【正文】 中心應(yīng)包涵一個(gè)公共場(chǎng)所———如廣場(chǎng)、綠地或重要街道樞紐———以及公共建筑如圖書館、教堂或社區(qū)中心、車站和零售商店。后者的低密度發(fā)展特征，造成了各種龐大、單一用途的“豆莢式”建筑，如寫字樓停車場(chǎng)、小區(qū)住宅群、復(fù)合型公寓、購物中心等，這一切只有借助私家車才能到達(dá)。這些都是從宏觀上需要調(diào)研的，另外，從微觀上看，項(xiàng)目周邊的相競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的多少，以及它們的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目定位等等也是需要重點(diǎn)考慮的。（四）本項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略分析綜合評(píng)價(jià)目前該片區(qū)樓盤綜合質(zhì)素尚屬中等略為偏下，片區(qū)居住人口素質(zhì)不高，人口成分也較為復(fù)雜，社會(huì)治安較差，在短期內(nèi)難以改善。威脅（1）市場(chǎng)供應(yīng)量巨大目前由于桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，用相關(guān)專家的話說，正處于高峰時(shí)期，而這個(gè)高峰期能維持多久，就有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。 （5）當(dāng)前交通障礙 小區(qū)位于桂林的南部的一個(gè)老居住區(qū)域，目前只有11路公交車從那兒經(jīng)過。（8）主力戶型順應(yīng)市場(chǎng)需求 通過消費(fèi)者調(diào)查可知，三房二廳倍受消費(fèi)者青睞，因此我們第一期戶型定為：%，其次是二房二廳的，%。而且區(qū)域發(fā)展成熟，配套齊全，符合桂林市的城市發(fā)展方向和功能定位，區(qū)域前景可觀。另外，在本項(xiàng)目地塊周邊，為大量城鎮(zhèn)居民，所居住物業(yè)多為早期開發(fā)的住宅區(qū)，以工薪階層為主，這部分人收入狀況也一般。（2）項(xiàng)目內(nèi)配套設(shè)施本項(xiàng)目擬建內(nèi)部配套設(shè)施有：小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、會(huì)所等。沿寵信路北面不到500米，便是桂林有名的南溪山公園；而小區(qū)西南方向有風(fēng)箏山和國家山。地塊形狀 整個(gè)地塊呈不規(guī)則的多邊形，象一片楓葉，以計(jì)劃開發(fā)的市政路為中心葉脈，把整個(gè)地塊分為東北和西南兩塊地，地塊東西方向最長為650米，南北方向最長為800米。該市政路正好由南往北穿過本項(xiàng)目所在地塊，該市政路在去年開工后，目前由于種種原因而處于停工狀態(tài)，但估計(jì)不會(huì)影響“十五”計(jì)劃的執(zhí)行力度。即擬建單體別墅57棟，聯(lián)體別墅33棟，小高層7棟，多層160棟，共計(jì)3200戶；別墅主要分布在沿漓江一線，小高層分布在小區(qū)的中心地帶?！　≈械蛢r(jià)位物業(yè)仍將是房產(chǎn)商的首選　　就目前的桂林樓市來看，除中心區(qū)和七星區(qū)的外，大部分地區(qū)受地理位置，周邊市政配套的影響，高價(jià)位物業(yè)難以讓購房者接受，更何況高價(jià)值物業(yè)所需成本較高，并且桂林居民的市場(chǎng)購買承受力也有限，中低價(jià)位樓盤符合桂林的實(shí)際情況，目標(biāo)客戶群較廣，相對(duì)在銷售上也較為容易，因此中低價(jià)位物業(yè)開發(fā)仍將是明年樓市的主流。隨著中國正式加入WTO，以及桂林第二輪房地產(chǎn)開發(fā)高潮的到來，2002年的桂林房市將更加令人矚目。另一方面，%，并且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來五年內(nèi)桂林的城市人口增長速度要明顯超過這個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)到2005年，整個(gè)桂林市區(qū)的人口將增長為90萬人，比目前的64萬人有一個(gè)較快增長，這部分人對(duì)住房的需求的數(shù)量也是比較大的。