸與坪地街道辦環(huán)城南路相 接。 丹梓大道－丹荷路－沙荷路：平行深惠公路、加強(qiáng)龍崗中心組團(tuán)與龍崗區(qū)各組團(tuán)之間聯(lián)系。在龍崗中心組團(tuán)路網(wǎng)形成后，將不再承擔(dān)過境貨運(yùn)交通。 汽車整車制造及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè) 先進(jìn)電子制造及電池制造產(chǎn)業(yè) （國家級(jí)、未建）深圳生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地 — 相關(guān)產(chǎn)業(yè) 18 —— 深圳東部立體交通網(wǎng)即將構(gòu)建完成 龍崗區(qū)南通道 2022年 2月 開工， 寶荷路口至龍坪快速干道， 公里雙向六車道， 08年底完成龍 崗全區(qū)規(guī)劃 6條高速公路，即機(jī) 荷、深汕深惠高速、東部沿海高 速、六號(hào)高速、鹽排、惠鹽 公路 改線工程，規(guī)劃包括龍崗區(qū)第二 通道、中心城外環(huán)路、龍崗區(qū)南 通道、沙平莞快速路、深平大 道、橫坪路和坪西路在內(nèi)的 6條快 速路深惠城際線、杭福深國家鐵 路客運(yùn)專線也將在區(qū)域內(nèi)設(shè)站停 車。 17 深圳市產(chǎn)業(yè)聚集基地： 東部國家級(jí)產(chǎn)業(yè)新城 后勢(shì)看好。 項(xiàng)目被規(guī)劃在東部工業(yè) 組團(tuán)內(nèi)，而東部新城 規(guī) 劃建設(shè)“國際一流的產(chǎn) 業(yè)新城”。 ? 規(guī)模 ：至 2022年，組團(tuán)人口規(guī)?？刂圃?100萬人以內(nèi)，組團(tuán)城市建設(shè)用地規(guī)模控制在 。重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)制造業(yè)、石化下游產(chǎn)業(yè)以及其他新興產(chǎn)業(yè)。寶安龍崗兩大區(qū)域在餐飲和零售人均商業(yè)面積尚有發(fā)展空間。目前龍崗坪山區(qū)域還有市場(chǎng)空白點(diǎn)。 四大主導(dǎo)業(yè)態(tài) 百貨、超市、購物中心、專業(yè)店構(gòu)成了深圳零售業(yè)的“四駕馬車” 。 功能： 以先進(jìn)制造業(yè)和大型工業(yè)項(xiàng)目為先導(dǎo)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及配套產(chǎn)業(yè)為支柱的現(xiàn)代化工業(yè)基地，支撐產(chǎn)業(yè)為集成電路芯片、加工制造等。 寶龍工業(yè)城地處龍崗與坪山交界處，工業(yè)電子及信息產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，廠區(qū)較為成熟，人口較為集中， 為本項(xiàng)目未來入市提供強(qiáng)大的客戶資源。涉及產(chǎn)品有環(huán)保混合動(dòng)力電動(dòng)大巴、電力儀器儀表、教學(xué)影視設(shè)備、汽車、高效節(jié)能水泵和高效節(jié)能水溫調(diào)節(jié)機(jī)、電話、半導(dǎo)體等， 帶來大量中高級(jí)管理人員 。 — 龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 12 寶龍工業(yè)區(qū)：東部先進(jìn)制造園區(qū) 深圳市龍崗區(qū)開發(fā)建設(shè)較早、規(guī)劃完善的大型工業(yè)區(qū) 。高級(jí)醫(yī) 院、國際學(xué)校、高尚購物中心和高尚住宅、星級(jí)酒店等配套設(shè)施即將 完善。 關(guān)鍵詞： 奧體新城 2022年規(guī)劃人口 127（常住 人口，不含暫住人口）萬。 — 龍崗區(qū)及寶龍工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)特征 11 總體規(guī)劃： 以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)體 系。 寶龍工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)概況： 已入駐 48 家高新技術(shù)企業(yè)， 29 家已投產(chǎn)，總產(chǎn)值 200 億 元。第 26屆大 運(yùn)會(huì)計(jì)劃投放使用 54個(gè)體育場(chǎng)館，其中包括 29個(gè)比賽場(chǎng)館、 25個(gè)訓(xùn)練場(chǎng)館。 主要經(jīng)濟(jì)支柱： 已形成以電子信息產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，機(jī)械、服裝、塑膠制品和金屬制 品等傳統(tǒng)行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局。 