【正文】 PART1：項目整體定位 PART2：產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 PART3：目標(biāo)客戶定位 本資料來自 53 PART1：項目整體定位 本資料來自 54 商業(yè)與住宅的關(guān)系 整體定位策略：本項目宜以低密度住宅為主， OUTLETS商業(yè)作為項目的配套之一，是項目的最大亮點（賣點）。 ?本項目可發(fā)展的特色： ?配套：基本生活配套、 Outlets商業(yè)配套及其他特色配套（如度假別墅） ?產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新及性價比優(yōu)勢。 本資料來自 44 本案 卓越麓山別墅 岳麓山公館 麓山戀 .迪亞溪谷 位置 金星大道與雷鋒大 道交匯處 岳麓區(qū)香格里大道與西三環(huán)線交匯東北角 岳麓區(qū)金牛嶺 西三環(huán)與香格里大道 交匯處 占地面積 3000余畝 676畝 638畝 300多畝 容積率 綠化率 46% 71% ％ 產(chǎn)品類型 OUTLETS購物中心、別墅、酒店 獨棟、雙拼 復(fù)式洋房、聯(lián)排、獨棟 獨立、雙拼、聯(lián)排、 疊加、庭院別墅 建筑風(fēng)格 地中海 北美 西班牙 戶型面積 雙拼 280300，獨棟350500 占地 3500平米，建面達 1500平米的超級豪宅 180510平米 配套 雙會所、酒店、購 物中心、教育 寫字樓、酒店會所 會所、幼兒園、商業(yè) 街等 園林特色 保留原有地塊上的景觀資源 ， 親水別墅 、流水別墅 、 觀水別墅和半山別墅 ， 盡端路 、吊腳樓 南北 60米高差， 30畝湖泊，兩條天然小溪流經(jīng)區(qū)內(nèi) 銷售價格 獨棟 9000， 雙拼 7000 聯(lián)排起價 200萬 /套，獨棟起價 400萬 /套 未定 主廣告語 —— 世界級名墅 岳麓山中的別墅 南西班牙，山地別墅 麓南板塊競爭項目基本資料 本資料來自 45 ?麓南板塊競爭項目優(yōu)勢： ?卓越 .麓山別墅：企業(yè)品牌優(yōu)勢、岳麓山環(huán)境及人文底蘊優(yōu)勢。其他板塊項目為間接競爭。上半年長沙別墅市場將以銷售 08年余貨為主，下半年有少量新盤上市，價格基本保持平穩(wěn)。 備注：本數(shù)據(jù)來自好望谷前期定位時針對 100位有車人群做的問卷調(diào)查。 本資料來自 33 Part3:長沙別墅需求市場分析 本資料來自 34 備注：本數(shù)據(jù)來自好望谷前期定位時針對 100位有車人群做的問卷調(diào)查。 長沙各板塊別墅產(chǎn)品消化率（下表）： 產(chǎn)品 類別 供應(yīng) 套數(shù) 銷售 套數(shù) 剩余 貨量 消化 率 獨棟 1766 827 939 % 雙拼 365 201 164 % 聯(lián)排 1942 1496 446 % 疊拼 528 225 303 % 合院 255 185 70 % 合計 4856 2934 1922 % 長沙別墅市場產(chǎn)品類別消化率（下表）： ?聯(lián)排別墅和獨棟別墅的供應(yīng)量最大，這與近年純別墅高檔項目增多有關(guān)。 本資料來自 24 別墅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)研究 注：以上為 08年 12月各板塊別墅項目抽樣統(tǒng)計數(shù)據(jù) 項目 獨棟 雙拼 聯(lián)排 /院落 疊加 綠城 .青竹園 92 保利 .閬峰云墅 97 好望谷 77 美洲故事 23 108 御邦 300 108 迪亞溪谷 30 20 +30 50 岳麓山公館 34 4 22 湘江壹號 15 38 28 藏瓏國際 12 54 威尼斯城 300 400 諾亞山林 7 100 山水灣 125 托斯卡納 20 比華利山 90 萬科西街庭院 70 山水英倫 41 10 156 中新森林海 42 蘇迪亞諾 72 水印山城 104 ?