其中，住房支出202元，增長101．6％。（4）市場(chǎng)供應(yīng)的戶型集中在三房為主，二房和四房為輔的狀況，戶型面積有增大的趨勢(shì)。工程進(jìn)度要優(yōu)于本項(xiàng)目。澳洲花園自1998年開始開發(fā)以來，已經(jīng)開發(fā)兩期，并大都已經(jīng)入伙，目前正在內(nèi)部認(rèn)購的為其三期部分。由40棟點(diǎn)式和條式多層住宅組成。另外，高層住宅的良好的通風(fēng)采光與安廈鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)的小區(qū)環(huán)境由澳大利亞柏濤設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，整個(gè)小區(qū)環(huán)境營造的比較好。在營銷操作手法上，它的開發(fā)銷售節(jié)奏的控制比較好，分期推出，并且每一期推出的數(shù)量不多。（8）付款方式單一，不同付款方式之間的差距不明顯。（3）象山區(qū)主要是指桂林市中心區(qū)以南，漓江以西片區(qū)的片區(qū)，該片區(qū)為成型的居住區(qū)域，在城市動(dòng)能定位中也以居住為發(fā)展方向，并且靠近漓江，自然風(fēng)光優(yōu)美，有多個(gè)大型商品住宅小區(qū)。　 個(gè)人購房已成為住宅市場(chǎng)主力軍。%%。，%?！? 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，素質(zhì)普遍不高。（2）七星片區(qū)七星區(qū)為桂林市規(guī)劃中的新的城市中心區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高，發(fā)展空間大，已建成的桂林市的最大的甲天下廣場(chǎng)比中心廣場(chǎng)還要大的多，并且在其周邊還有桂林國際會(huì)展中心、體育中心等，桂林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)也位于本區(qū)，并且有桂林最大的公園——七星公園，可以說，七星區(qū)是未來桂林發(fā)展的重心區(qū)域之一 ，發(fā)展前景可觀。（5）封閉式物業(yè)管理（6）目前平均價(jià)位有一定上升空間（7）銷售形成慣例，發(fā)展商多以樓花形式推出。在戶型定位上，與安廈世紀(jì)城一期的戶型相比，其明顯偏大。整個(gè)項(xiàng)目占地面積80余畝，規(guī)劃總建筑面積16萬平方米，共有多棟多層和高層住宅組成，共有住宅單位1000個(gè)左右。作為高層住宅，其均價(jià)2200元的價(jià)格定位也屬偏低，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。整個(gè)項(xiàng)目總占地面積49100平方米，總建筑面積120000平方米。 澳洲花園概況：澳洲花園位于七星區(qū)環(huán)城北二路花鳥市場(chǎng)旁邊，其開發(fā)商為桂林房地產(chǎn)企業(yè)的新生代桂林彰泰實(shí)業(yè)有限公司，整個(gè)項(xiàng)目占地面積66畝，總建筑面積近70000平方米，由近30棟多層住宅組成，共有住宅單位650戶左右，分三期開發(fā)。戶型設(shè)計(jì)比較好，比較方正實(shí)用，戶型定位準(zhǔn)確；并且其一期和二期的銷售業(yè)績較好，聚集了大量的人氣；澳洲花園的發(fā)展商的營銷操作手法比較先進(jìn)，創(chuàng)新意識(shí)比較強(qiáng)。（3）當(dāng)前整體房地產(chǎn)價(jià)格承受水平低下，商品住宅均價(jià)在1750元左右，最高價(jià)僅3600元。2000年，桂林城市居民可支配收入達(dá)到6997元，其中用于購房支出580元，比全國平均水平要高出很多，居住消費(fèi)比重也從1995年的7．1％上升到10％，增加2．9個(gè)百分點(diǎn)。