【正文】 的樓盤也將在下半年陸續(xù)推出。片區(qū)內樓盤以花博會展館為依托，借助周邊大面積的生態(tài)公園和江安河形成一個生態(tài)社區(qū)。物質需求也會日漸增多，為了滿足居民的日常生活需求，部分大型的生活超市及一些專賣場將會進駐本區(qū)域。一、仁和③戶型設計較為合理，動靜分明，很好的解決通風采光不太好的問題。二、萬科奧林匹克花園的商業(yè)遙相呼應，為社區(qū)生活提供便利。在社區(qū)總體規(guī)劃中，該項目的景觀規(guī)劃由于總體占地規(guī)模的影響，顯得更為緊湊，對物業(yè)品質有不利的影響。最近珠江地產(chǎn)已成功拍得花博會，這將有效促進該項目的增值。西花汀總占地約100畝，由11層、18層、2024層電梯洋房疏落布局而成。采用現(xiàn)代歐式建筑風格。并有3棟電梯公寓，這部分物業(yè)將對本項目形成直接競爭?！　≠彿康挠猛局饕亲杂脼橹鳎顿Y客戶所占比例不高，在自用目的的細分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導，度假和購房給親友的比例較少。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；　　選擇三房的購房者希望面積在90130平米占較大比例，也有不小比例選擇7090的小三房。九、置業(yè)者關注的置業(yè)因素從調查的問卷統(tǒng)計的關注度來看，超過一半以上的置業(yè)者認為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結構應該關注；其次近一半的受訪者認為物業(yè)管理、工程質量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30%的受訪者認為其他因素、智能化設施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮買房應當關注的因素。項目應當在規(guī)劃設計、園林綠化、現(xiàn)場包裝、接待中心、示范單位等方面營造一個非常舒適的內部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動客戶的心，促進客戶成交。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應具備的基本條件有所不同。比較突出的有三個項目：（1）珠江國際花園，它是珠江地產(chǎn)在成都的第一個項目，以精裝修物業(yè)為主要賣點。朗潤園、珠江國際花園、邊城香格里、西花汀等均價都維持在4500元/㎡左右。如何避免同質性，提高項目品質是我們最需要關注的方面，既然已經(jīng)有了獨特的地理優(yōu)勢，就應該抓住此點來進行深度挖掘。具體均價可根據(jù)屆時實際情況來進行調整，低開高走的方式有利于適應市場上揚的趨勢。因此，本項目的主力目標市場是：2845歲的成功或正在創(chuàng)造成功的人士。目標客戶群特點小結（1）目標人群特征 ● 他們在30 — 45歲之間 ● 受過高等教育，學識廣博，在企業(yè)身居要職 ● 注重身份和地位，注重文化、社交、商務圈子的認同 ● 他們時尚、現(xiàn)代，有自己獨特的個性追求，是社會潮流的引領者 ● 他們對生活有自己獨到的理解，繁忙的工作、生活，使他們需要一個自我的個人空間 ● 親近都市生活，喜歡國際化的生活氛圍（2）他們選擇物業(yè)的標準 ● 是他們熟悉并接受的生活環(huán)境 ● 要求生活便利，能夠在職場與生活中快速轉換 ● 高品質物業(yè)，體現(xiàn)他們的身份和對個性、品位的追求（3）他們現(xiàn)在的生活形態(tài)● 工作緊張，生活壓力大，但任勞任怨；● 休閑時間一般與家人逛逛街、看看電視、或者一起喝茶、聊天；● 渴望每年能去哪里旅游一次，能去國外旅游那是做夢的事情，所以因為時間和金錢的關系，往往只是想想而已；● 他們珍惜與家人相處的機會，同時也希望睦鄰友好；● 因為有了買樓計劃，節(jié)假日常去看一些價格上能承受的樓盤。六、功能定位根據(jù)區(qū)域規(guī)劃設計要點，結合本項目的用地性質，可基本確定本項目的功能定位為：以滿足居住為主，同時兼容社區(qū)商業(yè)配套。這部分人多為二次置業(yè)者，消費行為趨為理性，對房產(chǎn)的整體素質較高。）五、客戶定位主力目標市場的討論：市場仿如金字塔，不但要瞄準金字塔的頂部，而更重要的是應瞄準金字塔的中部以下（即對準大多數(shù)的消費群體）。本項目所應具備的基本條件分析根據(jù)以上分析來結合本項目的基本條件進行整合分析： 影響因素中高檔中高檔住宅附加說明本案具體情況本項目是否符合對公共交通的依賴性一般不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)公交較不方便；非鬧市區(qū)； 較差對噪音及環(huán)境干擾的適應性弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線離光華大道較遠；噪音偏低周邊以綠化帶隔離，環(huán)境較好對大氣環(huán)境的要求高不宜臨污染性工廠、鬧市周邊無污染性工廠；緊鄰公園；空氣較好可達到對小區(qū)配套要求較弱不宜商場上加住宅無大型超市；可滿足日常生活基本需求遠景可達到小區(qū)物業(yè)管理的要求高專業(yè)物業(yè)管理公司建議采用較高檔物管可達到容積率、覆蓋率要求低低密度 因是高層；容積率較高（）一般對休閑空間綠化要求高會所等設施配套齊全綠化率高，項目靠近中華養(yǎng)生園一般景觀要求高最好具有天然 稀缺景景觀優(yōu)勢尚待打造一般以上表格表明，本項目具備中高檔住宅所必須的部分基本條件，但距離高檔住宅的要求還有一些障礙，比如交通狀況的影響，地塊較小問題。