依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展，龍崗經(jīng)濟(jì)起飛，增長迅速，未來宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)看好。 ?未來龍崗中心城的商業(yè)格局將由分散、功能單一的臨街型商鋪和小區(qū)型商鋪向多功能的區(qū)域性綜合商圈轉(zhuǎn)變。 9 — 南山商圈 /寶安商圈 /龍崗中心城商圈 海岸城 天利中央廣場(chǎng) 西街 花園城 海雅百貨 新街口百貨 兒童世界 保利文化廣場(chǎng) 沃爾瑪 國美電器 1蘇豪商業(yè)城 ?南山商圈雖起步較晚，但是在眾多高素質(zhì)人口依托下，卻是發(fā)展速度最快的。 2022年還將有晶島國際購物中心等項(xiàng)目入市。 華強(qiáng)北商圈 8 — 中心區(qū)商圈 ?中心區(qū)商圈已成為政府建設(shè)的重點(diǎn)之一，政府的發(fā)展導(dǎo)向是大力引進(jìn)高檔商家的進(jìn)入，促進(jìn)高檔商圈的形成。 ?華強(qiáng)商圈現(xiàn)在為深圳業(yè)態(tài)最全的商圈。 — 商圈分布狀況 7 — 人民南商圈 /東門商圈 /華強(qiáng)商圈 人民南商圈 東門商圈 ?人民南正在改造成為集購物、餐飲、娛樂、旅游、商務(wù)五大功能于一體的區(qū)域型現(xiàn)代化商業(yè)文化中心。 數(shù)據(jù)來源： 《 深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 2022－ 2022） 》 — 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6 深圳 商圈分布圖 東門商圈 寶安中心區(qū)商圈 華強(qiáng)商圈 中心區(qū)商圈 人民南商圈 南山 商圈 龍崗中心區(qū)商圈 ?深圳目前商業(yè)特區(qū)內(nèi)以人民南、東門、華強(qiáng)北、中心區(qū)、南山商圈為代表、特區(qū)外以寶安、龍崗商圈為代表。 ?政府規(guī)劃： 2022年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額在 2400億 —— 2600億元區(qū)間，商業(yè)增加值突破 1000億元。 ?收入水平： 2022年居民人均可支配收入 ，比上年增長％，居民人均消費(fèi)性支出 ，增長 ％。 ?經(jīng)濟(jì)總量： 2022年深圳市 GDP為 ，比 2022年增長%，在全國大中城市繼續(xù)居第四位。1 二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心 中原商業(yè)事業(yè)部 深業(yè)坪山商業(yè)前期定位報(bào)告 3 三、項(xiàng)目租售政策定位 二、項(xiàng)目營銷定位 一、深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及項(xiàng)目營銷環(huán)境分析 4 深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 深圳商圈分布狀況 龍崗區(qū)及寶龍工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況 深圳總體經(jīng)濟(jì)狀況總結(jié) 4. 消 費(fèi) 者 分 析 一、深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及項(xiàng)目營銷環(huán)境分析 5 深圳經(jīng)濟(jì)總量位居全國第四； 06年人均可支配收入為 ，年零售總額達(dá) ；2022年規(guī)劃實(shí)現(xiàn)零售總額在 24002600億元之間。 為商業(yè)發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。人均 GDP為 69450元 /人，比上年增長 %（按美元匯率折算，人均 GDP為 8815美元 /人）。 ?零售總額： 2022年，全市社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)趨旺，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) ，比上年增長 ％，增幅超過生產(chǎn)總值 ， 增長速度近 10年來首次超過 GDP增長。零售業(yè)總營業(yè)面積控制在1600萬平方米左右；人均零售面積約 。 ?深圳主要次級(jí)商業(yè)區(qū)域漸成氣候，其發(fā)展同樣引人注目；地鐵沿線成商業(yè)熱點(diǎn) 。 ?東門商圈內(nèi)的一批大型老牌商業(yè)名店仍吸引大量的人流，繼續(xù)成為代表深圳城市形象的標(biāo)志性商圈。并且擁有全國最有影響力的電子信息、鐘表、珠寶、服裝等專業(yè)市場(chǎng)。 ?目前，已有多家大型商業(yè)綜合體相繼開業(yè)。 已進(jìn)入商家名錄： 嘉信茂廣場(chǎng) 萬佳百貨彩田店 城建購物公園 天虹購物廣場(chǎng) 萬佳百貨福民店 天虹商場(chǎng)福民店 人人樂購物廣場(chǎng) 中港城 華僑城購物廣場(chǎng) 怡景中心城 1 COCO Park ?