并且根據(jù)調(diào)查，目前桂林市仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在桂林市老城區(qū)尚有相當(dāng)數(shù)量的危舊房需要改造。市場(chǎng)的一個(gè)明顯特征便是物業(yè)銷售開始向兩極分化，熱銷的物業(yè)銷售期限越來越短，滯銷的物業(yè)銷售舉步維艱。我們預(yù)計(jì)，在2002年，肯定會(huì)有部分外地發(fā)展商進(jìn)入桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)，外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進(jìn)駐，使得桂林總的開發(fā)量定會(huì)有增無減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動(dòng)下進(jìn)一步得到提升。二、項(xiàng)目分析（一）、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)：總規(guī)劃用地面積： 其中：住宅用地面積： 公頃公共建筑用地： 公頃公共綠地： 公頃道路用地面積： 公頃總建筑面積：478800M2其中：住宅建筑面積： 408300 M2公共建筑面積： 70500 M2 包括：小學(xué)及幼兒園： 12500 M2商 業(yè)： 48000 M2農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng)： 3000 M2會(huì) 所： 5000 M2其 它 用 房： 2000 M2居住戶數(shù)：3200戶 居住人數(shù)：11200人 戶均人數(shù)：容積率： 建筑覆蓋率：28%綠化率： 42%車位數(shù)： 1166個(gè)第一期地塊基本指標(biāo)：用地面積： 10900平方米總建筑面積： 21251平方米其中： 住宅面積：17711平方米架空面積： 590平方米；商鋪面積： 1290平方米；車庫：1660平方米；車位：53輛容積率： 項(xiàng)目的規(guī)劃布局1 原設(shè)計(jì)整個(gè)地塊劃分約為七個(gè)組團(tuán)（其中有一個(gè)是別墅組團(tuán)），計(jì)劃分五期進(jìn)行開發(fā)，主要房子類型是以多層為主，另外有一些小高層和別墅。（2） 市政路的擬建：根據(jù)市政府的“十五”計(jì)劃，從上海路到凈瓶山大橋，將修建一條市政路，用以緩解中山南路的交通壓力。地塊北面為斗雞山，西面為量具廠，東面是本項(xiàng)目地塊預(yù)留的小區(qū)次干道，南面為正在拆遷的農(nóng)民房。一期地塊就正對(duì)斗雞山。其中將軍小學(xué)占地約27畝，36個(gè)班，校舍建筑面積約9500平方米，教師宿舍約5000平方米。具村委會(huì)主任介紹，該村村民年均人收入只有20003000元，收入偏低。（2）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周圍環(huán)境和景觀優(yōu)美 小區(qū)東面緊靠漓江，北面近景有斗雞山，遠(yuǎn)景有南溪山；南面有風(fēng)箏山、國家山；依山傍水，風(fēng)景優(yōu)美。同時(shí)還擬聘請(qǐng)深圳中海物業(yè)管理公司作物業(yè)管理顧問，實(shí)行人性化物業(yè)管理，切實(shí)滿足現(xiàn)代居民對(duì)物業(yè)管理的需求。作為樓花，首先在形象上無法直接全面的展示，其次因建設(shè)過程中不確定因素很多而難以給客戶足夠的信心。（4）價(jià)格具備一定的上升空間根據(jù)我司提供的《市場(chǎng)研究報(bào)告》，桂林市商品住宅的價(jià)格2001年均價(jià)達(dá)到了1758元/平方米（按建筑面積計(jì)），同比增長15%，但是距離1997年的1848元/平方米最高值還有一定差距，這說明未來幾年桂林房地產(chǎn)的價(jià)格仍將會(huì)有一定的上升空間，而本項(xiàng)目作為桂林未來高尚居住小區(qū)，一定存在價(jià)值上升空間。從周圍的樓盤來看，目前影響最大的應(yīng)該是同心園與鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)，從地理位置上看，也是最主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，它將會(huì)分流本項(xiàng)目一部份客戶群。