【正文】 08150 中新森林海 / 82168 蘇迪亞諾 317 雙拼 286，聯(lián)排 190220 97155 東方明珠 300360 200300 90125 長沙玫瑰園 5001000 100180 東方大院 碧桂園山湖城 麓南板塊（ 5個項目） 山水英倫莊園 500560 聯(lián)排 180230 85120 岳麓山公館 3901400 雙拼 300，聯(lián)排 220300 迪亞溪谷 290512 雙拼 290，聯(lián)排 210220 190 卓越麓山別墅 350500樓王 1000 雙拼 280300，聯(lián)排 180260 汀香十里 400471 聯(lián)排 269350 金霞板塊 (2個項目） 綠城青竹園 3601200 湘江壹號 485750 雙拼 320350 220320 別墅供應(yīng)面積研究 本資料來自 26 項目 獨立別墅 (㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (㎡ ) 疊加 (㎡ ) 多層洋房 (㎡ ) 星沙板塊（ 6個項目） 好望谷 280750 / / / 山水灣 / 聯(lián)排 180260 / / 碧桂園威尼斯城 183573 聯(lián)排 220300 / 78184 鵬基諾亞山林 481495 聯(lián)排 231275 / 藏瓏 340660 雙拼 240280 / 130180 水印山城 300550 聯(lián)排 220280 / 南城板塊（ 8個項目） 托斯卡納 / 聯(lián)排 315403 / 150230 美洲故事 380700 雙拼 300400 御邦 / 聯(lián)排 200 170180 格蘭小鎮(zhèn) 360874 雙拼 364 橘郡 雙拼 170247，聯(lián)排 150280 比華利山 350370 雙拼 300，聯(lián)排 230285 保利閬峰云墅 396553 / / / 續(xù)上表 本資料來自 27 長沙別墅市場供應(yīng)面積區(qū)間： 獨立別墅： 350500平米 雙拼別墅： 260300平米 聯(lián)排別墅： 200280平米 疊加別墅： 180220平米 多層洋房： 110150平米 在長沙別墅發(fā)展的初級階段，市場上多以大面積別墅為主，隨著競爭的愈演愈烈，別墅戶型出現(xiàn)差異化競爭趨勢。 ?別墅價格也在開發(fā)高峰期迅速上漲，獨立別墅價格從 4千漲到上萬，并因項目的地段和開發(fā)商品牌實力不同而價格懸殊擴大。普通商品住宅均價從 4000元 /平米下降到 3600元 /平米。 5） 12月 21日國務(wù)院辦公廳公布 《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 》 。 本資料來自 11 如何讓項目在威脅中取勝？ ?住宅競爭： 雖然本項目比盈峰翠邸、長沙玫瑰園等一些含別墅項目離城市更遠，但我項目可在 “ 產(chǎn)品特色及性價比 ” 和 “ 項目規(guī)模及綜合配套（如規(guī)模 outlets商業(yè)） ” 上優(yōu)于競爭項目而取勝。 商業(yè)競爭： 友阿集團也正籌備在南城長株潭三市融城中心打造一座 outlets購物公園。 配套： 小區(qū)內(nèi)部自建規(guī)?；?outlets購物中心、度假酒店、雙會所、教育等完善配套 實力： 香港、北京投資背景， outlets商業(yè)模式成熟運作和管理經(jīng)驗。 ?項目地勢比周邊道路略顯下沉，以平原盆地為主，起伏較小但仍可營造坡地精致。 ?項目規(guī)模： 總投資額度 10億美元，總占地 3000多畝，第一宗地塊約 1500畝。 項目地塊解析 本資料來自 8 臺商投資區(qū)除工業(yè)及辦公用地外，還規(guī)劃有：虎心山公園、同心水庫小游園、別墅及核心景觀區(qū)、住宅區(qū)、安置區(qū)、中學、小學、幼兒園、醫(yī)院、商業(yè)金融、文化娛樂、教育科研等配套。 