近幾年來許多本地實力開發(fā)商與外來地產(chǎn)品牌紛紛搶灘光華大道，使得光華大道區(qū)域樓市更加趨向于品牌及品質的提升。不過由于有別墅群的存在，其價格相對較高，調查時均價：4680元/㎡。二、項目市場定位原則——最大化的發(fā)掘該項目所在地段唯一性的價值；——最大化的發(fā)掘地塊特異性的價值；——最大化建立競爭優(yōu)勢，避免劣勢，以降低專業(yè)風險。項目不但應在規(guī)劃中力求細致、完善，在設計中多考慮人對居住環(huán)境要求，還可在企劃營銷中體現(xiàn)以客為尊的誠意和“以人為本”的理念。第五節(jié) 項目運營思路在今日地產(chǎn)市場，項目之間的差異性越來越小，同質性越來越高，令得市場爭奪日益困難。按揭的比例超過八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對長沙住宅市場的支持作用不容小視。 從計劃購買時間看，計劃一年內置業(yè)的客戶約占四分之三。1項目綜合評價：該項目分為別墅與電梯公寓，其中別墅已基本售罄。社區(qū)配套：項目主體規(guī)劃為別墅區(qū)，社區(qū)配套相對較弱。該項目對小區(qū)園林景觀打造比較注重，由區(qū)外、區(qū)內、室內三重風景相互圍合滲透。存在問題：（1）該樓盤社區(qū)配套較少?；ú搪浜珗@西側建筑規(guī)模： 占地面積：60余畝總建筑面積：24萬平米總戶數(shù)：1200戶左右規(guī)劃用途：普通住宅、酒店式公寓、商業(yè)貿易銷售價格： 均價：42004800元/㎡戶型面積： 兩居室戶型：B戶型 建筑面積: ㎡ 2室2廳1衛(wèi) B1戶型 建筑面積: ㎡ 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：AA2戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) A1A21戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C2戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C21戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C1戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) C11戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi) D、D1戶型 建筑面積: ㎡ 3室2廳2衛(wèi)裝修標準： 精裝修（按標準裝修交房）交房時間： 2008年底，2009年初銷售情況： 正在接受咨詢，將于8月中旬開盤，目前進行排號。朗潤園除萬科物業(yè)品牌與建筑特色賣點外，并無其他特色賣點。奧林匹克花園在旁邊建筑規(guī)模： 占地面積：64畝 總建筑面積：，其中：住宅建筑面積：約108000㎡商業(yè)建筑面積：1500㎡ 總套數(shù)：992套規(guī)劃用途：普通住宅、社區(qū)底商銷售價格： 起價：3750元/㎡均價：4000元/㎡最高價：4950元/㎡戶型面積： 兩居室戶型：A、Aa戶型 建筑面積:87㎡ 2室2廳1衛(wèi) D、Da戶型 建筑面積:84㎡ 2室2廳1衛(wèi) 三居室戶型：B、Ba、B1a戶型 建筑面積125㎡ 3室2廳2衛(wèi) C、Ca戶型 建筑面積:118㎡ 3室2廳2衛(wèi) C2a戶型 建筑面積:121㎡ 3室2廳2衛(wèi)裝修標準： 清水房標準交房時間： 2008年年底銷售情況： 2號樓已開始銷售，3號樓尚未開盤項目綜合評價：萬科存在問題：在高品質、高標準開發(fā)的同時，也必然導致樓盤整體價格普遍高于同區(qū)域其他樓盤。春天大道是由成都春天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，周邊環(huán)境優(yōu)美，緊鄰江安河，并引江安河之水營造項目活水景觀。第三節(jié) 區(qū)域個案調查目前，在項目周邊光華大道區(qū)域有仁和目前外光華片區(qū)樓盤開發(fā)如火如荼，該區(qū)域成為追求舒適生活和自然原生態(tài)環(huán)境的購房者心目中理想的居住區(qū)域。城西房地產(chǎn)市場趨勢分析隨著浣花溪風景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強力帶動，城西的土地和居住價值近年來也持續(xù)得以回歸。建設路區(qū)域樓市的崛起與爆發(fā)，無疑為老城東工業(yè)區(qū)的發(fā)展和二次騰飛奏響了時代最強音。（2）推盤：分批次/分棟推出產(chǎn)品多數(shù)06年駐足觀望的開發(fā)商都在07年推出了自己的項目。但部分港資和外資進成都拍地的開發(fā)進度都不理想，產(chǎn)品千呼萬喚出不來。由于開發(fā)商占有土地資源的欲望強烈，新資本進入瞄準的重點也是大宗地塊，從而形成大家都繞開小且貴的主城區(qū)地塊而到近郊圈層爭地的從眾格局，且凡是上百畝至數(shù)百畝的較大塊土地，成交價都大大高于起拍價。第二節(jié) 成都房地產(chǎn)市場分析一、成都市2007年17月土地市場分析今年上半年全國樓市一片大漲，而接下來樓市又將呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展趨勢？先于樓市的土地市場歷來是房產(chǎn)行情的風向標，土地市場的走勢曲線也將反映出未來一段時間房產(chǎn)的波動趨勢。可能政策有鼓勵市場現(xiàn)房銷售的意圖。政府工作報告談樓市在今年的溫總理的政府工作報告中，房地產(chǎn)方面提出了四項樓市調控要點和五條土地管理內容。中央“收緊地根” 工業(yè)用地將成為新