市場供應(yīng)以聯(lián)排 /院落別墅為主，占整體的 54%； ?獨立別墅供應(yīng)增長較快，已上升至 31%； ?雙拼、疊加供應(yīng)偏小，均占8%左右。 [小結(jié) ] 長沙房地產(chǎn)市場概貌 本資料來自 20 Part2:長沙別墅供應(yīng)市場分析 本資料來自 21 長沙別墅市場概述 ?在 0 07年房地產(chǎn)市場景氣時，隨著 “ 別墅用地停批 ” 及 “ 兩年內(nèi)開發(fā) ” 政策的同步影響，長沙進入別墅開發(fā)的高峰期，在開發(fā)的含別墅項目數(shù)量達 30余個，且用地規(guī)模較大，一時間外來品牌開發(fā)商和千畝大盤云集。 ?價格： 長沙房地產(chǎn)市場 07年底達到高峰期，自從 08年初開始，消費市場觀望情緒愈演愈烈，各大開發(fā)商各顯神通，釀造了一波降價打折浪潮。 4） 11月 19日長沙市政府 《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見 》 。另外，本項目東面靠近湘江，景觀資源豐富。 住宅競爭： 從市區(qū)到本項目之間分布了大量別墅、洋房高端住宅項目，且多為外來品牌開發(fā)商，房子性價比較高。 交通： 項目三面臨城市主干道（雷鋒大道、金星大道、北四環(huán)）交通便利。 項目概況 本資料來自 5 本項目位置 本資料來自 6 本案 臺商投資區(qū) 生態(tài)園 生態(tài)園 高科技食品工業(yè)基地 本資料來自 7 ?左圖為項目第一宗地塊，約 1800畝。 ?初步定位： 以打造華中地區(qū)首座世界名牌折扣中心旗艦店產(chǎn)業(yè)園為核心，建設(shè)一座集購物中心、低密度高檔住宅、娛樂休閑等配套齊全的魅力生活之城。 本資料來自 9 項目 swot分析 ?優(yōu)勢 /S ?劣勢 /W 規(guī)模： 項目三千余畝超大規(guī)模，豐富自然水系、湖泊自然景觀資源基礎(chǔ)。 區(qū)域： 項目區(qū)域工業(yè)企業(yè)眾多，帶動人氣及消費，區(qū)域配套正逐漸完善。相反由于大批工業(yè)園區(qū)綠化及配套規(guī)劃（如臺商投資區(qū)），區(qū)域環(huán)境更加宜居；企業(yè)也帶動了生活人氣氛圍，并拉動區(qū)域的消費，促進房產(chǎn)及 outlest購物的發(fā)展。 3） 10月 22日宣布，國家三部門聯(lián)合救市 。 08年初進入市場拐點，消費者開始觀望，再加上突來的金融危機， 08年下半年房地產(chǎn)市場陷入冷淡、低迷的局面。 ?但這并足以消化 08年巨大的剩余供應(yīng)量，預(yù)計今年上半年新開工面積較少，大多項目以消化去年余貨為主，下半年價格將有小幅回升。各板塊各具優(yōu)勢：市府板塊靠近市政府，南城板塊鄰近省政府地處融城中心，麓南板塊獨享受國家 4a景區(qū)岳麓山，金霞板塊、星沙板塊的區(qū)域環(huán)境優(yōu)越。 本資料來自 31 區(qū)域 板塊 供應(yīng) 套數(shù) 銷售 套數(shù) 剩余 貨量 消化 率 市府板塊 450 259 191 % 金霞板塊 566 350 216 % 麓南板塊 1026 458 568 % 南城板塊 1464 960 504 % 星沙板塊 1350 907 443 % 合計 4856 2934 1922 % ?”南城“、“星沙”和”麓南“板塊的供應(yīng)量均在 1000套以上，其中以”南城“板塊達 1464套； ?”金霞“、”南城“和”星沙“板塊的消化率均在 60%以上，其中”星沙“板塊達 67%； ?長沙別墅項目消化率平均為 60%，別墅余貨總量約 1922套。 ?