板塊： 靠近市府的金星板塊近年發(fā)展迅速，地產(chǎn)項目眾多，形成規(guī)模化板塊優(yōu)勢。 ?工業(yè)多： 項目周邊雖然工業(yè)企業(yè)較多，但大多為環(huán)保型企業(yè)，不會帶來污染。 2） 7月 21日長沙市出臺 《 關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見 》 。 ?需求： 08年，長沙全市商品房累計銷售 ，同比下降 %；其中商品住宅累計銷售 ，同比下降 %，占商品房銷售面積的比重為%。 ?今年春節(jié)后，在國家和地方補貼政策的促進下，在媒體輿論導向的影響下，按耐了近一年的硬性需求逐漸釋放，大多市民認為目前是購房最佳時期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出逐步復蘇的趨勢， 23月份銷售量持續(xù)出現(xiàn)突破性回升，僅 09年前三個月就突破去年半年的銷售量。 ?長沙別墅項目分布較為均勻，多分布在二環(huán)以外周邊郊區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)市，城區(qū)項目稀缺。 除碧桂園威尼斯城全精裝修外，長沙大多別墅以毛坯房帶花園精裝修交房，并且都是采取買房送花園，有些項目促銷送地下室、車庫。 ?市場供應(yīng)的別墅類型總價主要集中在：獨棟 280500萬，雙拼130180萬，聯(lián)排 /院落 80126萬，疊加 6090萬；面積主要集中在：獨棟 350500平米，雙拼 260300平米，聯(lián)排 /合院 200280平米，疊加 180220平米。 備注：本數(shù)據(jù)來自好望谷前期定位時針對 100位有車人群做的問卷調(diào)查。 ?他們追求品質(zhì)、品牌，但不盲目追求奢華， “ 奢適型生活 ” （適度的奢侈）是長沙中高端人群的時尚觀念。 ?把握最佳入市時機，降低市場競爭風險，塑造高性價比市場口碑。 長沙玫瑰園 南山蘇迪亞諾 盈峰翠?。ㄎ撮_盤） 金科東方大院（未開盤） 中糧北緯 28（未開盤） 競爭板塊判斷 本資料來自 42 本項目 綠城 .青竹園 湘江一號 位置 金星大道與雷鋒 大道交匯處 青竹湖高爾夫球場 開福區(qū)霞凝鄉(xiāng)興聯(lián)村 占地面積 3000余畝 2460畝 956畝 容積率 綠化率 70％ % 產(chǎn)品類型 OUTLETS購物中心、別墅、酒店 獨立別墅 獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊加、高層、 酒店、商業(yè) 戶數(shù) 280套 35棟獨棟， 19棟雙拼， 14棟疊加， 4棟高層 戶型面積 360－ 1000平米 獨棟（ 485750）、雙拼（ 320350）、疊加（ 220320）、高層（ 180310） 建筑風格 北美風格為主 賴特式現(xiàn)代風格 配套 雙會所、酒店、購物中心、教育 高爾夫球場、會所、青竹湖外國語 實驗學校、其他運動設(shè)施 幼兒園、會所、酒店、商業(yè) 園林特色 山地高爾夫球場及近 300畝原生青竹湖水面，區(qū)內(nèi)有小面積水景 中部山體 60畝原生態(tài)公園 銷售價格 —— 450萬 /套起價格，合計單價過萬 獨棟 11000，雙拼 8000，聯(lián)排 5600 主廣告語 —— 自然之中，完美之居 大山地公園領(lǐng)第 金霞板塊競爭項目基本資料 本資料來自 43 ?金霞板塊競爭項目優(yōu)勢： ?綠城 .青竹園：企業(yè)品牌優(yōu)勢、青竹湖高爾夫球場配套和山水環(huán)境優(yōu)勢； ?湘江壹號：地段優(yōu)勢、企業(yè)品牌優(yōu)勢、鵝羊山與湘江大景觀優(yōu)勢。 項目： ?