項(xiàng)目周邊的居民的收入水平，居民的消費(fèi)習(xí)慣。　　新都市主義模式迥異于城市郊區(qū)化擴(kuò)張模式。這樣的地區(qū)應(yīng)有清晰界定的中心和邊界。新都市主義不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)的整合，而且考慮了就業(yè)機(jī)會(huì)與居住的結(jié)合，在城市重建中亦注重在舊城區(qū)增加居住人口，出現(xiàn)了城市均衡化的某些特點(diǎn)。住宅世紀(jì)城——新一代漓江純美康居釋義（1）漓江全景致：本項(xiàng)目擁有桂林市區(qū)內(nèi)最優(yōu)美的自然景觀資源，觀景線長達(dá)約600米。第三，該項(xiàng)目處于城市資源交匯的中心地帶，隨著桂林城市化進(jìn)程，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥淼摹肮鹆忠患?jí)都市居家中心”，本項(xiàng)目可將現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本縮至最短，反之將機(jī)遇、情感等概率提高，形成最具個(gè)性、時(shí)代、廣泛、效率的新都市主義居住主張。（2）項(xiàng)目的戶型面積定位以8090㎡的一次置業(yè)和120140㎡的二次置業(yè)的自住型定位為主。（3）精品：良好的自然和小區(qū)景觀、現(xiàn)代的建筑造型、經(jīng)典的戶型設(shè)計(jì)、高檔次的建筑材料、先進(jìn)的智能化設(shè)施和貼身的物業(yè)管理服務(wù)。（三）物業(yè)檔次定位建議整個(gè)安廈市場(chǎng)缺乏大規(guī)模的高尚住宅小區(qū)。通常在投資一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，都遵循這樣一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律：地價(jià)低的樓不需要做成高檔住宅，相反，高地價(jià)的應(yīng)做成高檔次的樓盤，如深圳中海集團(tuán)開發(fā)的中心區(qū)項(xiàng)目中海華庭和布吉關(guān)口的中海怡翠山莊，地價(jià)一高一低，售價(jià)也相差4000元/㎡左右，然而后者的利潤反而比前者高，由此可見，低成本的低售價(jià)的樓，只要能做足品味，同樣是能出高利潤的。⑥本項(xiàng)目將引領(lǐng)桂林房地產(chǎn)開發(fā)潮流作為未來幾年內(nèi)桂林最大的商品住宅項(xiàng)目，在未來五年內(nèi)都會(huì)成為桂林市的超級(jí)大盤，并將改變目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)格局的改變。（5）從目標(biāo)客戶的年齡構(gòu)成來看，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶將主要集中在25歲至50歲之間，事業(yè)有成，家庭結(jié)構(gòu)以三人為主。工薪階層將占據(jù)一期的主力。小區(qū)靠近未來市政路的布局退紅線的距離過少，會(huì)為未來小區(qū)內(nèi)臨市政路住宅造成一定的噪音污染。（2）規(guī)劃布局①整個(gè)地塊分區(qū)規(guī)劃，把市政路兩側(cè)地塊當(dāng)成兩個(gè)小區(qū)來開發(fā)的思路，分別考慮群體組織、交通組織，分別做環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)。而市政路西南地塊，在物業(yè)類型上重要以多層住宅和小高層為主，實(shí)行圍合式布局。⑧在市政路分隔的兩區(qū)之間設(shè)人行天橋（成本不大），讓其共享配套。②整個(gè)地塊容積率過高。③四重綠化，小區(qū)內(nèi)部綠化、架空層綠化、立體綠化、屋頂綠化相結(jié)合。 山水城、在水一方一期命名：山水苑主要風(fēng)格說明（1）澳洲風(fēng)情：從澳洲的建筑來看，其風(fēng)格是突出海濱特色，表現(xiàn)自然風(fēng)光，對(duì)環(huán)境的注重甚于單體。