【正文】 珠西線望城段的改建；岳麓大道西延線工程；瀟湘大道將北延至望城白沙洲；石長(zhǎng)鐵路增建二線望城段縣重點(diǎn)工程。 本資料來(lái)自 46 本案 南山蘇迪亞諾 長(zhǎng)沙玫瑰園 位置 金星大道與雷鋒大道交匯 處 金星大道與普瑞大道交匯處 金星大道與銀杉大道交匯處 占地面積 3000余畝 502畝 1000畝 容積率 綠化率 60% 48% 產(chǎn)品類型 OUTLETS購(gòu)物中心、別墅、 酒店 獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排、 洋房、小高層 獨(dú)立別墅、小高層 風(fēng)格 澳洲莊園風(fēng)情 地中海 戶型面積 獨(dú)棟 317，雙拼 286，聯(lián)排190220 獨(dú)棟 5001000 配套 雙會(huì)所、酒店、購(gòu)物中心、 教育 會(huì)所、商業(yè)街、幼兒園 五星商務(wù)酒店、國(guó)際米蘭步行街、 5萬(wàn)平米、商業(yè)、羅馬文化大型休閑廣場(chǎng)、蓮花藝術(shù)館、游泳池 園林特色 一個(gè)超大自然生態(tài)湖泊，親 水岸線長(zhǎng)達(dá) 3700多米 銷售價(jià)格 獨(dú) 8000， 雙 6000， 聯(lián) 4000 電梯洋房 2800，獨(dú)立別墅6000起送精裝花園 主廣告語(yǔ) —— 一城別墅伴城湖 市府板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本資料 本資料來(lái)自 47 盈峰翠?。ㄎ撮_(kāi)盤(pán)） 項(xiàng)目地址：金星大道與北三環(huán)交匯處西北角 開(kāi)發(fā)商：和記黃埔 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 55萬(wàn)平米，建筑面積 66萬(wàn)平米 物業(yè)類型：雙拼 275平米、聯(lián)排 200230平米、疊加 108150平米、洋房 工程進(jìn)度：一期樣板區(qū)及會(huì)所已出外立面 營(yíng)銷進(jìn)度：目前正積累客戶，客戶在銀行存 3萬(wàn)即可享受 2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。 ?迪亞溪谷：地段優(yōu)勢(shì)、岳麓山環(huán)境及人文底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì)。 本資料來(lái)自 44 本案 卓越麓山別墅 岳麓山公館 麓山戀 .迪亞溪谷 位置 金星大道與雷鋒大 道交匯處 岳麓區(qū)香格里大道與西三環(huán)線交匯東北角 岳麓區(qū)金牛嶺 西三環(huán)與香格里大道 交匯處 占地面積 3000余畝 676畝 638畝 300多畝 容積率 綠化率 46% 71% ％ 產(chǎn)品類型 OUTLETS購(gòu)物中心、別墅、酒店 獨(dú)棟、雙拼 復(fù)式洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟 獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排、 疊加、庭院別墅 建筑風(fēng)格 地中海 北美 西班牙 戶型面積 雙拼 280300，獨(dú)棟350500 占地 3500平米，建面達(dá) 1500平米的超級(jí)豪宅 180510平米 配套 雙會(huì)所、酒店、購(gòu) 物中心、教育 寫(xiě)字樓、酒店會(huì)所 會(huì)所、幼兒園、商業(yè) 街等 園林特色 保留原有地塊上的景觀資源 ， 親水別墅 、流水別墅 、 觀水別墅和半山別墅 ， 盡端路 、吊腳樓 南北 60米高差， 30畝湖泊，兩條天然小溪流經(jīng)區(qū)內(nèi) 銷售價(jià)格 獨(dú)棟 9000， 雙拼 7000 聯(lián)排起價(jià) 200萬(wàn) /套，獨(dú)棟起價(jià) 400萬(wàn) /套 未定 主廣告語(yǔ) —— 世界級(jí)名墅 岳麓山中的別墅 南西班牙，山地別墅 麓南板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本資料 本資料來(lái)自 45 ?麓南板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ?卓越 .麓山別墅：企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)、岳麓山環(huán)境及人文底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì)。 長(zhǎng)沙玫瑰園 南山蘇迪亞諾 盈峰翠?。ㄎ撮_(kāi)盤(pán)） 金科東方大院（未開(kāi)盤(pán)） 中糧北緯 28（未開(kāi)盤(pán)） 競(jìng)爭(zhēng)板塊判斷 本資料來(lái)自 42 本項(xiàng)目 綠城 .