板塊內(nèi)外來開發(fā)商云集，但大多樓盤為普通住宅綜合小區(qū)，帶部分別墅，如南山蘇迪亞諾、長沙玫瑰園； ?在售項目的別墅產(chǎn)品類型比較單一，價格偏低，尚未形成真正的中高檔別墅大盤，和其他別墅板塊的競爭力較弱； ?大多項目周邊基本生活配套缺失，而項目內(nèi)部的配套也非常有限，住客生活充滿不便； （前景） 今年望城將鋪 6條大道對接長沙市區(qū)：長湘公路改為一級公路與芙蓉路對接；京珠西線望城段的改建；岳麓大道西延線工程；瀟湘大道將北延至望城白沙洲；石長鐵路增建二線望城段縣重點工程。 ?設(shè)置市區(qū)展示點，規(guī)避地段劣勢，攔截競爭板塊及項目客戶。 我項目的 outlets商業(yè)不是一般的購物中心，而是世界名品直銷中心，作為項目的配套，在定位上是相匹配的。 ?將來這里是長沙第一座 outlets購物中心、休閑娛樂中心，再加上周邊工業(yè)園、臺商投資區(qū)等人氣拉動，這將驅(qū)動一部分普通住宅需求。 ?引入水系，營造小橋流水的組團景觀意境，追求讓每一棟別墅擁有獨特的景觀面。 商業(yè)規(guī)劃建議： 本資料來自 68 建筑風格建議： 對于別墅來說，風格是產(chǎn)品的神和靈魂所在。歐洲一直是西方建筑文明的中心，從古希臘建筑到羅馬風格建筑、哥特式建筑，再到文藝復興運動時期的建筑風格。 本項目總占地規(guī)模 3000畝，一期業(yè)主的滿意度尤為關(guān)鍵。把那種“服務(wù)于金字塔尖”的思維方式轉(zhuǎn)化為“服務(wù)于社會的中堅階層”，契合利基市場空白點。 在目前的這個企業(yè)里呆了 8年了，地位相當穩(wěn)定。 要結(jié)婚或者想要孩子，或者打算把父母接來盡孝心，在居住需求上得要面積更大，環(huán)境更好的地方。 ?工程施工方面需考慮到：在 outlets商業(yè)處設(shè)現(xiàn)場營銷體驗中心，并建設(shè)樣板區(qū)、樣板房，并在開盤前完成。 ?快速銷售：平價開盤結(jié)合限時優(yōu)惠，提高客戶轉(zhuǎn)化率，促進短期快速銷售。 品質(zhì)，保證客戶對產(chǎn)品的（非專業(yè)）感官品質(zhì)印象。 他們的購買動機？ 本資料來自 85 五、開發(fā)策略 本資料來自 86 整體開發(fā)策略： 采取快速、滾動式、規(guī)?；_發(fā)策略，整體 3000畝地分 67年開發(fā)。 一年的收入在 20萬以上，旱澇保收。 本資料來自 74 望城項目 本項目距市 CBD約 20分鐘車程 本資料來自 75 中產(chǎn) amp。 針對目前長沙市場很多別墅項目賣樓花時宣傳得天花爛醉，而到交房時問題百出，業(yè)主滿意度非常低，項目品質(zhì)不盡如人意。 ?很多性價比高、緊湊實用型的別墅項目采用了這種風格，如獨墅逸致。 全國市場： 目前在市場上比較流行的別墅建筑風格大致有：中國傳統(tǒng)的園林式風格（中式別墅）、北美風情風格（美式別墅）、歐陸傳統(tǒng)的貴族風格（歐式別墅）、現(xiàn)代風格（類似于萬科 17里的風格） 。 住宅區(qū) 商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 水景區(qū) 打造長沙首個真正河岸別墅高尚住區(qū)。 本資料來自 61 經(jīng)濟型別墅 低檔次別墅 經(jīng)濟型別墅是相對于豪華別墅而言，它仍然是中高端客戶的終極置業(yè)產(chǎn)品； 經(jīng)濟型別墅是舍去豪華別墅過度的奢侈元素，保留別墅生活最佳舒適度的奢侈，它仍然是舒適和高貴的頂級住宅形態(tài)。 關(guān)鍵是在規(guī)劃上實現(xiàn)控制商業(yè)部分的人氣不干擾別墅區(qū)的生活，建議劃分為別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)。 總結(jié)： 本資料來自 52 四、項目定位