依據(jù)（1）遵循項(xiàng)目的適應(yīng)性和差異性。E、桂北風(fēng)格：也是一種比較含糊的風(fēng)格，本身就屬未定性的風(fēng)格，而且此風(fēng)格的神秘感并不強(qiáng)烈，沒有那種從國外移植、套用過來的風(fēng)格更顯得神秘，富有想象。環(huán)境設(shè)計(jì)重于單體設(shè)計(jì)，同時(shí)具有組團(tuán)概念和人文關(guān)懷的概念。在綜合考慮本項(xiàng)目的實(shí)際情況和桂林的消費(fèi)需求后，我們認(rèn)為萬科四季花城和奧林匹克花園的外立面和色彩比較符合本項(xiàng)目的實(shí)際特征。（3） 桂林目前的環(huán)境優(yōu)美，但是，空氣污染仍然比較嚴(yán)重，使得建筑物的立面容易沾污，從成本和形象考慮，都應(yīng)該避免使用過于明亮而容易受污的顏色。環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）針對(duì)一期我們所做的規(guī)劃布局方案的調(diào)整建議，我們認(rèn)為小區(qū)內(nèi)三棟住宅樓應(yīng)該全部采用架空層，一方面提高了整個(gè)小區(qū)的通透性，在架空層內(nèi)除了拿一部分面積做綠化以外，其余空間以設(shè)置宜人的社區(qū)服務(wù)設(shè)施為主，如閱覽室、健身房、棋牌室、乒乓球臺(tái)等。井 蓋：盡可能隱藏于綠色之中。體育設(shè)施：我們認(rèn)為目前整個(gè)項(xiàng)目的體育設(shè)施的配置情況不足，建議增加體育方面的配套。（六）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理要點(diǎn)配套設(shè)施服務(wù)項(xiàng)目（1）設(shè)立社區(qū)委員會(huì)由管理處牽頭，由熱心社區(qū)服務(wù)的住戶自發(fā)組成委員會(huì)，目的就是促進(jìn)小區(qū)鄰里交流、加強(qiáng)小區(qū)各項(xiàng)文化建設(shè)，主要工作如下：① 調(diào)解鄰里糾紛；② 長者護(hù)理、陪伴、傾訴；③ 少兒接送上下學(xué)、臨時(shí)代管幼兒；④ 代聘知名家庭教師、知名醫(yī)生；⑤ 組織社區(qū)文化活動(dòng)；⑥ 為有需要的住戶代為聘請(qǐng)律師解決有關(guān)法律問題；⑦ “好幫手”家居服務(wù)（由管理處負(fù)責(zé)，見家居服務(wù)配套）（2）夕陽紅長者關(guān)愛中心① 長者護(hù)理、陪伴、傾訴；② 每年9月9日在小區(qū)舉辦一次壽星選舉、小區(qū)內(nèi)超過65歲的老人每年生日將由委員會(huì)寄送生日賀卡；③ 組織小區(qū)內(nèi)長者參加旅游、健身活動(dòng)；④ 長青樹老年人興趣班（詳見社區(qū)文化配套）。豪華會(huì)所設(shè)計(jì)清雅富麗，流光溢彩，與住戶的顯貴身份輝映，匹配無暇，會(huì)所面積寬敞舒適，設(shè)施齊全，服務(wù)親切細(xì)致，置身其中，盡享優(yōu)越人生?。?）普通會(huì)所功能設(shè)定閱覽室、乒乓球室、美容美發(fā)中心、24小時(shí)便利店、健身房、少兒繪畫室及舞蹈練習(xí)室、棋牌室、桌球室、健康服務(wù)醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游戲室、夕陽紅大舞臺(tái)、室外游泳池等，同時(shí)在內(nèi)部空間的組織上應(yīng)該盡量做到動(dòng)靜空間分離，老幼活動(dòng)空間和年輕人活動(dòng)空間相分離。 信息智能化系統(tǒng)建議（1）信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng) 社會(huì)服務(wù)平臺(tái)：社區(qū)服務(wù)平臺(tái)為一電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，通過該平臺(tái)為小區(qū)住戶提供各種各樣的信息服務(wù)，小區(qū)住戶可隨時(shí)與小區(qū)內(nèi)的各