青竹園 湘江一號(hào) 位置 金星大道與雷鋒 大道交匯處 青竹湖高爾夫球場(chǎng) 開(kāi)福區(qū)霞凝鄉(xiāng)興聯(lián)村 占地面積 3000余畝 2460畝 956畝 容積率 綠化率 70％ % 產(chǎn)品類型 OUTLETS購(gòu)物中心、別墅、酒店 獨(dú)立別墅 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊加、高層、 酒店、商業(yè) 戶數(shù) 280套 35棟獨(dú)棟， 19棟雙拼， 14棟疊加， 4棟高層 戶型面積 360－ 1000平米 獨(dú)棟（ 485750）、雙拼（ 320350）、疊加（ 220320）、高層（ 180310） 建筑風(fēng)格 北美風(fēng)格為主 賴特式現(xiàn)代風(fēng)格 配套 雙會(huì)所、酒店、購(gòu)物中心、教育 高爾夫球場(chǎng)、會(huì)所、青竹湖外國(guó)語(yǔ) 實(shí)驗(yàn)學(xué)校、其他運(yùn)動(dòng)設(shè)施 幼兒園、會(huì)所、酒店、商業(yè) 園林特色 山地高爾夫球場(chǎng)及近 300畝原生青竹湖水面，區(qū)內(nèi)有小面積水景 中部山體 60畝原生態(tài)公園 銷售價(jià)格 —— 450萬(wàn) /套起價(jià)格，合計(jì)單價(jià)過(guò)萬(wàn) 獨(dú)棟 11000，雙拼 8000，聯(lián)排 5600 主廣告語(yǔ) —— 自然之中，完美之居 大山地公園領(lǐng)第 金霞板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本資料 本資料來(lái)自 43 ?金霞板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ?綠城 .青竹園：企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)、青竹湖高爾夫球場(chǎng)配套和山水環(huán)境優(yōu)勢(shì)； ?湘江壹號(hào)：地段優(yōu)勢(shì)、企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)、鵝羊山與湘江大景觀優(yōu)勢(shì)。近年發(fā)展迅速，地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，已形成規(guī)?；鍓K優(yōu)勢(shì)。 綠城青竹園 湘江一號(hào) 麓南板塊 麓南板塊有不可復(fù)制的岳麓山，環(huán)境毋庸置疑，文脈風(fēng)水更受認(rèn)同，地處南二環(huán)沿線與西三環(huán)交匯處，交通方便，別墅所需的條件均具備，但周邊開(kāi)發(fā)落后，區(qū)域生活配套跟不上。其他板塊項(xiàng)目為間接競(jìng)爭(zhēng)。 ?把握最佳入市時(shí)機(jī)，降低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，塑造高性價(jià)比市場(chǎng)口碑。另外，經(jīng)過(guò) 08年的低迷，別墅產(chǎn)品的性價(jià)比越來(lái)越高，未來(lái)升值空間較大，所以別墅物業(yè)又是房子財(cái)富縮水、抵抗金融危機(jī)最保險(xiǎn)的投資產(chǎn)品。 需求市場(chǎng)： 隨著國(guó)家和地方一系列應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、擴(kuò)大內(nèi)需和扶持房地產(chǎn)等政策的實(shí)施，同時(shí)長(zhǎng)沙屬 “ 非外貿(mào)型 ” 經(jīng)濟(jì)體城市，中小型企業(yè)受金融危機(jī)影響相對(duì)較小。上半年長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)將以銷售 08年余貨為主，下半年有少量新盤(pán)上市，價(jià)格基本保持平穩(wěn)。 ?他們追求品質(zhì)、品牌，但不盲目追求奢華， “ 奢適型生活 ” （適度的奢侈）是長(zhǎng)沙中高端人群的時(shí)尚觀念。 ?別墅消費(fèi)群體不再局限于金字塔尖的人群，私企老板、職業(yè)經(jīng)理人，甚至高級(jí)白領(lǐng)都敢于問(wèn)津別墅消費(fèi)，改善生活品質(zhì)。這也是近年長(zhǎng)沙高端百貨林立、奢侈品云集長(zhǎng)沙的原因。 備注：本數(shù)據(jù)來(lái)自好望谷前期定位時(shí)針對(duì) 100位有車(chē)人群做的問(wèn)卷調(diào)查。 備注：本數(shù)據(jù)來(lái)自好望谷前期定位時(shí)針對(duì) 100位有車(chē)人群做的問(wèn)卷調(diào)查。 別墅類型需求情況 本資料來(lái)自 35 別墅面積需求情況（單位：平方米） ?有 73%的人選擇了 300平米以下的別墅，其中 200平米以下的占 42%。 ?有 40位車(chē)主選擇了聯(lián)排 /院落別墅，主要考慮到總價(jià)格承受能力。 