目前，中心區(qū)日平均人流量達(dá) 30多萬，且都是頗具消費(fèi)力的高素質(zhì)顧客層，為定位高檔的中心區(qū)商業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。 南山商圈 寶安商圈 ?伴隨著寶安住宅地產(chǎn)的不斷開發(fā)，未來新興人口的不斷涌入，寶安的商業(yè)地產(chǎn)己然成為眾多開發(fā)商的競(jìng)相爭(zhēng)奪之地 雙龍?zhí)旌? 中心城天虹 吉之島 人人購物廣場(chǎng) 瑪泰哈利 世貿(mào)中心 歲寶百貨 ?龍崗中心城的商業(yè)從 2022年開始，迅速形成以萬佳百貨為核心、多個(gè)臨街商鋪相聯(lián)的整體商業(yè)格局。 龍崗中心城商圈 10 龍崗經(jīng)濟(jì)概況： 2022年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 ，同比增長 ％，比全市高 3％。 寶龍工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)良好，大型先進(jìn)制造企業(yè)的進(jìn)駐，帶動(dòng)寶龍經(jīng)濟(jì)引擎啟動(dòng)。 大運(yùn)經(jīng)濟(jì)： 深圳奧體新城位于龍崗中心城西區(qū)，占地 ，規(guī)劃建設(shè)成 為集體育運(yùn)動(dòng)、居住、商業(yè)文化、旅游休閑為一體的城市復(fù)合功能區(qū)。未來 四年政府直接投資龍崗大運(yùn)會(huì)建設(shè)超過 20億美元，將帶動(dòng)數(shù)百億元資金到龍崗?fù)? 資。 主要經(jīng)濟(jì)支柱： 以電子信息、光電子、機(jī)電一體化、汽車電子、汽車制造等高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，代表企業(yè)：五洲龍、思達(dá)儀表、比亞迪、京能集團(tuán)等。深圳東部產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)和現(xiàn)代化新城區(qū)。 城市功能現(xiàn)實(shí)與未來： 區(qū)域性物流中心、旅游中心、工業(yè)基地、能源 基地。 大運(yùn)中心： 以發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)、會(huì)展業(yè)和綜合服務(wù)業(yè)為 主，承辦大運(yùn)會(huì)等各類國際、國內(nèi)頂尖賽事，舉辦高交會(huì)等。 會(huì)展中心 天安數(shù)碼新城 深大分校 留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 香港金融服務(wù)基地 自行車賽場(chǎng) 深圳大工業(yè)區(qū) 寶龍工業(yè)區(qū) 沃爾瑪東南亞配送中心 家具產(chǎn)業(yè)集散基地 依托 2022年的世界大運(yùn)會(huì)，龍崗未來的城市及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，龍崗將吸引更大量的先進(jìn)工業(yè)企業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)將獲得飛躍性的發(fā)展，并帶來政治、經(jīng)濟(jì)、第二三產(chǎn)業(yè)，及社會(huì)整體消費(fèi)力的大幅提升。代表企業(yè)有五洲龍、思達(dá)儀表、比亞迪股份、興日生、京能集團(tuán)、深愛半導(dǎo)體等數(shù)家高新科技企業(yè)。 深愛半導(dǎo)體 思達(dá)儀表 順嘉高新建材 深圳興日生 天馬微電子 五洲龍 哈飛汽車 比亞迪 京能 歐帝光學(xué) — 寶龍工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 13 龍崗區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大，各產(chǎn)業(yè)分布地較為集中，工業(yè)區(qū)各廠區(qū)的集中易形成人口聚集區(qū)。 規(guī)劃： 以電信、光電、機(jī)電一體化、汽車電子、汽車制造等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，是深圳市未來 5～ 10年最具活力和發(fā)展最快的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 — 寶龍工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 14 商業(yè)集中，又呈現(xiàn)多中心商業(yè)格局 商業(yè)核心集中在華強(qiáng)北、東門和人民南；從布局上看，隨著南山、寶安和龍崗三區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的快速增長以及居民購買力的提高，各區(qū)已形成了各自的區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)。 購物中心迅速崛起 從中信城市廣場(chǎng)開始