市府板塊別墅供應(yīng)量最低，容積率偏高，缺少底密度純別墅項目，該區(qū)域的新別墅項目發(fā)展空間較大。 本資料來自 36 別墅總價需求情況 （單位：萬元） ?有 43%的人選擇了 90萬總價以下的別墅； ?有 46%的人選擇了 90180萬總價之間的別墅； ?總計 89%的人選擇了 180萬總價以下的別墅。 [小結(jié) ] 別墅需求市場： 本資料來自 38 供應(yīng)市場： 經(jīng)過 08年的考驗，為降低風(fēng)險很多別墅開發(fā)商采取了減緩或暫停開發(fā)的策略，今年新增開發(fā)的別墅樓盤也將大大減少。 市場策略 總結(jié)： 本資料來自 40 三、競爭分析 本資料來自 41 由于客戶的購買行為存在板塊的認(rèn)同和選擇， “ 市府板塊 ” 的主要競爭者為比較靠近的 “ 麓南板塊 ” 和 “ 金霞板塊 ” 。 ?本項目可發(fā)展的特色： ?配套： Outlets商業(yè)配套及其他特色配套（如度假別墅）； ?產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新及性價比優(yōu)勢。 本資料來自 49 市府板塊別墅產(chǎn)品面積及價格區(qū)間 物業(yè)類型 面積（平米） 價格（元 /平米） 獨立別墅 3005001000 410060008000 雙拼別墅 275286 40006000 聯(lián)排 /院落 190230 31804000 疊加別墅 108150 / 本資料來自 50 ?市府板塊競爭項目優(yōu)勢： ?長沙玫瑰園：地段優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、現(xiàn)房優(yōu)勢； ?和記黃埔：地段優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢； ?南山 .蘇迪亞諾：地段優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、現(xiàn)房優(yōu)勢。 ?抓品質(zhì)、重園林，在別墅外立面及園林上超越競爭對手，為項目提高一個檔次。而有如此規(guī)模的商業(yè)配套是長沙別墅項目前所未有的，絕對是一大賣點，可帶動別墅的銷售。 ?高性價比的經(jīng)濟型別墅 ?完善的社區(qū)配套 ?后期可考慮建一部分酒店式公寓 本資料來自 60 高性價比 賤賣！ 高性價比是讓消費者用買市區(qū)公寓的錢買得起別墅！ 高性價比是讓消費者用買郊區(qū)洋房的錢買得起別墅！ 高性價比是讓消費者用買聯(lián)排的錢買得起獨棟！ 高性價比是讓更多的消費者早 10年住上別墅！ 從本項目開始，長沙別墅進入奢適型 “ 小戶 ” 時代，以更低的總價，讓更多人住得起別墅。 ?社區(qū)路網(wǎng)采用 “ 環(huán)道 +組團盡端路 ”設(shè)計，合理設(shè)計景觀人行道和車行道，確保每一套別墅的私密性。戶型、園林和建筑風(fēng)格共同打造產(chǎn)品差異化特色。當(dāng)歐式風(fēng)格細(xì)化到某個國家或某個地方的時候，這種風(fēng)格可以變得很生動和純粹。而一期客戶的滿意度不能僅從產(chǎn)品價格實惠上體現(xiàn)，必須在品質(zhì)上做到業(yè)主滿意。 這就決定了我們的目標(biāo)客戶群 對別墅的要求是： 性價比高，交通暢達，出入時間成本低，基本生活配套完整，別墅可以作為他們的第一居所。 職業(yè)的成長性相當(dāng)好，很有希望在事業(yè)上再上一個臺階。 有車，所以遠(yuǎn)近倒無所謂，關(guān)鍵是別堵車就好。 一期開發(fā)策略： 本資料來自 89 一期營銷策略： 品牌、品質(zhì)、平價 品牌，保證項目的影響力和品牌個性。 一期執(zhí)行策略： 本資料來自 91 本方案正在進一步完善，需要您的寶貴意見，謝謝審閱！ 匯報完畢，謝謝！