本資料來(lái)自 33 Part3:長(zhǎng)沙別墅需求市場(chǎng)分析 本資料來(lái)自 34 備注：本數(shù)據(jù)來(lái)自好望谷前期定位時(shí)針對(duì) 100位有車(chē)人群做的問(wèn)卷調(diào)查。 ?市場(chǎng)供應(yīng)的別墅類型總價(jià)主要集中在：獨(dú)棟 280500萬(wàn)，雙拼130180萬(wàn)，聯(lián)排 /院落 80126萬(wàn)，疊加 6090萬(wàn)；面積主要集中在：獨(dú)棟 350500平米，雙拼 260300平米，聯(lián)排 /合院 200280平米，疊加 180220平米。而雙拼、疊加別墅相對(duì)較少。 本資料來(lái)自 32 [小結(jié) ] 別墅供應(yīng)市場(chǎng) ?09年 13月數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙樓市有所復(fù)蘇，上半年別墅市場(chǎng)將以消化余貨為主，預(yù)計(jì)下半年新開(kāi)工項(xiàng)目較少，年底是較好的入市時(shí)機(jī)。 長(zhǎng)沙各板塊別墅產(chǎn)品消化率（下表）： 產(chǎn)品 類別 供應(yīng) 套數(shù) 銷售 套數(shù) 剩余 貨量 消化 率 獨(dú)棟 1766 827 939 % 雙拼 365 201 164 % 聯(lián)排 1942 1496 446 % 疊拼 528 225 303 % 合院 255 185 70 % 合計(jì) 4856 2934 1922 % 長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)產(chǎn)品類別消化率（下表）： ?聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量最大，這與近年純別墅高檔項(xiàng)目增多有關(guān)。 除碧桂園威尼斯城全精裝修外，長(zhǎng)沙大多別墅以毛坯房帶花園精裝修交房，并且都是采取買(mǎi)房送花園，有些項(xiàng)目促銷送地下室、車(chē)庫(kù)。 本資料來(lái)自 28 項(xiàng)目 獨(dú)立別墅 (元 /㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (元 /㎡ ) 疊加 (元 /㎡ ) 多層洋房 (元 /㎡ ) 市府板塊 （ 8個(gè)項(xiàng)目） 盈峰翠邸 / 未定 中新森林海 雙拼 4000，聯(lián)排 3180 22002400 蘇迪亞諾 70008000 雙拼 6000，聯(lián)排 4000 23802600 東方明珠 后期才有別墅 后期才有別墅 / 27803000 長(zhǎng)沙玫瑰園 6000起，送精裝花園 27002900 東方大院 未開(kāi)盤(pán) 碧桂園山湖城 4100 3300 麓南板塊（ 5個(gè)項(xiàng)目） 山水英倫莊園 70008000 雙拼 5000，聯(lián)排 3700送花園 岳麓山公館 900010000 迪亞溪谷 80009000 雙拼 6000，聯(lián)排 4500 4000 卓越麓山別墅 900010000 雙拼 60007000 汀香十里 900010000 45005000 3400 金霞板塊 綠城青竹園 1200015000 90009800 / / 湘江壹號(hào) 11000 70008000 5600 別墅產(chǎn)品供應(yīng)價(jià)格研究 本資料來(lái)自 29 項(xiàng)目 獨(dú)立別墅 (元 /㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (元 /㎡ ) 疊加 (元 /㎡ ) 多層 /洋房 (元 /㎡ ) 星沙板塊（ 6個(gè)項(xiàng)目） 好望谷 8800 / / / 山水灣 / 4500 / / 碧桂園威尼斯城 8000 45005000 / 3200 鵬基諾亞山林 8500 40004500 / 25002800 藏瓏 20000 12000 / 7000 水印山城 7000 4000 / 南城板塊（ 8個(gè)項(xiàng)目） 托斯卡納 / 70008500 / 63007000 美洲故事 12000 8000 御邦 / 聯(lián)排 48005000 4200 格蘭小鎮(zhèn) 未開(kāi)盤(pán) 橘郡 8000 6000 4000 龍灣國(guó)際社區(qū) 未開(kāi)盤(pán) 比華利山 / 雙 4700，聯(lián)3700 保利閬峰云墅 80009000 / / / 續(xù)上表 本資料來(lái)自 30 長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格區(qū)間為： 獨(dú)立別墅： 800010000元 /平米 雙拼別墅： 50006000元 /平米 聯(lián)排別墅： 40004500元 /平米 疊加別墅： 35004000元 /平米 多層洋房： 28003200元 /平米 項(xiàng)目之間因?yàn)榈囟渭伴_(kāi)發(fā)商業(yè)實(shí)力差異而